Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 2 ноября 2015 г. N Ф09-7486/15 по делу N А76-29346/2014

Екатеринбург

02 ноября 2015 г.

Дело N А76-29346/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2015 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 ноября 2015 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Тороповой М.В., Столярова А.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гринфлайт" (далее - общество "Гринфлайт") на решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.03.2015 по делу N А76-29346/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2015 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

прокуратуры Челябинской области - Москвитин Н.Н. (распоряжение от 22.10.2015 N 415-6р, удостоверение);

общества "Гринфлайт" - Соколов М.М. (доверенность от 16.01.2015 N 12); Еремеев Е.Г. (доверенность от 20.01.2015 N 15.

Прокурор Челябинской области (далее - прокурор, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - комитет) и открытому акционерному обществу "Полифарм" (далее - общество "Полифарм") о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 29.11.2011 N 4967/зем земельного участка площадью 203 181 кв. м с кадастровым номером 74:36:0501001:24, расположенного по адресу: г. Челябинск, Центральный р-н, заключенного Комитетом и обществом "Полифарм", применении последствий недействительности ничтожной сделки путем возложения на общество "Полифарм" обязанности по возмещению комитету стоимости названного земельного участка в сумме 21 882 289 руб. 26 коп.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Челябинска, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Управление Федеральной антимонопольной службы по Челябинской области, общество с ограниченной ответственностью "Андри-Ан", общество "Гринфлайт", общество с ограниченной ответственностью "АПРИ "Флай Плэнинг".

Решением суда от 20.03.2015 (судья Шумакова С.М.) иск удовлетворен.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2015 (судьи Суспицина Л.А., Богдановская Г.Н., Соколова И.Ю.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Гринфлайт" просит указанные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение норм материального и процессуального права. Заявитель полагает, что суды в нарушение положений подп. 1.1 и 1.2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 2 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ) пришли к ошибочному выводу об отсутствии у него права на льготный порядок выкупа спорного земельного участка, в связи с наличием в материалах дела достаточных доказательств, свидетельствующих о наличии на данном участке капитального объекта незавершенного строительством (документы технического учета и инвентаризации, материалы кадастрового учета земельного участка, план приватизации объекта и акт об его оценке, материалы инвентарного дела и доказательства сноса объекта недвижимого имущества).

Кроме того, общество "Гринфлайт" ссылается на то, что суд апелляционной инстанции неправомерно не принял представленные им дополнительные доказательства, подтверждающие наличие в границах спорного земельного участка на момент заключения договора купли-продажи от 29.11.2011 N 4967/зем объекта недвижимого имущества и демонтаж данного объекта в 2013 году. По мнению заявителя, им доказана невозможность представления данных доказательство при рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции, так как копии материалов инвентарного дела объекта незавершенного строительства не могли быть запрошены им в органе технической инвентаризации ввиду отсутствия статуса собственника данного имущества.

Заявитель также указывает на то, что вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии признаков объекта недвижимого имущества исходя из анализа технического паспорта от 19.01.1996 и выписки из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности от 20.01.1996, противоречит правовой позиции, изложенной абз. 5 п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которой строящийся объект незавершенного строительства является недвижимой вещью в случае полного завершения работ по сооружению его фундамента или аналогичных им работ. Кроме того, по мнению заявителя, суд апелляционной инстанции неверно истолковал положения ст. 180, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации; спорный договор может быть признан незаключенным (абз. 2 п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо недействительным лишь в части, в которой цена недвижимого имущества определена с нарушением требований закона. Общество "Гринфлайт" также считает, что суды не вправе были применять положения п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как в материалах дела отсутствую доказательства рыночной цены спорного земельного участка. При таких обстоятельствах, по мнению заявителя, суд должен был отказать в применении последствий недействительности спорного договора в виде частичной реституции с учетом кадастровой стоимости земельного участка.

В отзыве на кассационную жалобу прокурор просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, считает их законными и обоснованными.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что постановлением Главы администрации города Челябинска от 18.03.1993 N 353 государственному предприятию "Челябинский химико-фармацевтический завод" в постоянное пользование отведен земельный участок общей площадью 27,6 га, в том числе 20,14 га под промплощадку для строительства завода медицинских изделий и лекарственных средств.

Пунктом 2 постановления Главы администрации города Челябинска от 18.03.1993 N 353 предусмотрен перечень обязанностей заказчика, в случае невыполнения которых в течение двух лет, данное постановление утрачивает силу (п. 3 постановления).

Государственному предприятию "Челябинский химико-фармацевтический завод" выдан Государственный акт на право постоянного пользования землей серии Ч N 001452-93 о предоставлении в постоянное пользование земельного участка площадью 19,9744 га для строительства и эксплуатации завода медицинских изделий и лекарственных средств в Центральном районе, который зарегистрирован в Книге записей Государственных актов на право пользования землей с N 1452.

Решением Комитета по управлению государственным имуществом администрации Челябинской области от 24.12.1993 N 473 государственное предприятие "Челябинский химико-фармацевтический завод" преобразовано в акционерное общество открытого типа "Челябинский химико-фармацевтический завод "Полифарм".

Постановлением главы администрации города Челябинска от 13.03.1996 N 294-п акционерному обществу открытого типа "Полифарм" предоставлен в долгосрочную аренду сроком на 25 лет земельный участок площадью 19,9744 га для завершения строительства и эксплуатации завода медицинских изделий и лекарственных средств по Новоградскому проспекту в Центральном районе.

Договор аренды, заключенный во исполнение данного постановления, в материалы дела не представлен.

Согласно уставу общества "Полифарм" оно является правопреемником государственного предприятия "Челябинский химико-фармацевтический завод", акционерного общества открытого типа "Полифарм", открытого акционерного общества "Ай Си Эн Полифарм".

Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 21.04.2011 N 7436/204/11-4510, кадастровому делу N 74:36:0501001:24 земельный участок, предоставленный государственному предприятию "Челябинский химико-фармацевтический завод", поставлен на государственный кадастровый учет 26.03.1993, имеет кадастровый номер 74:36:0501001:24, площадь 203 181 кв. м.

На основании заявления общества "Полифарм" о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком распоряжением администрации города Челябинска от 28.11.2011 N 7273 принято решение о продаже обществу "Полифарм" спорного земельного участка с кадастровым номером 74:36:0501001:24 для строительства и эксплуатации завода медицинских изделий и лекарственных средств.

Комитетом (продавец) и обществом "Полифарм" (покупатель) 29.11.2011 подписан договор купли-продажи N 4967/зем, в соответствии с условиями которого покупатель приобрел спорный земельный участок в собственность за плату в размере 561 084 руб., исчисленную исходя из 2,5% кадастровой стоимости земельного участка на основании постановления Губернатора Челябинской области от 06.12.2007 N 402 "Об установлении цены при продаже земельных участков на территории Челябинской области".

Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0501001:24 передан комитетом обществу "Полифарм" 29.11.2011 по акту приема-передачи.

Общество "Полифарм" во исполнение названного договора купли-продажи уплатило комитету 561 084 руб., что подтверждается платежным поручением от 28.11.2011 N 534.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.11.2014 N 01/246/2014-536, договору от 15.12.2011 N зем.1, договору купли-продажи недвижимого имущества от 20.11.2012, договору об инвестиционной деятельности в строительстве жилых домов от 20.03.2014 N 01/01-14 в результате последовательных сделок право собственности на спорный земельный участок переходило от общества "Полифарм" к обществу с ограниченной ответственностью "Андри-Ан", обществу с ограниченной ответственностью "Гринфлайт", обществу с ограниченной ответственностью "АПРИ "Флай Плэнинг", которое является его конечным правообладателем.

Ссылаясь на то, что договор купли-продажи от 29.11.2011 N 4967/зем заключен в нарушение положений ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ в связи с отсутствием у общества "Полифарм" права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком; заключением договора минуя процедуру торгов, а также ссылаясь на необоснованность применения льготной выкупной цены данного участка, прокурор обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что указанный договор заключен в нарушение норм Земельного кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", в связи с чем является ничтожной сделкой (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Суд исходил из того, что общество "Полифарм" на момент продажи земельного участка не обладало правом постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком ввиду утраты силы постановления Главы администрации города Челябинска от 18.03.1993 N 353 и отмены Государственного акта на право постоянного пользования землей N 001452-93 на основании п. 6, 7 постановления главы администрации города Челябинска от 13.03.1996 N 294-п. Суд первой инстанции также пришел к выводу о том, что при продаже спорного земельного участка в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования не имелось оснований для применения льготного порядка определения его выкупной цены по причине отсутствия на земельном участке завершенных строительством объектов.

Оставляя данное решение без изменения, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

В силу положений п. 2 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей на дату заключения оспариваемого договора) юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 01.01.2012 в соответствии с правилами ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона N 137-ФЗ до 01.01.2012 в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе, юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, по цене в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

В соответствии с постановлением Губернатора Челябинской области от 06.12.2007 N 402 "Об установлении цены при продаже земельных участков на территории Челябинской области" до 01.01.2012 установлена цена при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка: коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения; коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений; гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

Проанализировав положения ст. 31, 39, 42 Земельного кодекса РСФСР, п. 3 ст. 20, 45 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 9 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что предоставленное государственному предприятию "Челябинский химико-фармацевтический завод" Государственным актом серии Ч N 001452-93 право постоянного бессрочного пользования спорным земельным участком перешло к обществу "Полифарм" и не прекратилось до заключения оспариваемого договора купли-продажи.

При этом суд апелляционной инстанции указал на отсутствие доказательств прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком по предусмотренным названными нормами основаниям, а также доказательств, свидетельствующих о состоявшемся переоформлении обществом "Полифарм" права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды в виду отсутствия оформленного договора аренды, иных доказательств, подтверждающих наличие арендных отношений с обществом "Полифарм" по поводу спорного земельного участка.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для выкупа обществом "Полифарм" земельного участка по льготной цене, равной 2,5% его кадастровой стоимости, ввиду того, что доказательств, свидетельствующих о наличии на земельном участке в спорный период времени завершенных либо незавершенных строительством объектов, на которые бы общество "Полифарм" обладало правом собственности, в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судами установлено, что согласно письму Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Челябинской области от 26.12.2014 N 13116, в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения об объектах недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0501001:24, поставленных на государственный кадастровый учет по состоянию на 29.11.2011.

Из кадастрового паспорта от 20.01.2015 также не следует, что незавершенный строительством объект площадью застройки 1592,4 кв. м расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 74:36:0501001:24.

Технические характеристики объекта незавершенного строительством площадью застройки 1592,4 кв. м, приведенные в техническом паспорте от 19.01.2006 и выписке из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности от 20.01.2006, не позволяют сделать однозначный вывод о наличии у данного объекта признаков недвижимого имущества по смыслу ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также определить точное местоположение объекта.

Акт оценки стоимости незавершенного капитального строительства и неустановленного оборудования Челябинского химико-фармацевтического завода по состоянию на 01.06.1992 также не содержит сведений об объекте строительства и месте его расположения: указан год начала строительства - 1991 и фактически выполненный объем работ на сумму 4029 тыс. руб., при этом в акте оценки не имеется сведений и каких-либо характеристик объекта незавершенного строительства (площадь и т.п.), сведений о том, какие работы выполнены. Таким образом, суд верно указал, на невозможности соотнести данный акт оценки с каким-либо объектом.

Кроме того, в последовательно заключенных договорах купли-продажи земельного участка отсутствует информация о нахождении на нем объекта недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в силу норм действующего законодательства спорный земельный участок подлежал отчуждению из муниципальной собственности по рыночной цене, в связи с чем общество "Полифарм" не имело права на выкуп данного участка по льготной цене, предусмотренной п. 1 ст. 2 Федерального закона N 137-ФЗ.

Между тем, как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, земельный участок по оспариваемому договору купли-продажи от 29.11.2011 N 4967/зем приобретен обществом "Полифарм" по цене равной 2,5% от его кадастровой стоимости.

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату совершения оспариваемого договора) сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Условие о цене является существенным условием договора купли-продажи недвижимости (ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом того, что являющееся существенным условие о цене имущества по договору купли продажи от 29.11.2011 N 4967/зем противоречит положениям действующего на момент его заключения законодательства, данный договор верно признан судами ничтожной сделкой.

В соответствии с нормами ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату совершения оспариваемого договора) недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Установив факт возникновения на земельный участок права собственности иных приобретателей в результате его последующей перепродажи, а также возведения на данном земельном участке объектов капитального строительства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что данный земельный участок не может быть возвращен комитету в натуре, в связи с чем применили последствия недействительности ничтожной сделки путем возложения на общество "Полифарм" обязанности по возмещению комитету стоимости приобретенного по договору от 29.11.2011 N 4967/зем земельного участка в сумме 21 882 289 руб. 26 коп., составляющей разницу между кадастровой стоимостью земельного участка по состоянию на 20.11.2011 (22 443 373 руб. 26 коп.) и уплаченной выкупной ценой (561 084 руб.).

Отклоняя довод общества "Гринфлайт" о необходимости руководствоваться рыночной стоимостью спорного земельного участка, суд апелляционной инстанции верно указал на то, что ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы по вопросу об определении рыночной стоимости земельного участка истец, ответчик и третьи лица в ходе рассмотрения дела не заявляли (ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации); доказательства того, что кадастровая стоимость земельного участка значительно отличается от рыночной стоимости в материалы дела не представлены.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вывод судов об отсутствии у общества "Полифарм" права на льготный порядок выкупа спорного земельного участка, в связи с отсутствием в материалах дела достаточных доказательств, свидетельствующих о наличии на данном участке капитального объекта незавершенного строительством, сделан на основании полной и всесторонней оценки представленных в материалы дела доказательств (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для переоценки данного вывода судов, в связи с чем подлежит отклонению соответствующий довод общества "Гринфлайт", изложенный в кассационной жалобе.

Суд кассационной инстанции также не усматривает нарушений процессуального законодательства в результате отказа обществу "Гринфлайт" в принятии представленных им в суд апелляционной инстанции дополнительных доказательств. Суд апелляционной инстанции верно указал, что заявителем не доказано наличие уважительных причин непредоставления названных доказательств в обоснование своих возражений по иску в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции (ч. 2 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции"). Отсутствие возможности получения копии материалов инвентарного дела объекта незавершенного строительства в органе технической инвентаризации не является уважительной причиной непредставления соответствующих доказательств, ввиду наличия у стороны предусмотренного ч. 4 ст. 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации права обратиться в арбитражный суд с ходатайством об истребовании данного доказательства.

Ссылки заявителя кассационной жалобы на то, что в силу положений ст. 180, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации спорный договор может быть признан незаключенным либо недействительным лишь в части, в которой цена недвижимого имущества определена с нарушением требований закона, а также ссылка на отсутствие оснований для применения положения п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в отсутствие доказательств, подтверждающих размер рыночной стоимости спорного земельного участка, подлежат отклонению, так как основаны на ошибочном толковании указанных норм права.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.03.2015 по делу N А76-29346/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гринфлайт" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.В. Сулейменова

Судьи

М.В. Торопова А.А. Столяров