Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 июня 2012 г. N Ф09-4088/12 по делу N А50-23307/2010

Екатеринбург

20 июня 2012 г.

Дело N А50-23307/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 июня 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Столярова А.А., Маликовой Э.М.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Ростелеком" (далее - общество "Ростелеком") на решение Арбитражного суда Пермского края от 09.12.2011 по делу N А50-23307/2010 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2012 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Ростелеком" - Григорьева О.С. (доверенность от 17.05.2012);

общества с ограниченной ответственностью "Кварт" (далее - общество "Кварт") - Калашникова И.А. (доверенность от 01.02.2012).

Общество "Кварт" обратилось в арбитражный суд Пермского края с заявлением о признании отказа администрации Пермского муниципального района (далее - администрация) от 22.09.2010 N 1917 в предоставлении земельного участка незаконным, обязании администрации в течение двух недель с момента принятия судом решения заключить договор аренды земельного участка общей площадью 2470 кв. м с кадастровым номером 59:32:1790001:778, расположенного по адресу: Пермский край, Пермский район, Савинское с/п, д. Хмели, ул. Шоссе Космонавтов, д. 320, для завершения строительства здания автоцентра готовностью 85%, сроком на четыре года одиннадцать месяцев (дело N А50-23307/2010).

Определениями суда от 21.10.2010 к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено открытое акционерное общество "Уралсвязьинформ" в лице Пермского филиала электросвязи открытого акционерного общества "Уралсвязьинформ" (далее - общество "Уралсвязьинформ").

Определением суда от 11.10.2011 в порядке, предусмотренном ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, произведена процессуальная замена общества "Уралсвязьинформ" на общество "Ростелеком".

Общество "Кварт" также обратилось в арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений администрации (далее - комитет), обществу "Уралсвязьинформ" о признании заключенного между ответчиками дополнительного соглашения от 02.09.2010 N 1 к договору аренды от 26.09.2006 N 4 в части передачи во временное владение и пользование на условиях аренды земельного участка общей площадью 2470 кв. м с кадастровым номером 59:32:1790001:778, расположенного по адресу: Пермский край, Пермский район, Савинское с/п, д. Хмели, ул. Шоссе Космонавтов, д. 320, недействительным (дело N А50-28586/2010).

Определением суда от 11.10.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация.

Определениями суда от 11.10.2011 указанные дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения, делу присвоен N А50-23307/2010.

С учетом уточнения исковых требований, принятых в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации общество "Кварт" просит признать незаконным отказ Комитета от 22.09.2010 N 1917 в предоставлении земельного участка; обязать администрацию в течение двух недель с момента принятия судом решения заключить договор аренды земельного участка общей площадью 2470 кв. м с кадастровым номером 59:32:1790001:778, расположенного по адресу: Пермский край, Пермский район, Савинское с/п, д. Хмели, ул. Шоссе Космонавтов, д. 320, для завершения строительства здания автоцентра готовностью 85%, сроком на четыре года одиннадцать месяцев; признать недействительным заключенное между комитетом и обществом "Уралсвязьинформ" дополнительное соглашение от 02.09.2010 N 1 к договору аренды от 26.09.2006 N 4 в части передачи во временное владение и пользование на условиях аренды указанного земельного участка; применить последствия недействительности ничтожной сделки путем приведения сторон в первоначальное положение.

Решением суда от 09.12.2011 (судья Ремянникова И.Е.) исковые требования удовлетворены частично, дополнительное соглашение от 02.09.2010 N 1, заключенное между комитетом и обществом "Уралсвязьинформ", в указанной части признано недействительным. На общество "Ростелеком" возложена обязанность возвратить комитету земельный участок общей площадью 2470 кв. м с кадастровым номером 59:32:1790001:778, расположенный по адресу: Пермский край, Пермский район, Савинское с/п, д. Хмели, ул. Шоссе Космонавтов, д. 320. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2012 (судьи Голубцова Ю.А., Зеленина Т.Л., Суслова О.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Ростелеком" просит судебные акты в части признания дополнительного соглашения от 02.09.2010 N 1 в названной части недействительным, отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение судами ст. 11.2, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а также несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель считает, что земельный участок на момент обращения общества "Кварт" с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 59:32:1790001:778 не прекратил свое существование, а продолжал находиться у ответчика в аренде, в связи с чем оснований для отказа в передаче спорных земельных участков в соответствии с дополнительным соглашением N 1 не имелось. По мнению заявителя, отсутствовали основания для предоставления земельного участка обществу "Кварт", поскольку на момент его обращения с этим заявлением, здание автосервиса являлось объектом незавершенного строительства, а испрашиваемый участок находился у истца в субаренде. Заявитель указывает, что, поскольку здание автосервиса является объектом незавершенного строительства, применение к рассматриваемым правоотношениям ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации неправомерно. Общество "Ростелеком" считает, что судами не применены положения ст. 33, 35 данного Кодекса, в части правил отвода земель, поскольку истцом не представлено доказательств, подтверждающих необходимость предоставления земельного участка в испрашиваемом размере (2470 кв. м).

В отзыве на кассационную жалобу общество "Кварт" возражает против изложенных в ней доводов, считает их необоснованными, просит оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции на основании ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, 26.09.2006 между обществом "Уралсвязьинформ" (арендатор) и Савинской сельской администрацией (арендодатель) заключен договор N 4 аренды земельного участка общей площадью 3,5220 га, находящегося по адресу: Пермский край, Пермский район, Савинское с/п, д. Хмели, ул. Ш. Космонавтов, д. 320, для использования под промышленные предприятия (п. 1.1 договора). Пунктом 1.4. договора предусмотрено, что договор заключен на 10 лет с 22.03.2006 по 21.03.2016.

Между обществом "Уралсвязьинформ" (арендатор) и обществом "Кварт" (субарендатор) 27.09.2006 заключен договор субаренды земельного участка общей площадью 2 360 кв. м, расположенного по адресу: Пермский край, Пермский район, Савинское с/п, д. Хмели, ул. Ш. Космонавтов, д. 320, под строительство автоцентра сроком с 27.09.2006 до 25.09.2007 (п. 1.1, 1.3, 5.2 договора).

Стороны договора 27.09.2006 подписали акт приема-передачи земельного участка.

Общество "Кварт" 22.12.2006 получило разрешение N 64/2006/1 на строительство объекта капитального строительства - 1-этажного здания автосервиса, в соответствии с проектной документацией (шифр проекта 06-206), по адресу: Пермский край, Пермский район, Савинское с/п, д. Хмели, ул. Ш. Космонавтов, д. 320, на земельном участке площадью 2 360 кв. м.

На основании разрешения на строительство от 22.12.2006 N 64/2006/1 проведена государственная регистрация права собственности истца на здание автосервиса, расположенного по адресу: Пермский край, Пермский район, Савинское с/п, д. Хмели, ул. Ш. Космонавтов, д. 320, степень готовности объекта - 85 %, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 28.07.2010.

Общество "Кварт" и общество "Уралсвязьинформ" 01.01.2010 заключили договор субаренды земельного участка площадью 2 470 кв. м, являющегося частью земельного участка с кадастровым номером 59:32:1790001:590, расположенного по адресу: Пермский край, Пермский район, Савинское с/п, д. Хмели, ул. Ш. Космонавтов, д. 320 на срок с 01.01.2010 по 30.09.2010 для выполнения работ по организации въезда, выезда на часть земельного участка, предоставленного в субаренду, по выносу скважины, ограждению территории.

В дальнейшем земельный участок общей площадью 3,5220 га, расположенный по адресу: Пермский край, Пермский район, Савинское с/п, д. Хмели, ул. Ш. Космонавтов, д. 320, размежеван на два самостоятельных земельных участка: земельный участок общей площадью 32 750 кв. м с кадастровым номером 59:32:1790001:777 (категория земель - земли населенных пунктов) и земельный участок общей площадью 2470 кв. м с кадастровым номером 59:32:1790001:778 (категория земель - земли населенных пунктов).

Земельный участок с кадастровым номером 59:32:1790001:778 поставлен на кадастровый учет как временно учтенный.

Общество "Кварт" 25.08.2010 обратилось в Администрацию Пермского муниципального района с заявлением N 296-28-99 о предоставлении ему в аренду на четыре года одиннадцать месяцев земельного участка площадью 2470 кв. м с кадастровым номером 59:32:1790001:778, расположенным под принадлежащим ему объектом недвижимости, по адресу: Пермский район, Савинское с/п., д. Хмели, ул. Ш. Космонавтов, д. 320.

В письме от 22.09.2010 N 1917 комитет отказал в предоставлении испрашиваемого земельного участка, ввиду того, что данный земельный участок является частью земельного участка, предоставленного в аренду обществу "Уралсвязьинформ", право аренды на который не прекращено.

Между комитетом и обществом "Уралсвязьинформ" 02.09.2010 заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 26.09.2006 N 4 о передаче в пользование обществу "Уралсвязьинформ" вновь образованных земельных участков с кадастровыми номерами 59:32:1790001:777 и 59:32:1790001:778.

Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано 26.01.2011.

Между администрацией и обществом "Уралсвязьинформ" 15.09.2010 заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью 32 750 кв. м с кадастровым номером 59:32:1790001:777, расположенного по адресу: Пермский край, Пермский район, Савинское с/п, д. Хмели, ул. Ш. Космонавтов, д. 320. Государственная регистрация права собственности на указанный земельный участок осуществлена 26.01.2011.

Указывая на то, что дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 26.09.2006 N 4 в части, относящейся к земельному участку, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости, является недействительным, общество "Кварт" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым требованием.

Удовлетворяя исковые требования в указанной части, суды исходили из следующего.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации данный Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пунктами 1, 3 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка

Исходя из смысла ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Как следует из абз. 2 п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

Судами установлено, что в связи с формированием из земельного участка с кадастровым номером 59:32:1790001:590 земельных участков с кадастровыми номерами 59:32:1790001:777 и 59:32:1790001:778 и государственной регистрацией прав на вновь образованные земельные участки земельный участок с кадастровым номером 59:32:1790001:590 перестал существовать как объект аренды по договору от 26.09.2006 N 4.

Судами также установлено и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что на земельном участке с кадастровым номером 59:32:1790001:778 расположен принадлежащий истцу объект незавершенного строительства.

Принимая во внимание, что на момент заключения оспариваемого дополнительного соглашения в отношении данного земельном участка, право собственности общества "Кварт" на указанный объект не прекращено и не оспорено, строительство истцом не завершено, суды пришли к обоснованному выводу о том, что заключенное между ответчиками дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 26.09.2006 N 4 в оспариваемой части противоречит закону, нарушает право истца на земельный участок, необходимый для завершения строительства объекта.

С учетом изложенного суды правомерно признали недействительным оспариваемое соглашение в части передачи во временное владение и пользование обществу "Уралсвязьинформ" на условиях аренды земельного участка общей площадью 2470 кв. м с кадастровым номером 59:32:1790001:778.

Поскольку в остальной части судебные акты не обжалуются, оснований для проверки их законности не имеется.

Суд апелляционной инстанции со ссылкой на правой подход Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенный в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08 по делу N А55-16774/2007, признал обоснованным довод общества "Уралсвязьинформ" о том, что применение положений ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается. Вместе с тем, суд апелляционной инстанции указал, что ссылка суда первой инстанции на положения ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации не привела к принятию неправильного решения.

Ссылка заявителя на то, что судами не применены положения ст.33, 35 Земельного кодекса Российской Федерации в части правил отвода земель, подлежит отклонению, поскольку вопрос о размере предоставляемого земельного участка не входит в предмет доказывания по настоящему делу.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пермского края от 09.12.2011 по делу N А50-23307/2010 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу открытого акционерного общества "Ростелеком" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.В. Сулейменова

Судьи

А.А. Столяров Э.М. Маликова