Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 3 октября 2013 г. N Ф09-9914/13 по делу N А60-47767/2012

Екатеринбург

03 октября 2013 г.

Дело N А60-47767/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 октября 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Смирнова А.Ю.,

судей Платоновой Е.А., Сулейменовой Т.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципальным имуществом и регулированию земельных отношений администрации г. Нижний Тагил (ранее - Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Нижний Тагил; далее - Комитет) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 24.04.2013 по делу N А60-47767/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2013 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель Управления муниципальным имуществом и регулированию земельных отношений администрации г. Нижний Тагил (ранее - Комитет) - Климцев А.В. (доверенность от 25.01.2013 N 2).

От общества с ограниченной ответственностью "Лига-А" (далее - общество "Лига-А") в суд кассационной инстанции поступило ходатайство о рассмотрении спора в отсутствие его представителя. Ходатайство судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено в соответствии с ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Общество "Лига-А" (ИНН: 6623031304, ОГРН: 1069623031565) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Нижний Тагил (ИНН: 6623000472, ОГРН: 1026601380387) об обязании в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с обществом "Лига-А" договор купли-продажи нежилых помещений N 1, 7-12, 26 по поэтажному плану первого этажа в здании жилого назначения, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, Уральский просп., д. 46, общей площадью 163,7 кв. м, по цене, определенной в ходе рассмотрения настоящего спора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Теплоэнергосервис-НТ" (далее - общество "Теплоэнергосервис-НТ").

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 24.04.2013 (судья Липина И.В.) пункт 2.1 договора купли-продажи (без номера и даты) объекта недвижимости: нежилых помещений N 1, 7-12, 26 по поэтажному плану первого этажа в здании жилого назначения, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, Уральский просп., д. 46, общей площадью 163,7 кв. м, изложен в следующей редакции: "Объект продается по цене 3 153 000 (три миллиона сто пятьдесят три тысячи) рублей".

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2013 (судьи Скромова Ю.В., Голубцова Ю.А., Панькова Г.Л.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление муниципальным имуществом и регулированию земельных отношений администрации г. Нижний Тагил (ранее - Комитет) просит отменить обжалуемые судебные акты, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", неприменение правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 N 2419/11, от 18.10.2012 N 7240/12. Заявитель полагает, что, поскольку требования общества "Лига-А" основывались на несогласии с оценкой рыночной стоимости спорных помещений, определенной в отчете, выполненном обществом "Теплоэнергосервис-НТ", указанное общество следовало привлечь к участию в деле в качестве ответчика. Кроме того, заявитель указывает на то, что оценка стоимости помещений, осуществленная обществом с ограниченной ответственностью "Оценка недвижимости и бизнеса" (далее - общество "Оценка недвижимости и бизнеса"), проведена по состоянию на 14.08.2012, а не на момент обращения общества "Лига-А" с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендованных помещений.

Законность судебных актов проверяется судом кассационной инстанции в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В отзыве на кассационную жалобу общество "Лига-А" возражает против изложенных в ней доводов, считает их несостоятельными, просит оставить без изменения обжалуемые судебные акты. Общество "Лига-А" указывает на то, что договор купли-продажи помещений исполнен сторонами, право собственности общества на помещения зарегистрировано.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что 10.12.2007 между Комитетом (арендодатель) и обществом "Лига-А" (арендатор) заключен договор N 668 аренды нежилого помещения общей площадью 163,7 кв. м, распложенного по адресу: г. Нижний Тагил, просп. Уральский, д. 46, на срок до 01.12.2012.

Постановлением главы г. Нижний Тагил от 25.09.2012 N 2292 на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) разрешена приватизация нежилых помещений N 1, 7-12, 26 первого этажа в здании нежилого назначения, расположенном по адресу: г. Нижний Тагил, Уральский просп., д. 46, общей площадью 163,7 кв. м, арендуемых обществом "Лига-А". В соответствии с отчетом об оценке от 14.08.2012 N 28/II-2012, подготовленным обществом "Теплоэнергосервис-НТ", определена цена продажи арендуемых помещений в размере 3 655 000 руб. без учета НДС.

На основании данного постановления от 25.09.2012 Комитетом 02.10.2012 в адрес общества "Лига-А" направлен проект договора купли-продажи муниципального имущества, согласно п. 2.1 которого цена объекта составляет 3 655 000 руб. без учета НДС.

Возражая против стоимости объекта в сумме 3 655 000 руб., предложенной собственником имущества, и полагая, что условие о цене подлежит определению на основании отчета от 25.10.2012 N 50/28-12, выполненного индивидуальным предпринимателем Родионовой Л.А., в размере 2 770 000 руб., общество "Лига-А" отказалось от подписания договора купли-продажи в предложенной Комитетом редакции и направило в адрес продавца протокол разногласий.

Комитет в письме от 12.11.2012 отклонил протокол разногласий.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества "Лига-А" в Арбитражный суд Свердловской области с соответствующим иском. Общество указало на завышенную, по его мнению, величину рыночной стоимости недвижимого имущества, определенную в отчете от 14.08.2012 N 28/Н-2012.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу п. 4 ст. 421 и ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

На основании ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В силу ст. 12 указанного Закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно ст. 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

При рассмотрении спора судами установлено, что п. 2.1 договора купли-продажи предложен Комитетом в следующей редакции: "Объект продается по цене 3 655 000 (три миллиона шестьсот пятьдесят пять тысяч) рублей - основная сумма платежа без учета НДС, в соответствии с отчетом 28/Н-2012 от 14.08.2012 г., выполненных обществом "Теплоэнергосервис-НТ".

Обществом "Лига-А" в протоколе разногласий от 29.10.2012 п. 2.1 договора предложено изложить в следующей редакции: "Объект продается по цене 2 770 000 (два миллиона семьсот семьдесят тысяч) руб. - основная сумма платежа без учета НДС, в соответствии с отчетом 50/28-12 от 25.10.2012 г., выполненного предпринимателем Родионовой Л. А."

Приняв во внимание, что согласно отчету от 14.08.2012 N 28/II-2012, выполненному по заказу Комитета обществом "Теплоэнергосервис-НТ", стоимость спорного имущества определена в размере 3 655 000 руб.19 руб. без учета НДС, в то время как согласно отчету от 25.10.2012 N 50/28-12, выполненному по заказу общества "Лига-А" предпринимателем Родионовой Л.А., стоимость данного имущества по состоянию на 25.10.2012 определена в размере 2 770 000 руб. без учета НДС, суд перовой инстанции назначил по ходатайству истца судебную экспертизу с целью определения рыночной стоимости спорных помещений. Проведение экспертизы поручено эксперту-оценщику общества "Оценка недвижимости и бизнеса" Старовойтовой Н.А.

В соответствии с заключением эксперта Старовойтовой Н.А. от 26.02.2013 N 2013-Э-90 отчет N 28/II-2012, выполненный обществом "Теплоэнергосервис-НТ", не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также требованиям Федерального стандарта оценки (ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3), утвержденным приказами Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 256, N 255, N 254. Рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 14.08.2012 определена в размере 3 153 000 руб.

Согласно разъяснениям, данным в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что, согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив представленные в дело доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе заключение эксперта от 26.02.2013 N 2013-Э-90, приняв во внимание, что достоверность данной оценки сторонами по делу не оспорена, ходатайств о проведении повторной экспертизы не заявлялось (ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суды пришли к правильному выводу о необходимости принятия условия о цене спорных помещений в размере 3 153 000 руб. в рамках судебного урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи этих помещений.

Довод заявителя о том, что, поскольку требования общества "Лига-А" основывались на несогласии с оценкой рыночной стоимости спорных помещений, определенной в отчете, выполненном обществом "Теплоэнергосервис-НТ", указанное общество следовало привлечь к участию в деле в качестве ответчика, отклоняется. Как верно указано судами, общество "Лига-А" обратилось в арбитражный суд с иском о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи помещений. С самостоятельными требованиями о признании недостоверной величины рыночной стоимости данного имущества, указанного в отчете, выполненном обществом "Теплоэнергосервис-НТ", при вынесении названного постановления дела, истец не обратился. Принимая во внимание, что общество "Теплоэнергосервис-НТ" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, оно имело возможность заявлять возражения в обоснование своей позиции по делу. Таким образом, приведенные заявителем обстоятельства не могут быть признаны в качестве оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Ссылка Комитета на то, что оценка стоимости помещений, осуществленная обществом "Оценка недвижимости и бизнеса", проведена по состоянию на 14.08.2012, а не на момент обращения общества "Лига-А" с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендованных помещений, также подлежит отклонению. Суд кассационной инстанции отмечает, что общество "Лига-А" обратилось в Комитет с заявлением о выкупе арендуемого имущества в июле 2012 года, оценка проведена по состоянию на август 2012, то есть спустя незначительный период времени, при этом доказательств того, что в указанный период изменилась рыночная стоимость спорных помещений заявителем в дело не представлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 24.04.2013 по делу N А60-47767/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Нижний Тагил - без удовлетворения.

Председательствующий

А.Ю. Смирнов

Судьи

Е.А. Платонова Т.В. Сулейменова