Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 29 января 2013 г. N Ф09-13414/12 по делу N А60-21163/2012

Екатеринбург

29 января 2013 г.

Дело N А60-21163/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 января 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Смирнова А.Ю.,

судей Платоновой Е.А., Семёновой З.Г.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации г. Екатеринбурга (далее - администрация) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 25.07.2012 по делу N А60-21163/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2012 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

администрации - Жолобова А.Ю. (доверенность от 21.12.2012 N 297/05/50.2-03);

открытого акционерного общества "Уралтрансстрой" (далее - общество "Уралтрансстрой") - Швецов А.В. (доверенность от 06.06.2012).

Администрация (ИНН: 6661004661, ОГРН: 1046603983800) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "Уралтрансстрой" (ИНН: 6659001494, ОГРН: 1036603148174) о взыскании 17 776 330 руб. 01 коп. задолженности по договору аренды земельного участка от 24.03.2006 N 2-727, в том числе 9 982 129 руб. 68 коп. долга, 7 794 200 руб. 42 коп. неустойки.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 25.07.2012 (судья Григорьева С.Ю.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2012 (судьи Скромова Ю.В., Дюкин В.Ю., Зеленина Т.Л.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация просит отменить обжалуемые судебные акты, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на применение не подлежащей применению ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", не применение подлежащего применению при рассмотрении спора п. 2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, неправильное применение ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Заявитель полагает, что к спорным правоотношениям не подлежат применению положения ст. 16 Федерального закона "О ведении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", поскольку в аренду обществу "Уралтрансстрой" передан неделимый земельный участок для строительства нескольких жилых домов, возведение которых продолжалось до 2010 года. Администрация указывает на то, что данный участок был сформирован из расчета строительства на нем двух жилых домов, в связи с чем его площадь определена в размере 16633 кв. м, данная площадь является избыточной для формирования под одним жилым домом согласно СНиП 2.07.01-89 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", утв. постановлением Госсроя СССР от 16.05.1989 N 78. Заявитель, кроме того, полагает, что судами не принята во внимание правовая позиция, выраженная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Уралтрансстрой" возражает против изложенных в ней доводов, считает их несостоятельными, просит оставить в силе обжалуемые судебные акты.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что 24.03.2006 между администрацией (арендодатель) и обществом "Уралтрансстрой" (арендатор) заключен договор N 2-727 аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:02 04 025:0044, общей площадью 16633 кв. м, для строительства двух жилых домов с подземной автостоянкой, встроенными нежилыми помещениями на первом этаже и трансформаторной подстанции, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Таватуйская, в пределах границ, указанных в плане участка.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 24.03.2006.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 06.07.2006.

В связи с завершением обществом "Уралтрансстрой" строительства двух жилых домов с подземной автостоянкой, встроенными нежилыми помещениями и трансформаторной подстанцией между теми же сторонами 18.08.2010 подписано соглашение о расторжении договора аренды, согласно условиям которого арендные отношения считаются прекращенными с 30.07.2010.

Администрация, ссылаясь на то, что арендная плата внесена обществом "Уралтрансстрой" не в полном объеме, обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с соответствующим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из следующего.

Согласно ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также исходя из разъяснений, содержащихся в п. 66, 67 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публичный собственник земельного участка, предоставивший его в аренду для строительства жилого дома, утрачивает право на распоряжение им.

Установив, что спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет 27.10.2004 (вид разрешенного использования "под жилой дом со встроенными помещениями"), а также то, что право собственности на помещение в построенном доме зарегистрировано 18.09.2007, суды пришли к выводу о том, что, как минимум, с этого времени земельный участок под многоквартирным домом перешел в общую долевую собственность собственников помещений в нем, ввиду чего администрация утратила права в отношении этого участка, в том числе, право получать арендную плату, в связи с чем отказали в удовлетворении исковых требований.

Суд кассационной инстанции считает судебные акты подлежащими отмене на основании следующего.

Как следует из материалов дела, постановлением главы г. Екатеринбурга от 15.04.2004 N 404-ж АООТ "Уралтрансстрой" согласовано предварительное место размещения жилого дома с подземным гаражом и встроенными нежилыми помещениями в соответствии с актом выбора и проектом границ земельного участка площадью 16641 кв. м по ул. Таватуйская в г. Екатеринбурге.

Земельный участок с кадастровым номером 66:41:0204025:0044 сформирован и поставлен на кадастровый учет с видом разрешенного использования - под жилой дом со встроенными помещениями (выписка из государственного земельного кадастра от 27.10.2004, площадь участка 16633 кв. м соответствует материалам межевания).

Согласно переписке сторон (письмо общества "Уралтрансстрой" от 03.03.2005, письмо Главного управления архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений г. Екатеринбурга от 21.03.2005) обществу согласовано возведение на данном земельном участке поэтапное возведение двух жилых домов (I этап: 9-тиэтажный дом ввод в эксплуатацию 2006 год, II этап: 12-тиэтажный дом ввод в эксплуатацию 2007 год) вместо ранее согласованного одного Г-образного жилого дома.

По условиям договора от 24.03.2006 в аренду обществу "Уралтрансстрой" передан земельный участок площадь. 16633 кв. м для строительства двух жилых домов с подземной автостоянкой, встроенными нежилыми помещениями и трансформаторной подстанцией.

Согласно расчету арендной платы, произведенному истцом за 2007 год, I очередь строительства введена в эксплуатацию 18.06.2007 (разрешение N RU 66302000-115). Также в деле имеется копия свидетельства о государственной регистрации права собственности гражданина на помещение в данном доме от 18.09.2007.

Обращаясь с рассматриваемым иском, апелляционной жалобой, администрация указывала на то, что спорный земельный участок сформирован исключительно для строительства, а не для эксплуатации жилого дома, при этом с момента возникновения права собственности первого лица на помещения в I секции жилого дома в 2007 году сохранялась необходимость дальнейшей застройки земельного участка, предоставленного для строительства нескольких секций дома.

Суды не выяснили, имеются ли основания считать договор аренды прекратившимся после 30.10.2007 в отношении пользования обществом "Уралтрансстрой" частью земельного участка, необходимой для завершения строительства второго дома, учитывая, что цель, для которой обществу был предоставлен земельный участок, не достигнута.

Хотя земельный участок, предоставленный по договору аренды для строительства, не разделен на участки, один из которых необходим для эксплуатации уже построенного жилого дома, а другой - для продолжения строительства другого дома, это не помешало администрации в выставляемых счетах на арендную плату за 2008, 2009, 2010 годы (л. д. 23-28) дифференцировать плату за земельный участок, занятый жилищным фондом, и земельный участок, предоставленный для жилищного строительства, с точным указанием площади каждой части участка.

Согласно расчету арендной платы за 2005-2010 годы в 2005 году арендная плата исчислена из расчета площади земельного участка 16633 кв. м с применением ставки 0,2 (многоэтажный жилой дом; строительство на основании РГГ от 22.12.2005), в 2006 году - из расчета площади земельного участка 16633 кв. м с применением ставки 0,2 (жилищное строительство; разрешение на строительство N RU 6630200-609); в 2007, 2008 годах - из расчета площади двух земельных участков 4841,52 кв. м (жилищный фонд; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU 66302000-115) с применением ставки 0,1 и 11791,48 кв. м (жилищное строительство 2 очереди; разрешение на строительство N 883) с применением ставки 0,2; в 2009, 2010 годах - из расчета площади двух земельных участков 3992,09 кв. м (жилищный фонд; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU 66302000-115) с применением ставки 0,1 и 12640,91 кв. м (строительство трехсекционного жилого дома вторая очередь; разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU 66302000-356, RU 66302000-524).

Судами при рассмотрении спора не дана оценка приведенным обстоятельствам. Вместе с тем, названные обстоятельства имеют существенное значение для решения вопроса о возможности прекращения с 2007 года арендных правоотношений по договору от 24.03.2006 с учетом необходимости возведения второго дома на этом земельном участке и принципа платности за пользование землей (ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат отмене (ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), дело - направлению на новое рассмотрение, при котором суду следует устранить отмеченные недостатки, рассмотреть спор в соответствии с нормами действующего законодательства с учетом доводов и возражений сторон, в том числе довода общества "Уралтрансстрой" о том, что администрацией при исчислении задолженности по арендной плате за 2009 и 2010 годы применен неверный размер кадастровой стоимости этого земельного участка, что повлекло неверное определение суммы задолженности и неустойки.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 25.07.2012 по делу N А60-21163/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2012 по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

А.Ю. Смирнов

Судьи

Е.А. Платонова З.Г. Семёнова