Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 16 мая 2014 г. N Ф09-2479/14 по делу N А76-4180/2012

Екатеринбург

16 мая 2014 г.

Дело N А76-4180/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 мая 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Смирнова А.Ю.,

судей Платоновой Е.А., Сулейменовой Т.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Товпеко Натальи Борисовны (далее - предприниматель, истец) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.11.2013 по делу N А76-4180/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2014 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Предприниматель обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к государственному специализированному бюджетному учреждению "Челябинский областной фонд имущества" (далее - учреждение, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения N 5 в нежилом здании учебного корпуса (литера А), общей площадь 1287, 9 кв. м, этажи 1, 2, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Златоуст, ул. им. Максима Горького, д. 3 (далее - договор), по следующим пунктам договора: 2.1, 2.2, 2.4, 2.5, 2.6, 2.8, 2.10, 3.3, 4.2.2, 4.3.2, 4.3.3, 4.3.5, 4.3.7, 4.3.8, 4.4, 4.4.1, 4.5, 5.2, 5.4, 5.5, 5.6, 5.7 (с учетом принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения и отказа от исковых требований).

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство промышленности и природных ресурсов Челябинской области (далее - министерство).

Решением суда от 07.11.2013 (судья Кирьянова Г.И.) урегулированы разногласия, возникшие при заключении указанного договора.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2014 (судьи Богдановская Г.Н., Соколова И.Ю., Ермолаева Л.П.) решение суда изменено в отношении некоторых условий договора.

В кассационной жалобе предприниматель просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права. Заявитель полагает, что судами необоснованно утверждены в редакции ответчика п. 4.3.5, 4.3.7, 4.3.8 и исключен п. 4.5 договора, так как п. 4.3.5 незаконно возлагает на него дополнительные обязанности по предоставлению ответчику доказательств выполнения договора, п. 4.3.7 в нарушение положений п. 2 ст. 935 Гражданского кодекса Российской Федерации возлагает на истца дополнительные обязанности по страхованию его жизни и трудоспособности, п. 4.3.8, устанавливающий порядок оформления права пользования земельным участком, противоречит нормам п. 3 ст. 552 указанного Кодекса, исключение п. 4.5, предоставляющего истцу право на зачет неотделимых улучшений, нарушает правила, установленные п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

При рассмотрении спора судами установлено, что на основании распоряжения министерства от 24.11.2011 N 1973-р "Об условиях приватизации объекта недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого предпринимательства" предпринимателю предоставлено преимущественное право на приобретение нежилого помещения N 5 общей площадью 1287, 9 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Златоуст, ул. им. Максима Горького, д. 3.

Цена продажи имущества утверждена в размере 17 432 203 руб. 39 коп., без учета налога на добавленную стоимость, равной его рыночной стоимости, согласно отчету N 1230/10-11 об оценке рыночной стоимости указанного помещения по состоянию на 15.10.2011, выполненному обществом с ограниченной ответственностью "Центр оценки и сопровождения бизнеса".

Во исполнение указанного распоряжения учреждением в адрес предпринимателя направлены предложение о заключении договора купли-продажи от 06.12.2011 N 299 и проект договора купли-продажи.

Проект договора купли-продажи подписан предпринимателем с протоколом разногласий от 26.12.2011 N 1 и направлен в адрес учреждения (письмо от 26.12.2011 N 13/555).

Уведомлением от 09.02.2012 N 43 ответчик отказал в принятии протокола разногласий.

Ссылаясь на то, что предложенные учреждением в проекте договора условия не соответствуют закону, возлагают на истца дополнительные обязанности, которые являются дискриминационными, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено указанным Кодексом.

Таким образом, суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, а именно касательно урегулирования разногласий относительно изложения п. 4.3.5, 4.3.7, 4.3.8, 4.5 договора.

Суды первой и апелляционной инстанций регулируя разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора, исходили из следующего.

Согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ при получении заявления предпринимателя о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (ст. 446 указанного Кодекса).

На основании ч. 1, 2 ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон N 102-ФЗ) страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Договор страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке, должен быть заключен в пользу залогодержателя (выгодоприобретателя), если иное не оговорено в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, либо в закладной. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства.

Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений (п. 5 ст. 5 Федерального закона N 102-ФЗ).

В силу ст. 34 указанного Закона залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Это право принадлежит залогодержателю и в том случае, если заложенное имущество передано залогодателем на время во владение третьих лиц.

На основании изложенного, суды, установив, что положения п. 4.3.5, 4.3.7 не могут рассматриваться как дискриминационные и возлагающие на предпринимателя дополнительные обязанности, обоснованно отказали истцу в изложении их содержания в предложенной им редакции.

Кроме того, судами установлено, что положения п. 4.3.8 договора в редакции, предложенной ответчиком не противоречат нормам п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, так как по смыслу данного пункта договора, предложенного ответчиком, заключение договора купли-продажи нежилого помещения не означает одновременной приватизации земельного участка, на котором оно расположено, что соответствует разъяснениям, изложенным в абз. 9 п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", что предполагает самостоятельное оформление прав на земельный участок.

Таким образом, п. 4.3.8 договора обоснованно согласован судами в редакции ответчика.

Относительно п. 4.5 проекта договора.

В соответствии с п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

На основании п. 6 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Вместе с тем, как верно отметил суд, согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 25.12.2012 N 9785/12, произведенные арендатором неотделимые улучшения подлежат зачету в счет выкупной стоимости имущества, что предполагает разрешение данного вопроса на стадии согласования цены договора, тогда как в рассматриваемом споре цена установлена вступившим в законную силу решением суда по делу N А76-25163/2011.

На основании изложенного, требования истца о включении в договор п. 4.5, предусматривающего возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных истцом за период действия договора аренды, верно отклонены судами.

Таким образом, суды обоснованно отказали во включении п. 4.5 в договор.

Кроме того, суд кассационной инстанции полагает необходимым отметить, что суды первой и апелляционной инстанции, рассматривая положения п. 4.3.7 договора не предусматривали включение в него условий обязывающих предпринимателя застраховать свою жизнь и потерю трудоспособности, суды исходили из того, что данным пунктом предусмотрено страхование лишь заложенного имущества, что следует из текста обжалуемых судебных актов и соответствует положениям ст. 31 Федерального закона N 102-ФЗ. Обязанность страховать жизнь и трудоспособность по условиям проекта договора судебными актами по настоящему делу на предпринимателя Товпеко Н.Б. не возложена.

Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку доказательств по делу и сделанных на их основании выводов, что выходит за пределы рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

В силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п. 2, 12 ч. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров заявителем уплачивается государственная пошлина в сумме 4 000 руб., при подачи кассационной жалобы на решения и (или) постановления арбитражного суда уплате подлежит государственная пошлина в размере 50% размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера.

Таким образом, заявитель при подаче кассационной жалобы должен был уплатить государственную пошлину в размере 2000 руб.

Поскольку предприниматель при подачи кассационной жалобы уплатил государственную пошлину в размере 200 руб., недостающая ее часть (1800 руб.) подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2014 по делу N А76-4180/2012 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Товпеко Натальи Борисовны - без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Товпеко Натальи Борисовны в доход федерального бюджета 1800 рублей государственной пошлины по кассационной жалобе.

Председательствующий

А.Ю. Смирнов

Судьи

Е.А. Платонова Т.В. Сулейменова