Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 15 марта 2012 г. N Ф09-707/12 по делу N А60-17790/2011

Екатеринбург

N Ф09-707/12

15 марта 2012 г.

Дело N А60-17790/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 07 марта 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 марта 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Мындря Д.И.,

судей Семеновой З.Г., Столярова А.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвестторгстрой" (далее - общество "Инвестторгстрой") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 09.09.2011 по делу N А60-17790/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2011 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путём направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Инвестторгстрой" - Тихонравов А.В. (доверенность от 10.01.2012);

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее - Управление Росреестра) - Куйдан А.В. (доверенность от 08.12.2011 N 08-23/1871).

Общество "Инвестторгстрой" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Росреестра в государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 66:41:0401035:9 площадью 6083 кв. м, расположенным по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 46.

Решением суда от 09.09.2011 (судья Киреев П.Н.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2011 (судьи Дюкин В.Ю., Зеленина Т.Л., Голубцова Ю.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Инвестторгстрой" просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судами п. 1 ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации, неприменение подлежащих применению п. 1 ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 4, ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель считает, что Управлением Росреестра незаконно отказано в государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, поскольку такое право, ранее принадлежавшее продавцу объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке, перешло к заявителю как покупателю недвижимости в силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель не согласен с выводом судов об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований ввиду того, что общество "Инвестторгстрой" не относится к субъектам, которым земельный участок может быть предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, в связи с чем заявитель может лишь переоформить свое право на земельный участок путем заключении договора аренды или приобрести его в собственность. По мнению общества "Инвестторгстрой", наличие такой возможности не имеет значения для данного дела, поскольку она может быть реализована до даты, установленной п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон). Заявитель полагает, что поскольку право постоянного (бессрочного) пользования в силу закона подлежит государственной регистрации, которая является единственным доказательством существования права, названное право должно быть зарегистрировано за обществом "Инвестторгстрой". Заявитель, ссылаясь на то, что в настоящее время право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 6 083 кв. м зарегистрировано за Смирновым А.Ю., общество "Инвестторгстрой" лишено возможности реализовать права, установленные Вводным законом. Кроме того, общество "Инвестторгстрой", являясь землепользователем и обладателем права постоянного (бессрочного) пользования, с учетом разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 54 "О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога", лишено возможности уплачивать земельный налог.

Как установлено судами и следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 27.01.2011 серии 66 АД N 760628 Смирнову А.Ю. на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежит земельный участок с кадастровым номером 66:41:04 01 035:9 площадью 6 083 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, д. 46.

Между Смирновым А.Ю. (продавец) и обществом "Инвестторгстрой" (покупатель) подписан договор купли-продажи от 15.11.2010, согласно условиям которого общество "Инвестторгстрой" приобрело у Смирнова А.Ю. объекты недвижимого имущества: нежилые помещения, находящиеся в здании литера А (блок 1), общей площадью 5 129,8 кв. м (подвал - помещения N 1-51, 1 этаж - помещения N 34, 36 - 105, 2 этаж - помещения N 138-207), помещения, находящиеся в отдельно стоящем здании с пристроями литера А2 (блок 1), общей площадью 408, 9 кв. м (1 этаж - помещения N 106 - 115, 538 - 540, 2 этаж - помещения N 132 - 137, 476), расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 46.

В соответствии с п. 1.3 данного договора названные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 66:41:04 01 035:9 площадью 6 083 кв. м (площадь по документам 10 400 кв. м), категория земель - земли населенных пунктов, целевое использование - земли общественно-деловой застройки (для общественно-деловых целей), находящемся по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, д. 46, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании акта о предоставлении земельного участка в бессрочное пользование для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации от 07.05.1984 N 3056б, решения исполнительного комитета Свердловского городского совета народных депутатов от 27.10.1983 N 408-б, договоров от 07.02.2000, соглашений о внесении изменений в договор купли-продажи от 26.10.2001, от 11.09.2000.

Переход права собственности на указанные помещения к обществу "Инвестторгстрой" зарегистрирован 20.12.2010, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 20.12.2010 серии 66 АД N 668298, 668301.

Общество "Инвестторгстрой" 03.02.2011 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым номером 66:41:04 01 035:9 площадью 6 083 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, д. 46.

В уведомлении от 02.03.2011 N 01/044/2011-471 Управление Росреестра сообщило заявителю о приостановлении государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок в соответствии с п. 1 ст. 19 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", указав, что нормы земельного законодательства предоставляют обществу "Инвестторгстрой" возможность по своему желанию приобрести земельный участок в собственность или использовать его на правах арендатора после соответствующего переоформления, кроме того, для переоформления прав на земельный участок государственная регистрация права постоянного (бессрочного) пользования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.

В сообщении от 04.04.2011 N 01/044/2011-471 Управление Росреестра отказало обществу "Инвестторгстрой" в государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на основании абз. 2 п. 1 ст. 20 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В обоснование отказа Управление Росреестра сослалось на то, что государственная регистрация права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок на основании представленного в качестве правоустанавливающего документа - договора купли-продажи объектов недвижимости от 15.12.2010, не представляется возможной, поскольку нормы земельного законодательства содержат прямой запрет на распоряжение земельными участками, находящимися в постоянном (бессрочном) пользовании граждан (п. 4 ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации). Управление Росреестра указало, что для распоряжения земельным участком Смирнову А.Ю. необходимо переоформить права в соответствии с Вводным законом.

Общество "Инвестторгстрой", полагая, что отказ Управления Росреестра в государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением. В обоснование заявленных требований общество "Инвестторгстрой" сослалось на то, что с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости к нему в силу ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации перешло принадлежавшее продавцу (Смирнову А.Ю.) право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 66:41:04 01 035:9 площадью 6 083 кв. м, в связи с чем общество может требовать оформления своего права.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из того, что с момента государственной регистрации права собственности общества "Инвестторгстрой" на объекты недвижимости к последнему в силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации действительно перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 66:41:04 01 035:9 площадью 6 083 кв. м, занимаемым этими объектами недвижимости. Вместе с тем, исходя из разъяснений, содержащихся в абз. 3 п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11), и учитывая, что в настоящее время спорный земельный участок в силу ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации на праве постоянного (бессрочного) пользования заявителю предоставлен быть не может, суды пришли к выводу о том, что общество "Инвестторгстрой" может оформить свое право на земельный участок лишь путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном Вводным законом.

Суд кассационной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене ввиду следующего.

Пунктом 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В абз. 2 п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 разъяснено, что в силу указанных норм права покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Таким образом, суды пришли к правильному выводу о том, что к обществу "Инвестторгстрой" как покупателю объектов недвижимости с момента государственной регистрации права собственности на них в силу закона перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на условиях и в объеме, существовавшем у продавца недвижимости - Смирнова А.Ю.

Однако вывод судов о том, что имеющееся у общества "Инвестторгстрой" право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком не подлежит государственной регистрации, не может быть признан законным.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 4 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу ст. 2 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно п. 2 ст. 4 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие названного Федерального закона.

Таким образом, общество "Инвестторгстрой", как обладатель вещного права на земельный участок, вправе требовать государственной регистрации этого права.

Ссылки судов на то, что общество "Инвестторгстрой" не относится к числу лиц, которым согласно ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок может быть предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, не свидетельствуют в данном случае о законности отказа в государственной регистрации права, поскольку в рассматриваемом случае предоставление земельного участка не производилось; право постоянного (бессрочного) пользования, как установлено судами, перешло к заявителю в силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании п. 2 ст. 3 Вводного закона юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как разъяснено в абз. 3 п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11, если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 25.12.2003 N 512-О, указание в п. 2 ст. 3 Вводного закона на возможность для юридического лица по своему желанию приобрести земельный участок в собственность или использовать его на правах арендатора (после соответствующего переоформления), притом, что в соответствии с п. 3 ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации за ним сохраняется право постоянного (бессрочного) пользования этим участком, свидетельствует о предоставлении права выбора самому юридическому лицу и отсутствии какого-либо произвольного ограничения свободы в заключении договора.

Таким образом, положения названных норм предусматривают необходимость в предусмотренный законом срок изменения титула на землю и возможность выбора этого титула землепользователем, но не свидетельствуют о невозможности государственной регистрации имеющегося права постоянного (бессрочного) пользования.

Иное противоречило бы смыслу вышеуказанных норм материального права и сущности Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним как реестра, отражающего действительное состояние правового режима объекта недвижимого имущества.

С учетом изложенного выводы судов об отсутствии оснований для государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком не могут быть признаны основанными на нормах материального права, регулирующих спорные отношения.

В соответствии с п. 2 ст. 16 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

На основании п. 1 ст. 17 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно п. 1 ст. 18 указанного Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Как следует из материалов дела, обществом "Инвестторгстрой" в качестве правоустанавливающего документа для государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 66:41:04 01 035:9 представлен договор купли-продажи от 15.11.2010, в п. 1.3 которого указано, что приобретаемые объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 6 083 кв. м (площадь по документам 10 400 кв. м).

Документов, содержащих описание земельного участка, позволяющих установить его местоположение, действительную площадь, факт наличия на нем объектов недвижимости, в деле не имеется.

Правовая оценка различиям в площади земельного участка, указанной в правоустанавливающем документе, в судебных актах не дана.

Между тем, поскольку заявитель оспаривает законность отказа в государственной регистрации права на земельный участок и требует обязать зарегистрировать право на земельный участок, указанное обстоятельство имеет существенное значение для дела.

При необходимости толкования условия договора купли-продажи необходимо рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле продавца.

С учетом изложенного, поскольку судами неправильно применены нормы материального права, регулирующие спорные отношения, имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства установлены не в полном объеме, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда на основании ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене, дело - передаче на новое рассмотрение (п. 3 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении дела суду необходимо установить обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, и разрешить спор в соответствии с положениями действующего законодательства.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Свердловской области от 09.09.2011 по делу N А60-17790/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2011 по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Д.И. Мындря

Судьи

З.Г. Семенова А.А. Столяров