Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 1 ноября 2012 г. N Ф09-9107/12 по делу N А76-1354/2012

Екатеринбург

01 ноября 2012 г.

Дело N А76-1354/12

Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 ноября 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Семеновой З.Г.,

судей Сулейменовой Т.В., Столярова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кабировой Я.А.

рассмотрел в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2012 по делу N А76-1354/12 Арбитражного суда Челябинской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путём направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, проводимом при содействии Арбитражного суда Челябинской области, приняли участие представители:

Управления Росреестра - Цальцалько О.А. (доверенность от 19.01.2012 N 14);

общества с ограниченной ответственностью "Авто Век" (далее - общество "Авто Век") - Митрофанова Е.Н. (доверенность от 21.08.2012).

Общество "Авто Век" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании уведомления Управления Росреестра о приостановлении государственной регистрации от 13.01.2012 N 01/567/2011-16 не соответствующим закону и устранении нарушения в виде приостановления проведения действий по государственной регистрации договора от 06.10.2011 УЗ N 006285-К-2011 (с учетом уточнения заявленных требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 19.04.2012 (судья Мрез И.В.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2012 (судьи Суспицина Л.А., Ермолаева Л.П., Карпачева М.И.) решение суда отменено, заявленные требовния удовлетворены. Уведомление Управления Росреестра о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.01.2012 N 01/567/2011-16 признано недействительным, не соответствующим требованиям п. 2 ст. 17 и п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В кассационной жалобе Управление Росреестра просит постановление апелляционного суда отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом ст. 422, 425, 433, 609, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 13, 16 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель полагает, что обществом "Авто Век" избран ненадлежащий способ защиты, поскольку при наличии решения Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации договора аренды, признание недействительным решения о приостановлении его государственной регистрации, не восстанавливает права и законные интересы общества "Авто Век". По мнению заявителя, поскольку договор аренды недвижимого имущества считается заключенным с момента его государственной регистрации, период времени, предшествующий такой регистрации, не должен включаться в срок аренды. В связи с этим Управление Росреестра считает, что представленный на государственную регистрацию 17.12.2011 договор аренды от 06.10.2011, сроком действия с 09.12.2011 до 09.12.2012, заключен на срок менее года и не подлежит государственной регистрации.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Авто Век" просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

Законность судебных актов проверена судом кассационной инстанции в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (арендодатель) и обществом "Авто Век" (арендатор) 06.10.2011 подписан договор краткосрочной аренды земли г. Челябинска УЗ N 006285-К-2011, согласно условиям которого обществу "Авто Век" передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:36:0425009:168 площадью 822,0 кв. м, расположенный на пересечении ул. Новоэлеваторная - Блюхера в Советском районе г. Челябинска, для строительства автосалона.

В силу п. 1.4 договора стороны пришли к соглашению, что в соответствии с п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора применяются к отношениям, возникшим с 09.12.2010 до 09.12.2012.

Общество "Авто Век" 17.12.2011 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 06.10.2011.

В уведомлении от 13.01.2012 N 01/567/2011-16 Управление Росреестра сообщило заявителю о приостановлении государственной регистрации договора аренды от 06.10.2011 в соответствии с п. 1 ст. 19 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на срок до 13.02.2012.

В обоснование решения о приостановлении государственной регистрации

Управлением Росреестра указано, что договор аренды от 06.10.2011 заключен на срок до 09.12.2012, документы на государственную регистрацию сделки сданы заявителем 17.12.2011, в связи с чем на момент государственной регистрации срок действия договора аренды от 06.10.2011 составляет менее одного года, поэтому данный договор зарегистрирован быть не может. Заявителю предложено представить дополнительное соглашение к договору аренды от 06.10.2011 в части продления срока его действия.

Общество "Авто Век", полагая, что решение о приостановлении государственной регистрации договора аренды от 06.10.2011 не соответствует действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что Управление Росреестра правомерно приостановило государственную регистрацию договора аренды от 06.10.2011 сроком его действия до 09.12.2012, поскольку он представлен на государственную регистрацию 17.12.2011, следовательно, его следует считать заключенным на срок менее одного года. При этом суд первой инстанции, ссылаясь на п. 8 информационного письма от 16.02.2011 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", указал, что наличие в договоре условия о распространении его действия на отношения, возникшие с 09.12.2010, не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя заявленные требования, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону и иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 2 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

На основании п. 1 ст. 16 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (п. 2 названной статьи).

Пунктом 1 ст. 17 указанного Закона предусмотрено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества (п. 1 ст. 18 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В силу п. 2 ст. 17 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в п. 1 ст. 17, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 данного Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации, не допускается.

Согласно п. 1 ст. 19 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в рассматриваемом случае оспариваемое решение Управления Росреестра о приостановлении государственной регистрации договора аренды от 06.10.2011 мотивировано тем, что представленный на государственную регистрацию 17.12.2011 договор аренды от 06.10.2011 сроком действия до 09.12.2012, заключен на срок менее одного года.

На основании п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Исходя из п. 3 ст. 433, ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Принимая во внимание, что договор аренды подписан сторонами 06.10.2011, срок его действия согласован сторонами до 09.12.2012, то есть более года, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что данный договор подлежал государственной регистрации.

Довод Управления Росреестра о том, что срок действия договора подлежит определению с момента его заключения, которым является дата его государственной регистрации, рассмотрен и обоснованно отклонен судом апелляционной инстанции.

Действительно, исходя из приведенных норм права, договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, считается заключенным с момента такой регистрации.

Вместе с тем для разрешения вопроса, подлежит договор государственной регистрации или нет, в данном случае значимым является момент подписания договора, а не дата подачи документов на государственную регистрацию.

Таким образом, договор аренды земельного участка со сроком его действия более года, представленный на государственную регистрацию до истечения срока его действия, подлежал государственной регистрации вне зависимости от того, что срок его действия на момент государственной регистрации составил менее одного года.

С учетом изложенного выводы суда первой инстанции о заключении спорного договора на срок менее одного года и не подлежащим государственной регистрации, являются неправильными.

Таким образом, суд апелляционной инстанции правомерно отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил заявленные требования, поскольку у Управления Росреестра не имелось оснований для истребования у заявителя дополнительных документов, в частности, дополнительного соглашения к договору аренды от 06.10.2011 о продлении срока его действия и приостановления государственной регистрации.

Ссылка Управления Росреестра на невозможность восстановления прав общества "Авто Век", так как на момент рассмотрения спора в арбитражном апелляционном суде уже было принято решение об отказе в государственной регистрации спорного договора аренды, отклоняется, поскольку данного отказа в материалах дела не имеется, в связи с чем невозможно проверить идентичность оснований для приостановления государственной регистрации договора аренды и отказа в ней.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учётом изложенного обжалуемый судебный акт следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2012 по делу N А76-1354/12 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - без удовлетворения.

Председательствующий

З.Г. Семенова

Судьи

Т.В. Сулейменова А.А. Столяров