Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 8 ноября 2012 г. N Ф09-9857/12 по делу N А07-7475/2011

Екатеринбург

08 ноября 2012 г.

Дело N А07-7475/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 ноября 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Минина С.Д.,

судей Оденцовой Ю.А., Лиходумовой С.Н.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ОГРН: 1050204343474; далее - администрация) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.04.2012 по делу N А07-7475/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2012 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

открытого акционерного общества "Строитель" (ОГРН: 1020202393364; далее - общество "Строитель") - Гимадрисламов И.Н. (доверенность от 25.04.2011);

общества с ограниченной ответственностью "Радуга" (далее - общество "Радуга") - Рулло А.Л. (директор, решение учредителя от 21.08.2012, приказ от 22.08.2012), Рулло Э.Н. (доверенность от 23.08.2012).

Администрация обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу "Строитель" о понуждении последнего к исполнению договора от 15.04.2008 N 527-С путем передачи администрации нежилых помещений общей площадью 184,11 кв. м, а именно: помещений площадью 96,31 кв. м, расположенных на первом этаже жилого дома N 13/1 по ул. Георгия Мушникова в г. Уфе (помещения N 1 - 7,1 кв. м, N 2 - 5,0 кв. м, N 3 - 29,5 кв. м, N 4 - 21,5 кв. м, N 5 - 16,2 кв. м и N 22а - 17,01 кв. м строения под литерой Б на поэтажном плане); помещений площадью 43,70 кв. м, расположенных на первом этаже жилого дома N 13/8 по ул. Георгия Мушникова в г. Уфе (помещения N 1 - 3,1 кв. м, N 2 - 2,1 кв. м, N 3 - 12,7 кв. м, N 4 - 22,1 кв. м, N 5 - 3,7 кв. м строения под литерой А на поэтажном плане); помещений площадью 44,10 кв. м, расположенных на первом этаже жилого дома N 13/7 по ул. Георгия Мушникова в г. Уфе (помещения N 1 - 3,9 кв. м, N 2 - 3,3 кв. м, N 3 - 2,5 кв. м, N 4 - 12,6 кв. м, N 5 - 21,8 кв. м строения под литерой А на поэтажном плане), а также о взыскании 10 533 264 руб. неустойки, установленной п. 6.3 договора от 15.04.2008 N 527-С (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество "Радуга", общество с ограниченной ответственностью "Йорт", общество с ограниченной ответственностью "УправКом", государственное унитарное предприятие "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" (далее - предприятие "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан").

В свою очередь, общество "Строитель" предъявило встречный иск к администрации и предприятию "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" о признании договора от 15.04.2008 N 527-С недействительным (ничтожным).

Кроме того, общество "Радуга", являющееся третьим лицом, заявило самостоятельные исковые требования к администрации и обществу "Строитель" о понуждении последних к передаче спорных нежилых помещений: сначала от общества "Строитель" - администрации, а затем от администрации - обществу "Радуга".

Решением суда от 12.04.2012 (судья Кручинина Н.Е.) в удовлетворении исковых требований администрации, встречных исковых требований общества "Строитель", самостоятельных требований общества "Радуга" отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2012 (судьи Фотина О.Б., Баканов В.В., Мальцева Т.В.) решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований администрации оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт, которым заявленные администрацией требования удовлетворить, ссылаясь на неполное выяснение судами обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие их выводов обстоятельствам дела, а также на нарушение судами норм материального права.

Администрация полагает, что судами первой и апелляционной инстанций не дана оценка фактическому признанию обществом "Строитель" в письме от 09.10.2010 обоснованности оснований для передачи спорных нежилых помещений. Заявитель указывает и на то, что судами обеих инстанций неверно определена правовая природа договора от 15.04.2008 N 527-С.

Кроме того, администрация считает, что законодательством не предусмотрена обязанность застройщика-подрядчика осуществлять государственную регистрацию прав на построенное недвижимое имущество за собой для передачи его инвестору-заказчику.

По мнению заявителя, доказательством принадлежности обществу "Строитель" нежилых помещений, расположенных в жилом доме N 13/1 по ул. Георгия Мушникова в г. Уфе, служит выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), а расположенных в жилых домах N 13/7, 13/8 по ул. Георгия Мушникова в г. Уфе, - факт владения, пользования и несения бремени расходов в отношении данных нежилых помещений.

При этом несоответствие сведений о площади нежилых помещений, расположенных в жилом доме N 13/1, указанных администрацией, сведениям о площади названных помещений, содержащимся в ЕГРП, является следствием технической ошибки при изготовлении технического паспорта. Как отмечает администрация, площадь помещений увеличилась в результате внутренней перепланировки и изменения нумерации помещений.

Администрация также указывает, что в связи с нарушением сроков передачи нежилых помещений с общества "Строитель" подлежит взысканию предусмотренная договором от 15.04.2008 N 527-С неустойка в сумме 10 533 264 руб.; представленный в суд расчет неустойки не опровергнут.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Радуга" просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Общество "Строитель" в отзыве на кассационную жалобу просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления главы администрации от 15.12.2006 N 6234 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью администрации (арендодатель) и обществом "Строитель" (арендатор) 22.12.2006 заключен договор аренды N 1720-06, согласно условиям которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду сроком до 10.12.2007 земельный участок площадью 9854 кв. м, расположенный в Калининском районе городского округа г. Уфа, микрорайоне "Инорс-6", на ул. Георгия Мушникова, для использования в целях строительства жилых домов (литеры 1, 2) и подземной автостоянки N 3 (п. 1.1, 3.1 договора).

Согласно акту приема-передачи указанный земельный участок передан арендатору 22.12.2006.

Разрешение на строительство жилых домов (литеры 1, 2) и подземной автостоянки выдано администрацией обществу "Строитель" 22.12.2006.

На основании постановления главы администрации от 20.01.2006 между администрацией, предприятием "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" (инвестор) и обществом "Строитель" (заказчик-застройщик) заключен договор от 15.04.2008 N 527-С, согласно которому администрация предоставляет обществу "Строитель" право застройки земельного участка площадью 9854 кв. м в Калининском районе городского округа г. Уфа, в микрорайоне "Инорс-6", на ул. Георгия Мушникова в целях строительства жилых домов (литеры 1, 2) и подземной автостоянки (п. 1 договора).

При этом согласно п. 2.3 договора общество "Строитель" обязуется в течение двух месяцев с момента ввода жилого дома в эксплуатацию передать администрации нежилые помещения с чистовой отделкой общей площадью 184,11 кв. м, а именно: нежилое помещение площадью 96,31 кв. м на первом этаже жилого дома N 13/1 по ул. Георгия Мушникова в г. Уфе; нежилое помещение площадью 43,70 кв. м на первом этаже жилого дома N 13/8 по ул. Георгия Мушникова в г. Уфе; нежилое помещение площадью 44,10 кв. м на первом этаже жилого дома N 13/7 по ул. Георгия Мушникова в г. Уфе.

В силу п. 2.5, 2.6 названного договора общество "Строитель" также обязуется построить и передать в собственность городского округа город Уфа инженерные сети и сооружения, а также перечислить на расчетный счет муниципального унитарного предприятия "Уфаводоканал" в целях оказания услуг по подключению к централизованным системам водоснабжения и водоотведения 5 019 956 руб.

Администрация, ссылаясь на то, что обществом "Строитель" обязательство по передаче указанных нежилых помещений не исполнено, обратилась в арбитражный суд с иском к обществу "Строитель" о понуждении к исполнению договора от 15.04.2008 N 527-С путем передачи администрации нежилых помещений общей площадью 184,11 кв. м и о взыскании 10 533 264 руб. неустойки, установленной п. 6.3 договора от 15.04.2008 N 527-С.

В свою очередь, общество "Строитель", считая, что договор от 15.04.2008 N 527-С совершен в целях прикрытия договора дарения нежилых помещений, заявило встречный иск о признании названного договора недействительным.

Общество "Радуга", являющееся третьим лицом, также обратилось с самостоятельными требованиями к обществу "Строитель" и администрации о понуждении их к исполнению договора от 15.04.2008 N 527-С путем передачи нежилых помещений общей площадью 184,11 кв. м.: сначала от общества "Строитель" - администрации, а затем от администрации - обществу "Радуга" для организации технического обслуживания многоквартирных жилых домов. Общество "Радуга" указывает на то, что обществом "Строитель" в нарушение договора от 15.04.2008 N 527-С не переданы в собственность города Уфа спорные нежилые помещения, а также инженерные сети и сооружения; не уплачено 5 019 956 руб. за подключение к централизованным системам водоснабжения и водоотведения, в связи с чем права общества "Радуга" как управляющей организации, осуществляющей техническое обслуживание многоквартирных жилых домов, нарушены.

Отказывая в удовлетворении заявленных администрацией требований, а также встречных требований общества "Строитель", суд первой инстанции пришел к выводам, что договор от 15.04.2008 N 527-С является заключенным, по своей правовой природе он является договором подряда, предусмотренная договором обязанность общества "Строитель" по передаче администрации нежилых помещений, расположенных в жилых домах N 13/1, 13/7, 13/8 по ул. Георгия Мушникова в г. Уфе, не исполнена. В то же время суд первой инстанции указал, что администрацией не доказан ни факт наличия в натуре в жилом доме N 13/1 нежилых помещений площадью 96,31 кв. м, принадлежащих обществу "Строитель" на праве собственности, ни факт принадлежности обществу "Строитель" на праве собственности нежилых помещений, расположенных в жилых домах N 13/7, 13/8, как необходимые условия для распоряжения имуществом, в том числе и путем передачи его в счет оплаты по договору. При этом во взыскании 10 533 264 руб. неустойки, установленной п. 6.3 договора от 15.04.2008 N 527-С, судом первой инстанции также отказано в связи с отказом в удовлетворении основного требования.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований общества "Радуга", исходил из отсутствия правовых оснований для их удовлетворения: ни договором, ни законодательством не предусмотрена обязанность органов местного самоуправления обеспечивать управляющие компании, являющиеся самостоятельными хозяйствующими субъектами, помещениями в связи с осуществлением ими своих функций.

Суд апелляционной инстанции, пересмотрев решение суда в оспариваемой администрацией части, согласился с выводами суда первой инстанции и оставил решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований администрации без изменения.

Суд кассационной инстанции, проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, пришел к выводу об отсутствии оснований для их отмены или изменения, исходя из следующего.

Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

В силу п. 2 ст. 421, ст. 425 Гражданского кодекса стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. С момента заключения договор становится обязательным для сторон.

Исходя из указанных норм права, отсутствие в гражданском законодательстве положений, предусматривающих участие хозяйствующих субъектов в финансировании развития инфраструктуры муниципального образования, не исключает возможности их участия в этой деятельности на добровольной основе и на основании договоров.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" в случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 Гражданского кодекса, в том числе правила параграфа 3 данной главы ("Строительный подряд").

Из материалов дела видно, что сторонами подписан договор от 15.04.2008 N 527-С, по условиям которого общество "Строитель" обязалось за предоставление права застройки земельного участка передать администрации нежилые помещения общей площадью 184,11 кв. м в течение двух месяцев с момента ввода жилого дома в эксплуатацию, а также передать инженерные сети и сооружения, оплатить услуги по подключению к централизованным системам водоснабжения и водоотведения.

Доказательства, свидетельствующие о наличии протоколов разногласий к указанному договору, содержащих иную редакцию договора, в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, суды обеих инстанций сделали верный вывод о том, что обязательства общества "Строитель" возникли в силу условий договора, заключение которого не противоречит ст. 421 Гражданского кодекса, к договору от 15.04.2008 N 527-С подлежат применению правила главы 37 Гражданского кодекса.

Согласно ст. 309, 310 данного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как установлено судами, в соответствии с условиями договора от 15.04.2008 N 527-С у общества "Строитель" возникла обязанность по передаче администрации нежилых помещений. При этом суды правомерно исходили из того, что требование администрации о понуждении общества "Строитель" к исполнению обязательства по передаче нежилых помещений подлежит удовлетворению только тогда, когда спорное недвижимое имущество имеется в натуре и им владеет общество "Строитель", право собственности которого на указанное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Пунктом 2 ст. 218 Гражданского кодекса установлено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 названного Кодекса право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права. Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения (п. 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Как установлено судами, общество "Строитель" являлось застройщиком жилых домов в микрорайоне "Инорс-6", которым впоследствии были присвоены почтовые адреса: г. Уфа, ул. Георгия Мушникова, дома N 13/1, 13/7, 13/8.

Право на строительство жилого дома, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Мушникова, д.13/7, 13/8, предоставлено администрацией обществу "Строитель" на основании договора от 27.01.2003 N 4355, однако, документов, позволяющих достоверно установить возникновение права собственности общества "Строитель" на нежилые помещения, расположенные в указанных домах (протоколы распределения квартир между участниками инвестиционного договора, акты приема-передачи, сведения о правопреемстве между обществом "Строитель" и закрытым акционерным обществом "Строительно-производственный комплекс "Строитель"), в материалы дела не представлено; сведения о зарегистрированных правах на нежилые помещения площадью 44,10 кв. м и площадью 43,70 кв. м, расположенные соответственно по адресу: г. Уфа, ул. Мушникова, д. 13/7, 13/8, в выписках из ЕГРП отсутствуют.

Кроме того, материалы дела не содержат и сведений о договоре, на основании которого общество "Строитель" осуществляло строительство дома по адресу: г. Уфа, ул. Георгия Мушникова, д. 13/1. При этом согласно выписке из ЕГРП общество "Строитель" является собственником нежилого помещения в названном доме площадью 118,5 кв. м (тогда как администрацией заявлено требование о передаче нежилого помещения площадью 96,31 кв. м по указанному адресу).

Исследовав фактические обстоятельства дела и оценив представленные сторонами доказательства, суды, отказывая в передаче администрации обществом "Строитель" нежилых помещений общей площадью 184,11 кв. м, расположенных по адресу: г. Уфа, ул. Мушникова, д. 13/1, 13/7, 13/8, обоснованно исходили из того, что администрацией не доказаны факт принадлежности обществу "Строитель" на праве собственности нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Уфа, ул. Мушникова, д. 13/7, 13/8, и факт идентичности указанных администрацией нежилых помещений площадью 96,31 кв. м, расположенных по адресу: г. Уфа, ул. Мушникова, д. 13/1, нежилым помещениям площадью 118,5 кв. м, принадлежащим обществу "Строитель" на праве собственности.

Учитывая, что в удовлетворении основного требования о передаче нежилых помещений отказано, суды верно посчитали, что взысканию не подлежат и 10 533 264 руб. неустойки, установленной п. 6.3 договора от 15.04.2008 N 527-С.

На основании изложенного доводы кассационной жалобы относительно правовой природы договора от 15.04.2008 N 527-С, необязательности государственной регистрации прав общества "Строитель" на спорное недвижимое имущество, а также о взыскании неустойки отклоняются.

Ссылка администрации на то, что общество "Строитель" в письме от 09.10.2010 фактически признало обоснованность оснований (требований) для передачи спорных нежилых помещений, также отклоняется, поскольку из материалов дела видно, что обществом "Строитель" данные требования не признаются.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, отклоняются, поскольку по существу направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и сделанных судами первой и апелляционной инстанций в соответствии с ними выводов, а также основаны на неверном толковании норм права.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований администрации (обжалуемой части) и постановление суда апелляционной инстанции подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.04.2012 по делу N А07-7475/2011 в части отказа в удовлетворении исковых требований администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Председательствующий

С.Д. Минин

Судьи

Ю.А. Оденцова С.Н. Лиходумова