Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 12 ноября 2012 г. N Ф09-10224/12 по делу N А50-3300/2012

Екатеринбург

12 ноября 2012 г.

А50-3300/2012

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 5 декабря 2012 г. N Ф09-10224/12 по делу N А50-3300/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 ноября 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Семеновой З.Г.,

судей Столярова А.А., Лазарева С.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Лесниковой Елены Владимировны на решение Арбитражного суда Пермского края от 21.05.2012 по делу N А50-3300/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2012 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие индивидуальный предприниматель Власов Николай Николаевич (паспорт).

Предприниматель Лесникова Е.В. обратилась в Арбитражный суд Пермского края с иском к предпринимателю Власову Н.Н. об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения N 21 площадью 10,8 кв. м, расположенного на втором этаже 3-х этажного здания по адресу: г. Пермь, ул. Автозаводская, д. 21.

Решением суда от 21.05.2012 (судья Батракова Ю.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2012 (судьи Усцов Л.А., Дюкин В.Ю., Скромова Ю.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Лесникова Е.В. просит судебные акты отменить, дело передать на новое рассмотрение, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя, в договоре аренды от 29.09.2011 N 5 стороны согласовали все существенные условия, в том числе его предмет и размер выкупной стоимости арендованного имущества. Заявитель считает ошибочным вывод судов о допущенных просрочках по внесению арендной платы; полагает, что обязательства исполнены им как арендатором надлежащим образом. Предприниматель Лесникова Е.В. указывает, что ответчик уклонялся от переоформления права собственности на спорное имущество.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Власов Н.Н. возражает против изложенных в ней доводов, считает их необоснованными, просит оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Как установлено судами, Власов Н.Н. является собственником нежилого помещения общей площадью 105,6 кв. м (этаж 2, номера на поэтажном плане 16, 17, 18, 19, 20, 21, 3), расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Кировский район, ул. Автозаводская, д. 21, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.05.2011 серии 59-БГ N 013974.

Предприниматель Власов Н.Н. (арендодатель) и предприниматель Лесникова Е.В. (арендатор) 29.09.2011 заключили договор аренды N 5 с правом последующего выкупа нежилого помещения N 21 общей площадью 10,8 кв. м под офис на втором этаже 3-х этажного здания, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Автозаводская, д. 21. Прилегающая площадь коридора N 18 составляет 2,7 кв. м (п. 1.1-1.3 договора).

Срок аренды определен в п. 1.4 договора с 29.09.2011 по 31.03.2012.

В разделе 3 договора (платежи и расчеты по договору) стороны установили, что размер ежемесячной арендной платы за указанные помещения с 01.10.2011 по 31.12.2011 составляет 4725 руб. без НДС. Оплату коммунальных платежей и электроэнергии арендатор производит дополнительно. Оплата производится арендатором не позднее 5-го числа текущего месяца. При этом независимо от назначения платежа, сумма произведенного арендного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, погашает, прежде всего издержки арендодателя по получению исполнения, затем штраф и основную сумму по аренде (п. 3.1-3.4 договора).

Согласно п. 3.5 договора в обеспечение выкупа арендуемого помещения арендатор оплачивает арендодателю 70 000 руб. ежемесячно до полной выплаты договорной цены, которая составляет 32 500 руб. за 1 кв. м площади, что составляет 351 000 руб. за помещение N 21 площадью 10,8 кв. м.

Арендатор имеет преимущественное право выкупа доли (части) общего коридора (помещение N 18) по цене 25 000 руб. за 1 кв. м или оплаты ежемесячной аренды за пользование коридором по согласованию с арендодателем (п. 3.6 договора).

В п. 3.7 договора стороны предусмотрели уменьшение размера арендной платы по мере поступления денежных средств по выкупу арендуемого помещения.

В соответствии с п. 2.2.2 договора в обеспечение выкупа арендуемого помещения арендатор оплачивает арендодателю 70 000 руб., общая сумма оплаты составляет 350 000 руб., последующие платежи вносятся ежемесячно по 70 000 руб.

Согласно п. 2.2.5 договора по окончании 100% оплаты, в пятидневный срок готовятся все необходимые документы для регистрации права (перехода права) на предпринимателя Лесникову Е.В.

Сторонами согласовано условие о том, что договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению по требованию арендодателя, в том числе при неоднократной неуплате или просрочке арендатором арендой платы в сроки, установленные п. 3.4 договора, независимо от ее последующего внесения (п. 5.2 договора).

В претензии от 06.02.2012 N 4, направленной в адрес предпринимателя Лесниковой Е.В., арендодатель указал на наличие задолженности по арендной плате.

В письме от 07.02.2012 предприниматель Власов Н.Н. сообщил предпринимателю Лесниковой Е.В. (арендатору) о досрочном расторжении договора аренды от 29.09.2011 N 5 в связи с ненадлежащим исполнением условий по внесению арендной платы и коммунальных платежей по договору.

Предприниматель Лесникова Е.В., указывая на надлежащее исполнение ею обязательств по внесению платежей по спорному договору, а также полагая, что предприниматель Власов Н.Н. уклоняется от исполнения условий договора от 29.09.2011 N 5 в части оформления перехода права собственности на спорное помещение к арендатору, обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из следующего.

Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу п. 1 ст. 432 данного Кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 624 названного Кодекса в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п. 3 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 3 ст. 609 указанного Кодекса договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

На основании ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с п. 1 ст. 555 данного Кодекса при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суды, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проанализировав положения договора от 29.09.2011 N 5 (п. 1.2, 1.3, 3.5, 3.6 договора) по правилам, предусмотренным п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о том, что сторонами не согласованы существенные условия договора в части размера выкупной цены арендованного имущества и подлежащего выкупу имущества.

Так, суды указали, что из условий п. 1.2, 1.3, 3.5, 3.6 договора не следует, что стороны определили имущество, подлежащее выкупу, а также согласовали размер его выкупной стоимости. В условиях договора от 29.09.2011 N 5 усматриваются противоречия.

Таким образом, суды пришли к правильному выводу о незаключенности договора от 29.09.2011 N 5 и отсутствии у предпринимателя Лесниковой Е.В. права требовать выкупа спорного имущества.

Кроме того, суды установили, что предпринимателем Лесниковой Е.В. (арендатором) были допущены просрочки внесения арендных платежей, следовательно, арендатором не соблюдены условия, необходимые для заключения договора купли-продажи арендуемого имущества.

С учетом изложенного суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований о понуждении предпринимателя Власова Н.Н. заключить с арендатором договор купли-продажи спорного имущества.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что сторонами были согласованы все существенные условия, предусмотренные для договора аренды с правом выкупа, а также о надлежащем исполнении условий данного договора по внесению арендной платы подлежат отклонению, по существу сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных судами на их основании выводов, что выходит за пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пермского края от 21.05.2012 по делу N А50-3300/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2012 по том же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Лесниковой Елены Владимировны - без удовлетворения.

Председательствующий

З.Г. Семенова

Судьи

А.А. Столяров С.В. Лазарев