Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 2 июня 2015 г. N Ф09-2988/15 по делу N А60-34982/2014

Екатеринбург

02 июня 2015 г.

Дело N А60-34982/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2015 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 июня 2015 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А.А.,

судей Смирнова А.Ю., Тороповой М.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юла" (далее - общество "Юла") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.11.2014 по делу N А60-34982/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2015 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители общества "Юла" - Лопаницына Е.И., директор (решение участника от 06.12.2014), Пряхина Т.В. (доверенность от 25.05.2015).

Общество "Юла" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к органу местного самоуправления Управлению муниципальным имуществом Полевского городского округа (далее - управление) и обществу с ограниченной ответственностью "Уральский центр развития земельных отношений" (далее - общество "Уральский центр развития земельных отношений") с требованием о признании выкупной цены помещения площадью 274,6 кв. м, находящегося по адресу: г. Полевской, ул. Ленина, 2, равной 3 385 000 руб., и изложить п. 2.1 договора купли-продажи N 148 в следующей редакции: "Цена продаваемого имущества составляет 3 385 000 руб. без учета НДС, в соответствии с отчетом об оценке общества с ограниченной ответственностью "Оценка недвижимости и бизнеса" от 04.07.2014 N Е-214-Н-181".

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 20.11.2014 (судья Куклева Е.А.) в удовлетворении иска отказано. Условия п. 2.1 договора N 148 купли-продажи нежилого помещения (подвал) общей площадью 268,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Полевской, ул. Ленина, 2, определены в следующей редакции: "Цена продаваемого имущества составляет 6 735 000 руб. без учета НДС 18%, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости муниципального недвижимого имущества от 30.04.2014 N О/66-14-04-033П".

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2015 (судьи Гладких Е.О., Голубцова Ю.А., Скромова Ю.В.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Юла" просит судебные акты отменить. Заявитель ссылается на нарушение ч. 1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку судом первой инстанции не были даны разъяснения относительно последствий отсутствия ходатайства истца о проведении экспертизы.

Как установлено судами, между обществом "Юла" (арендатор) и управлением (арендодатель) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда Полевского городского округа от 01.07.2006 N 120-06, согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда - нежилое помещение общей площадью 274,6 кв. м, для использования под торговлю. Объект аренды расположен в подвальном помещении 3-этажного здания, расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Полевской, ул. Ленина, д. 2 (п. 1.1 договора).

Согласно п. 1.2 договора заключен сторонами на срок с 01.07.2006 по 28.06.2007.

В соответствии с условиями дополнительного соглашения от 01.02.2012 срок действия указанного договора продлен сторонами до 01.07.2015.

Постановлением Главы Полевского городского округа от 04.06.2014 N 1051 с учетом обращения общества "Юла" от 06.02.2014 о реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества утверждены условия приватизации муниципального имущества - нежилого помещения (подвал), расположенного по адресу: г. Полевской, ул. Ленина, д. 2.

В связи с принятием решения об условиях приватизации арендуемого обществом "Юла" нежилого помещения управлением с сопроводительным письмом от 05.06.2014 N 1863 в адрес арендатора направлен проект договора купли-продажи N 148 с условием о рассрочке платежа.

По условиям данного договора цена объекта составляет 6 735 000 руб. без учета НДС 18% (п.2.1. договора). Указанная цена определена продавцом на основании отчета об оценке рыночной стоимости муниципального недвижимого имущества от 30.04.2014 N О/66-14-04-033П, выполненного обществом "Уральский центр развития земельных отношений".

Общество "Юла", возражая против стоимости объекта, определенной собственником имущества, и полагая, что условие о цене подлежит определению на основании отчета, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Оценка недвижимости и бизнеса", отказалось от подписания договора купли-продажи в предложенной ответчиком редакции и обратилось в арбитражный суд с требованием об урегулировании преддоговорного спора.

Истцом в обоснование требований в части определения цены объекта в п. 2.1 договора представлен отчет об оценке N Е-2014-Н-181, составленный обществом "Оценка недвижимости и бизнеса". Согласно данному отчету рыночная стоимость спорного объекта составляет 3 385 000 руб.

Суды, отказывая в установлении спорного условия в редакции истца и определяя выкупную цену имущества в размере 6 735 000 руб., исходили из того, что не имеется оснований для признания отчета об оценке рыночной стоимости муниципального недвижимого имущества от 30.04.2014 N О/66-14-04-033П, которым установлена названная цена, недостоверным.

В соответствии со ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

Положения Закона N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Из анализа положений Закона N 159-ФЗ, информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" следует, что установленная в акте органа местного самоуправления выкупная цена недвижимого имущества должна быть признана судом достоверной либо недостоверной. Изменение выкупной цены имущества, определенной независимым оценщиком, возможно в случае признания данной оценки недостоверной. Лишь признание отчета недостоверным с участием оценщика может служить основанием для обязания органов государственной власти и местного самоуправления произвести отчуждение имущества по иной цене.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, в том числе представленный истцом отчет об оценке N Е-2014-Н-181, составленный обществом "Оценка недвижимости и бизнеса", суды пришли к обоснованному выводу о том, что данный отчет не опровергает достоверность выводов отчета от 30.04.2014 N О/66-14-04-033П, выполненного обществом "Уральский центр развития земельных отношений", нарушение названным оценщиком требований Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки истцом не доказано.

Поскольку истцом недостоверность отчета, положенного ответчиком в основу определения выкупной цены, не доказана, ходатайство о проведении экспертизы спорного отчета не заявлено, судами правомерно отказано в установлении условия о выкупной цене имущества в редакции, предложенной истцом, и данное условие принято в редакции ответчика. Выкупная цена установлена в соответствии с отчетом от 30.04.2014 N О/66-14-04-033П, выполненном обществом "Уральский центр развития земельных отношений", в размере 6 735 000 руб.

Заявитель кассационной жалобы ссылается на то, что в случае возникновения при рассмотрении дела вопросов, разъяснение которых требует специальных знаний и по которым в силу положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертиза не может быть назначена по инициативе суда, суд разъясняет лицам, участвующим в деле, последствия незаявления ходатайства о проведении экспертизы или отсутствия согласия на ее проведение. Однако судом первой инстанции такое разъяснение истцу не дано.

В силу положений статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Как пояснил истец, его интересы в ходе данного судебного разбирательства представлял юрист, то есть лицо, обладающее профессиональными знаниями в области юриспруденции, в частности, в области судебного процесса.

Поскольку обстоятельства достоверности или недостоверности оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества являются существенными при рассмотрении данного спора и подлежат доказыванию лицом, оспаривающим эту оценку, объем необходимых доказательств мог быть определен истцом с учетом предмета спора и сложившейся судебной практики по этой категории дел.

При этом суд при рассмотрении дела устанавливает необходимость проведения экспертизы. По данному делу такой необходимости судом не установлено.

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.11.2014 по делу N А60-34982/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юла" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.А. Столяров

Судьи

А.Ю. Смирнов М.В. Торопова