Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 3 июня 2014 г. N Ф09-2678/14 по делу N А07-13988/2013

Екатеринбург

03 июня 2014 г.

Дело N А07-13988/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 июня 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Платоновой Е.А.,

судей Столярова А.А., Беляевой Н.Г.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа (ИНН: 0276097261, ОГРН: 1050204343870; далее - Управление) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.12.2013 по делу N А07-13988/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2014 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители закрытого акционерного общества "Башмедфарм" (далее - общество "Башмедфарм") - Адгамов Л.А. (доверенность от 09.01.2014), Рамазанова Д.Р. (доверенность от 26.05.2014).

Управление обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу "Башмедфарм" о расторжении договора аренды от 26.06.2009 N 233379; обязании освободить нежилое помещение общей площадью 189,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Таллинская, 4 корп. а литер А.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.12.2013 (судья Хомутова С.И.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2014 (судьи Карпачева М.И., Богдановская Г.Н., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление просит указанные судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на нарушение судами ч. 3 ст. 15, ч. 1 ст. 16, ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 421, п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель указывает, что муниципальными правовыми актами установлен порядок согласования проектов капитального ремонта (реконструкции) объектов муниципального нежилого фонда, в число лиц, согласующих указанные проекты, Управление не входит. По мнению заявителя, суды не усмотрели, что в материалах дела имеются прямые доказательства противоправных действий ответчика. Арендатор действовал незаконно - без проекта, без соответствующего разрешения, без предоставления земельного участка под реконструкцию, произвел полный демонтаж пристроя, крыши и стен здания кафе. Заявитель полагает, что судебные акты по делу N А07-3088/2011 не имеют преюдициального значения для данного дела, поскольку в нем участвовали другие лица. Заявитель считает, что направление проекта в иные органы для согласования не доказывает противоправных действий Управления. Кроме того, заявитель указывает, что несмотря на то, что в техническом заключении от 14.10.2013, представленном ответчиком в суд, указано об отсутствии проектной документации, и суд и ответчик утверждают о бездействии органов по согласованию проектов. По мнению заявителя, выводы судов о том, что действия истца были направлены на воспрепятствование в проведении восстановительных работ, являются необоснованными, документально не подтвержденными.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Комитет) (арендодатель) и обществом "Башмедфарм" (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 26.06.2009 N 23379, согласно которому обществу во временное владение и пользование по акту приема-передачи от 26.06.2009 передано отдельно стоящее нежилое здание площадью 189,3 кв. м, литера А, расположенное по адресу: г. Уфа, Демский район, ул. Таллинская, д. 4 корп. а, на срок с 26.06.2009 по 26.06.2014 для использования в целях: торговля, ресторан, кафе.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 17.09.2009.

По акту приема-передачи от 26.06.2009 истец передал ответчику отдельно стоящее одноэтажное здание по адресу: г. Уфа, ул. Таллинская, 4, корп. а общей площадью 189,3 кв.м. Помещение арендатором принято без возражений.

В здании N 4 по улице Таллиннская города Уфы 25.06.2009 в 03 час 53 мин произошел пожар. Согласно техническому заключению от 02.07.2009 N 373-250-06 Судебно-экспертного учреждения Федеральной противопожарной службы "Испытательная пожарная лаборатория" по Республике Башкортостан в результате пожара строительные конструкции помещения пристроя имеют значительные термические повреждения. Комиссия в составе представителей арендодателя и арендатора 01.07.2009 составили акт осмотра отдельно стоящего одноэтажного здания по адресу: г. Уфа, ул. Таллинская, 4, корп. А, в котором указали, что в результате пожара пришла в негодность кровля около 70%, для дальнейшего использования помещения необходимо проведение ремонтных работ.

Общество "Башмедфарм" обратилось к комитету с заявлением о проведении ремонтных работ, с зачетом их стоимости в счет арендной платы.

В письме от 13.07.2009 N КС-16249 истец указал, что не возражает против проведения обществом "Башмедфарм" работ по восстановлению арендованного объекта с оформлением разрешительной документации в установленном порядке, предложил для освобождения от арендной платы представить дефектную ведомость видов и объемов работ и проектно-сметную документацию с нормативным графиком продолжительности капитального ремонта, выполненного проектной лицензированной организацией.

Общество "Башмедфарм" заключило с закрытым акционерным обществом "ПИК "Инновацпроект" договор на выполнение проектных работ от 01.10.2009 N 77 БМФ, согласно которому последнее обязалось разработать рабочую документацию на проект: капитальный ремонт здания кафе "7 футов", расположенного по ул. Таллинская, д. 4, корп. а, в Демском районе г. Уфы.

Впоследствии арендатор представил весь необходимый пакет документов для разрешения вопроса об освобождении от арендной платы арендодателю.

После предоставления обществом "Башмедфарм" необходимого пакета документов для согласования проекта реконструкции арендованного строения между арендатором и арендодателем было заключено дополнительное соглашение от 29.03.2010 к договору аренды от 26.06.2009 N 23379, согласно которому общество "Башмедфарм" освобождается от арендной платы на период проведения ремонтных работ в арендуемом помещении сроком на шесть месяцев с 01.02.2010 по 31.07.2010. Указанные обстоятельства установлены судебными актами по делу Арбитражного суда Республики Башкортостан N А07-3463/2011.

Из пояснений общества "Башмедфарм" следует, что к выполнению ремонтных работ в арендуемых помещениях по адресу: г. Уфа, Таллинская, д 4, корп. а Литера А, оно не могло приступить ввиду отсутствия согласования проекта на капитальный ремонт администрацией Демского района администрации городского округа город Уфа. В то время как такое согласование обязательно в силу ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и Положения о порядке рассмотрения, проектирования и согласования на Межведомственной комиссии по вопросам внешнего оформления городских территорий документации, связанной с благоустройством и внешним оформлением города, перепланировкой (реконструкцией), переустройством помещений, переводом их из состава жилого в нежилой фонд и из состава нежилого в жилой фонд, утвержденного Решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 26.12.2007 N 32/10. В последующем выполнение работ было невозможно ввиду наличия спора, рассматриваемого в суде, которое фактически завершилось лишь 12.12.2011. Во время и после рассмотрения дела по существу, ответчик неоднократно обращался в адрес истца, а также иных организаций с целью надлежащего оформления документов для проведения восстановительных работ, о чем свидетельствует соответствующая переписка.

Письмом от 17.11.2009 N 1973-Н был направлен проект капитального ремонта Управлению на согласование. При этом данный проект не согласован и не возвращен истцом.

Общество "Башмедфарм" письмом от 12.09.2011 N 757-Н направило в администрацию городского округа г. Уфа (далее - администрация) проект капитального ремонта, договор аренды, техпаспорт, устав, топосъемку на согласование в межведомственной комиссии, между тем, согласования проекта так и не произошло.

В ответе на запрос о разрешении на проведение реконструкции Управление сослалось на согласование капитального ремонта, выраженное в письме 2009 года.

В ответ на письмо N 757-Н Главное Управление Архитектуры и градостроительства Администрации городского округа г. Уфа, письмом от 08.11.2011 N 7-10296/юр, указало, что проект предполагает проведение реконструкции и обществу "Башмедфарм" было рекомендовано обратиться за разрешением на имя главы администрации.

Между тем, согласно письму от 27.08.2009 N 1675-Н, общество "Башмедфарм" выражало и ранее согласие в проведении работ именно по реконструкции объекта за счет арендатора при условии оформления результатов выполненных работ в собственность арендатора. В этом же письме общество "Башмедфарм" выразило просьбу об утверждении первого этапа подготовительных работ. Фактически, в данном письме ответчик указывал о проведении работ по реконструкции.

Управление в ответ на данное письмо направило ответ (от 23.09.2009 N КС-20459), в котором указало, что не возражает против проведения капитального ремонта и именно по указанию истца был сделан проект с наименованием "Капитальный ремонт".

Общество "Башмедфарм" письмом от 13.04.2010 N 234-Н обратилось в администрацию за согласованием предложенного проекта реконструкции здания, при этом, сам проект был также направлен.

Управление в письме от 06.05.2010 N КС-8134 сообщило, что согласование на проведение капитального ремонта выдано письмом от 03.08.2009 N КС-16249.

Из пояснений общества "Башмедфарм" следует, что для восстановления здания необходимо проведение реконструкции, вместе с тем реконструкция не согласована Управлением со ссылкой на согласование капитального ремонта. Как следует из технического заключения от 14.10.2013, выполненного экспертной организацией общество с ограниченной ответственностью "Партнер", с учетом имеющихся повреждений рекомендовано выполнить демонтаж пристроя, плит перекрытия. Из заключения также следует об опасности обрушения строительных конструкций. Таким образом, согласно техническому заключению рекомендовано провести строительно-восстановительные работы, затрагивающие несущие конструкции.

Управление, ссылаясь на невыполнение обществом "Башмедфарм" ремонтных восстановительных работ на арендуемом объекте в установленные сроки, обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суды исходили из следующего.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что накануне подписания акта приема-передачи помещения, подлежащего передаче в аренду, произошел пожар, в результате которого объект аренды пришел в негодность, следовательно арендодатель обязанности по передаче имущества в аренду в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества не выполнил.

Пунктом 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Исходя из смысла названных положений закона следует, что арендодатель отвечает только за те недостатки, о которых арендатор не знал во время заключения договора и передачи имущества; в случае ухудшения для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшением состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества.

Судами установлено, что в качестве оснований заявленных исковых требований Управление ссылалось на неисполнение обществом "Башмедфарм" обязательств по выполнению капитального ремонта в определенные сторонами сроки с 01.02.2010 по 31.07.2010, на период которых общество было освобождено от арендной платы, не принятию ответчиком длительное время мер к осуществлению таковых работ.

Оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства (вступившие в законную силу судебные акты по делам N А07-3088/2011 и А07-3463/2011), суды пришли к выводу о том, что арендатор не мог своевременно приступить к выполнению ремонтных работ ввиду отсутствия согласования проекта на капитальный ремонт здания кафе.

Органы местного самоуправления вновь образованных муниципальных образований являются правопреемниками органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления, иных органов и должностных лиц, осуществлявших на территориях указанных муниципальных образований полномочия по решению вопросов местного значения на основании законодательных актов Российской Федерации, с даты, начиная с которой указанные органы местного самоуправления приступают к исполнению полномочий, следовательно, судами верно установлено, что Управление является в силу прямого указания закона правопреемником Комитета в части полномочий арендодателя недвижимого имущества (п. 10 ст. 85 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", п. 8 ст. 36 Закона Республики Башкортостан от 18.03.2005 N 162-З "О местном самоуправлении в Республике Башкортостан").

В соответствии с ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А07-3463/2011 в удовлетворении исковых требований Комитета о взыскании задолженности по арендной плате, а также о расторжении договора аренды от 26.06.2009 N 23379 и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения общей площадью 189,3 кв. м отказано.

Таким образом, поскольку в настоящем деле участвуют те же лица (Управление - правопреемник Комитета в силу закона), что и в деле N А07-3463/2011, обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по данному делу являются преюдициальными для настоящего дела, то есть не требуют дополнительного доказывания.

Судебным актом по делу N А07-3088/2011 бездействие администрации Демского района Администрации городского округа город Уфа, выразившееся в несогласовании проекта капитального ремонта нежилого помещения, по адресу: г. Уфа, Таллиннская, 4а, уже признавалось незаконным.

С учетом изложенного, суды пришли к правильному выводу о том, что арендатор не мог приступить к выполнению ремонтных работ в силу обстоятельств, не зависящих от него. Со стороны арендатора предпринимались все необходимые меры для устранения недостатков арендуемого помещения, производства ремонта. При этом собственник помещения, на котором лежит обязанность по проведению капитального ремонта помещения, переданного в аренду, никаких действий не предпринимал.

При таких обстоятельствах, суды обоснованно отказали в удовлетворении исковых требований.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку, по существу основаны на неправильном толковании норм материального права, направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.12.2013 по делу

N А07-13988/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления муниципальной собственности Администрации ГО г. Уфа - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.А. Платонова

Судьи

А.А. Столяров Н.Г. Беляева