Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22 мая 2012 г. N Ф09-2709/12 по делу N А76-14170/2011

Екатеринбург

22 мая 2012 г.

Дело N А76-14170/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 мая 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Семеновой З.Г.,

судей Лазарева С.В., Платоновой Е.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Южноуральский правовой центр" (далее - общество "ЮПЦ") на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2012 по делу N А76-14170/2011 Арбитражного суда Челябинской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняла участие представитель общества "ЮПЦ" - Черкащенко О.А. (доверенность от 27.09.2011).

Общество "ЮПЦ" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к администрации города Челябинска (далее - администрация) о признании незаконным отказа органа местного самоуправления, выраженного в письме Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - комитет) от 30.08.2011 N 16971, в изменении целевого назначения земельного участка (кадастровый номер 74:36:0509010:0031), расположенного по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Свободы - с прежнего - "строительство офисного здания" на новое - "строительство многофункционального общественно-делового жилого комплекса" (офисы различных фирм, организаций, учреждения управления, жилые квартиры в зданиях смешанного использования, рестораны, кафе, магазины, детские сады и иные объекты дошкольного воспитания), о возложении на администрацию обязанностей: принять решение об изменении целевого назначения поименованного земельного участка на "строительство многофункционального общественно-делового жилого комплекса" (офисы различных фирм, организаций, учреждения управления, жилые квартиры в зданиях смешанного использования, рестораны, кафе, магазины, детские сады и иные объекты дошкольного воспитания), и оформить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 10.12.2001 УЗ N003154-К-2011 в части изменения целевого назначения указанного земельного участка (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве соответчика привлечён комитет.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 05.12.2011 (судья Гусев А.Г.) заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2012 (судьи Ермолаева Л.П., Богдановская Г.Н., Соколова И.Ю.) решение суда отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе общество "ЮПЦ" просит указанное постановление отменить, ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции ст. 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 1, 7, 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 30, 35, 36, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Заявитель считает неверным вывод суда о том, что вопрос об изменении вида разрешенного использования земельного участка в рамках перечня, утвержденного градостроительным регламентом, принадлежит только собственнику. При этом, как полагает общество "ЮПЦ", апелляционным судом неправильно указано на отсутствие в градостроительном плане арендуемого земельного участка испрашиваемого вида разрешенного использования (строительство многофункционального общественно-делового жилого комплекса), так как сам по себе согласованный проект застройки арендуемого участка включает в себя три самостоятельных здания, в которых запроектировано размещение офисов различных фирм, организаций, учреждения управления, жилые квартиры, рестораны, кафе, магазины, детские сады и иные объекты дошкольного воспитания, в связи с чем и было применено объединяющее все вышеуказанные виды разрешенного использования земельного участка. По мнению заявителя, суд также сделал неверный вывод о том, что изменение назначения арендуемого земельного участка в интересах заявителя может привести к нарушению требований закона в части предоставления муниципальных земель для жилищного строительства, поскольку первоначально в 2001 году земельный участок был предоставлен для смешанного строительства, совмещающего строительство жилых и нежилых объектов, и в этот период нормы земельного законодательства не предусматривали выделение участков для строительства жилья на аукционе. Кроме того, общество "ЮПЦ" считает неправомерным вывод апелляционного суда о ненадлежащем способе защиты права со ссылкой на необходимость обращения в порядке искового производства, указывая, что в данном случае его обращение в исполнительный орган власти с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка обусловлено лишь необходимостью юридического оформления соответствующего выбора, в силу чего его права нарушены незаконным отказом уполномоченного органа в таком оформлении.

Как установлено судами и следует из материалов дела, постановлением главы г. Челябинска от 30.11.2001 N 1752-п обществу с ограниченной ответственностью "Реалим" (далее - общество "Реалим") в аренду для проектирования и строительства административного комплекса по ул.Свободы в Центральном районе г. Челябинска был предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов (земли историко-культурного назначения) площадью 0,9477 га.

Согласно данному постановлению арендатор обязан заключить договор аренды с комитетом, поставить его на учет в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г.Челябинска, зарегистрировать право аренды на земельный участок в Южноуральской регистрационной палате, на основании утвержденного проекта застройки квартала разработать проект административного комплекса, проектирование вести на основе историко-архитектурного опорного плана г.Челябинска, заданием ГНПЦ, архитектурно-планировочным заданием, произвести снос ветхо-аварийных жилых домов N 96, 98 по ул.Красноармейской, предоставив гражданам, проживающим в этих домах жилую площадь в установленном законом порядке (раздел 6).

Между комитетом (арендодатель) и обществом "Реалим" (арендатор) 10.12.2001 заключен договор N УЗ 003154-К-2001 аренды земельного участка площадью 9477 кв. м. с кадастровым номером 74:36:0509010:0007, расположенного по ул. Свободы в Центральном районе г. Челябинска, из земель населенных пунктов (земли историко-культурного назначения), сроком на два года.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 21.06.2002.

Впоследствии стороны договора уточнили объект аренды. Изменён кадастровый номер участка на N 74:36:0509010:0031, уточнена площадь объекта, которая согласно кадастровому плану от 07.05.2007 составила 8153 кв. м. Кроме того, стороны продлили срок действия договора аренды до 31.12.2011.

В период аренды обществом "Реалим" указанного земельного участка администрацией вынесены следующие правовые акты: постановление главы г. Челябинска от 05.05.2004 N 738-п, в котором указано на предоставление арендатору спорного участка для "проектирования и строительства торгового комплекса", распоряжение главы г.Челябинска от 22.05.2009 N 1917, которым изменено назначение переданного в аренду земельного участка с "торгового комплекса" на "офисный комплекс с крышной газовой котельной".

По соглашению от 30.08.2008 права и обязанности арендатора по договору от 10.12.2001 N УЗ 003154-К-2001 были переуступлены обществом "Реалим" обществу "ЮПЦ". Данное соглашение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществом и сделок с ним 30.11.2009.

Общество "ЮПЦ" 24.05.2011 обратилось в администрацию с заявлением, в котором просило внести изменения в договор аренды от 10.12.2001 в части изменения назначения земельного участка на "строительство и эксплуатация многофункционального общественно-делового жилого комплекса".

Письмом от 30.08.2011 N 16971 комитет сообщил обществу "ЮПЦ" об отказе в заключении дополнительного соглашения к договору аренды для целей изменения назначения земельного участка со ссылкой на то, что вид разрешённого использования вправе изменить только собственник земельного участка, арендатор не представил распоряжение главы администрации об изменении вида разрешённого использования земельного участка, спорный участок предоставлялся первоначальному арендатору для проектирования и строительства административного комплекса с предварительным согласованием места размещения объекта, тогда как изменение установленного договором назначения объекта аренды на указанный обществом "ЮПЦ" противоречит порядку предоставления земли, установленному ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Общество "ЮПЦ", пологая данный отказ незаконным, нарушающим его права и законные интересы, обратилось в суд с рассматриваемым заявлением на основании ст. 1, ч. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации, ч. 3, 4, 7 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя требования общества, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что изменение вида разрешенного использования земельного участка с прежнего - "под строительство офисного здания" на новый - "строительство и эксплуатацию многофункционального общественно-делового жилого комплекса" не противоречит требованиям градостроительных и технических регламентов соответствующей территории. При этом суд исходил из того, что арендуемый заявителем земельный участок ранее был предоставлен для проектирования и строительства жилых домов со встроенными помещениями социально-бытового назначения, при предоставлении его в аренду в 2001 году фактически планировалось строительство комплекса "смешанного использования", предусматривающее размещение жилых и нежилых помещений, в связи с чем довод администрации и комитета о том, что в данном случае имеет место выделение земельного участка для строительства в обход требований ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, нельзя признать правильным. Кроме того, суд, руководствуясь ст. 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что надлежащим способом восстановления нарушенного права заявителя будет возложение на администрацию обязанности принять решение об изменении целевого назначения земельного участка, а на комитет - оформить дополнительное соглашение к договору аренды от 10.12.2001 N УЗ 003154-К-2011 в части изменения целевого назначения земельного участка.

Отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении заявленных требований, апелляционный суд обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону и иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В рассматриваемом случае в обоснование своих требований общество "ЮПЦ" ссылалось на то, что в перечне видов разрешенного использования земельного участка, приведенном в градостроительном регламенте, среди прочего, поименованы многоквартирные дома, административные и торговые объекты, в силу чего изменение указанного в договоре назначения арендованного земельного участка на "строительство многофункционального общественно-делового жилого комплекса" является допустимым и правомерным.

Согласно п. 1 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса.

В соответствии с п. 2 указанной статьи земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования, условно разрешенные виды использования, вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (ч. 1 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В силу ч. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства определяется градостроительным регламентом (ч. 1 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно ч. 3 указанной статьи действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

В соответствии с п. 3, 4 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования. Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

В силу ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Судами установлено, что спорный земельный участок согласно градостроительному регламенту расположен в территориальной зоне "Б.1.1.1. Административно-деловая, торгово-бытовая, культурно-просветительная, общественно-коммерческая зона (общегородского уровня в историческом ядре города, исторической зоне районов)", включающей в себя, в частности, следующие виды разрешенного использования земельного участка: парки, скверы, бульвары, многоквартирные дома в 2-4 этажа, многоквартирные дома в 5 этажей и выше, жилые квартиры в зданиях смешанного использования с жильем на верхних этажах и с запрещением смешения видов пользования на одном и том же этаже, детские сады, школы, заведения среднего образования и высшие учебные заведения, магазины, гостиницы.

Вместе с тем, принимая во внимание, что испрашиваемый заявителем вид разрешённого использования земельного участка как "строительство многофункционального общественно-делового жилого комплекса" в тексте градостроительного плана не значится, апелляционный суд обоснованно указал на отсутствие достаточных оснований полагать, что согласованной в установленном законом порядке градостроительной документацией подтверждается возможность строительства (и дальнейшей эксплуатации) на спорном земельном участке многофункционального общественно-делового жилого комплекса.

Кроме того, согласно кадастровому паспорту земельного участка собственником избран его вид разрешенного использования: "для проектирования и строительства торгового комплекса", в соответствии с которым земельный участок был предоставлен в аренду по договору от 10.12.2001 N УЗ 003154-К-2001.

Доказательств обращения землепользователя (общества "ЮПЦ") в уполномоченный орган местного самоуправления, которому в соответствии со ст. 20 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" принадлежит право изменить вид разрешенного использования в рамках перечня, утвержденного градостроительным регламентом, с заявлением об избрании иного вида разрешенного использования в отношении арендуемого земельного участка не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом, также из оценки представленной в материалы дела проектной документации (общей пояснительной записки Шифр 03-2008 ОПЗ, положительного заключения государственной экспертизы N 127/2-377/08, свидетельства о соответствии проектной документации на объект капительного строительства от 12.01.2011 N 80), не предусматривающей размещение в строящемся объекте жилых помещений, установлено, что спорный земельный участок был предоставлен для строительства объекта, не предполагающего размещение в нем жилых помещений.

При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к верному выводу о том, что изменение вида разрешенного использования земельного участка на "строительство многофункционального общественно-делового жилого комплекса" противоречит положениям ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающим особый порядок предоставления муниципальных земельных участков под строительство объектов жилого назначения.

Кроме того, суд, учитывая, что заявленные обществом "ЮПЦ" в порядке гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации требования об изменении целевого назначения арендуемого земельного участка путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды от 10.12.2001 N УЗ 003154-К-2001 по существу направлены на внесение изменений в гражданско-правовой договор, что урегулировано нормами гл. 29 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к верному выводу о том, что в данном случае обществом "ЮПЦ" избран ненадлежащий способ защиты права.

Доводы заявителя кассационной жалобы о неправомерности вывода суда о том, что вопрос об изменении вида разрешенного использования в рамках перечня, утвержденного градостроительным регламентом, принадлежит только собственнику, о том, что изменение назначения арендуемого земельного участка в интересах заявителя может привести к нарушению требований закона в части предоставления муниципальных земель для жилищного строительства, а также о ненадлежащем способе защиты права основаны на неверном толковании норм действующего законодательства.

Иные обстоятельства и доказательства, на которые ссылается общество "ЮПЦ" в своей кассационной жалобе, были предметом исследования суда апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка в соответствие с требованиями, установленными ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оснований для переоценки доказательств и установленных судом обстоятельств дела у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены или изменения судебного акта на основании ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного постановление апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2012 по делу N А76-14170/2011 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Южноуральский правовой центр" - без удовлетворения.

Председательствующий

З.Г. Семенова

Судьи

С.В. Лазарев Е.А. Платонова