Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 11 июня 2015 г. N Ф09-2891/15 по делу N А60-37672/2014

Екатеринбург

11 июня 2015 г.

Дело N А60-37672/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2015 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 июня 2015 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Семеновой З.Г.,

судей Сулейменовой Т.В., Столярова А.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Уральский завод тяжелого машиностроения" (далее - общество "Уралмашзавод", ответчик) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.11.2014 по делу N А60-37672/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2015 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (далее - агентство, истец) - Фатахутдинова О.Р. (доверенность от 26.12.2014 N 309д);

общества "Уралмашзавод" - Мальцев И.С. (доверенность от 23.04.2015 N 2414).

Агентство обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу "Уралмашзавод" о взыскании 992 304 руб. 58 коп., из которых 777 442 руб. 33 коп. - задолженность по арендной плате за период с января 2013 по июль 2014 по договору аренды от 01.03.2009 N 07-01/09-01 и 214 862 руб. 25 коп. - неустойка, начисленная за период с 10.02.2012 по 31.07.2014.

Решением суда от 20.11.2014 (судья Коликов В.В.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2015 (судьи Голубцов В.Г., Борзенкова И.В., Васева Е.Е.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Уралмашзавод" просит судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение, указывая на неправильное применение судами норм материального и процессуального права: ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 7, 8, 12, 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности). Заявитель полагает, что судами необоснованно не принято во внимание экспертное заключение N 3828/2014-1, выполненное Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков", представленное им в материалы дела в обоснование того, что отчет об оценке N ОА-04/2012-02 от 09.10.2012, составленный оценочной компанией "АПРИОРИ", не мог являться законным основанием для увеличения размера арендной платы, поскольку установленная им рыночная стоимость объекта оценки определена с нарушениями действующего законодательства и является недостоверной. Кроме того, общество "Уралмашзавод" отмечает, что суды неправомерно сослались на преюдициальное значение судебных актов по делу N А60-44281/2013 Арбитражного суда Свердловской области, поскольку в рамках этого дела рассматривались требования о признании незаконным уведомления о повышении арендной платы, и вопрос о достоверности величины арендной платы - рыночной стоимости права пользования объектом недвижимости на условиях аренды не рассматривался судом.

В отзыве на кассационную жалобу, поступившем в Арбитражный суд Уральского округа в электронном виде с использованием системы "Электронный страж", размещенной на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, агентство просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между агентством (арендодатель) и обществом "Уралмашзавод" (арендатор) заключен договор аренды от 01.03.2009 N 07-1/09-01, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещения общей площадью 246,9 кв.м в здании, являющемся объектом культурного наследия федерального значения, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, пл. 1-ой Пятилетки, литер 64, именуемые по тексту договора "объект" (п. 1.1 договора).

Состав помещений указан в приложении N 1 к договору.

В силу п. 2.1 договор действует по 31.12.2009, то есть менее года, в связи с чем в силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации не подлежал.

Имущество передано арендатору (ответчику) во владение и пользование по акту приема-передачи от 03.04.2009, подписанному сторонами.

В разделе 6 договора стороны определили размер арендной платы, порядок платежей и расчетов.

Согласно п. 6.1 договора в соответствии с рыночной величиной годовой арендной платы, указанной оценщиком в отчете об оценке от 21.05.2007 N 7/2007УР (приложение N 2), сумма ежемесячной арендной платы с учетом налога на добавленную стоимость за аренду объекта составляет 61 715 руб. 95 коп., в т.ч. НДС 9 414 руб. 30 коп.

Размер годовой арендной платы может быть изменен арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год в следующих случаях: 1) в случае изменения рыночной стоимости объекта (конъюнктуры рынка); 2) в случае введения в действие нормативных правовых актов, устанавливающих иной порядок определения размера арендной платы. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору арендодателем, является обязательным для арендатора, приобщается к каждому экземпляру договора и является его неотъемлемой частью. Новый размер арендной платы устанавливается с месяца, следующего за месяцем, кода арендатором получено уведомление (п. 6.4 договора).

Уведомлением арендодателя от 27.12.2012 N 1062/12 размер арендной платы изменен и установлен с 01.01.2013 в размере 441 руб. за 1 кв.м арендуемых помещений в месяц с учетом НДС.

Изменение размера арендной платы, оформленное уведомлением N 1062/12 от 27.12.2012 г., признано обоснованным вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 02.04.2014 г. по делу N А60-44281/2013.

Согласно п. 6.2.4 договора внесение арендной платы и НДС производится ежемесячно по 9 число текущего месяца включительно.

Факт неоплаты ответчиком арендных платежей в соответствии с измененным размером явился основанием для обращения агентства в арбитражный суд с исковым заявлением.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что факт увеличения размера арендной платы установлен в рамках N А60-44281/2013, и данное обстоятельство в силу ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеет преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела, т.е. не подлежит доказыванию вновь и не может быть опровергнуто истцом и ответчиком, участвовавшими в рассмотрении вышеуказанного дела. При этом судом первой инстанции отклонен довод ответчика о недостоверности отчета об оценке N ОА-04/2012-02 от 09.10.2012, составленного оценочной компанией "АПРИОРИ", и о непропорциональном увеличении размера арендной платы, сославшись на названный судебный акт, указав, что представленная справка Автономной некоммерческой организации "Риэлторский информационный центр""Уральской палаты недвижимости не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности; из ее содержания не следует, какое имущество принималось за аналог при определении изменения средней ставки арендной платы, вследствие чего не принял указанное доказательство в качестве допустимого.

Суд апелляционной инстанции поддержал решение суда первой инстанции, согласившись с доводом ответчика о том, что достоверность отчета оценки в рамках дела А60-44281/2013 Арбитражного суда Свердловской области не устанавливалась. В то же время ссылку ответчика на недостоверность отчета, подтвержденную заключением эксперта N 3828/2014-1, выполненным Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков", отклонил со ссылкой на п. 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отметив, что доказательств того, что в результате одностороннего изменения арендной платы она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, ответчиком в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Проверив законность принятых судебных актов в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции полагает, что судебные акты подлежат отмене как основанные на неправильном применении норм материального и процессуального права.

На основании ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения договора не допускается.

Проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду (ст. 8 Закона об оценочной деятельности).

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (ст. 12 Закона об оценочной деятельности).

Как разъяснено в п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражным судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

В частности, обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки) предусмотрено ст. 8 Закона об оценочной деятельности.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражным судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").

Согласно ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности в случае, если экспертиза отчета является обязательной и отчет составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, экспертиза указанного отчета проводится во всех саморегулируемых организациях оценщиков, членами которых являются оценщики, составившие указанный отчет. Если экспертиза отчета проведена одновременно в нескольких саморегулируемых организациях оценщиков, указанный отчет может быть использован для целей оценки только в случае, если все экспертные заключения на указанный отчет являются положительными.

Согласно п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.

В п. 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, разъяснено, что указанная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе, и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Как установлено судами, стороны в п. 6.4 договора от 01.03.2009 N 07-1/09-01 предусмотрели порядок изменения арендной платы. Согласно данному пункту размер годовой арендной платы может быть изменен арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год в перечисленных в данном пункте случаях.

Агентство сообщило обществу "Уралмашзавод" об увеличении арендной платы с 01.01.2013, направив ему уведомление от 27.12.2012 N 1062/12. Согласно данному уведомлению новый размер арендной платы установлен на основании отчета об оценке от 09.10.2012 N ОА-04/2012-02, подготовленного обществом Оценочная компания "АПРИОРИ".

Оспаривая законность увеличения размера арендной платы, оформленного названным уведомлением, ответчик в суд апелляционной инстанции представил экспертное заключение от 11.11.2014 N 3828/2014-1, выполненное Общероссийской Общественной организацией "Российское общество оценщиков", указывая, что отчет об оценке N ОА-04/2012-02 от 09.10.2012, составленный оценочной компанией "АПРИОРИ", не мог являться основанием для увеличения размера арендной платы, поскольку установленная им рыночная стоимость объекта оценки определена с нарушениями действующего законодательства и признана недостоверной, что в силу ст. 12, 17.1 Закона об оценочной деятельности является основанием для ее неприменения.

Признавая расчет истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с января 2013 по июль 2014 в сумме 777 442 руб. 33 коп. обоснованным и отклоняя довод ответчика о недостоверности отчета об оценке от 09.10.2012 N ОА-04/2012-02, суд апелляционной инстанции не дал оценку доводу ответчика с учетом требований ст. 12, 17.1 Закона об оценочной деятельности, из содержания которых следует, что для целей оценки может быть использован только достоверный отчет, имеющий положительные экспертные заключения, а установленная недостоверным отчетом рыночная стоимость объекта оценки не может быть использована для целей совершения сделок с этим объектом.

При этом суд кассационной инстанции отмечает, что в материалах дела отсутствуют экспертное заключение от 11.11.2014 N 3828/2014-1, выполненное Общероссийской Общественной организацией "Российское общество оценщиков", а также справка автономной некоммерческой организации "Риэлторский информационный центр" Уральской палаты недвижимости от 05.11.2014 N 175, на которые ссылались суды при рассмотрении спора.

С учетом изложенного выводы судов первой и апелляционной инстанций об обоснованности заявленных требований не могут быть признаны основанными на полном и всестороннем исследовании имеющих значение для дела обстоятельств и оценке имеющихся в деле доказательств.

Поскольку исследование и оценка вышеуказанных доказательств и установление на основе этого обстоятельств дела имеют существенное значение для правильного рассмотрения настоящего спора, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене в соответствии с ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области (п. 3 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении суду необходимо с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, и имеющихся в нем доказательств установить обстоятельства, имеющие значение для дела, исследовать и дать оценку всем представленным в материалы дела доказательствам в их совокупности и разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.11.2014 по делу N А60-37672/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2015 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

З.Г. Семенова

Судьи

Т.В. Сулейменова А.А. Столяров