Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 июня 2012 г. N Ф09-4866/12 по делу N А50-21311/2011

Екатеринбург

20 июня 2012 г.

Дело N А50-21311/11

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 июня 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Василенко С.Н.,

судей Ященок Т.П., Сухановой Н.Н.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Высота" (ИНН: 5905230930, ОГРН: 1045900846034; далее - общество "Высота", заявитель) на решение Арбитражного суда Пермского края от 06.12.2011 по делу N А50-21311/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2012 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом путем направления в их адрес копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились, явку своих представителей не обеспечили.

Общество "Высота" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с заявлением обратилось в Арбитражный суд Пермского края с заявлением к Администрации города Перми (далее - администрация), Департаменту планирования и развития территории города Перми (правопреемник Департамент градостроительства и архитектуры администрации г. Перми; далее - департамент) о признании недействительным разрешения от 25.05.2011 N RU90303000-7/2010/1, выданного департаментом обществу с ограниченной ответственностью "Солдес Строй" (далее - общество "Солдес Строй"), на строительство 22-этажного жилого дома с офисными помещениями и автостоянкой, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, просп. Декабристов, 97.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество "Солдес Строй", общество с ограниченной ответственностью "ГРАН-1" (далее - общество "ГРАН-1").

Решением суда первой инстанции от 06.12.2011 (судья Аликина Е.Н.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2012 (судьи Щеклеина Л.Ю., Васева Е.Е., Риб Л.Х.) решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам. Заявитель кассационной жалобы полагает, что у департамента отсутствовали правовые основания для переоформления обществу "Солдес Строй" разрешения на строительство вышеуказанного жилого дома, поскольку обществу "Солдес Строй" не перешли от общества "ГРАН-1" в установленном законодательством порядке права на земельный участок и объект незавершенного строительства. По мнению общества "Высота", указанное разрешение на строительство нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, поскольку заявитель является кредитором общества "ГРАН-1".

Как следует из материалов дела, департаментом обществу "ГРАН-1" выдано разрешение от 05.02.2010 N RU90303000-7/2010 на строительство 22-этажного жилого дома с офисными помещениями и автостоянкой, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, просп. Декабристов, 97, в соответствии с утвержденной обществом "ГРАН-1" проектной документацией серии индивидуальный шифр 2009/02-01-И, на этап строительства - выполнение всего объема работ в пределах границ земельных участков с кадастровым номером 59:01:44 1 0763:0004, 59:01: 44 1 0763: 9, сроком действия до 05.08.2011.

Взамен указанного разрешения департамент выдал разрешение от 25.05.2011 N RU90303000-7/2010/1 обществу с ограниченной ответственностью "Солдес Строй" на строительство 22-этажного жилого дома с офисными помещениями и автостоянкой, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, проспект Декабристов, 97, в соответствии с утвержденной ООО "Солдес Строй" 10.04.2011 проектной документацией серии индивидуальный шифр 2009/02-01-И, на этап строительства - выполнение всего объема работ в пределах границ земельных участков с кадастровым номером 59:01: 44 1 0763: 0004, 59:01: 44 1 0763: 9, сроком действия до 05.08.2012.

Полагая, что разрешение на строительство от 25.05.2011 за N RU90303000-7/2010/1, выданное департаментом застройщику обществу "Солдес Строй", является незаконным и нарушает права и законные интересы общество "Высота" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из законности и обоснованности оспариваемого решения, при этом суд указал, что данное решение не нарушает прав и законных интересов общества "Высота" в сфере предпринимательской деятельности.

Апелляционный суд дезавуировал вывод арбитражного суда о доказанности департаментом законности и обоснованности решения департамента от 25.05.2011 N RU90303000-7/2010/1, вместе с тем установил, что оспариваемое решение не нарушает прав и законных интересов общества "Высота" и оставил решение суда первой инстанции без изменения.

Выводы апелляционного суда являются правильными, основанными на материалах дела и соответствующими требованиям действующего законодательства.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания незаконным решения государственного органа, органа местного самоуправления, иного органа, должностного лица требуется доказать наличие в совокупности двух условий: несоответствия обжалуемого решения закону или иному ненормативному акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Органом, уполномоченным в области градостроительной деятельности на территории города Перми, является Департамент планирования и развития территории города Перми (правопреемник Департамент градостроительства и архитектуры администрации города Перми).

Согласно ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

В силу п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство с установленным в указанной норме перечнем документов.

В соответствии с ч. 11 ст. 51 Градостроительного кодекса уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство: 1) проводит проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению; 2) проводит проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям; 3) выдает разрешение на строительство или отказывает в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Судами установлено, что обществу "ГРАН-1" выдано разрешение на строительство 22-этажного жилого дома с офисными помещениями автостоянкой, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, проспект Декабристов, 97 N RU90303000-7/2010 от 05.02.2010 г., сроком действия до 05.08.2011.

С заявлением о продлении срока действия данного разрешения в департамент обратилось уже общество "Солдес Строй" по указанному в заявлении от 10.05.2011 основанию - смена землепользователя-застройщика.

Согласно пояснительной записке департамента общество "Солдес Строй" представило зарегистрированное в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю 01.04.2011 соглашение от 01.10.2010 между обществом "Солдес Строй" и обществом "ГРАН-1" о перенайме, в соответствии с данным соглашением общество "ГРАН-1" передает права и обязанности обществу "Солдес Строй", новым застройщиком обществу "Солдес Строй" представлен приказ от 10.04.2011 N 6 о производстве строительных работ на объекте согласно проекту с шифром 2009/02-01-И, факт начала строительства установлен, подтвержден фотоматериалом (л. д. 93).

В силу ч. 20 ст. 51 Градостроительного срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, выдавшими разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления.

В соответствии с ч. 21 ст. 51 Градостроительного кодекса срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется.

Таким образом, ранее выданное обществу "ГРАН-1" разрешение на строительство может сохранить свое действие до указанного в нем срока при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства новому застройщику. Новый застройщик в установленные сроки может обратиться за его продлением, в котором не может быть отказано по основанию фактического осуществления застройщиком строительства. При этом не исключается отказ по иным основаниям при наличии таковых.

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменные доказательства и доводы сторон, а также вышеуказанные нормы права, апелляционный суд установил следующие обстоятельства.

Заявление на продление разрешения на строительство 22-этажного жилого дома с офисными помещениями и автостоянкой подано при соблюдении условий своевременной подачи заявления, фактическом осуществлении строительства, в качестве нового застройщика при подаче заявления о продлении срока действия ранее выданного разрешения на строительство объекта капитального строительства выступило общества "Солдес Строй".

Доказательств перехода от общества "ГРАН-1" к обществу "Солдес Строй" в установленном законом порядке права на земельный участок по адресу г. Пермь, проспект Декабристов, 97 материалы дела не содержат.

При этом апелляционный суд обоснованно указал, что представленное департаменту соглашение о передаче прав и обязанностей по договорам аренды (соглашение о перенайме), несмотря на его государственную регистрацию, нельзя признать безусловным доказательством.

Из содержания соглашения от 01.10.2010 г. (л. д. 89-91) следует, что общество "ГРАН-1" выступает арендатором, а общество "Солдес Строй" новым арендатором. Предметом договора является передача прав и обязанностей арендатора в отношении объектов недвижимости: одноэтажного жилого дома по адресу: г. Пермь, проспект Декабристов, 99 и земельного участка под данным домом; одноэтажного жилого дома по адресу: г. Пермь, проспект Декабристов, 101 и земельного участка под данным домом; одноэтажного жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. 2-ая Теплогорская, 9 и земельного участка под данным домом; доли в праве собственности размером 5/8 на одноэтажный жилой дом, доли в праве собственности размером 3/8 на одноэтажный жилой дом по адресу: г. Пермь, ул. 2-ая Теплогорская, 7 и доли в праве собственности размером 5/8 на земельный участок, доли в праве собственности размером 3/8 на земельный участок под данным домом.

Согласно соглашению обществом "ГРАН-1" указанное выше имущество во временное владение и пользование было принято на условиях указанных в соглашении договоров аренды от 15.10.2009, регистрационный N 59-59-23/059/2009-743 и N 59-59-23/059/2009-744.

Права и обязанности сторон по настоящему соглашению возникают и соответственно прекращаются с момента и при условии получения обществом "Солдес Строй" разрешения на строительство 22-этажного жилого дома с офисными помещениями и автостоянкой, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, проспект Декабристов, д. 97, в соответствии с проектом шифр 2009/02-01-И.

Таким образом, данный документ не свидетельствует о передаче прав на земельный участок по адресу: г. Пермь, проспект Декабристов, 97.

Представленное дополнительное соглашение N 1 от 01.12.2010 (л. д. 92) к соглашению о передаче прав и обязанностей по договорам аренды (соглашение о перенайме) не может служить доказательством перехода прав от общества "ГРАН-1" к обществу "Солдес Строй" на земельный участок по адресу: г. Пермь, проспект Декабристов, 97, поскольку не содержит сведений о его государственной регистрации.

Кроме того, дополнительное соглашение содержит указание на переуступку права аренды одноэтажным жилым домом по адресу г. Пермь, проспект Декабристов, 97 и земельным участком под ним, площадью 535,59 кв. м.

Между тем, материалы дела содержат приказ Управления земельных отношений администрации города Перми от 23.07.2007 N 1705-з (л. д. 86) о предоставлении за плату земельного участка, площадью 535,59 кв. м, по адресу г. Пермь, просп. Декабристов, 97 в собственность обществу "ГРАН-1", которому принадлежит на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права от 03.10.2006 59 БА 400820 расположенный на данном земельном участке одноэтажный жилой дом.

Аналогичные приказы были изданы в отношении земельных участков по адресам г. Пермь, ул. 2-ая Теплогорская, 9 (приказ N 1706-з от 23.07.2007 - л. д. 85); просп. Декабристов, 101 (приказ N 2326-з от 17.10.2007 - л. д. 84), по адресу г. Пермь, просп. Декабристов, 99 (приказ N 1873-з от 24.08.2007 - л.д. 33).

Департамент земельных отношений администрации города Перми письмом от 03.03.2010 N 01-42-1513 предоставил департаменту запрошенную им информацию о передаче указанных земельных участков в собственность общества "ГРАН-1" и заключении с ним договоров купли-продажи данных участков, об отсутствии у департамента земельных отношений сведений о государственной регистрации права собственности на данные земельные участки (л. д. 78-79).

Кроме того, письмо содержало информацию о предоставлении обществу "ГРАН-1" земельных участков площадью 75 кв. м по просп. Декабристов, 97 и площадью 2028 кв. м по проспекту Декабристов, 97-101 для целей, не связанных со строительством (для благоустройства территории), в подтверждение представлены приказы от 01.12.2008 N 1739-з (л. д. 81) и от 01.12.2008 N 1740-з (л. д. 82).

Департаментом 11.06.2009 обществу с ограниченной ответственностью "Гран-Инвест" выдана справка о резервировании адреса просп. Декабристов, 97 вновь образованному земельному участку в связи с объединением пяти смежных земельных участков по ул. 2-ая Теплогорская, 7, ул. 2-ая Теплогорская, проспект Декабристов, 101, проспект Декабристов, 99, проспект Декабристов, 97 г. Перми. Срок действия справки до 11.06.2014 (л. д. 77).

Апелляционный суд верно отметил, что из соглашения о передаче прав и обязанностей по договорам аренды от 01.10.2010 и дополнительного соглашения от 01.12.2010 следует, что объединения смежных земельных участков не произошло, объекты недвижимости в виде жилых домов являются существующими и подлежащими эксплуатации, передаче в аренду, хотя в информации Департамента земельных отношений имеется ссылка на свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилые дома.

В связи с этим апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что указанное в соглашении и дополнении к нему право аренды общества "ГРАН-1" на спорные объекты недвижимости не может являться безусловным доказательством наличия данного права при имеющихся в материалах дела иных документов, свидетельствующих об ином праве.

Апелляционный суд верно отметил, что при данных противоречивых сведениях о правоустанавливающих документах на спорный земельный участок, при отсутствии у департамента доказательств наличия у общества "ГРАН-1" правоустанавливающих документов на земельный участок по адресу г. Пермь, просп. Декабристов, 97 и непредставления надлежащего доказательства о переходе данного права от общества "ГРАН-1" новому застройщику обществу "Солдес Строй", факт передачи права на спорный земельный участок, законность соглашения и дополнения к нему между указанными лицами, независимо от наличия на копии представленного соглашения сведений о государственной его регистрации находится под сомнением.

Поскольку сомнения, вызванные противоречивым содержанием документов, на момент принятия департаментом решения о выдаче разрешения на строительство устранены не были, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о недоказанности департаментом законности и обоснованности оспариваемого разрешения по данному основанию.

В силу п. 1, 2 ст. 8, п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в частности объекты незавершенного строительства, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Апелляционным судом верно отмечено, что обстоятельства необходимости регистрации перехода права на объект незавершенного строительства, как и правовое основание перехода права на спорный объект капитального строительства, департаментом не выяснялись и не устанавливались.

Поскольку правовым основанием для переоформления разрешения на строительство спорного объекта недвижимости является переход права собственности на объект незавершенного строительства, новый застройщик обязан был представить правоустанавливающий документ на объект капитального строительства, в отношении которого ставится вопрос о переоформлении разрешения (письменный договор).

Правоустанавливающий документ на объект незавершенного строительства обществом "Солдес Строй" департаменту с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство и его переоформлении не представлен.

В связи с этим апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для переоформления департаментом на общество "Солдес Строй" разрешения на строительство спорного объекта и продления срока действия разрешения.

При таких обстоятельствах апелляционный суд правомерно признал выводы суда первой инстанции о законности и обоснованности оспариваемого решения ошибочными, однако не влекущими отмену обжалуемого судебного акта, поскольку права и законные интересы общества "Высота" в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности оспариваемым разрешение на строительство не нарушены, так как доказательства, подтверждающие, что строительством 22-этажного жилого дома с офисными помещениями и автостоянкой каким-либо образом нарушают его права и законные интересы как участника градостроительной деятельности в материалах дела отсутствуют.

При этом суды правильно отметили, что общество "Высота" никакого отношения к земельному участку, на котором производится строительство спорного объекта недвижимости, ни к объекту капитального строительства не имеет. Смежным землепользователем либо обладателем объекта недвижимости на смежном земельном участке, при пользовании и эксплуатации соответственно которых нарушались бы его права и законные интересы в связи с нарушением градостроительных норм, общество не является.

При таких обстоятельствах судами правомерно отказано в удовлетворении заявленных обществом требований о признании недействительным оспариваемого ненормативного акта.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку были предметом рассмотрения апелляционного суда и получили надлежащую правовую оценку. Основания для переоценки у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учётом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пермского края от 06.12.2011 по делу N А50-21311/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Высота" - без удовлетворения.

Председательствующий

С.Н. Василенко

Судьи

Т.П. Ященок Н.Н. Суханова