Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18 мая 2015 г. N Ф09-1500/15 по делу N А76-5598/2014

Екатеринбург

18 мая 2015 г.

Дело N А76-5598/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2015 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 мая 2015 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А.А.,

судей Смирнова А.Ю., Рябовой С.Э.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Предприятие "Жилетхстрой" (далее - общество) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.09.2014 по делу N 76-5598/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2014 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества - Казаков И.В. (доверенность от 06.10.2014).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 04.09.2008 УЗ N 003262-К-2008 за период с 30.12.2005 по 19.12.2013 в размере 5 591 896 руб., пени в размере 1 044 961 руб. за период с 01.01.2009 по 19.12.2013 (с учетом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 22.05.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Челябинской области.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 17.09.2014 (судья Скобелкин А.П.) исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с общества в пользу комитета задолженность в сумме 4 347 613 руб., пени в сумме 514 855 руб. 90 коп., всего 4 862 468 руб. 90 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2014 (судьи Богдановская Г.Н., Соколова И.Ю., Суспицина Л.А.) решение суда первой инстанции изменено в части взыскания с общества в пользу комитета задолженности в сумме 4 347 613 рублей. Исковые требования комитета удовлетворены частично. С общества в пользу комитета взыскана задолженность по договору от 04.09.2008 УЗ N 003262-К-2008 в сумме 4 291 709 рублей 93 копейки, пени в сумме 514 855 рублей 90 копеек, всего 4 806 565 рублей 83 копейки. В удовлетворении остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе общество просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами абз. 4 п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), п. 2 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя, вывод судов об определении размера задолженности по арендной плате в соответствии с абз. 4 п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ сделан без учета того, что спорный земельный участок относится к землям, право государственной собственности на которые не разграничено, в связи с чем применению подлежит п. 10 ст. 3 названного Закона. Заявитель ссылается на создание со стороны органов государственной власти Челябинской области и администрации г. Челябинска препятствий в пользовании спорным земельным участком, а именно в продолжении строительства, и полагает, что данное обстоятельство является основанием для освобождения общества от арендной платы в спорный период.

Как установлено судами, на основании распоряжения Первого заместителя Главы города Челябинска от 14.02.2008 N 341-д между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 04.09.2008 УЗ N 003262-К-2008 краткосрочной аренды земли г. Челябинска, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование следующее недвижимое имущество: земельный участок площадью 4732 кв. м с кадастровым номером 74:36:0202005:0034, расположенный в микрорайоне N 33 по ул. Комарова Тракторозаводском районе города Челябинска, из земель населенных пунктов (жилая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства жилого дома.

Договор заключен на срок до 14.02.2010 (п. 1.4 договора).

Согласно п. 2.1 договора размер арендной платы определен в приложении (форма N 2), являющимся неотъемлемой частью договора.

В форме N 2 к договору сторонами согласован расчет платы за аренду земли за период с 30.12.2005 по 30.06.2008.

За арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату, ежеквартально до первого числа месяца, следующего за отчетным кварталом (п. 2.2 договора).

Пунктом 6.3 договора установлено, что за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,3% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства.

Договор УЗ N 003262-К-2008 краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 04.09.2008 прошел государственную регистрацию, о чем свидетельствуют выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.09.2012 N 74-74-01/003/2012-10066, от 22.10.2013 N 01/291/2013-132.

На указанном земельном участке ответчиком производилось строительство жилого дома. Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 20.12.2013 N RU74315000-134-2013 введен в эксплуатацию жилой дом в микрорайоне N 33 по ул. Комарова.

Комитет, ссылаясь на наличие у общества задолженности по уплате арендных платежей за пользование земельным участком по вышеназванному договору аренды за период с 30.12.2005 по 19.12.2013, обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что ответчик не исполнил обязательства по оплате арендной платы за земельный участок по заключенному договору аренды, однако расчет арендной платы, произведенный истцом, на основании условий договора и с применением положений Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", является неверным. Суд первой инстанции установил размер подлежащей взысканию задолженности, применив методику, предусмотренную абз. 4 п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, а также срок исковой давности к требованиям за период с 30.12.2005 по 31.12.2010.

Суд апелляционной инстанции, изменяя решен суда первой инстанции, исходил из допущенной судом ошибки в расчете длительности допущенной просрочки.

На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 названного Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с подп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пунктом 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 данного постановления также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

На основании п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ) до 1 марта 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка (абз. 8, 9 п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ).

Суды, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, а также приняв во внимание обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом по делу N А76-4737/2007, согласно которому акт выбора от 15.03.2004 N 02-000774-2004 земельного участка общей площадью 0,9942 га, в состав которого входил и спорный земельный участок площадью 4732 кв. м с кадастровым номером 74:36:0202005:0034, утвержден постановлением Главы города Челябинска от 15.03.2004 N 406-п, то есть до 01.10.2005, и данный земельный участок предоставлен для жилищного строительства, пришли к верному выводу о том, что к рассматриваемым отношениям при определении механизма расчета арендной платы подлежат применению положения абз. 8, 9 п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.

При проверке обоснованности расчета задолженности, предложенного истцом, апелляционным судом установлено, что судом первой инстанции допущен неверный расчет периода просрочки оплаты арендной платы за период с 01.01.2011 по 14.10.2011 (судом принят расчет, указанный истцом, в количестве 318 дней, в то время как действительный период просрочки составляет 287 дней), в результате чего вместо 517 550,93 руб. за указанный период судом неверно рассчитана задолженность в сумме 573 454 руб., что повлияло на общий суммарный размер задолженности. В силу изложенного суд апелляционной инстанции изменил решение суда, взыскав с ответчика задолженность по арендной плате по спорному договору в размере 4 291 709,93 руб. за период с 01.01.2011 по 19.12.2013.

Руководствуясь ст. 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды взыскали 514 855 руб. 90 коп. договорной неустойки, рассчитанной на основании п. 2 решения Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N 32/7 "Об арендной плате за землю на территории города Челябинска" в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от размера арендной платы за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства по ее оплате, что меньше согласованной сторонами ставки договорной неустойки.

Ссылки заявителя кассационной жалобы на отсутствие оснований для применение положений п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ в силу того, что земельный участок относится к землям, право государственной собственности на которые не разграничено, и по этому основанию необходимо применять к спорным правоотношениям нормы п. 10 ст. 3 Закона N 137-ФЗ и Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257- ЗО, подлежат отклонению.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев данный довод ответчика, правомерно указал на то, что положения п. 10 ст. 3 Закона N 137-ФЗ устанавливают общие правила определения размера, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и подлежат применению в совокупности с нормами Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующими порядок предоставления земельных участков в аренду.

Норма п. 15 ст. 3 указанного Закона устанавливает специальный порядок предоставления земельных участков для целей жилищного строительства - без проведения торгов, а также специальный механизм определения арендной платы за пользование земельным участком. В силу этого, общий порядок определения арендной платы в данном случае не применим.

Доводы заявителя о недопустимости применения к рассматриваемым отношениям нормы абз. 4 п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ ввиду того, что редакция закона, предусматривающая указанную методику расчета арендной платы, вступила в силу с 21.12.2006, отклоняются, поскольку указанная норма действовала на момент заключения сторонами договора аренды (04.09.2008).

Ссылки заявителя на то, что имеются основания для освобождения общества от внесения арендной платы и снижения размера неустойки, поскольку за период действия предписаний Министерства строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Челябинской области у ответчика отсутствовала возможность использовать арендуемый земельный участок, рассмотрены судами и правомерно отклонены.

В силу ст. 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если арендатору переданы полномочия по владению и пользованию арендованным имуществом, обязанность по оплате арендной платы обусловлена фактом пользования арендатором таким имуществом.

Согласно п. 8, п. 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", а также правовой позиции, сформированной Высшим Арбитражным Судом в постановлении Президиума от 09.04.2013 N 13689/12 основанием для освобождения арендатора от оплаты арендной платы является невозможность использования имуществом по причинам, зависящим от арендодателя.

В данном случае наличие обстоятельств, свидетельствующих о создании ответчику препятствий в пользовании имуществом со стороны арендодателя, ответчиком не доказано и судами не установлено.

Как верно признал суд апелляционной инстанции, действия третьего лица, приведшие к невозможности использования земельного участка по назначению, не могут освобождать арендатора об обязанности по внесению арендной платы, поскольку такое лицо не является стороной договора аренды, ввиду чего риск негативных последствий поведения третьего лица не может быть возложен на арендодателя, а права арендатора, связанные с неправомерностью действий третьего лица, подлежат восстановлению в рамках иных правоотношений и способов защиты.

По тем же мотивам не имеется оснований для освобождения ответчика от уплаты неустойки за период действия предписаний, выданных Министерством строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Челябинской области.

Ссылки заявителя на бездействие администрации, допущенное в ходе предоставления земельного участка ответчику, не влияют на его обязанность вносить арендную плату, которая возникла позже. Оснований для вывода о том, что данное бездействие привело к увеличению сроков строительства, заявителем не приведено.

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом кассационной инстанции не установлено. Поскольку решение суда первой инстанции было изменено постановлением суда апелляционной инстанции, судебный акт суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2014 по делу N 76-5598/2013 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Предприятие "Жилетхстрой" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.А. Столяров

Судьи

А.Ю. Смирнов С.Э. Рябова