Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 3 июня 2014 г. N Ф09-2773/14 по делу N А07-16482/2013

Екатеринбург

03 июня 2014 г.

Дело N А07-16482/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 июня 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В.А.,

судей Семеновой З.Г., Столярова А.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Чернова Константина Юрьевича (ИНН: 02772033170, ОГРН: 308027711900015; далее - предприниматель Чернов К.Ю.) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.12.2013 по делу N А07-16482/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2014 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Предприниматель Чернов К.Ю. обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление) о взыскании убытков в размере 2 379 404 руб., а также судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 25 000 руб. (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 05.11.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство природопользования и экологии Республики Башкортостан в лице Уфимского территориального управления.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.12.2013 (судья Мавлютов И.Т.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2014 (судьи Богдановская Г.Н., Ермолаева Л.П., Карпачева М.И.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Чернов К.Ю. просит указанные судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение судами п. 1 ст. 611, п. 2 ст. 612, ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявитель считает необоснованным вывод судов об отсутствии доказательств передачи ему земельного участка с недостатками. Вывод судов о том, что истец ознакомился с характеристиками объекта торгов до начала их проведения, поскольку обращался к организатору торгов с заявлением об ознакомлении с документами, не соответствует обстоятельствам дела, поскольку истец неоднократно отмечал, что указанные документы были получены им после заключения договора аренды, что подтверждается актом приема-передачи документов от 30.11.2012. Информации о том, что земельный участок находится в границах затопляемой территории, организатором торгов в извещении об их проведении не было размещено. В документах, представленных истцу на момент проведения торгов, указанная информация не содержалась. Специальными познаниями, позволяющими установить указанное обстоятельство, истец не обладает, и в силу ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации обязанность по предоставлению соответствующей информации возлагается на арендодателя. По мнению заявителя, суды дали ненадлежащую оценку отчету об инженерно-геологических изысканиях, из которого следует обстоятельство подтопления земельного участка речными водами, а также письму проектной организации в адрес истца от 12.08.2013, согласно которому истцу отказано в разработке проектной документации. Заявитель указывает на то, что без проведения инженерной подготовки территории до непотопляемых отметок невозможно строительство АЗС на земельном участке, в силу чего без проведения изыскательских работ невозможно было установить наличие недостатков в земельном участке. Таким образом, истцу подлежат возмещению убытки в виде расходов за внесение задатка на участие в торгах, а также платы за право заключения договора аренды и самой арендной платы. Кроме того, потребуется произвести дополнительные расходы на проведение проектных работ для устранения недостатков.

В отзыве на кассационную жалобу Управление просит оставить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции без изменения. Управление считает доводы, изложенные в кассационной жалобе, необоснованными.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что на основании постановления администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 29.08.2012 N 3827 Управлением были проведены торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства автозаправочного комплекса в микрорайоне "Сафроновский" Ленинского района городского округа город Уфа, с кадастровым номером 02:55:050226:1828, площадью 1368 кв. м.

Для участия с торгах предпринимателем Черновым К.Ю. был заключен договор о задатке от 08.11.2012 N 1, в соответствии с условиями которого для участия в торгах по продаже лота N 5 Право заключения договора аренды земельного участка для строительства автозаправочного комплекса в микрорайоне "Сафроновский" Ленинского района городского округа город Уфа, проводимых 15.11.2012, им были перечислены денежные средства в размере 1 992 600 руб. в качестве задатка (п. 1.1 договора).

Протоколом от 15.11.2012 N 2 об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства автозаправочного комплекса в микрорайоне "Сафроновский" Ленинского района городского округа город Уфа предприниматель Чернов К.Ю. был признан победителем.

Между Управлением (арендодатель) и предпринимателем Черновым К.Ю. (арендатор) 20.11.2012 был подписан договор аренды земельного участка N 10/Т-2, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:050226:1828, общей площадью 1368 кв. м, расположенный по адресу: Ленинский р-н городского округа город Уфа Республики Башкортостан, микрорайон "Сафроновский", для строительства автозаправочного комплекса (п. 1.1 договора).

Срок аренды устанавливается с 20.11.2012 по 15.11.2013 (в том числе на период проектирования 180 дней) (п. 3.1 договора).

Согласно п. 4.1 договора размер годовой арендной платы за земельный участок составляет 326 359 руб. 28 коп.

Земельный участок с кадастровым номером 02:55:050226:1828, общей площадью 1368 кв. м передан предпринимателю по акту приема-передачи от 20.11.2012.

Перед проведением проектных работ по строительству автозаправочного комплекса предпринимателем Черновым К.Ю. был получен от общества с ограниченной ответственностью "СтройПроектИзыскания" (далее - общество "СтройПроектИзыскания") отчет об инженерно-геологических изысканиях, из которого следует, что земельный участок в отдельные годы может подтапливаться паводковыми водами. Выбранная площадка имеет абсолютные отметки дневной поверхности 87.00-88.00 м, а расчетный уровень реки Белая при 1% обеспеченности соответствует абсолютной отметке Н=90.40-м, что может привести к нарушению коммуникаций и экологической катастрофе и потому строительство на данном участке не рекомендуется.

Письмом от 12.08.2013 N 58/2/2013 проектная организация общество с ограниченной ответственностью "Плюсгазпроект" отказала предпринимателю Чернову К.Ю. в разработке проекта по строительству автозаправочного комплекса, ссылаясь на выводы изыскателя.

Предприниматель Чернов К.Ю. направил в Управление требование о расторжении договора аренды, которое получено Управлением 03.09.2013.

Письмом от 30.09.2013 Управление ответило предпринимателю Чернову К.Ю. отказом, сославшись на то, что предприниматель был осведомлен о недостатках переданного ему в аренду земельного участка.

Ссылаясь на то, что Управление передало предпринимателю Чернову К.Ю. в аренду земельный участок с недостатками в силу расположения земельного участка в зоне подтопления, что причинило истцу убытки в виде расходов на оплату арендной платы и на заключение договора аренды (внесение задатка), предприниматель Чернов К.Ю. обратился в суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что противоправность действий Управления в рассматриваемых правоотношениях, а также причинная связь между противоправными действиями (бездействием) ответчика и убытками истца предпринимателем Черновым К.Ю. не доказаны.

На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации Земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Лицо, обращающееся в арбитражный суд с требованием о возмещении убытков на основании ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязано доказать факт нарушения обязательства ответчиком, причинную связь между допущенным нарушением и возникшими убытками, размер убытков.

По смыслу названных норм, убытки являются формой гражданско-правовой ответственности, ввиду чего при их взыскании следует установить противоправное поведение ответчика (должника), выразившееся в нарушении обязательства, причинную связь между нарушением должником обязательства и наступившими убытками, а также вину причинителя убытков и размер убытков.

В силу п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Как следует из материалов дела согласно акту приема-передачи от 20.11.2012, подписанному предпринимателем Черновым К.Ю. без замечаний и возражений, земельный участок передан в состоянии пригодном для его использования в соответствии с целевым назначением, арендатор претензий к земельному участку не имеет.

Согласно представленному Управлением заявлению об ознакомлении от 09.11.2012 предприниматель Чернов К.Ю. ознакомился как с объектом торгов - лот N 5, так и условиями продажи, правовым положением, состоянием объекта (земельного участка) и имеющимися техническими условиями по присоединению к сетям инженерно-технического обеспечения на момент продажи.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела документы в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к обоснованному выводу о доказанности Управлением того обстоятельства, что предпринимателю Чернову К.Ю. было известно о состоянии объекта торгов до момента его продажи на торгах.

Так из заявления от 09.11.2012, очевидно согласие истца как арендатора с характеристиками объекта торгов, его состоянием, условиями продажи. Следовательно, на момент его подписания предприниматель Чернов К.Ю. был ознакомлен с аукционной документацией, включающей в себя в том числе описание объекта торгов. При этом ознакомление с документами не обязывает арендодателя передать их арендатору до момента заключения договора, поскольку данная обязанность предусмотрена нормой ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации только в рамках заключенного и действующего договора аренды.

В силу этого само по себе обстоятельство последующей фактической передачи документов по акту от 30.11.2012 не свидетельствует о том, что предприниматель Чернов К.Ю. не был ознакомлен с характеристиками объекта торгов до начала их проведения.

Указанные обстоятельства предпринимателем Черновым К.Ю. не опровергнуты (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, предпринимателем Черновым К.Ю. не представлено доказательств того, что арендодателем были нарушены требования ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации и обязательства, принятые согласно заключенному договору аренды, ввиду чего истцом не доказана неправомерность действий должника, поскольку материалами дела подтверждается факт осведомленности истца о состоянии предмета торгов.

Судами установлено, что представленный истцом отчет общества с "СтройПроектИзыскания" об инженерно-геологических изысканиях не подтверждает факта причинения предпринимателю Чернову К.Ю. убытков вследствие расположения земельного участка в зоне подтопления. Так, из выводов специалиста не следует невозможность использования земельного участка, специалист приходит к выводу о том, что строительство на данном участке не рекомендуется. Кроме того, выводы специалиста носят предположительный характер, поскольку в отчете говорится о предполагаемой возможности нарушения коммуникаций и экологической катастрофе.

Таким образом, суды обоснованно не приняли во внимание при оценке невозможности использования переданного в аренду земельного участка выводы, сделанные специалистом в отчете.

Учитывая, что информация о месте расположения земельного участка была размещения в извещении о проведении торгов, предприниматель Чернов К.Ю., как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, действуя разумно и добросовестно, не был лишен возможности оценить характеристики приобретаемого в аренду земельного участка на местности и близость его расположения к водоему.

В силу ст. 404 Гражданского кодекса Российской Федерации если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника.

По смыслу указанной нормы кредитор, которому причинены убытки вследствие неисполнения обязательства, обязан предпринять все разумные и достаточные меры для их уменьшения.

Однако в данном случае из материалов дела следует, что документы, необходимые для использования земельного участка, были переданы истцу по акту от 30.11.2012, то есть спустя десять дней после подписания договора и акта приема-передачи.

Между тем истец, обнаружив заявляемые недостатки, не предпринял действий, предусмотренных п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, не заявил арендодателю о прекращении арендных отношений, а напротив, использовал земельный участок и оплачивал арендную плату.

В соответствии с п. 5.4.16 договора аренды предприниматель принял на себя обязанность осуществить производство строительно-монтажных работ и ввод объекта в эксплуатацию в течение 360 дней со дня заключения договора.

Срок договора аренды определен сторонами до 15.11.2013 с учетом 180-дневного периода проектирования.

Вместе с тем, из представленного истцом отчета общества "СтройПроектИзыскания" об инженерно-геологических изысканиях следует, что инженерно-геологические изыскания на объекте были выполнены в августе 2013 года, то есть за три месяца до истечения срока действия договора.

Требование о расторжении договора аренды направлено истцом ответчику 03.09.2012.

В силу указанных обстоятельств истец в рамках заявленного иска не вправе возлагать риск своего недобросовестного поведения исключительно на арендодателя.

В соответствии п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает специальные способы защиты прав арендатора в случае передачи ему предмета аренды с недостатками, в силу чего названной нормой установлен зачетный принцип возмещения убытков в случае передачи объекта аренды, имеющего недостатки (убытки возмещаются в непокрытой иными расходами части).

Однако в данном случае истцом доказательств реализации им прав, предоставленных п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, не представлено.

Более того, на основании вышеизложенного, арендатор, несмотря на передачу ему 30.11.2012 документов, подтверждающих характеристики земельного участка, продолжал использование арендуемого имущества, не заявляя соответствующих возражений.

При таких обстоятельствах, суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку, по существу основаны на неправильном толковании норм материального права, направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.12.2013 по делу

N А07-16482/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу ИП Чернова Константина Юрьевича - без удовлетворения.

Председательствующий

В.А. Купреенков

Судьи

З.Г. Семенова А.А. Столяров