Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 11 сентября 2012 г. N Ф09-7494/12 по делу N А34-5674/2011

Екатеринбург

11 сентября 2012 г.

Дело N А34-5674/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 сентября 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Мындря Д.И., Смирнова А.Ю.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ОВК-ИНВЕСТ" (далее - общество "ОВК-ИНВЕСТ") на решение Арбитражного суда Курганской области от 11.04.2012 по делу N А34-5674/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2012 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "ОВК-ИНВЕСТ" - Седунов А.В. (доверенность от 22.05.2012);

Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области (далее - департамент) - Бирюкова Е.П. (доверенность от 30.12.2011 N 07-01-7079);

Правительства Курганской области - Данина М.С. (доверенность от 26.10.2011 N 02-18);

открытого акционерного общества "НК "Роснефть"-Курганнефте-продукт" (далее - общество "НК "Роснефть"-Курганнефтепродукт") - Кошкарова С.В. (доверенность от 01.01.2012 N 5/ю).

Общество "ОВК-ИНВЕСТ" обратилось в Арбитражный суд Курганской области с иском к департаменту, Кудрявцеву Николаю Ивановичу о признании недействительным ничтожного договора аренды от 21.10.2006 N 1317-з, заключенного между департаментом и Кудрявцевым Н.И.; признании недействительной регистрации права аренды на данный земельный участок и исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) записи о праве аренды от 12.07.2010 N 45-45-16/084/2010-947; исключении из государственного кадастра недвижимости временной записи о постановке земельного участка на кадастровый учет под номером 45:25:030804:131.

Определением Арбитражного суда Курганской области от 27.12.2011 произведена замена ненадлежащего ответчика Кудрявцева Н.И. на открытое акционерное общество "НК "Роснефть"-Курганнефтепродукт" (далее - общество "НК "Роснефть"-Курганнефтепродукт").

Определением Арбитражного суда Курганской области от 24.01.2012 принято уточнение исковых требований с учетом замены ответчика, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены Правительство Курганской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области и федеральное государственное бюджетное учреждение "Кадастровая палата" по Курганской области (далее - учреждение "Кадастровая палата").

Определением Арбитражного суда Курганской области от 21.02.2012 принято уточнение основания иска в части требования о применении последствий недействительности сделки, а именно истец просит возвратить стороны в первоначальное положение в виде возврата арендной платы и возврата земельного участка; требования об исключении из Реестра записи от 12.07.2010 N 45-45-16/084/2010-947 о праве аренды и об исключении из государственного кадастра недвижимости временной записи о постановке земельного участка на кадастровый учет под номером 45:25:030804:131 являются последствиями недействительности ничтожной сделки (договора аренды от 21.10.2006 N 1317-з).

Определением Арбитражного суда Курганской области от 14.03.2012 принято уточнение предмета иска, согласно которому истец просит признать недействительным ничтожный договор аренды от 21.10.2006 N 1317-з, заключенный между департаментом и обществом "НК "Роснефть"-Курганнефтепродукт", применить последствия недействительности сделки, а именно возвратить спорный земельный участок департаменту.

В судебном заседании 05.04.2012 судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принято уточнение предмета иска: истец просит признать недействительным договор аренды от 21.06.2010 N 1317-з, заключенный между департаментом и обществом "НК "Роснефть"-Курганнефтепродукт", обязать последнее возвратить земельный участок департаменту, погасить в Реестре регистрационную запись от 12.07.2010 N 45-45-16/084/2010-947 об обременении земельного участка арендой в пользу общества "НК "Роснефть"-Курганнефтепродукт" путем внесения соответствующих записей в Реестр, исключить из государственного кадастра недвижимости запись о постановке земельного участка на кадастровый учет.

До вынесения решения по существу в порядке п. 4 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражным судом прекращено производство по делу в части искового требования о признании недействительной регистрации права аренды на земельный участок с кадастровым номером 45:25:030804:131 в связи с отказом истца от иска.

Решением Арбитражного суда Курганской области от 11.04.2012 (судья Логинова Л.М.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2012 (судьи Румянцев А.А., Суспицина Л.А., Карпачева М.И.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "ОВК-ИНВЕСТ" просит обжалуемые судебные акты отменить, удовлетворить исковые требования, ссылаясь на нарушение судами ст. 8, 12, 166-168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 22, 29-32, 60 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам. Заявитель считает, что оспариваемый договор аренды заключен с существенным нарушением порядка предоставления земельных участков, регламентированного нормами Земельного кодекса Российской Федерации. По его мнению, право на заключение договора аренды на спорный земельный участок подлежало выставлению на торги, заключение оспариваемого договора аренды без проведения торгов не соответствует подп. 11 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции". Общество "ОВК-ИНВЕСТ" полагает, что вопрос о законности распоряжения Правительства Курганской области от 09.06.2010 N 178 должен был быть рассмотрен судом в рамках настоящего спора, процессуальная необходимость для отдельного обращения в арбитражный суд с заявлением в порядке гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствует. Заявитель также отмечает, что истец является заинтересованным лицом в признании недействительным договора аренды от 21.06.2010 N 1317-з и применении последствий недействительности ничтожной сделки. Общество "ОВК-ИНВЕСТ" указывает, что неоднократно с 2008 года пытается на законных основаниях получить земельный участок в аренду. Кроме того, заявитель ссылается на то, что наличие договора аренды от 21.06.2010 N 1317-з, наличие в Реестре регистрационной записи от 12.07.2010 N 45-45-16/084/2010-947 об обременении земельного участка арендой в пользу общества "НК "Роснефть"-Курганнефтепродукт", а также записи в государственном кадастре недвижимости о постановке земельного участка на кадастровый учет под номером 45:25:030804:131 препятствует ему обратиться в уполномоченный орган с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.

В отзыве на кассационную жалобу общество "НК "Роснефть"-Курганнефтепродукт" возражает против изложенных в ней доводов, считает их необоснованными, просит оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Как установлено судами, постановлением Правительства Курганской области от 05.08.2003 N 231 в целях упорядочения размещения объектов дорожного сервиса на территории Курганской области в соответствии с постановлением Правительства Курганской области от 17.12.2002 N 479 "Об утверждении схемы размещения АЗС и АГЗС на территории Курганской области" разработана конкурсная документация по отбору претендентов на формирование земельных участков для размещения объектов дорожного сервиса (АЗС, АГЗС) на территории Курганской области с последующим заключением договоров аренды земельных участков.

Названным постановлением утвержден порядок организации и проведения конкурса по отбору претендентов на формирование земельных участков для размещения объектов дорожного сервиса (АЗС, АГЗС) на территории Курганской области с последующим заключением договоров аренды земельных участков (далее - Порядок организации и проведения конкурса).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Курганской области от 30.10.2009 по делу N А34-7361/2008 конкурс по отбору претендентов на формирование земельных участков для размещения объектов дорожного сервиса (АЗС, АГЗС) с последующим заключением договора аренды земельного участка, проведенный 08.07.2008 Правительством Курганской области, признан недействительным.

При рассмотрении данного спора установлено, что на конкурс были выставлены участки в соответствии с утвержденной постановлением Правительства Курганской области от 17.12.2002 N 479 схемой размещения АЗС и АГЗС на территории Курганской области, в том числе участок "АЗС - ул. Дзержинского - ул. Б. Петрова". Участие в конкурсе приняли общество с ограниченной ответственностью "Уралоил", общество "ОВК-Инвест", индивидуальный предприниматель Власова, общество "НК "Роснефть"-Курганнефтепродукт". По итогам заседания конкурсной комиссии принято решение признать победителем конкурса общество "НК "Роснефть"-Курганнефтепродукт", получающим право на формирование земельного участка для размещения объектов дорожного сервиса (АЗС, АГЗС) на территории Курганской области с последующим заключением договора аренды земельного участка по ул. Дзержинского - ул. Б. Петрова.

Постановлением Правительства Курганской области от 27.10.2008 N 483 постановление Правительства Курганской области от 05.08.2003 N 231 "О конкурсе по отбору претендентов на формирование земельных участков для размещения объектов дорожного сервиса (АЗС, АГЗС) на территории области с последующим заключением договоров аренды земельных участков" признано утратившим силу.

В связи с признанием судом недействительными результатов конкурса от 08.07.2008 по отбору претендентов на право формировать земельный участок под АЗС по ул. Дзержинского в районе ГСК 28.01.2010 общество "ОВК-ИНВЕСТ" повторно обратилось в порядке ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации в департамент с заявлением о выборе земельного участка площадью 0,7178 га по адресу: г. Курган, ул. Дзержинского, в районе ГСК, для строительства АЗС, испрашиваемое право - аренда.

Департаментом обществу "ОВК-ИНВЕСТ" сообщено о том, что испрашиваемый земельный участок предварительно согласован другим заявителям.

Общество "ОВК-ИНВЕСТ" обратилось в учреждение "Кадастровая палата" с заявлением от 26.10.2010 о предоставлении информации о принадлежности земельного участка.

От учреждения "Кадастровая палата" 01.11.2010 поступила запрашиваемая информация и распоряжение Правительства Курганской области о предварительном согласовании места размещения объекта на данном земельном участке от 13.04.2010 N 122-р.

Основанием для издания распоряжения послужило обращение 27.08.2009 Кудрявцева Н.И. с заявлением в департамент о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.

Департаментом 02.09.2009 в адрес администрации направлено обращение с целью рассмотрения возможности обеспечения выбора земельного участка, составлен акт по результатам обследования от 27.10.2009. Органом местного самоуправления в газете "Новый мир" от 27.10.2009 N 210 опубликована информация о выделении земельного участка для размещения здания автосервиса.

Постановлением администрации от 15.03.2010 N 2625 Кудрявцеву Н.И. утверждена схема расположения земельного участка на кадастровой карте территории г. Кургана для размещения здания автосервиса по ул. Дзержинского в районе ГСК N 197.

Распоряжением от 13.04.2010 N 122-р Кудрявцеву Н.И. предварительно согласовано место размещения здания автосервиса на указанном земельном участке.

Правительством Курганской области вынесено распоряжение от 09.06.2010 N 178-р о предоставлении Кудрявцеву Н.И. в аренду на 3 года данного земельного участка, которому присвоен кадастровый номер 45:25:030804:131. Распоряжением Правительства Курганской области от 27.09.2010 N 351-р в распоряжение от 09.06.2010 N 178-р внесены изменения, согласно которым слова "здания автосервиса" были заменены словами "автозаправочной станции".

Между департаментом (арендодатель) и Кудрявцевым Н.И. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 21.06.2010 N 1317-з, согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 3600 кв. м с кадастровым номером 45:25:030804:131 из земель населенных пунктов для строительства здания автосервиса в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью, местоположение участка: г. Курган, ул. Дзержинского, в районе ГСК N 197.

Между Кудрявцевым Н.И. (арендатор) и обществом "НК "Роснефть"-Курганнефтепродукт" (новый арендатор) заключен договор от 15.07.2010 N 603н-10 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.06.2010 N 1317-з, по условиям которого в соответствии со ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор передал, а новый арендатор принял на себя все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 21.06.2010 N 1317-з, заключенного между арендатором и департаментом в отношении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 45:25:030804:131,площадью 3600 кв. м, местоположение: Курганская область, г. Курган, ул. Дзержинского, в районе, ГСК N 197, для строительства здания автосервиса.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Курганской области от 07.04.2011 по делу N А34-6084/2010 признано недействительным распоряжение Правительства Курганской области от 13.04.2010 N 122-р "О предварительном согласовании места размещения здания автосервиса Кудрявцеву Н.И.".

Полагая, что договор аренды от 21.06.2010 N 1317-з заключен с нарушением требований действующего законодательства, общество "ОВК-ИНВЕСТ" обратилось в Арбитражный суд Курганской области с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды указали, что оспариваемый договор аренды земельного участка от 21.06.2010 N 1317-з заключен на основании распоряжения Правительства Курганской области от 09.06.2010 N 178-р. Учитывая, что названный ненормативный акт органа местного самоуправления в установленном порядке не отменен и недействительным не признан, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для признания договора аренды недействительным (ничтожным). Суды также сделали вывод о том, что права истца обжалуемым судебным актом не нарушены, поскольку истец не является участником оспариваемого договора аренды, на спорном земельном участке возведен объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано за другим лицом.

Между тем выводы судов о невозможности оспаривания договора аренды от 21.06.2010 N 1317-з ввиду того, что ненормативный акт органа местного самоуправления, на основании которого заключен данный договор аренды, в установленном порядке не отменен и недействительным не признан, являются ошибочными.

Из материалов настоящего дела следует, что истцом в рамках настоящего спора по существу оспаривается зарегистрированное право аренды другого лица на указанный земельный участок.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Реестр.

С учетом изложенного оспаривание зарегистрированного права аренды другого лица на указанный земельный участок путем оспаривания договора аренды является надлежащим способом защиты нарушенного права.

При этом то обстоятельство, что ненормативный акт органа местного самоуправления, на основании которого заключен данный договор аренды, в установленном порядке не отменен и не признан недействительным, не является препятствием для оспаривания указанного договора аренды.

Оценка законности принятого ненормативного акта органа местного самоуправления может быть произведена судом при рассмотрении требований о признании сделки недействительной.

Выводы судов о том, что истец не является лицом, заинтересованным в оспаривании названного договора аренды, противоречат материалам дела.

Обстоятельства, подтверждающие участие истца в конкурсе 2008 года по отбору претендентов на формирование земельных участков для размещения объектов дорожного строительства с последующим заключением договоров аренды, обжалование в судебном порядке результатов данного конкурса, а также ненормативного акта, принятого относительно земельного участка, свидетельствуют о том, что общество "ОВК-ИНВЕСТ" является заинтересованным лицом в предоставлении спорного земельного участка в установленном порядке.

Заявленный в рамках настоящего спора иск направлен на устранение нарушений, допущенных при предоставлении испрашиваемого заявителем земельного участка третьему лицу. То обстоятельство, что ранее данный земельный участок истцу не предоставлялся, не имеет правового значения.

Между тем указанные выводы судов не привели к принятию неправильного решения.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом, при этом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, на названном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано за обществом "НК "Роснефть"-Курганнефтепродукт" (свидетельство о государственной регистрации права от 28.10.2011 серии 45АА N 327535).

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

Из отзыва общества "НК "Роснефть"-Курганнефтепродукт" на кассационную жалобу следует, что объект незавершенного строительства введен в эксплуатацию, на него зарегистрировано право собственности. Данное обстоятельство не оспаривается.

Учитывая изложенное, удовлетворение настоящего иска не повлечет восстановления положения, существовавшего до заключения договора аренды от 21.06.2010 N 1317-з, и, следовательно, восстановления нарушенного права заявителя.

Вместе с тем общество "ОВК-ИНВЕСТ" не лишено права заявить о ничтожности указанной сделки и незаконности ненормативного акта, на основании которого заключен данный договор аренды при защите своих прав иными способами.

Учитывая изложенное, обжалуемые судебные акты не подлежат отмене, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 11.04.2012 по делу N А34-5674/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ОВК-ИНВЕСТ" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.В. Сулейменова

Судьи

Д.И. Мындря А.Ю. Смирнов