Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 7 февраля 2014 г. N Ф09-14152/13 по делу N А60-10931/2013

Екатеринбург

07 февраля 2014 г.

Дело N А60-10931/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 февраля 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябовой С.Э.,

судей Лазарева С.В., Семеновой З.Г.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Рекламное агентство "Земляничная поляна" на решение Арбитражного суда Свердловской области от 10.07.2013 по делу N А60-10931/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2013 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Фортэк" - Неволина А.А. (доверенность от 16.01.2014 N 14), Лопарев К.А. (доверенность от 30.01.2014);

индивидуального предпринимателя Пироговой Оксаны Николаевны - Кривошеина Е.В. (доверенность от 12.04.2013 66 АА N 1537380);

общества с ограниченной ответственностью Рекламное агентство "Земляничная поляна" - Зинченко М.К., Зинченко Д.К. (доверенность от 11.03.2013 N 07/13).

Общество с ограниченной ответственностью Рекламное агентство "Земляничная поляна" (далее - общество РА "Земляничная поляна") обратилось в Арбитражный суд Свердловской области к индивидуальному предпринимателю Пироговой Оксане Николаевне (далее - предприниматель Пирогова О.Н.), обществу с ограниченной ответственностью "ОргТехПром" (далее - общество "ОргТехПром"), обществу с ограниченной ответственностью "Фортэк" (далее - общество "Фортек") с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договорам отчуждения доли в праве общей долевой собственности в размере 285/1000 на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0701021:20, площадью 1100 кв.м., расположенный по адресу: г. Екатеринбург, пр. Ленина, 41/16, заключенным предпринимателем Пироговой О.Н. с обществом "ОргТехПром" и с обществом "Фортэк".

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 10.07.2013 (судья Григорьева С.Ю.) в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2013 (судьи Панькова Г.Л., Виноградова Л.Ф., Скромова Ю.В.) решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с судебными актами, общество РА "Земляничная поляна" обратилось в арбитражный суд с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций, ссылаясь на нарушение и неправильное применение норм материального права, неприменение закона, подлежащего применению, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам. Заявитель полагает, что поскольку по спорным договорам произведено отчуждение нежилых помещений, а не зданий, то к ним не должны применяться положения ст. 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющие принцип единства земельного участка и прочно связанных с ним объектов, поскольку из заключения эксперта от 04.07.2013 N 30 следует, что выдел в натуре приобретенных ответчиками нежилых помещений вместе с частью спорного земельного участка невозможен как для каждого объекта права в отдельности, так и в совокупности. В этом случае должно действовать исключение, предусмотренное подп. 1 п.4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации. Общество РА "Земляничная поляна" не согласно с выводом судов о том, что соблюдение порядка о преимущественном праве покупки участником долевой собственности на землю при продаже помещений в здании, которые не находятся в долевой собственности, предусмотренного п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, не требуется в случае приобретения покупателем доли земельного участка не как самостоятельного объекта права, а в совокупности с объектом недвижимости. Заявитель указывает, что в силу пп. 1 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации приобретение права собственности на отдельные нежилые помещения само по себе не порождает у продавца обязанности по продаже доли в праве собственности на спорный земельный участок и не наделяет покупателей указанных помещений правом на приобретение данной доли с нарушением преимущественного права покупки доли в праве на земельный участок общества РА "Земляничная поляна".

В отзыве общество "Фортек" просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы.

Предприниматель Пирогова О.Н. в отзыве на кассационную жалобу просит оставить судебные акты без изменения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.

При рассмотрении спора судами установлено, что 10.10.2012 года между Администрацией города Екатеринбурга (продавец) и обществом РА "Земляничная поляна", обществом с ограниченной ответственностью "Уральская недвижимость Михаила и Марии", обществом с ограниченной ответственностью "Финпром", открытым акционерным обществом "Проектно-изыскательский институт "УРАЛДРЕВПРОЕКТ", предпринимателем Пироговой О.Н. (покупатели) заключен договор купли-продажи земельного участка N 7-5513, по которому продавец обязуется продать, а покупатели принять земельный участок, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ленина, 41/ ул. Толмачева, 16, с кадастровым номером 66:41:0701021:20 в общую долевую собственность, в том числе: общество РА "Земляничная поляна" - 207/1000 доли, предприниматель Пирогова О.Н. - 570/1000 доли.

Обществу РА "Земляничная поляна" на праве общей долевой собственности (доля в праве 207/1000) принадлежит земельный участок, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ленина, 41/ ул. Толмачева, 16, с кадастровым номером 66:41:0701021:20, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 66 АЕ 679391.

Между предпринимателем Пироговой О.Н. (продавец) и обществом "ОргТехПром" (покупатель) 10.01.2013 заключен договор купли-продажи N 55/12, согласно п.1.1 которого продавец передал в собственность покупателя объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, пр. Ленина 41/ ул. Толмачева, 16:

нежилое помещение, общей площадью 569,7 кв.м., номера на поэтажном плане: 1 этаж - помещения N 12-17,26, 2 этаж - помещения N 1-9, 11;

пристрой (лит Б), общей площадью 329,7, назначение: нежилое, кадастровой (условный) номер 66:01/01:00:557:41:13;

285/1000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0701021:20, общей площадью 110 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под существующие здания и строение.

Государственная регистрация права собственности, права общей долевой собственности общества "ОргТехПром" подтверждается штампами регистрирующего органа.

Между предпринимателем Пироговой О.Н. (продавец) и обществом "Фортэк" (покупатель) 19.12.2012 заключен договор купли-продажи N 54/12, в соответствии с которым продавец передал в собственность покупателя объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, пр. Ленина 41/ ул. Толмачева, 16:

нежилое помещение (в административном здании лит. А), общей площадью 703,5 кв.м., номера на поэтажном плане: 1 этаж - помещения N 18- 25,26а,27-36, 2 этаж - помещения N10,12-23,24а;

285/1000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0701021:20, общей площадью 110 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под существующие здания и строение.

Государственная регистрация права собственности, права общей долевой собственности общества "Фортэк" подтверждается штампами регистрирующего органа.

Полагая, что при отчуждении предпринимателем Пироговой О.Н. доли в праве общей долевой собственности на земельный участок нарушено право истца на преимущественное приобретение данной доли, общество РА "Земляничная поляна" обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что отчуждение объекта недвижимости, принадлежащего продавцу на праве собственности, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок не как самостоятельного объекта права, а в совокупности с объектом недвижимости, при этом соблюдение порядка реализации преимущественного права покупки доли в праве собственности на земельный участок, предусмотренного ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не требуется.

Суд кассационной инстанции считает выводы судов соответствующими требованиям действующего законодательства и установленным обстоятельствам спора.

Согласно ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распорядиться своей долей с соблюдением правил, установленных ст. 250 настоящего Кодекса.

В п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из анализа данных норм права следует, что правила о преимущественном праве покупки доли в праве направлены на защиту вещных прав участника долевой собственности.

Как установлено судами, предметом договоров купли-продажи от 19.12.2012 N 54/12 от 10.01.2013 N 55/12 явились нежилые помещения как самостоятельные объекты недвижимого имущества, единоличным собственником которых на момент заключения договоров была предприниматель Пирогова О.Н. При этом воля сторон направлена на отчуждение нежилых помещений совместно с отчуждением доли в праве на земельный участок, на котором эти помещения находятся.

В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации гражданское законодательство применяется к имущественным отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, если иное не предусмотрено земельным законодательством.

Отношения, связанные с переходом права на земельный участок при переходе права собственности на здание, когда здание и земельный участок принадлежат одному лицу, урегулированы ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 настоящего Кодекса.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Пунктом 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Таким образом, учитывая принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, закрепленный пп. 5 п. 1 ст. 1, п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что предметом договоров является не доля в праве общей собственности на здание, а нежилые помещения как самостоятельные объекты недвижимого имущества, суды пришли к верному выводу, что соблюдение порядка о преимущественном праве покупки участника долевой собственности на земельный участок, предусмотренном ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не требуется.

Учитывая изложенное, суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что при заключении спорных договоров нарушен подп. 1 п.4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку проданные нежилые помещения не могут быть выделены вместе с частью земельного участка, судом во внимание не применяется, поскольку не влияет на вывод судов об отсутствии у общества РА "Земляничная поляна" права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в деле, установленным фактическим обстоятельствам и основаны на правильном применении норм права.

Доводы общества РА "Земляничная поляна", изложенные в кассационной жалобе не принимаются судом кассационной инстанции, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права. Более того они были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку. Все представленные в материалы дела доказательства исследованы судами первой и апелляционной инстанций в совокупности с учетом положений ст. 67, 68, 71, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Основания для переоценки доказательств и сделанных на их основании судами первой и апелляционной инстанций выводов у суда кассационной инстанции отсутствуют (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 10.07.2013 по делу N А60-10931/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Рекламное агентство "Земляничная поляна" - без удовлетворения.

Председательствующий

С.Э. Рябова

Судьи

С.В. Лазарев З.Г. Семенова