Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 27 марта 2014 г. N Ф09-1005/14 по делу N А76-7629/2013

Екатеринбург

27 марта 2014 г.

Дело N А76-7629/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 марта 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А.А.,

судей Сулейменовой Т.В., Платоновой Е.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Джемир-Инвест" (далее - общество "Джемир-Инвест") на решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.10.2013 по делу N А76-7629/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2013 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Джемир-Инвест" - Шейхов М.Г., генеральный директор (решение от 12.09.2013), Попов М.В. и Веселов И.А. (доверенность от 13.03.2014 N ДИ/14-1985);

закрытого акционерного общества "Доринда" (далее - общество "Доринда") - Попов М.В. и Веселов И.А. (доверенность от 13.03.2014 N ДИ/14-1988), Лобастов В.Н. (доверенность от 22.11.2013 N 1/22-11-13/Д/1248).

Общество "Джемир-Инвест" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - Комитет) о признании незаконным отказа в продлении срока действия договора аренды земельного участка от 23.05.2008 УЗ N 008640-К-2008, изложенного в письме от 05.03.2011 N 3311, обязании Комитета прекратить нарушение прав истца путем совершения в течение тридцати дней с момента вступления решения суда в законную силу необходимых действий для заключения соглашения о продлении срока действия договора.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация г. Челябинска, Главное управление архитектуры и градостроительства администрации г. Челябинска, общество с ограниченной ответственностью "ГСК-сервис" (далее - общество "ГСК-сервис"), общество "Доринда".

Решением суда от 04.10.2013 (судья Шумакова С.М.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2013 (судьи Суспицина Л.А., Ермолаева Л.П., Соколова И.Ю.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе и дополнении к ней общество "Джемир-Инвест" просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 164, 450, 452, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, нарушение ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель считает, что письмо Комитета от 05.03.2013 N 3311 не может рассматриваться как односторонний отказ арендодателя от договора аренды, так как было направлено в адрес арендатора в период действия спорного договора аренды, в нем содержится лишь предложение о заключении соглашения о расторжении договора и в случае незаключения такого соглашения намерение ответчика обратится в суд с иском о расторжении договора. По мнению заявителя, вступившими в законную силу судебными актами по делу N А76-20868/2012, имеющими преюдициальное значение для настоящего дела, установлено, что договор аренды от 23.05.2008 УЗ N 008640-К-2008 возобновлен на неопределенный срок, общество "Джемир-Инвест" обладает в отношении него правами арендатора, а также установлен факт надлежащего освоения истцом спорного земельного участка. Общество "Джемир-Инвест" полагает, что земельный участок не мог быть использован им по целевому назначению ввиду

противодействия органов местного самоуправления г. Челябинска, выразившегося в отказе в выдаче градостроительного плана. Как считает заявитель, предусмотренный ст. 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации трехлетний срок для целевого использования земельного участка начал течь с 30.03.2011, так как этот участок поставлен на государственный кадастровый учет лишь 21.02.2011, до указанного времени не существовал как объект права, передан в аренду 30.03.2011.

В отзыве на кассационную жалобу, поступившем в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в электронном виде с использованием системы "Электронный страж", размещенной на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, общество "Доринда" поддерживает изложенные в ней доводы.

Комитет в отзыве на кассационную жалобу возражает против содержащихся в ней доводов, считает их несостоятельными, обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и обществом "ГСК-сервис" (арендатор) заключен договор аренды от 23.05.2008 УЗ N 008640-К-2008, согласно условиям которого обществу "ГСК-сервис" передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:36:0616002:20 площадью 24 820 кв. м, расположенный по ул. Университетская Набережная в Калининском р-не г. Челябинска, для строительства торгово-офисного комплекса. Срок аренды установлен сторонами до 24.04.2010 (п. 1.4 договора). Государственная регистрация договора произведена 07.06.2008.

Дополнительными соглашениями 01.04.2010 N 1, от 30.03.2011 N 2 к договору аренды сторонами срок аренды установлен до 24.04.2013, в соответствии с п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора применяются к отношениям, возникшим с 24.04.2008 до 24.04.2013. Данные дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке.

В п. 3.1 договора предусмотрены условия предоставления земельного участка, в том числе, осуществление подготовки проектной документации на торгово-офисный комплекс и ее утверждение в установленном порядке, оформление разрешения на строительство в установленном порядке, ведение строительства в соответствии с утвержденным проектом; начало и завершение строительства объекта, расположенного на участке, осуществляется в установленный срок и в соответствии с согласованным проектом.

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено, что арендатор имеет право на продление договора на основании письменного согласия арендодателя при условии, что письменное заявление арендатора подано арендодателю не позднее, чем за 90 дней календарных дней до истечения срока действия договора.

В силу п. 5.1.7 договора арендодатель имеет право на отказ в продлении договора в случае несоблюдения сроков проектирования и строительства, предусмотренных в постановлении (распоряжении) органа местного самоуправления, указанного в пункте 1.3 договора, а также за нарушение иных условий договора.

По договору цессии от 07.04.2011 N 19 общество "ГСК-сервис" с согласия Комитета передало обществу "Джемир-Инвест" права и обязанности арендатора по договору от 23.05.2008 УЗ N 008640-К-2008 с учетом дополнительных соглашений к нему. Указанный договор зарегистрирован 25.04.2011.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А76-20868/2012 по заявлению общества "Джемир-Инвест" о признании недействующим решения Челябинской городской Думы от 09.10.2012 N 37/13 "Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования "Челябинский городской округ" и о признании утратившими силу отдельных решений Челябинской городской Думы" в части земельного участка с кадастровым номером 74:36:0616002:20 установлено, что общество "Джемир-Инвест" воспользовалось правом освоения названного земельного участка.

Общество "Джемир-Инвест" 29.12.2012 обратилось к заместителю главы администрации г. Челябинска, председателю Комитета с заявлением о продлении срока договора аренды от 23.05.2008 УЗ N 008640-К-2008.

В письме от 17.01.2013 N 40-265/6к заместитель главы администрации г. Челябинска по вопросам градостроительства сообщил председателю Комитета о том, что в период с 2008 по 2012 г. общество "Джемир-Инвест" в нарушение ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации не приступило к освоению спорного земельного участка, за указанный период арендатором не предпринималось никаких действий для реализации цели договора аренды и выполнению его условий, строительство торгово-офисного центра не начато, на земельном участке отсутствуют какие-либо объекты недвижимого имущества, принадлежащие обществу "Джемир-Инвест", не осуществляется какой-либо хозяйственной деятельности.

В письме 05.03.2013 N 3311 Комитет сообщил обществу "Джемир-Инвест" об отсутствии оснований для продления срока действия договора аренды от 23.05.2008 УЗ N008640-К-2008 в связи с нарушением п. 3.1 данного договора, предложил расторгнуть названный договор на основании добровольного соглашения и передать земельный участок Комитету по акту приема-передачи.

Общество ""Джемир-Инвест"", полагая, что отказ Комитета в продлении действия договора аренды земельного участка является незаконным и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

В суде первой инстанции общество "Джемир-Инвест" пояснило, что им заявлены исковые требования.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Установив, что срок договора аренды земельного участка от 23.05.2008 УЗ N 008640-К-2008 установлен сторонами до 24.04.2013, арендодатель письменно уведомил арендаторов об отсутствии намерения продлевать договор на новый срок, суды пришли к выводу о прекращении названного договора аренды с 24.04.2013 в связи с истечением срока его действия.

В силу п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 настоящего Кодекса.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абз. 3 п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судами принято во внимание, что спорный земельный участок был предоставлен по договору аренды от 23.05.2008 УЗ N 008640-К-2008 для строительства торгово-офисного комплекса.

Согласно ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, а также своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

В силу п. 4 ч. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. В силу положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды признали недоказанным совершение обществом "Джемир-Инвест" действий по надлежащему использованию земельного участка, направленных на достижение цели договора.

Судами установлено, что первоначально спорный земельный участок был предоставлен в аренду обществу "ГСК-Сервис" для строительства торгово-офисного комплекса на срок до 24.04.2010, впоследствии указанный срок был продлен до 24.04.2013, при этом доказательств осуществления указанным обществом каких-либо строительных работ на спорном земельном участке в материалы дела не представлено.

С учетом этого судами сделан верный вывод о том, что общество "Джемир-Инвест", приобретая права и обязанности арендатора по договору цессии от 07.04.2011, могло и должно было оценить возможность освоения земельного участка в оставшийся до окончания действия договора аренды от 23.05.2008 УЗ N 008640-К-2008 срок.

Судами также принято во внимание, что с заявлением о подготовке и выдаче градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 74:36:0616002:20, необходимого для получения разрешения на строительство торгово-офисного комплекса, общество "Джемир-Инвест" обратилось лишь 23.07.2012, за девять месяцев до окончания срока действия договора.

При таких обстоятельствах, суды пришли к выводу о наличии у Комитета оснований для отказа в продлении договора аренды от 23.05.2008 УЗ N 008640-К-2008

Кроме того, судом апелляционной инстанции также верно указано, что в силу ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации и правовой позицией, изложенной в п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу путем предъявления в порядке искового производства требований о переводе прав и обязанностей по заключенному договору.

При этом в материалах дела отсутствуют доказательства передачи уполномоченным органом местного самоуправления спорного земельного участка, ранее арендованного обществом "Джемир-Инвест", в аренду иным лицам.

Ссылок на нормы права, на основании которых заключение договора аренды испрашиваемого земельного участка для Комитета является обязательным, заявителем не приведено, соответствующих доказательств не представлено.

С учетом изложенного, поскольку ни Гражданским кодексом Российской Федерации, ни иными нормативными правовыми актами, ни добровольно взятым на себя обязательством обязанность Комитета по заключению договора аренды на новый срок в обязательном порядке не предусмотрена, суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.

Ссылки общества "Джемир-Инвест" на то, что спорный земельный участок находится в пользовании арендатора после прекращения действия договора аренды и арендодатель не заявлял возражений против такого пользования, рассмотрены и обоснованно отклонены судом апелляционной инстанции как не имеющие правового значения с учетом установленных обстоятельств; обязанность освободить земельный участок и возвратить его арендодателю в силу ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании судами первой и апелляционной инстанций выводов.

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учётом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Согласно подп. 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче кассационной жалобы на решения и (или) постановления арбитражного суда размер государственной пошлины составляет 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера.

Таким образом, при подаче кассационной жалобы по настоящему делу обществу "Джемир-Инвест" следовало уплатить государственную пошлину в сумме 2000 руб.

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации в случае уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено данной главой, уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично.

Поскольку обществом "Джемир-Инвест" при подаче кассационной жалобы по платежному поручению от 21.01.2014 N 5 уплачено 4000 руб. государственной пошлины, излишне уплаченная государственная пошлина в размере 2000 руб. подлежит возврату заявителю. При этом оригинал указанного платежного поручения остается в материалах дела.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.10.2013 по делу N А76-7629/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Джемир-Инвест" - без удовлетворения.

Вернуть обществу с ограниченной ответственностью "Джемир-Инвест" из федерального бюджета 2000 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 21.01.2014 N 5 находящемуся в материалах дела.

Председательствующий

А.А. Столяров

Судьи

Т.В. Сулейменова Е.А. Платонова