Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 28 декабря 2012 г. N Ф09-13102/12 по делу N А60-24158/2012

Екатеринбург

28 декабря 2012 г.

Дело N А60-24158/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 26 декабря 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 декабря 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А.А.,

судей Платоновой Е.А., Лазарева С.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Рубикон-Аэро Инвест" (далее - общество) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2012 по делу N А60-24158/2012 Арбитражного суда Свердловской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

администрации города Екатеринбурга (далее - администрация) - Ветчинов Н.О. (доверенность от 10.01.2012 N 1);

общества - Белканов Е.А. (доверенность от 30.07.2012).

Администрация обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу о взыскании задолженности в сумме 27 743 280 руб. 27 коп., в том числе арендной платы в размере 20 899 840 руб. 01 коп., неустойки в размере 6 843 440 руб. 26 коп. за период с 01.05.2009 по 14.05.2012 (с учетом уменьшения размера исковых требований, принятого судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 06.08.2012 (судья Биндер А.Г.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2012 (судьи Панькова Г.Л., Виноградова Л.Ф., Дюкин В.Ю.) решение суда отменено, исковые требования удовлетворены. С общества в пользу администрации взыскана задолженности по арендной плате в сумме 20 899 840 руб. 01 коп., пени в сумме 6 843 440 руб. 26 коп.

В кассационной жалобе общество просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение судами п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), ст. 34, 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель считает, что повышенный размер арендной платы, предусмотренный п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, подлежит применению только в случае нарушения сроков строительства на арендованном для этих целей земельном участке и является особой формой ответственности (санкцией) за нарушение этих сроков. Общество указывает, что нарушения ввода объекта в эксплуатацию не допущено. По мнению заявителя, к рассматриваемым правоотношениям не подлежит применению положения ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) 27.02.2007 заключен договор аренды земельного участка N 5-1380, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок площадью 36 169 кв. м с кадастровым номером 66:41:00 00 000:0395, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Щербакова, на срок с 26.02.2007 по 25.02.2010 (п. 2.1, 6.1 договора).

Участок предоставлен для строительства и эксплуатации жилого комплекса с нежилыми помещениями на первых этажах, со встроенным дошкольным образовательным учреждением и подземным паркингом.

Договор прошел процедуру государственной регистрации 28.12.2007.

Пунктом 2.2.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования "город Екатеринбург" и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью настоящего договора.

При изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования "город Екатеринбург", влияющих на определение размера арендной платы, арендодатель обязан произвести пересчет арендной платы (в том числе неоднократно в течение года), а арендатор обязан уплачивать измененную арендную плату, начиная с квартала, следующего за кварталом, в котором эти нормативные правовые акты вступили в действие, если иное не предусмотрено данными нормативными правовыми актами.

В силу п. 3.1 договора в случае не внесения арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1 % от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы.

Арендодатель направлял в адрес арендатора расчеты арендной платы за 2007 и 2008 годы, а арендатор своевременно оплачивал арендные платежи в соответствии с полученными расчетами.

Перерасчет арендной платы за 2009-2011 годы с учетом применения повышающих ставок, предусмотренных п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, составлен истцом 23.03.2011, после чего направлен в адрес ответчика.

При этом арендная плата за период 2009, 2010, 2011 годов уплачивалась ответчиком в прежнем размере, что сторонами не оспаривается.

Указывая на наличие у ответчика задолженности по внесению арендной платы ввиду того, что арендная плата вносилась арендатором в меньшем размере, без учета его изменения на основании п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что применение повышающих ставок, предусмотренных п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ для исчисления арендной платы, возможно лишь в случае нарушения арендатором установленных сроков строительства объектов на арендованном для этих целей земельном участке и является мерой ответственности за несвоевременное освоение земельного участка. Установив отсутствие нарушений со стороны ответчика предусмотренных сроков строительства, суд указал на необоснованность требований истца об уплате арендной платы в повышенном размере на основании названной нормы.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования, апелляционный суд исходил из того, что расчет арендной платы за спорный период произведен администрацией в соответствии с условиями договора аренды и действующим законодательством.

Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

После окончания срока действия договора, арендатор в отсутствие возражений арендодателя, продолжал пользоваться земельным участком, вследствие чего в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Согласно п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно, Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с Порядком расчета арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в пределах и за пределами границ городов и рабочих поселков на территории муниципального образования "город Екатеринбург", утвержденным постановлением Правительства Свердловской области от 31.01.2002 (в редакции постановления от 03.04.2008 N 278-ПП), размер годовой арендной платы за земельные участки определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы по видам использования земель в процентах от кадастровой стоимости, площади земельного участка.

Условиями договора аренды земельного участка от 27.02.2007 N 5-1380 предусмотрено, что размер арендной платы определяется в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования "город Екатеринбург" и при их изменении арендодатель обязан произвести соответствующий перерасчет арендной платы.

Сторонами не оспаривается то обстоятельство, что земельный участок для жилищного строительства предоставлен истцу по договору от 27.02.2007 N 5-1380 без проведения торгов в порядке п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.

Статьей 26 Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ в названную статью внесены изменения, предусматривающие, что ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере не менее 5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Поскольку доказательств введения в эксплуатацию объектов недвижимости на арендованном земельном участке в указанные сроки не представлено, суд апелляционной инстанции признал правомерным расчет арендной платы, произведенный администрацией исходя из ставок 2,5 % и 5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Суд апелляционной инстанции верно указал, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны условиями договора предусмотрели порядок расчета и изменения арендной платы в соответствии нормативными актами, в том числе Российской Федерации, в связи с чем они обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, при этом предусмотренные законом ставки применены к правоотношениям сторон по внесению арендной платы, возникшим после вступления в силу Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ.

Установив наличие задолженности по внесению арендных платежей за спорный период, а также принимая во внимание отсутствие доказательств ее оплаты (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд апелляционной инстанций с учетом пропуска истцом срока исковой давности по требованиям за период до 28.05.2009 (ст. 195, 196 Гражданского кодекса Российской Федерации), пришел к выводу о наличии оснований для взыскания задолженности по арендной плате за период с 28.05.2009 по 14.05.2012.

Проверив представленный истцом расчет задолженности по арендной плате и неустойке, суд апелляционной инстанции признал его правильным, соответствующим п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ и условиям договора аренды от 27.02.2007 N 5-1380 (в частности, п. 3.1 договора), в связи с чем взыскали арендную плату в сумме 20 899 840 руб. 01 коп., пени в сумме 6 843 440 руб. 26 коп.

Контррасчет задолженности по арендной плате, а также обоснование необходимости уменьшения размера неустойки в силу ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком не представлены.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что повышенный размер арендной платы, предусмотренный п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, подлежит применению только в случае нарушения сроков строительства на арендованном для этих целей земельном участке и является особой формой ответственности (санкцией) за нарушение этих сроков, при этом ответчиком первая очередь строительства введена в эксплуатацию в установленный в разрешении на строительство срок; срок введения в эксплуатацию второй очереди строительства не истек; срок введения в эксплуатацию третьей очереди не установлен, подлежат отклонению.

В соответствии с положениями п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный в соответствии с указанной нормой права для жилищного строительства, устанавливается в повышенном размере в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды данного земельного участка, а не ввода в эксплуатацию таких объектов за пределами срока разрешения на строительство.

При этом применение установленного п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ размера арендной платы за земельный участок обусловлено спецификой порядка предоставления земельного участка, предусмотренного названным пунктом.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2012 по делу N А60-24158/2012 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Рубикон-Аэро Инвест" - без удовлетворения.

Председательствующий

А.А.Столяров

Судьи

Е.А.Платонова С.В.Лазарев