Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 27 марта 2014 г. N Ф09-1150/14 по делу N А76-12569/2013

Екатеринбург

27 марта 2014 г.

Дело N А76-12569/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 марта 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Семеновой З.Г.,

судей Столярова А.А., Лазарева С.В.,

при ведении протокола судебного заседания, проведенного посредством видеоконференц-связи, при содействии Арбитражного суда Челябинской области, помощником судьи Фахрисламовой А.И., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.09.2013 по делу N А76-12569/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2013 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании Арбитражного суда Челябинской области приняли участие представители:

Управления Росреестра по Челябинской области - Шупленцева Е.Г. (доверенность от 17.01.2013 N 80);

общества с ограниченной ответственностью "Домострой" (далее - общество "Домострой") - Штригуль Н.И. (доверенность от 03.09.2012 N 3/09-12).

Общество "Домострой" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Росреестра о признании незаконным отказа в совершении записи о погашении ипотеки права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0311002:0026, а также о возложении на Управление Росреестра обязанности погасить запись об ипотеке права аренды указанного земельного участка.

Определением суда первой инстанции от 08.07.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены администрация города Магнитогорска (далее - администрация) и общество с ограниченной ответственностью "Краском-Инвест" (далее - общество "Краском-Инвест") в лице конкурсного управляющего Кузьмина Андрея Вениаминовича.

Решением Арбитражного суда первой инстанции от 26.09.2013 (судья Мрез И.В.) требования общества "Домострой" удовлетворены. Суд признал незаконным оспариваемый отказ, выраженный в уведомлении Управления Росреестра от 05.06.2013 N 33/180/2013-376, а также возложил на орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязанность произвести государственную регистрацию погашения записи об ипотеке права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0311002:0026.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2012 (судьи Соколова И.Ю., Богдановская Г.Н., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление Росреестра просит указанные судебные акты отменить, отказать обществу "Домострой" в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, ссылаясь на нарушение судами ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), применение не подлежащих применению подп. 1 п. 1 ст. 352, 419 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" (далее - постановление Пленума от 23.07.2009 N 58). По мнению заявителя кассационной жалобы, поскольку Законом об ипотеке и Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) не установлен специальный порядок погашения регистрационной записи об ипотеке в случае признания должника несостоятельным (банкротом), государственная регистрация прекращения ипотеки в данном случае осуществляется на общих основаниях. Заявитель жалобы, ссылаясь на непредставление обществом "Домострой" в регистрационный орган для погашения записи об ипотеке права аренды земельного участка документов, предусмотренных ст. 25 Закона об ипотеке, указывает на отсутствие оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке. Как указывает Управление Росреестра, регистрационная запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда, при этом надлежащим способом защиты будет являться исковой способ защиты прав, а не обжалование действия регистрационного органа в порядке, предусмотренном гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ссылаясь на необоснованность применения п. 12 постановления Пленума от 23.07.2009 N 58, заявитель жалобы поясняет, что названный пункт указывает на прекращение залога, возникшего в обеспечение обязательств, которые прекратились, однако не указывает, что в данной ситуации прекращение залога является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке.

Как установлено судами и следует из материалов дела, по договору аренды от 15.02.2008 N 4783 администрация (арендодатель) предоставила обществу "Краском-Инвест" (арендатор) в аренду земельный участок общей площадью 6280,89 кв. м с кадастровым номером 74:33:0311002:0026, из земель населённых пунктов, расположенный по адресу: Челябинская обл., г. Магнитогорск, Орджоникидзевский р-н, микрорайон 145, для окончания строительства жилого дома N 31 (стр.) с пристроенными помещениями.

Дополнительным соглашением от 24.11.2009 срок действия договора аренды от 15.02.2008 N 4783 был продлён до 10.12.2012.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 20.05.2010 по делу N А76-40029/2009 общество "Краском-Инвест" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Кузьмин А.В.

По договору купли-продажи от 26.04.2011 и на основании протокола от 22.04.2011 о результатах проведения торгов общество "Домострой" (покупатель) приобрело у общества "Краском-Инвест", от лица которого выступил конкурсный управляющий Кузьмин А.В. (продавец), объект незавершённого строительства площадью застройки 308 кв. м, степень готовности 3%, расположенный по адресу: Челябинская обл., г. Магнитогорск, Орджоникидзевский р-н, жилой дом N 31 (стр.) в 145 микрорайоне, на земельном участке общей площадью 6280,89 кв. м с кадастровым номером 74:33:0311002:0026.

Право собственности общества "Домострой" на поименованный объект незавершенного строительства зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.07.2011.

Дополнительным соглашением от 06.10.2011, на основании постановления администрации от 23.09.2011 N 10978-П в договор аренды внесены изменения, в соответствии с которыми арендатором земельного участка является общество "Домострой".

Как следует из представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 15.05.2013, государственная регистрация права аренды произведена 17.03.2008. Кроме того, зарегистрирована ипотека права аренды в силу закона в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве (8 физических лиц и общества "Домострой").

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 02.12.2011 по делу N А76-40029/2009 конкурсное производство в отношении общества "Краском-Инвест" завершено. Регистрационная запись о ликвидации общества "Краском-Инвест" внесена в Единый государственный реестр юридических лиц 18.01.2012.

Общество "Домострой" 04.06.2013 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении залога права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0311002:0026. Заявитель представил, среди прочего, письмо от 03.06.2013, определение Арбитражного суда Челябинской области от 02.12.2011 по делу N А76-40029/2009, сведения из Интернет-ресурса о ликвидации общества "Краском-Инвест" от 13.03.2013.

Уведомлением от 05.06.2013 N 33/180/2013-376 Управление Росреестра сообщило заявителю о невозможности внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении ограничения (обременения) права. В обоснование принятого решения государственный регистратор указал на непредставление заявителем документов, поименованных в п. 1.1 ст. 25 Закона об ипотеке.

Общество "Домострой", полагая, что изложенный в письме от 05.06.2013 N 33/180/2013-376 отказ в погашении регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка является незаконным, нарушает его права в сфере экономической деятельности, обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с рассматриваемым заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200, ч. 2, 3 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно п. 1 ст. 18 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено данным Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (п. 3 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав).

Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке. Погашение регистрационной записи об ипотеке и совершение в реестре отметки о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав (п. 4 ст. 29 Закона о государственной регистрации прав).

В силу указанной нормы решение о невозможности внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении ипотеки выражено в форме уведомления, что не препятствует заявителю обратиться в арбитражный суд с заявлением об оспаривании уведомления в порядке гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника несостоятельным (банкротом) и открытия судом конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения на распоряжение имуществом должника.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Порядок реализации требований кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, установлен ст. 138 Закона о банкротстве.

Регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с ч. 6 ст. 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу абз. 1, 6 п. 5 ст. 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога в ходе финансового оздоровления и внешнего управления осуществляется организатором торгов в порядке, установленном п. 4, 5, 8 - 19 ст. 110 и п. 3 ст. 111 названного Закона. Продажа заложенного имущества в соответствии с настоящей статьей влечет за собой прекращение залога в отношении конкурсного кредитора, по требованию которого обращено взыскание на предмет залога.

В пункте 12 постановления Пленума от 23.07.2009 N 58 разъяснено, что продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном п. 4, 5, 8-19 ст. 110, п. 3 ст. 111, абз. 3 п. 4.1 ст. 138 Закона о банкротстве, приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подп. 4 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, абз. 6 п. 5 ст. 18.1 Закона о банкротстве.

Согласно п. 2 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

Установив, что спорное имущество реализовано в ходе конкурсного производства посредством публичного предложения (на торгах), между обществом "Домострой" (покупатель) и обществом "Краском-Инвест" (продавец) заключен договор купли-продажи объекта незавершённого строительства от 26.04.2011, доказательств признания этого договора недействительным в материалах дела не имеется, суды пришли к верному выводу о том, что продажа заложенного имущества в порядке, установленном Законом о банкротстве, повлекла прекращение права залога в отношении спорного имущества в порядке подп. 4 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, и обременения, возникшего из договора ипотеки.

Кроме того, как верно указано судом апелляционной инстанции, Законом о банкротстве предусмотрены особые правила о порядке и условиях реализации имущества банкрота, обеспечивающие максимальное удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должника на принципах пропорциональности и очередности. Нормы указанного Закона носят по отношению к положениям Закона о государственной регистрации прав и Закона об ипотеке специальный характер, в связи с чем подлежат приоритетному применению.

В соответствии с положениями параграфа 7 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, участниками долевого строительства могут быть заявлены требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования.

Судом апелляционной инстанции на основании общедоступных сведений, официально опубликованных на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети Интернет ("kad.arbitr.ru"), установлено, что участники долевого строительства - контрагенты общества-банкрота "Краском-Инвест" реализовали свои права на отказ от исполнения договора долевого участия. Избрав такой способ защиты своих интересов, участники долевого строительства обратились в Арбитражный суд Челябинской области с заявлениями о включении соответствующих денежных требований в реестр требований кредиторов должника-застройщика в рамках дела N А76-40029/2009 о банкротстве общества "Краском-Инвест", которые были признаны судом обоснованными.

Таким образом, поскольку исходя из п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации допускаемый законом отказ от договора влечет расторжение договора и прекращение обязательств сторон по договору долевого участия, апелляционный суд верно указал на отсутствие правовых и фактических основания для сохранения залогового обязательства, возникшего в силу закона для обеспечения исполнения обязательств застройщика.

При таких обстоятельствах суды правомерно признали действия регистрирующего органа по отказу в погашении записи об ипотеке права аренды земельного участка незаконными и удовлетворили заявленные требования.

Доводы Управления Росреестра об отсутствии оснований для погашения записи об ипотеке, так как в регистрирующий орган не представлены документы, предусмотренные п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке, о применении не подлежащих применению подп. 1 п. 1 ст. 352, 419 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклоняются судом кассационной инстанции как основанные на неверном толковании Закона об ипотеке, а также в связи с отсутствием указания на конкретные документы, которые явились препятствием для проведения действий по государственной регистрации.

Довод заявителя жалобы о том, что поскольку Законом об ипотеке и Законом о банкротстве не установлен специальный порядок погашения регистрационной записи об ипотеке в случае признания должника несостоятельным (банкротом), соответственно государственная регистрация прекращения ипотеки осуществляется на общих основаниях, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку был предметом исследования суда апелляционной инстанции и ему дана надлежащая оценка, основания для переоценки которого, у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного суды правомерно удовлетворили заявленные требования.

Представленные в материалы дела доказательства и установленные на их основе обстоятельства дела переоценке судом кассационной инстанции в силу ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежат.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.09.2013 по делу N А76-12569/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - без удовлетворения.

Председательствующий

З.Г. Семенова

Судьи

А.А. Столяров С.В. Лазарев