Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24 октября 2013 г. N Ф09-11149/13 по делу N А07-16198/2012

Екатеринбург

24 октября 2013 г.

Дело N А07-16198/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 октября 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С.В.,

судей Рябовой С.Э., Смирнова А.Ю.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Маракулиной-Кошевой А.О., рассмотрел в судебном заседании путем использовании систем видеоконференц-связи кассационную жалобу администрации городского округа г. Уфа (далее - администрация) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2013 по делу N А07-16198/2012 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

В судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи, организованном при содействии Арбитражного суда Республики Башкортостан, приняли участие представители:

администрации - Нагорная С.А. (доверенность от 05.12.2012 N 1-41/58-13);

общества с ограниченной ответственностью "СТ-Девелопер" (далее - общество "СТ-Девелопер") - Волкоедова А.С. (доверенность от 08.10.2013 N 3).

Личность лиц, явившихся для участия в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи, установлена Арбитражным судом Республики Башкортостан.

Общество "СТ-Девелопер" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к администрации о признании недействительным аукциона, проведенного 24.05.2012, в части продажи лота N 1 "Продажа права на заключение договора о развитии застроенной территории, ограниченной бульваром Ибрагимова, улицами Карла Маркса, Бориса Домашникова, Запотоцкого в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан", признании недействительным договора от 13.06.2012 N 30-РТ о развитии застроенной территории, ограниченной бульваром Ибрагимова, улицами Карла Маркса, Бориса Домашникова, Запотоцкого в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, взыскании с администрации 642 200 руб. (с учетом уточнения требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "УфаСтройЗаказчик", общество с ограниченной ответственностью "Амрита", муниципальное унитарное предприятие "Инвестиционно-строительный комитет" г. Уфы.

Решением суда от 07.02.2013 (судья Журавлева М.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Определением от 06.05.2013 (судьи Суспицина Л.А., Богдановская Г.Н., Соколова И.Ю.) апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Этим же определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие "Центр недвижимости" городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - предприятие "Центр недвижимости").

Определением от 29.05.2013 (судьи Суспицина Л.А., Карпачева М.И., Соколова И.Ю.) предприятие "Центр недвижимости" исключено из состава третьих лиц по делу и привлечено в качестве ответчика.

В судебном заседании Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда 03.07.2013 истец заявил ходатайство об изменении предмета заявленных требований в части требования о признании договора от 13.06.2012 N 30-РТ недействительным, просил признать данную сделку незаключенной в связи с несогласованностью одного из существенных условий договора. Кроме того, истец пояснил, что требование о взыскании 185 000 руб. убытков предъявлено к предприятию "Центр недвижимости", а требование о взыскании 457 200 руб. внесенного задатка предъявлено к администрации. Изменение предмета иска и уточнение ответчиков по денежным требованиям истца судом апелляционной инстанции принято на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2013 (судьи Суспицина Л.А., Карпачева М.И., Соколова И.Ю.) решение суда отменено. Исковые требования общества "СТ-Девелопер" удовлетворены частично. Признан недействительным аукцион, проведенный предприятием "Центр недвижимости" 24.05.2012, в части продажи лота N 1 "Право на заключение договора о развитии застроенной территории, ограниченной бульваром Ибрагимова, улицами Карла Маркса, Бориса Домашникова, Запотоцкого в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан". Признан незаключенным договор от 13.06.2012 N 30-РТ о развитии застроенной территории, ограниченной бульваром Ибрагимова, улицами Карла Маркса, Бориса Домашникова, Запотоцкого в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, заключенный между администрацией и обществом "СТ-Девелопер". С продавца по договору от 13.06.2012 N 30-РТ - администрации в пользу общества "СТ-Девелопер" взыскан задаток в размере 457 200 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В кассационной жалобе администрация просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на нарушение апелляционным судом норм процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель жалобы считает, что суд апелляционной инстанции не вправе был принимать ходатайство об изменении предмета иска, согласно которому истец просит признать договор незаключенным. Администрация также полагает, что апелляционный суд дал неверную правовую оценку вопросу о порядке резервирования земельных участков. По мнению заявителя жалобы, наличие решения о резервировании в отсутствие государственной регистрации не свидетельствует о фактическом резервировании данных участков. Администрация указывает, что общество "СТ-Девелопер", зная о территории, которая была выставлена на торги, могло проявить должную осмотрительность и заботливость и принять меры по максимальному сбору информации об участке, выставленном на аукцион. Заявитель жалобы также считает необоснованным взыскание задатка. Указывает, что истец уплатил задаток в целях обеспечения обязательства по заключению договора о развитии территории, а не с целью обеспечения выполнения обязательства по оплате цены права.

Представитель общества "СТ-Девелопер" в судебном заседании возражал против доводов, изложенных в кассационной жалобе, просил постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, жалобу администрации - без удовлетворения.

В силу ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Как следует из материалов дела, 24.05.2012 предприятием "Центр недвижимости" по поручению Управления по земельным ресурсам администрации проведен аукцион по продаже лота N 1 "Право на заключение договора о развитии застроенной территории, ограниченной бульваром Ибрагимова, улицами Карла Маркса, Бориса Домашникова, Запотоцкого в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан".

Результаты аукциона оформлены протоколом от 24.05.2012 N 1, в соответствии с которым победителем аукциона признано общество "СТ-Девелопер".

Администрацией и обществом "СТ-Девелопер" 13.06.2012 подписан договор N 30-РТ о развитии застроенной территории, ограниченной бульваром Ибрагимова, улицами Карла Маркса, Бориса Домашникова, Запотоцкого в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Ссылаясь на отсутствие в извещении о проведении аукциона сведений о наличии в границах застроенной территории зарезервированных для муниципальных нужд земельных участков, санитарной зоны Инфекционной клинической больницы N 4, зданий-памятников, зданий, являющихся ценными объектами историко-градостроительной среды, общество "СТ-Девелопер" обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительными проведенного 24.05.2012 аукциона по продаже лота N 1 и, соответственно, подписанного по его результатам договора от 13.06.2012 N 30-РТ. При этом истец указал на отсутствие в названном договоре максимальных сроков выполнения обязательств органа местного самоуправления, предусмотренных подп. 9 п. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в связи с чем просил признать данную сделку незаключенной.

Кроме того, общество "СТ-Девелопер" просило взыскать с администрации перечисленный им для участия в аукционе задаток в сумме 457 200 руб., а с предприятия "Центр недвижимости" - затраты в сумме 185 000 руб. для освоения спорной территории.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно п. 1 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В соответствии с п. 2 названной статьи в качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель иного имущественного права на нее. Организатором торгов также могут являться специализированная организация или иное лицо, которые действуют на основании договора с собственником вещи или обладателем иного имущественного права на нее и выступают от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом.

В силу п. 2 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ч. 1 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с п. 3-6 ч. 3 данной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с п. 7-9 ч. 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с ч. 4 настоящей статьи.

Частью 2 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор о развитии застроенной территории заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с ч. 25 и 28 ст. 46.3 названного Кодекса.

Порядок организации и проведения аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории регламентирован ст. 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно ч. 1 указанной статьи аукцион на право заключить договор о развитии застроенной территории является открытым по составу участников и форме подачи заявок.

В соответствии с ч. 6 ст. 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Правительством Российской Федерации определяются официальный сайт в сети "Интернет" и уполномоченный на его ведение орган. До определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети "Интернет" извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте муниципального образования в сети "Интернет" или в случае отсутствия у муниципального образования официального сайта на официальном сайте субъекта Российской Федерации, в границах которого расположено такое муниципальное образование, в сети "Интернет", а также опубликовывается организатором аукциона в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов и иной официальной информации. Информация о проведении аукциона должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

В силу п. 3 ч. 8 ст. 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации в извещении о проведении аукциона, размещаемом на официальном сайте в порядке, установленном ч. 6 настоящей статьи, наряду со сведениями, предусмотренными ч. 7 настоящей статьи, должны быть указаны сведения об обременении прав на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные в границах такой территории, и ограничения их использования, обременения прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные на такой территории.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции установил, что в информационном сообщении о проведении 24.05.2012 аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории отсутствовали сведения о наличии в границах данной территории зарезервированных для муниципальных нужд земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010550:16, 02:55:010550:20, 02:55:010550:3, 02:55:010550:5, 02:55:010550:6, 02:55:010550:8, 02:55:010550:9, 02:55:010551:11, 02:55:010551:13, 02:55:010551:14, 02:55:010551:2, 02:55:010551:3, 02:55:010551:4, 02:55:010551:7, 02:55:010551:8, 02:55:010551:9, 02:55:010559:12, 02:55:010559:13, 02:55:010559:14, 02:55:010559:17, 02:55:010559:18, 02:55:010559:21, 02:55:010559:25, 02:55:010559:28, 02:55:010559:8, 02:55:010559:8, 02:55:010559:12, 02:55:010559:12, 02:55:010560:1, 02:55:010560:15, 02:55:010560:16, 02:55:010560:2, 02:55:010560:20, 02:55:010560:21, 02:55:010560:22, 02:55:010560:23, 02:55:010560:24, 02:55:010560:30, 02:55:010560:31, 02:55:010560:32, 02:55:010560:33, 02:55:010560:5, 02:55:010560:7, 02:55:010560:8, 02:55:010560:9.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о несоблюдении организатором аукциона (предприятием "Центр недвижимости") требований федерального закона в части правил проведения публичных торгов, что привело к нарушению прав общества "СТ-Девелопер", в связи с чем правомерно удовлетворил исковое требование о признании недействительным аукциона, проведенного 24.05.2012, в части продажи лота N 1 "Продажа права на заключение договора о развитии застроенной территории, ограниченной бульваром Ибрагимова, улицами Карла Маркса, Бориса Домашникова, Запотоцкого в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан".

Ссылка администрации на наличие у потенциального участника аукциона возможности самостоятельно собрать информацию об объектах недвижимости, расположенных в границах подлежащей освоению территории, судом апелляционной инстанции правомерно отклонена, поскольку данное обстоятельство не опровергает вывод суда о несоблюдении организатором правил проведения публичных торгов.

Заявляя требование о признании незаключенным договора от 13.06.2012 N 30-РТ, истец ссылался на несогласованность сторонами существенных условий данного договора.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 9 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации существенным условием договора о развитии застроенной территории является обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных п. 3-5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам, а также максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

Установив, что договор о развитии застроенной территории от 13.06.2012 N 30-РТ не содержит указания на максимальные (предельные) сроки исполнения органом местного самоуправления обязательств по предоставлению земельных участков обществу "СТ-Девелопер" для строительства в границах застроенной территории, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что сторонами договора не согласовано установленное п. 9 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации существенное для данного вида договоров условие, в связи с чем признал названный договор незаключенным.

Довод администрации о том, что суд апелляционной инстанции не вправе был принимать ходатайство об изменении предмета иска, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку в данном случае суд апелляционной инстанции рассматривал дело по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции. Соответственно, истец был вправе в силу ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменить основание или предмет иска.

Принимая во внимание, что недействительный аукцион, проведенный 24.05.2012, и незаключенный договор от 13.06.2012 N 30-РТ не порождают каких-либо прав и обязанностей у сторон, суд апелляционной инстанции правильно квалифицировал удержание администрацией задатка в качестве неосновательного обогащения, и обоснованно взыскал с администрации в пользу общества "СТ-Девелопер" перечисленную последним сумму задатка в размере 457 200 руб. (ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доводы администрации о том, что истец уплатил задаток в целях обеспечения обязательства по заключению договора о развитии территории, а не с целью обеспечения выполнения обязательства по оплате цены права, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении апелляционным судом норм права и сводятся лишь к переоценке доказательств и сделанных на их основании выводов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2013 по делу N А07-16198/2012 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу администрации городского округа г. Уфа - без удовлетворения.

Председательствующий

С.В. Лазарев

Судьи

С.Э. Рябова А.Ю. Смирнов