Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 2 июня 2015 г. N Ф09-2893/15 по делу N А60-37689/2014

Екатеринбург

02 июня 2015 г.

Дело N А60-37689/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2015 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 июня 2015 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Беляевой Н. Г.,

судей Платоновой Е. А., Столярова А. А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Уральский завод тяжелого машиностроения" на решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.11.2014 по делу N А60-37689/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2015 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" - Фатахудинова О.Р. (доверенность от 26.12.2014);

открытого акционерного общества "Уралмашзавод" - Мальцев И.С. (доверенность от 23.04.2015 N 2414).

Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (далее - агентство) обратилось с иском в Арбитражный суд Свердловской области к ОАО "Уральский завод тяжелого машиностроения" (далее - общество "Уралмашзавод) о взыскании 375 843 руб. 69 коп., в том числе, задолженности по оплате арендной платы в рамках договора аренды N 10- 2/09-04/1 от 14.11.2006 г. в сумме 290 016 руб. 00 коп., неустойки, начисленной за период с 10.02.2012 г. по 31.07.2014 г., в сумме 85 827 руб. 69 коп.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 20.11.2014 (судья Коликов В.В.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2015 (судьи Савельева Н.М., Борзенкова И.В., Голубцов В.Г.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Уралмашзавод" просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель полагает, что судами неправильно применены нормы ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 7, 8, 12, 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности). Заявитель полагает, что судами необоснованно не принято во внимание экспертное заключение, представленное им в материалы дела в обоснование того, что отчет об оценке не мог являться законным основанием для увеличения размера арендной платы, поскольку установленная им рыночная стоимость объекта оценки определена с нарушениями действующего законодательства и является недостоверной.

В отзыве на кассационную жалобу, поступившем в Арбитражный суд Уральского округа в электронном виде с использованием системы "Электронный страж", размещенной на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, агентство просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между агентством (арендодатель) и обществом "Уралмашзавод" (арендатор) заключен договор аренды N 10-12/09-04/1 от 14.11.2006 (далее - договор), по которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещения общей площадью 95,4 кв.м. в здании, являющемся объектом культурного наследия федерального значения, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, пл. 1-ой Пятилетки, литер 64, именуемые по тексту договора "Объект" (п. 1.1. договора).

Состав помещений указан в приложении N 2 к договору.

В силу п. 2.1 договора его действие распространяется до 01.11.2007, то есть менее года, в связи с чем договор в силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации не подлежал.

Имущество передано арендатору во владение и пользование по акту передачи нежилого помещения от 01.01.2006, подписанному сторонами.

Раздел 6 договора определяет размер арендной платы, порядок платежей и расчетов по договору.

В соответствии с п. 6.1 договора в соответствии с рыночной величиной годовой арендной платы, указанной оценщиком в отчете об оценке от 29.05.2006 N 01-1407н, сумма ежемесячной арендной платы без учета налога на добавленную стоимость за аренду помещений объекта составляет 20 161 руб. 20 коп.

В силу п. 6.4. договора размер годовой арендной платы может быть изменен арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год в следующих случаях: 1) после выполнения ремонтно-реставрационных работ по сохранению объекта; 2) в случае изменения рыночной стоимости объекта (конъюнктуры рынка); 3) в случае введения в действие нормативных правовых актов, устанавливающих иной порядок определения размера арендной платы. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору арендодателем и является обязательным для арендатора, приобщается к каждому экземпляру договора и является его неотъемлемой частью. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор, но не позднее 2 недель со дня его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Уведомлением арендодателя от 27.12.2012 г. N 1062/12 размер арендной платы изменен и установлен с 01.01.2013 г. в размере 441 руб. за 1 кв.м. арендуемых помещений в месяц с учетом НДС.

Согласно п. 6.2.3 договора в редакции дополнительного соглашения N 1 от 01.04.2009 г. оплата арендной платы производится ежемесячно по 9 число текущего месяца включительно.

Факт неоплаты со стороны ответчика арендных платежей в соответствии с измененным размером явился основанием для обращения агентства в арбитражный суд с исковым заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанции, удовлетворяя заявленные требования, пришли к выводу, что наличие и размер задолженности подтверждены материалами дела.

Также судами установлено, и из материалов дела следует, что обязательства по уплате арендной платы за период с января 2013 г. по июль 2014 г. ответчиком исполнены частично, в связи с чем, образовалась задолженность в сумме 290 016 руб. 00 коп.

Учитывая, что доказательств исполнения обязательства по оплате аренды за спорный период в полном объеме (в том числе после предъявления иска в суд) ответчиком в порядке ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлено, суды удовлетворили требование истца о взыскании задолженности по уплате арендной платы в рамках договора от 14.11.2006 N 10-2/09-04/1 за период с января 2013 г. по июль 2014 г. в сумме 290 016 руб. 00 коп.

Также, в связи с тем, что ответчик не исполнял договорные обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом, суды удовлетворили требования истца об уплате неустойки, предусмотренной пунктом 7.1.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 01.04.2009 N 1, в размере 0,1% от неоплаченной суммы арендной платы, при этом суд первой инстанции не усмотрел оснований для снижения неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

Рассмотрев материалы дела с учетом доводов заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции полагает, что судебные акты подлежат отмене как основанные на неправильном применении норм процессуального права.

На основании ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения договора не допускается.

Проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду (ст. 8 Закона об оценочной деятельности).

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (ст. 12 Закона об оценочной деятельности).

Как разъяснено в п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражным судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

В частности, обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки) предусмотрено ст. 8 Закона об оценочной деятельности.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражным судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").

Согласно ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности в случае, если экспертиза отчета является обязательной и отчет составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, экспертиза указанного отчета проводится во всех саморегулируемых организациях оценщиков, членами которых являются оценщики, составившие указанный отчет. Если экспертиза отчета проведена одновременно в нескольких саморегулируемых организациях оценщиков, указанный отчет может быть использован для целей оценки только в случае, если все экспертные заключения на указанный отчет являются положительными.

Как следует из материалов дела, стороны в п. 6.4. договора от 14.11.2006. N 10-2/09-С4 предусмотрели порядок изменения арендной платы. Согласно данному пункту размер годовой арендной платы может быть изменен арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год в перечисленных в настоящем пункте случаях.

Агентство сообщило обществу "Уралмашзавод" об увеличении арендной платы с 01.01.2013, направив ему уведомление от 27.12.2012 г. N 1062/12. Согласно данному уведомлению новый размер арендной платы установлен на основании отчетов об оценке от 09.10.2012 N ОА-04/2012-02, N ОА-04/2012-02, N ОА-04/2012-02, подготовленного обществом Оценочная компания "Априори".

Оспаривая законность увеличения размера арендной платы, оформленного названным уведомлением, общество "Уралмашзавод" представило в материалы дела экспертное заключение от 11.11.2014 N 3828/2014-1, выполненное общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков".

Вместе с тем, суд первой инстанции, отклоняя довод ответчика о существенном увеличении арендной платы и недостоверности отчета об оценке N ОА-04/2012-02, оценил только справку Автономной некоммерческой организации "Риэлторский информационный центр" Уральской палаты недвижимости, но не дал оценки экспертному заключению. При этом в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 10.10.2014 N Ф09-6639/14 указано, что сторона, в случае несогласия с результатами оценки рыночной стоимости спорного здания, установленными отчетом N ОА-04/2012-02, не лишена возможности защитить свои права в порядке, предусмотренном п. 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 в случае обращения к ней с требованиями об уплате арендных платежей. В рамках настоящего спора, ответчик воспользовался вышеуказанным правом и представил в материалы дела экспертное заключение от 11.11.2014 N 3828/2014, которое не было оценено судом первой инстанции в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Отклоняя ссылку заявителя жалобы на содержание отчета об оценке и отрицательное экспертное заключение N 3828/2014-1, суд апелляционной инстанции руководствовался тем, что доказательств того, что в результате такого одностороннего изменения арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, ответчиком в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено. Имеющееся в деле экспертное заключение N 3828/2014-1 такие обстоятельства не подтверждает. Однако Семнадцатый арбитражный апелляционный суд не мотивировал свой вывод, что противоречит ст. 71, 266, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При этом судами не учтены положения ст. 12, 17.1 Закона об оценочной деятельности, из содержания которых следует, что для целей оценки может быть использован только достоверный отчет, имеющий положительные экспертные заключения. Следовательно, установленная недостоверным отчетом рыночная стоимость объекта оценки не может быть использована для целей совершения сделок с этим объектом.

Таким образом, суды не оценили представленное в материалы дела экспертное заключение N 3828/2014-1, что имеет существенное значение для рассмотрения настоящего спора.

Кроме того, согласно договору от 14.11.2006 N 10-2/09-04/1 общая площадь передаваемых в аренду помещений обществу "Уралмашзавод" составляет 95,4 кв. м, судами же указывается площадь равная 1292,4 кв.м, что не соответствует фактическим обстоятельствам дела и условиям договора.

С учетом изложенного выводы судов первой и апелляционной инстанции о достоверности размера арендной платы не могут быть признаны основанными на полном и всестороннем исследовании имеющих значение для дела обстоятельств и оценке имеющихся в деле доказательств.

Поскольку вышеуказанные обстоятельства имеют существенное значение для правильного рассмотрения настоящего спора, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене в соответствии с ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области (п. 3 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении суду необходимо с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, и имеющихся в нем доказательств, установить обстоятельства, имеющие значение для дела, исследовать и дать оценку всем представленным в материалы дела доказательствам в их совокупности, и разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.11.2014 по делу N А60-37689/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2015 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.Г. Беляева

Судьи

Е.А. Платонова А.А. Столяров