Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 11 июля 2012 г. N Ф09-7484/11 по делу N А76-9437/2011

ГАРАНТ:

См. также Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 мая 2012 г. N 18АП-3469/12 

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23 января 2012 г. N Ф09-8735/11 по делу N А76-7475/2011

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23 ноября 2011 г. N Ф09-7484/11 по делу N А76-9437/2011

См. также Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2011 г. N 18АП-10608/11

См. также Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 октября 2011 г. N 18АП-9891/11

Екатеринбург

11 июля 2012 г.

Дело N А76-9437/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 июля 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Платоновой Е. А.,

судей Купреенкова В. А., Маликовой Э. М.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фрегат" (далее - общество "Фрегат") на решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.01.2012 по делу N А76-9437/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2012 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Администрация г. Челябинска (далее - администрация), Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - комитет) обратились в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу "Фрегат" (ИНН: 744701001) о сносе самовольно возведенного строения - двухэтажного нежилого административного здания с одноэтажным пристроем, состоящего из двух частей прямоугольной формы с габаритами в осях 9,0 ? 1/8,0 + 10,0 ? 4,22 м, высота первого этажа - 3,5 м, второго - 3,0 м, высота этажа пристроя - 2,4 м, площадь застройки - 350 кв. м, строительный объем - 2119 куб. м, расположенного на земельном участке площадью 15 167 кв. м по адресу: г. Челябинск, ул. Бейвеля, кадастровый номер 74:36:0714001:199, путем демонтажа нежилого административного здания с пристроем и фундамента в тридцатидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда; а также об обязании ответчика передать комитету земельный участок площадью 15 167 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Бейвеля, кадастровый номер 74:36:0714001:199, по акту приема-передачи в семидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда; в случае неисполнения обществом "Фрегат" обязанности по сносу самовольно возведенного строения в тридцатидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда - предоставить администрации право произвести снос указанного самовольного строения с отнесением расходов по сносу на общество "Фрегат".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Главное управление архитектуры и градостроительства администрации г. Челябинска.

Определением суда от 31.05.2011 требование администрации и комитета к обществу "Фрегат" об обязании передать комитету земельный участок по акту приема-передачи в семидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда выделено в отдельное производство, которому присвоен N А76-9437/2011.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 30.01.2012 (судья Рожкова Т.В.) исковые требования удовлетворены. На общество "Фрегат" возложена обязанность передать комитету по акту приема-передачи земельный участок площадью 15 167 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Бейвеля, кадастровый номер 74:36:0714001:199, в тридцатидневный срок с даты вступления решения в законную силу.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2012 (судьи Пивоварова Л.В., Соколова И.Ю., Суспицина Л.А.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Фрегат" просит отменить обжалуемые судебные акты, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судами при рассмотрении спора ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя, договор аренды земельного участка от 19.08.2010, заключенный на срок до 23.03.2015, не может быть расторгнут в одностороннем порядке по требованию арендодателя, а может быть расторгнут только по соглашению сторон или в судебном порядке. Поскольку указанные условия не соблюдены, общество "Фрегат" считает, что правомерно занимает спорный земельный участок.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что на основании распоряжения первого заместителя главы г. Челябинска от 23.04.2010 N 3190-д между комитетом (арендодатель) и обществом "Фрегат" (арендатор) 19.08.2010 заключен договор УЗ N 000830-Вр-2010 аренды земельного участка площадью 15 167 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Бейвеля, кадастровый номер 74:36:0714001:199, для размещения (установки) и эксплуатации временного нестационарного оптово-розничного рынка на срок до 23.03.2015.

В п. 3.1 данного договора указаны условия предоставления земельного участка, в частности: освобождение земельного участка по требованию администрации; временный объект, выполненный из сборно-разборных конструкций, в соответствии с п. 2 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации является объектом движимого имущества, демонтаж которого может быть осуществлен без несоразмерного ущерба.

Пунктом 4.2.1 договора предусмотрена обязанность арендатора использовать предоставленный ему земельный участок в соответствии с целевым назначением и условиями его предоставления в соответствии с разд I, II и III договора и в соответствии с условиями распоряжения от 23.04.2010, указанными в п. 1.3 договора.

В силу п. 4.2.11 договора запрещено возведение на арендуемом земельном участке объектов капитального строительства.

Согласно п. 5.1.1 договора арендодатель имеет право требовать расторжения договора и возврата арендованного земельного участка в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством.

Договор подлежит расторжению по требованию арендодателя (досрочно), в частности, в следующих случаях: при использовании земельного участка не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным видом использования, при использовании земельного участка (всего или его части) с нарушениями условий договора и неиспользовании его в соответствии с условиями договора; самовольного строительства (без необходимых разрешительных документов) на арендуемом земельном участке (п. 6.5 договора).

На основании п. 6.8 договора арендодатель вправе до истечения срока действия договора отказаться от исполнения договора полностью или частично в соответствии с п. 6.5 договора, письменно уведомив об этом арендатора за 15 дней (п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор аренды считается расторгнутым по истечении 15 дней с момента отправки комитетом арендатору уведомления об отказе от договора.

Договор от 19.08.2010 УЗ N 000830-Вр-2010 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.09.2010.

Управлением Архстройнадзора администрации при осуществлении мониторинга визуального наблюдения за объектами Курчатовского района в акте от 29.07.2010 установлено, что на земельном участке по ул. Бейвеля ведется строительство рынка продовольственных товаров, в рамках которого выполнено возведение коробки двухэтажного здания, ограждена территория профнастилом.

Согласно акту осмотра территории по ул. Бейвеля от 19.10.2010, составленному Управлением Архстройнадзора администрации при участии прокуратуры Курчатовского района г. Челябинска, на земельном участке, предоставленном обществу "Фрегат" для размещения рынка, построены двухэтажное капитальное здание и одноэтажный пристрой к нему.

Управлением государственного строительного надзора администрации на основании уведомления от 15.10.2010 N 01-764 и обращения прокуратуры Курчатовского района г. Челябинска от 11.10.2010 N 769ж-2010 23.10.2010 проведена проверка объекта капитального строительства, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Бейвеля, на предмет наличия разрешения на строительство, в результате которой установлено, что на земельном участке, арендуемом обществом "Фрегат", закончены строительные работы по возведению административного здания.

Постановлением прокурора Курчатовского района г. Челябинска от 02.11.2010 в отношении директора общества "Фрегат" Шаламова В.В. возбуждено административное дело по ч. 1 ст. 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях за незаконное возведение административного здания на арендуемом земельном участке.

Постановлением мирового судьи судебного участка N 7 Калининского района г. Челябинска от 09.12.2010 по делу N 3-379/10 директор общества "Фрегат" признан виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, установлено, что построенный обществом "Фрегат" объект на арендуемом земельном участке имеет признаки капитального строения. В соответствии с ведомостью зданий и сооружений, имеющихся в эскизе, согласованном с Управлением архитектуры и градостроительства администрации, на переданном обществу "Фрегат" в аренду земельном участке строительство объектов капитального строительства не предусмотрено.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 26.07.2011 по делу N А76-7475/2011, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2011 и постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23.01.2012, имеющим в силу ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, установлен факт постройки обществом "Фрегат" на спорном земельном участке объекта недвижимого имущества, который на основании п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет признаки самовольной постройки, как возведенного без предоставления земельного участка в установленном порядке и без получения разрешения на строительство. Указанным решением исковые требования администрации и комитета удовлетворены, на общество "Фрегат" возложена обязанность в тридцатидневный срок с даты вступления решения в законную силу снести за свой счет самовольную постройку.

Комитет в письме от 06.04.2011 N 5112 уведомил общество "Фрегат" о досрочном расторжении договора аренды от 19.08.2010 УЗ N 000830-Вр-2010 в одностороннем порядке по причине существенного нарушения установленных распоряжением администрации от 23.04.2010 N 3190-д требований, а именно в связи с использованием земельного участка не по целевому назначению, осуществлением самовольного строительства на арендуемом земельном участке, неразмещением временного нестационарного объекта на предоставленном земельном участке. Комитет сообщил арендатору об отказе от исполнения договора аренды полностью и о том, что дальнейшая эксплуатация земельного участка, предоставленного по договору аренды, не допускается.

Администрация, комитет, ссылаясь на то, что общество "Фрегат" владеет спорным земельным участком без наличия правовых оснований, обратились в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующим иском.

В силу п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно разъяснениям, данным в п. 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Дав толкование условий договора аренды от 19.08.2010 (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации), суды установили, что в п. 6.5, 6.8 договора сторонами предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от договора аренды в связи с использованием земельного участка не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным видом использования; использованием земельного участка с нарушениями условий договора и неиспользованием его в соответствии с условиями договора; самовольным строительством на арендуемом земельном участке.

Оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суды установили факт использования арендатором земельного участка не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным видом использования, что не оспаривается обществом "Фрегат", в связи с чем пришли к правильному выводу о наличии предусмотренных соглашением сторон оснований для одностороннего отказа арендодателя от договора аренды.

Поскольку комитет в письме от 06.04.2011 уведомил общество "Фрегат" о расторжении договора аренды от 19.08.2010 УЗ N 000830-Вр-2010 в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с существенным нарушением условий договора в части целевого использования земельного участка, правомерен вывод судов о том, что в соответствии с указанной нормой права и п. 6.8 договора аренды названный договор считается прекратившим свое действие ввиду одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора.

Принимая во внимание данные обстоятельства, а также отсутствие в деле доказательств, свидетельствующих о возвращении спорного земельного участка арендатором арендодателю (ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации), суды правомерно удовлетворили исковые требования об освобождении этого земельного участка.

Довод заявителя о том, что договор аренды земельного участка от 19.08.2010, заключенный на срок до 23.03.2015, не может быть расторгнут в одностороннем порядке по требованию арендодателя, а может быть расторгнут только по соглашению сторон или в судебном порядке, отклоняется как основанный на неверном толковании ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.01.2012 по делу N А76-9437/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фрегат" - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.А. Платонова

Судьи

В.А. Купреенков Э.М. Маликова