Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23 октября 2013 г. N Ф09-13414/12 по делу N А60-21163/2012

Екатеринбург

23 октября 2013 г.

Дело N А60-21163/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 октября 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Семеновой З.Г.,

судей Столярова А.А., Смирнова А.Ю.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Уралтрансстрой" (далее - общество "Уралтрансстрой") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 30.04.2013 по делу N А60-21163/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2013 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, назначенном на 10.10.2013, приняли участие представители:

администрации города Екатеринбурга (далее - администрация) - Сабанова А.А. (доверенность от 21.08.2013 N 305/05/50.2-03);

общества "Уралтрансстрой" - Швецов А.В. (доверенность от 07.06.2013).

В судебном заседании, назначенном на 10.10.2013, объявлен перерыв до 16.10.2013 до 15 ч. 00 мин в связи с предоставлением сторонам возможности заключения мирового соглашения.

После окончания перерыва судебное заседание продолжено в том же судебном составе, с участием представителей:

администрации - Жолобовой А.Ю. (доверенность от 03.09.2013 N 318/05/502-03);

общества "Уралтрансстрой" - Швецова А.В. (доверенность от 07.06.2013).

Сторонами мировое соглашение не было достигнуто, в связи с чем кассационная жалоба общества "Уралтрансстрой" рассмотрена судом по существу.

Администрация обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "Уралтрансстрой" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 24.03.2006 N 2-727 в размере 17 776 330 руб. 01 коп., в том числе 9 982 129 руб. 68 коп. долга, 7 794 200 руб. 42 коп. неустойки.

Решением от 25.07.2012 (судья Григорьева С.Ю.) в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2012 (судьи Скромова Ю.В., Дюкин В.Ю., Зеленина Т.Л.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 29.01.2013 (Смирнов А.Ю., Платонова Е.А., Семенова З.Г.) решение арбитражного суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Свердловской области от 30.04.2013 (судья Смагин К.Н.) исковые требования удовлетворены частично, с общества "Уралтрансстрой" в пользу администрации взыскано 8 563 021 руб. 39 коп., в том числе 6 153 395 руб. 25 коп. задолженности по арендной плате, 2 409 626 руб. 14 коп. неустойки.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2013 (судьи Скромова Ю.В., Зеленина Т.Л., Панькова Г.Л.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Уралтрансстрой" просит указанные судебные акты отменить. По мнению заявителя, суды неверно определили площади неделимого земельного участка, занимаемые домами 1-й и 2-й очереди, неправомерно отклонив при этом расчет общества "Уралтрансстрой" по определению площадей земельных участков на основании СНиП 2.07.01-89 "Планировка и застройка городских и сельских поселений". Общество "Уралтрансстрой" указывает, что расчет истца не обоснован ссылками на нормативные акты и СНиПы, в соответствии с которыми он произведен.

Кроме того, суд первой инстанции не исследовал вопрос изменения кадастровой стоимости земельного участка, а суд апелляционной инстанции неверно определил ее размер и применил не подлежащий применению "Порядок расчета арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в пределах и за пределами границ городов и рабочих поселков на территории муниципального образования "город Екатеринбург", утвержденный постановлением Правительства Свердловской области от 31.01.2012 N 64-ПП, не применив подлежащий применению п. 15 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ. Заявитель кассационной жалобы также не согласен с выводом судов о необходимости взыскания неустойки за период после расторжения договора аренды от 24.03.2006 N 2-727, указывая, что неустойка с 30.07.2010 до 31.12.2011 не могла быть взыскана, так как к указанному моменту договор аренды земельного участка был прекращен.

Общество "Уралтрансстрой" также полагает, что в связи с признанием утратившим силу расчета арендной платы за период с 2009 года по 2010 год в связи с направлением расчета от 13.03.2013, расчет неустойки должен начисляться с 13.03.2013 с учетом срока исковой давности, который в силу ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации за указанный период истек. Соответственно, с учетом пропуска истцом срока исковой давности неустойка не подлежит взысканию.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, постановлением главы г. Екатеринбурга от 15.04.2004 N 404-ж обществу "Уралтрансстрой" согласовано предварительное место размещения жилого дома с подземным гаражом и встроенными нежилыми помещениями в соответствии с актом выбора и проектом границ земельного участка площадью 16 641 кв. м по ул. Таватуйской в г. Екатеринбурге.

Согласно переписке сторон (2005 г.) обществу согласовано возведение на данном земельном участке поэтапное строительство двух жилых домов (1 этап: 9-этажный дом с вводом в эксплуатацию в 2006 году, 2 этап: 12-этажный дом с вводом в эксплуатацию в 2007 году) вместо ранее согласованного одного жилого дома. Между администрацией (арендодатель) и обществом "Уралтрансстрой" (арендатор) 24.03.2006 заключен договор N 2-727 аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:02 04 025:0044 общей площадью 16 633 кв. м, для строительства двух жилых домов с подземной автостоянкой, встроенными нежилыми помещениями на первом этаже и трансформаторной подстанции, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Таватуйская, в пределах границ, указанных в плане участка.

Согласно п. 6.1 договора срок его действия установлен с 22.12.2005 по 21.12.2008. Права и обязанности у сторон возникают с 22.12.2005.

В п. 2.2.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования "город Екатеринбург" и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью настоящего договора (приложение N 1).

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год.

В соответствии с п. 3.1 договора за каждый день задержки внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 06.07.2006.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 24.03.2006.

Первая очередь строительства введена в эксплуатацию 18.06.2007, право собственности на одну из квартир впервые было зарегистрировано 18.09.2007.

В связи с завершением обществом "Уралтрансстрой" строительства двух жилых домов с подземной автостоянкой, встроенными нежилыми помещениями и трансформаторной подстанцией между теми же сторонами 18.08.2010 подписано соглашение о расторжении договора аренды, согласно условиям которого арендные отношения считаются прекращенными с 30.07.2010.

Администрация, ссылаясь на то, что арендная плата внесена обществом "Уралтрансстрой" не в полном объеме, обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с рассматриваемым иском.

При первоначальном рассмотрении спора, отказывая в удовлетворении исковых требований администрации, суды первой и апелляционной инстанций на основании ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также исходя из разъяснений, содержащихся в п. 66, 67 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", установив, что спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет 27.10.2004 (вид разрешенного использования "под жилой дом со встроенными помещениями"), а право собственности на первое помещение в построенном доме зарегистрировано 18.09.2007, пришли к выводу о том, что с этого времени земельный участок под многоквартирным домом перешел в общую долевую собственность всех сособственников помещений в нем, ввиду чего администрация утратила права в отношении этого участка, в том числе, право получать арендную плату.

Отменяя решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций и передавая дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал, что суды не выяснили, имеются ли основания считать договор аренды прекратившимся после 30.10.2007 в отношении пользования обществом "Уралтрансстрой" частью земельного участка, необходимой для завершения строительства второго дома, учитывая, что цель, для которой обществу был предоставлен земельный участок, не достигнута. Кроме того, суд кассационной инстанции отметил, что несмотря на то, что земельный участок, предоставленный по договору аренды для строительства, не разделен на участки, один из которых необходим для эксплуатации уже построенного жилого дома, а другой - для продолжения строительства другого дома, это не помешало администрации в выставляемых счетах на арендную плату за 2008, 2009, 2010 годы дифференцировать плату за земельный участок, занятый жилищным фондом, и земельный участок, предоставленный для жилищного строительства, с точным указанием площади каждой части участка.

При новом рассмотрении дела суды пришли к следующим выводам.

С момента первой государственной регистрации права собственности на квартиру в жилом доме, правомочия владения и пользования земельным участком, необходимым для его эксплуатации, перешли к собственникам помещений в этом доме, и администрация утратила право на распоряжение земельным участком указанной в расчете площадью и получение арендных платежей за пользование им. Но поскольку после этого общество "Уралтрансстрой" продолжало пользоваться арендованным земельным участком в той его части, которая не занята введенным в эксплуатацию домом и трансформаторной подстанцией, а использовалась для завершения строительства жилого дома второй очереди со встроенными помещениями и подземной автостоянки, обязанность по уплате арендных платежей за ответчиком сохранилась, при этом площадь используемой части земельного участка рассчитана истцом и поддержана судами исходя из пропорционально занимаемой площади земельного участка, необходимой для завершения строительства второго дома.

При этом суд апелляционной инстанции отклонил представленный обществом "Уралтрансстрой" расчет площади земельного участка, необходимой для строительства оставшейся части объектов, указав, что оснований для принятия данного расчета у суда не имеется, поскольку площадь земельного участка им рассчитана по СНиП для эксплуатации жилого дома, в то время как в рассматриваемом деле необходимо применение нормативов для завершения строительства жилого дома, встроенных помещений магазина и подземной автостоянки.

Суд апелляционной инстанции признал правильным расчет арендной платы за спорный период исходя из кадастровой стоимости земельного участка 2008 года с увеличением на соответствующие коэффициенты. Так, апелляционным судом установлено, что в спорный период действовал "Порядок расчета арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в пределах и за пределами границ городов и рабочих поселков на территории муниципального образования "город Екатеринбург", утвержденный Постановлением Правительства Свердловской области от 31.01.2002 N 64-ПП.

В силу п. 5-3 указанного Постановления арендная плата ежегодно увеличивается на коэффициент увеличения, применяемый при расчете арендной платы за земельные участки, утверждаемый Правительством Свердловской области на очередной год.

Коэффициенты увеличения были установлены в следующих размерах: 1,1150 (на 2009 год), 1,1070 (на 2010 год) и утверждены постановлениями Правительства Свердловской области от 23.12.2008 N 1365-ПП и от 20.11.2009 N 1685-ПП.

Посчитав обоснованным взыскиваемый размер задолженности арендной платы, суды взыскали с общества "Уралтрансстрой" неустойку за неисполнение договорных обязательств исходя из условий договора аренды от 24.03.2006 N 2-727 и соглашения о расторжении договора аренды от 18.08.2010.

Суд кассационной инстанции считает выводы судов первой и апелляционной инстанции верными в силу следующего.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В силу ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. С момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме.

Таким образом, на основании изложенного и в силу указанных норм права суды обоснованно удовлетворили требовании администрации, взыскав с общества "Уралтрансстрой" задолженность по арендной плате в сумме 6 153 395 руб. 25 коп. и неустойку в сумме 2 409 626 руб. 14 коп.

Довод заявителя кассационной жалобы о неверном определении площади неделимого земельного участка, занимаемого домами 1-й и 2-й очереди, был предметом рассмотрения и оценки судов, в связи с чем не принимается во внимание.

Ссылка на неверное определение судом апелляционной инстанции размера кадастровой стоимости земельного участка, учитываемого при расчете задолженности, а также на то, что судами применен не подлежащий применению "Порядок расчета арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в пределах и за пределами границ городов и рабочих поселков на территории муниципального образования "город Екатеринбург", утвержденный постановлением Правительства Свердловской области от 31.01.2012 N 64-ПП, является несостоятельной в силу следующего. Названным постановлением Правительства утверждены базовые ставки за использование земельных участков, которые находятся в государственной собственности Свердловской области или государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в границах муниципального образования "город Екатеринбург". Рассматриваемый земельный участок находится в неразграниченной государственной собственности (п. 15 кадастровой выписки о земельном участке от 19.06.2012). На основании чего судом апелляционной инстанции верно установлено, что порядок расчета арендной платы для земельных участков, находящихся в неразграниченной собственности, в 2009-2010 годах определялся постановлением Правительства Свердловской области от 31.01.2002 N 64-ПП. Для земельных участков, находящихся в неразграниченной государственной собственности, кадастровая собственность была утверждена постановлением Правительства Свердловской области от 26.11.2002 N 1370, согласно которому земельные участки, находящиеся в неразграниченной собственности имеют кадастровую стоимость за 1 кв. м в размере 10 642 руб. 870 коп. В кадастровом паспорте, имеющемся в материалах дела также указан размер кадастровой стоимости земельного участка 10 642 руб. 870 коп. Доказательств существования иного размера кадастровой стоимости по спорному земельному участку в материалы дела не представлено.

Кроме того, судом кассационной инстанции отклоняется довод заявителя кассационной жалобы о неприменении подлежащего применению п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Из представленных истцом в материалы дела расчетов арендной платы следует, что она исчислена, в том числе в соответствии с п. 15 ст. 3 названного Закона с применением повышающих коэффициентов (2,5% и 5% от кадастровой стоимости земельного участка).

Также подлежит отклонению довод заявителя кассационной жалобы о том, что неустойка не может быть начислена после расторжения договора аренды земельного участка, поскольку основан на неверном толковании норм права и условий договора. Возможность применения неустойки в указанной ситуации предусмотрена как договором аренды, так и соглашением сторон договора о его расторжении, что не противоречит положениям п. 3 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку они являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и сделанных судами на их основании выводов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обстоятельства дела исследованы судом полно и всесторонне.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 30.04.2013 по делу N А60-21163/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу открытого акционерного общества "Уралтрансстрой" - без удовлетворения.

Председательствующий

З.Г. Семенова

Судьи

А.А. Столяров А.Ю. Смирнов