Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 30 августа 2013 г. N Ф09-6123/13 по делу N А76-16245/2010

Екатеринбург

30 августа 2013 г.

Дело N А76-16245/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 августа 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А.А.,

судей Купреенкова В.А., Смирнова А.Ю.

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области (далее - министерство), администрации г. Челябинска (далее - администрация), Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - комитет), индивидуального предпринимателя Наймушиной Анны Николаевны, общества с ограниченной ответственностью "Промжилстрой" (далее - общество "Промжилстрой") на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2013 по делу N А76-16245/2010 Арбитражного суда Челябинской области.

В судебном заседании, состоявшемся 22 августа 2013 г., приняли участие представители:

комитета - Соколов М.М. (доверенность от 30.12.2011 N 25906),

администрации - Шеянов А.А. (доверенность от 31.07.2012 N 05-1155),

министерства - Катайцева Э.В. (доверенность от 21.01.2013 N 1/11),

общества "Промжилстрой" и предпринимателя Наймушиной А.Н. - Фальковский В.В. (доверенности от 09.01.2013 и от 09.04.2013).

В судебном заседании объявлен перерыв до 15 ч 00 мин. 23 августа 2013 г.

В судебном заседании, состоявшемся после перерыва, принял участие представитель общества "Промжилстрой" и предпринимателя Наймушиной А.Н. - Фальковский В.В.

Предприниматель Наймушина А.Н. и общество "Промжилстрой" обратились в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к министерству и администрации о признании недействительной (ничтожной) односторонней сделки по прекращению действия договора аренды земли и инфраструктуры г. Челябинска от 13.11.1998 N 2161-К-98, выраженной в уведомлении от 14.05.2010 N 1/5101 (с учетом изменения основания исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены комитет, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, общество с ограниченной ответственностью "Газпром-Межрегионгаз", Эфрос Валерий Владимирович, областное государственной учреждение культуры "Музей искусств", открытое акционерное общество "Газпромбанк", государственное учреждение Отделение Пенсионного фонда Российской Федерации по Челябинской области, Тартаковская Екатерина Николаевна, Кутикова Нина Николаевна.

Решением суда первой инстанции от 26.11.2012 (судья Мулинцева Е.М.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2013 (судьи Румянцев А.А., Ермолаева Л.П., Баканов В.В.) решение суда первой инстанции отменено. Исковые требования удовлетворены. Признана недействительной односторонняя сделка по прекращению действия договора аренды земли и инфраструктуры г. Челябинска от 13.11.1998 N 2161-К-98, выраженная в уведомлении от 14.05.2010 N 1/5101.

В кассационных жалобах министерство, администрация и комитет просят постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение ст. 10, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. Заявители полагают, что суд апелляционной инстанции, делая вывод о злоупотреблении ответчиками правами, не принял во внимание поведение истцов в отношении использования спорного земельного участка, а также не выяснил мотивов принятия арендодателями решения о прекращении договора. По мнению заявителей, оспаривание органом местного самоуправления и органом исполнительной власти договора аренды не является злоупотреблением правом, а представляет собой реализацию данными органами права на судебную защиту, а имевшие место судебные разбирательства в отношении спорного земельного участка не свидетельствуют о намерении ответчиков причинить вред истцам. Заявитель указывают на наличие у арендодателя права немотивированного отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Общество "Промжилстрой" и предприниматель Наймушина А.Н. в кассационной жалобе просят исключить из постановления суда апелляционной инстанции абз. 3 стр. 13, указав на незаконность сделки по прекращению действия договора аренды N 2161-К-98, выраженную в уведомлении от 14.05.2010 N 1/5101, по мотиву ненаправления уведомления всем собственникам объекта незавершенного строительства. Заявитель полагает, что поскольку на дату направления названного уведомления собственниками объектов недвижимости, расположенном на арендуемом земельном участке, являлись предприниматель Наймушина А.Н., общество "Промжилстрой" и Кутикова Н.Н., данные лица, как пользователи земельного участка в силу ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, также должны быть уведомлены о расторжении договора аренды земельного участка независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды с покупателем недвижимости.

Как установлено судами, постановлением главы администрации от 19.07.1993 N 873 областному управлению культуры отведен в постоянное пользование для эксплуатации территории картинной галереи земельный участок площадью 17 015 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 44.

Постановлением Главы города Челябинска от 02.11.1998 N 1552-п товариществу с ограниченной ответственностью "Предприятие "Жилтехстрой"" предоставлен земельный участок площадью 18 267 кв. м в краткосрочную аренду сроком на пять лет для проектирования и строительства торгово-культурного центра на пересечении пр. им. В.И. Ленина и ул. Свободы в Центральном районе г. Челябинска.

Между администрацией (арендодатель) и товариществом "Предприятие "Жилтехстрой" (арендатор) заключен договор от 13.11.1998 N 2161-К-98 аренды земельного участка площадью 18 267 кв. м с кадастровым номером 74:36:051105:01.

Названный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 02.11.1998 с разрешенным использованием - для проектирования и строительства торгово-культурного центра.

Впоследствии кадастровый номер земельного участка 74:36:051105:01 был изменен на кадастровый номер 74:36:051105:11.

Администрацией и обществом с ограниченной ответственностью "Предприятие "Жилтехстрой" подписано дополнительное соглашение от 02.07.2003 N 1 к договору аренды N 2161-К-98, согласно которому пункты 2.6, 6.5.1, 6.5.2, 6.5.3 договора исключены, пункт 3.3 договора, содержащий текст: "Арендатор имеет право произвести необходимый снос существующих на передаваемом в аренду земельном участке на момент заключения настоящего договора строений капитального и некапитального характера", дополнен предложением: "Арендатор имеет право на зачет стоимости выполненных работ по сносу в счет арендной платы по договору. Стоимость работ определяется на основании сметы, подтвержденной Управлением экономики администрации города Челябинска, а в случае спора - Государственной вневедомственной экспертизой".

Между обществом с ограниченной ответственностью "Предприятие "Жилтехстрой" (арендатор) и Кутиковым Ю.И. (новый арендатор) заключен договор от 03.11.2005 о переходе прав и обязанностей по договору аренды земли и инфраструктуры N 2161-К-98. Государственная регистрация договора перенайма произведена 05.12.2005.

На земельный участок площадью 17 015 кв. м с кадастровым номером 74:36:05 11 005:0009, расположенный по адресу: г. Челябинск, Центральный район, пр. Ленина, д. 44, 28.12.2006 зарегистрировано право собственности Челябинской области.

Основанием для государственной регистрации послужило разграничение государственной собственности на землю в соответствии с п. 1 ст. 3.1 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которому земельные участки, занятые зданиями, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации, а также земельные участки, предоставленные государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, относятся к собственности субъектов Российской Федерации.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 26.06.2009 по делу N А76-3646/2009 установлены обстоятельства совпадения земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:05 11 005:0009 и 74:36:051105:11.

При рассмотрении дела N А76-4580/2011 судами также установлено, что администрация в лице председателя комитета и министерство до окончания срока действия договора аренды N 2161-К-98 официально не возразили по поводу его продления, в связи с чем названный договор аренды возобновлен на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Возведенные обществом с ограниченной ответственностью "Предприятие "Жилтехстрой" на предоставленном земельном участке объекты незавершенного строительства (торгово-культурный центр) площадью застройки по наружному обмеру 831,1 кв. м (вторая очередь) и 2747 кв. м (третья очередь), расположенные по адресу: г. Челябинск, Центральный район, пересечение пр. Ленина и ул. Свободы, 19.04.2006 были проданы обществу с ограниченной ответственностью "Арендное предприятие "Капитал".

На основании договоров купли-продажи от 05.05.2006 предприниматель Наймушина А.Н. приобрела у общества с ограниченной ответственностью "Арендное предприятие "Капитал" принадлежащие ему на праве собственности незавершенные строительством объекты, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи о государственной регистрации от 05.06.2006 N 74-74-01/319/2006-180 и N 74-74-01/319/2006-179 и выданы свидетельства о государственной регистрации права 74 АБ N 431707, 74 АБ N 431708.

Между Кутиковым Ю.И. (арендатор) и предпринимателем Наймушиной А.Н. (новый арендатор) заключен договор от 16.06.2006 о переходе прав и обязанностей по договору аренды земли и инфраструктуры N 2161-К-98, государственная регистрация которого произведена 21.07.2006.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право аренды предпринимателем Наймушиной А.Н. на земельный участок с кадастровым номером 74:36:05 11 005:0011 площадью 18 267 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Центральный район, на пересечении просп. Ленина и ул. Свободы, с отражением информации о дате регистрации 21.07.2006, сроке действия с 21.07.2006 по 25.07.2008.

На основании акта приема-передачи неденежного вклада в уставный капитал общества "Промжилстрой" от 03.08.2009 предприниматель Наймушина А.Н. передала 3/5 доли в праве собственности на объект незавершенный строительством (вторая очередь) площадью застройки 7543,7 кв. м (торгово-культурный центр), литера А1, степень готовности 16%, расположенный по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина - ул. Свободы, и 3/5 доли в праве собственности на объект незавершенного строительства (третья очередь) площадью застройки 3154,8 кв. м (торгово-культурный центр), литера А2, степень готовности: 15%, инвентарный номер: 500001, расположенный по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина - ул. Свободы, о чем 24.08.2009 выданы свидетельства о государственной регистрации права 74 АВ 341633 и 74 АВ 341632.

Решением Центрального районного суда города Челябинска от 30.05.2007, вступившим в законную силу, администрации отказано в удовлетворении исковых требований к обществу "Предприятие "Жилтехстрой", Кутикову Ю.И., Наймушиной А.Н. о признании недействительными сделок - договора аренды от 13.11.1998 N 2161-К-98 с дополнительным соглашением от 02.07.2003, договора от 03.11.2005 переходе прав и обязанностей (перенаем) по договору аренды, договора от 16.06.2006 о переходе прав и обязанностей (перенаем) по договору аренды.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 26.06.2009 по делу N А76-3646/2009 министерству отказано в удовлетворении исковых требований к администрации, обществу "Предприятие "Жилтехстрой", Наймушиной А.Н., Кутикову Ю.И. о признании недействительными (ничтожными) договора аренды земли от 13.11.1998 N 2161-К-98, договора от 03.11.2005 о переходе прав и обязанностей, заключенного между обществом "Предприятие "Жилтехстрой" и Кутиковым Ю.И., договора от 16.06.2006 о переходе прав и обязанностей, заключенного между Кутиковым Ю.И. и предпринимателем Наймушиной А.Н, зарегистрированного права аренды предпринимателя Наймушиной А.Н. на недвижимое имущество - земельный участок площадью 18267 кв. м с кадастровым номером 74:36:05 11 005:0011, расположенный по адресу: г. Челябинск, Центральный район, на пересечении пр. Ленина и ул. Свободы (запись о регистрации N 74-74-01/458/2006-179).

Администрация направила в адрес предпринимателя Наймушиной А.Н. уведомление от 14.05.2010 N 1/5101, в котором арендатору сообщено об истечении срока действия договора N 2160-К-98 аренды земельного участка площадью 18 267 кв. м, в связи с чем министерство и администрация в лице комитета отказываются от указанного договора.

Предпринимателем Наимушиной А.Н. указанное уведомление получено 27.05.2010.

Считая данную одностороннюю сделку недействительной, предприниматель Наймушина А.Н. и общество "Промжилстрой" обратились в арбитражный суд с требованием о признании недействительной (ничтожной) односторонней сделки по прекращению действия договора аренды земли и инфраструктуры города Челябинска от 13.11.1998 N 2161-К-98, выраженной в уведомлении от 14.05.2010 N 1/5101.

Суд первой инстанции, руководствуясь п. 1 ст. 323, п. 3 ст. 450 и п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что арендодатель законно реализовал право на односторонний отказ от договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, и направление уведомления в адрес одного из соарендаторов - предпринимателя Наймушиной А.В., и получение его названным лицом является основанием для признания договора аренды N 2161-к-98 расторгнутым с 27.08.2010.

Судом первой инстанции отклонены доводы истца о злоупотреблении правом, с указанием на то, что истцы не представили доказательств использования ответчиками своего права с целью нанести вред истцам, а представленные в материалы дела доказательства, в том числе судебные акты по другим делам, не относятся к категории тех обстоятельств, при установлении которых однозначно следовал бы вывод суда о злоупотреблении правом со стороны ответчиков.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и признавая исковые требования подлежащими удовлетворению, исходил из наличия в действиях ответчиков признаков злоупотребления правом. Апелляционный суд признал, что ответчиками в течение длительного времени истцам создавались препятствия в завершении строительства принадлежащих им объектов незавершенного строительства, расположенных на спорном земельном участке, в связи с чем односторонний отказ от договора следует расценивать как ничтожную сделку, совершенную с нарушением ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела с учетом доводов заявителей кассационных жалоб, суд кассационной инстанции полагает, что постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения.

Согласно п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей.

Как предусмотрено подп. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование, кроме случаев, указанных в пункте 1 названной статьи.

В силу положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Как следует из материалов дела, на спорном земельном участке расположены объекты незавершенного строительства - вторая и третья очередь торгово-культурный центр площадью застройки 7794,7 кв. м со степенью готовности 18% и площадью застройки 3154,8 кв. м со степенью готовности 15%.

Предпринимателю Наймушиной А.Н. и обществу "Промжилстрой" принадлежат доли в праве общей долевой собственности на данные объекты.

Администрацией 23.03.2005 на основании постановления Главы города Челябинска от 02.11.1998 N 1552-п и свидетельства Главархитектуры от 21.08.2000 обществу с ограниченной ответственностью "Предприятие "Жилтехстрой" выдано разрешение на строительство торгово-культурного центра (2-3 очередь), расположенного по адресу: г. Челябинск, Центральный район, пересечение пр. Ленина и ул. Свободы. Срок действия разрешения определен в течение срока действия постановления.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-686/2012 распоряжение администрации от 24.10.2011 N 6531-г об отмене указанного разрешения на строительство признано недействительным. Суд пришел к выводу о том, что разрешение на строительство от 23.03.2005 выдано в соответствии с нормами действующего законодательства и является действительным до момента окончания строительства на участке, на который оно выдано.

Судом апелляционной инстанции установлено, что спорный земельный участок предоставлен для целей строительства торгово-культурного центра и необходим для завершения строительства указанного объекта, однако в силу длительных судебных разбирательств в отношении данного участка у истцов не имелось возможности своевременно приступить к его использованию.

Намерение истцов завершить строительство названных объектов незавершенного строительства и принятие ими соответствующих необходимых мер подтверждается, в частности, обращением предпринимателя Наймушиной А.Н. в Арбитражный суд Челябинской области в рамках дела N А76-25146/2007 с заявлением об оспаривании бездействия министерства, выразившегося в непринятии решения о предоставлении предпринимателю в аренду земельных участков, необходимых для окончания строительства второй и третьей очередей торгово-культурного центра.

Принимая во внимание, что договор аренды заключен на неопределенный срок, разрешение на строительство является действующим, а также исходя из особенностей предмета договора, функционального назначения предоставленного в аренду земельного участка и характера сложившихся между сторонами договора правоотношений, отказ от договора аренды земельного участка, необходимого для завершения строительства, судом апелляционной инстанции обоснованно признан неправомерным.

Требования общества "Промжилстрой" и предпринимателя Наймушиной А.Н. о признании одностороннего отказа от договора аренды недействительной сделкой подлежат удовлетворению.

Вместе с тем выводы суда апелляционной инстанции о злоупотреблении ответчиками правом подлежат исключению. Как верно указал суд первой инстанции, судебные акты по другим делам не относятся к категории тех обстоятельств, при установлении которых однозначно следовал бы вывод о злоупотреблении правом со стороны ответчиков, а иных доказательств использования ответчиками своего права с целью нанести вред истцам в материалы дела не представлено.

Доводы предпринимателя Наймушиной А.Н. и общества "Промжилстрой", изложенные в кассационной жалобе, о том, что уведомление об отказе от договора от 14.05.2010 N 1/5101 направлено с нарушением требований закона, подлежат отклонению. Оснований для исключения вывода суда апелляционной инстанции об отсутствии в данном случае нарушений ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется, поскольку, как подтверждено материалами дела, стороной по договору аренды является Наймушина А.Н. Доказательства того, что с иными собственниками недвижимого имущества заключены отдельные договоры либо имеется договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, в материалы дела не представлены.

Ссылки заявителей на положения ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации не принимаются, так как наличие у собственника объекта недвижимости права на использование земельного участка, занятого данным объектом, не исключает необходимости оформить данные правоотношения в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения с учетом вышеизложенного материально-правового обоснования, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2013 по делу N А76-16245/2010 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационные жалобы Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области, администрации г. Челябинска, Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, индивидуального предпринимателя Наймушиной Анны Николаевны, общества с ограниченной ответственностью "Промжилстрой" - без удовлетворения.

Председательствующий

А.А. Столяров

Судьи

В.А. Купреенков А.Ю. Смирнов