Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 1 октября 2013 г. N Ф09-9682/13 по делу N А07-23788/2012

Екатеринбург

01 октября 2013 г.

Дело N А07-23788/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 октября 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С.В.,

судей Беляевой Н.Г., Смирнова А.Ю.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Молочная усадьба" (далее - общество) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.04.2013 по делу N А07-23788/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2013 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества - Кузьмин М.В. (доверенность от 20.09.2013);

Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - управление) - Нурисламов Р.Р. (доверенность от 23.10.2012 N 77д).

Общество обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к управлению о признании недействительными односторонних сделок от 21.11.2012 N 10788, 10795, 10794, 10784, 10790, 10791, 10797, 10792, 10786, 10787, 10782, 10785, 10783, 10796, 10793, 10799, 10798 по расторжению и прекращению договоров аренды земельных участков и признании договоров аренды земельных участков от 09.12.2011 N 1640-11, 1641-11, 1642-11, 1643-11 и от 28.11.2011 N 1574-11, 1575-11, 1576-11, 1577-11, 1578-11, 1579-11, 1580-11, 1581-11, 1582-11, 1584-11, 1585-11, 1586-11, 1587-11 действующими в полном объеме.

Решением суда от 03.04.2013 (судья Юсеева И.Р.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2013 (судьи Пивоварова Л.В., Богдановская Г.Н., Ермолаева Л.П.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права. Заявитель жалобы указывает, что из положений ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя возможно либо в случае нарушения арендатором условий договора, либо при отсутствии таких нарушений по основаниям, специально предусмотренным договором. Условие, содержащееся в п. 6.5 договоров аренды, не предусматривает, по мнению заявителя жалобы, безусловного права арендодателя на одностороннее расторжение договора. Общество также полагает, что спорные договоры аренды заключены на срок 5 лет и 1 день и в силу ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации не могут быть расторгнуты во внесудебном порядке. Кроме того, заявитель жалобы не согласен с выводами судов о том, что истец не представил доказательств, подтверждающих нарушение его прав и законных интересов совершением ответчиком оспариваемых сделок. Общество указывает, что оно является сельскохозяйственным производителем, и, лишаясь арендуемых земельных участков, понесет огромные убытки.

В представленном отзыве управление возражает против доводов, изложенных в кассационной жалобе, просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, жалобу общества - без удовлетворения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, постановлением главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 01.11.2011 N 6222 предписано предоставить обществу в аренду земельные участки, занимаемые сельхозугодиями, сроком на 5 лет.

На основании данного постановления между управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключены договоры аренды земельных участков от 09.12.2011 N 1640-11, 1641-11, 1642-11, 1643-11 и от 28.11.2011 N 1574-11, 1575-11, 1576-11, 1577-11, 1578-11, 1579-11, 1580-11, 1581-11, 1582-11, 1584-11, 1585-11, 1586-11, 1587-11.

В п. 3.1 названных договоров срок аренды установлен с 01.11.2011 по 01.11.2016. В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны предусмотрели, что условия договоров применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 01.11.2011.

Согласно п. 6.5 договоров раздела 6 "Изменение и прекращение договоров" арендодатель вправе в соответствии с действующим законодательством расторгнуть договоры в одностороннем порядке без возмещения затрат и предоставления других земельных участков.

Акты приема-передачи земельных участков по указанным договорам подписаны соответственно 09.12.2011 и 28.11.2011.

Договоры зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в декабре 2011 года.

В письмах от 21.11.2012 управление со ссылкой на п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 6.5 договоров аренды уведомило общество об одностороннем отказе от исполнения договоров аренды.

Полагая, что у арендодателя отсутствует право на односторонний отказ от договоров аренды, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что п. 6.5 договоров предусмотрена возможность одностороннего отказа от договоров со стороны арендодателя. При этом суды посчитали, что в связи с заключением договоров аренды на срок не более 5 лет положения п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации к указанным договорам аренды не применимы.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты следует отменить, дело - направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в силу следующего.

Согласно п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

В частности, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 25 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч. 2 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

По смыслу названных правовых норм досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя допускается в случаях нарушения договора арендатором. При отсутствии таких нарушений, основания расторжения договора должны быть специально определены его условиями.

Как следует из материалов дела и установлено судами, уведомляя общество об одностороннем отказе от исполнения договоров аренды, управление сослалось на п. 6.5 договоров, согласно которому арендодатель вправе в соответствии с действующим законодательством расторгнуть договоры в одностороннем порядке без возмещения затрат и предоставления других земельных участков.

Между тем обстоятельства наличия предусмотренных действующим законодательством оснований для расторжения договоров в одностороннем порядке судами не устанавливались и не исследовались.

Таким образом, поскольку судами не исследованы имеющие существенное значение для разрешения данного спора обстоятельства, судебные акты подлежат отмене, дело - передаче на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции (ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, установить существенные обстоятельства дела и разрешить спор в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Определением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 21.08.2013 исполнение решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.04.2013 по делу N А07-23788/2012 и постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2013 по настоящему делу приостановлено до окончания производства в кассационной инстанции.

В связи с окончанием производства в суде кассационной инстанции приостановление исполнения указанных судебных актов следует отменить (ст. 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.04.2013 по делу N А07-23788/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2013 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Отменить приостановление исполнения судебных актов по настоящему делу, принятое определением от 21.08.2013.

Председательствующий

С.В. Лазарев

Судьи

Н.Г. Беляева А.Ю. Смирнов