Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 17 ноября 2015 г. N Ф09-7909/15 по делу N А47-11422/2014

Екатеринбург

17 ноября 2015 г.

Дело N А47-11422/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2015 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 ноября 2015 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С.В.,

судей Столярова А.А., Сулейменовой Т.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования "город Бугуруслан" (далее - Комитет, истец) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 12.05.2015 по делу N А47-11422/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2015 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебном заседании участия не приняли.

До начала судебного заседания суда кассационной инстанции от Комитета в электронном виде поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. Ходатайство судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено на основании ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Комитет обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Оренбургской области (далее - кадастровая палата, ответчик) об обязании аннулировать сведения о виде разрешенного использования и кадастровой стоимости земельного участка (с учетом уточнения предмета заявленных требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда 09.02.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Ломова Наталья Александровна.

Решением суда от 12.05.2015 (судья Рафикова И.Х.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2015 (судьи Ермолаева Л.П., Пивоварова Л.В., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет просит указанные судебные акты отменить, заявленные требования удовлетворить, ссылаясь на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела. Заявитель кассационной жалобы считает неверным вывод суда апелляционной инстанции о том, что факт выдачи Комитетом распоряжения от 22.04.2014 N 174-з, которым Евсеева Г.Б. уполномочивалась на проведение государственного кадастрового учета изменений объекта недвижимости с кадастровым номером 56:37:0106064:26, в совокупности свидетельствует о согласовании сторонами договора аренды нового вида разрешенного использования земельного участка и намерении арендодателя внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости. Ссылаясь на п. 6 ст. 15 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", заявитель указывает, что муниципальный правовой акт, а именно постановление администрации муниципального образования "город Бугуруслан" об изменении вида разрешенного использования в кадастровую палату представлен не был.

В отзыве на кассационную жалобу кадастровая палата возражает против изложенных в ней доводов, считает их необоснованными, просит оставить в силе решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Комитетом издано распоряжение от 11.03.2012 N 120-з об утверждении схемы расположения земельного участка площадью 2 000 кв. м на кадастровом плане территории кадастрового квартала 56:37:0106064 (участок расположен в западной части кадастрового квартала). Назначение земельного участка - для размещения площадки по торговле стройматериалами.

В государственный кадастр недвижимости 19.04.2012 внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 56:37:0106064:26: общая площадь земельного участка 2 000 15,65 кв. м, категория земель "земли населенных пунктов", вид разрешённого использования "для размещения площадки по торговле стройматериалами", местоположение: Оренбургская область, г. Бугуруслан, в западной части кадастрового квартала 56:37:0106064, кадастровая стоимость 1 573 900 руб., удельный показатель кадастровой стоимости 786 руб. 95 коп. (кадастровый паспорт земельного участка от 19.04.2012 N 56/12-58021).

Администрацией муниципального образования "город Бугуруслан" (арендодатель) и Бернгардт Виталием Владимировичем (арендатор) 26.07.2012 подписан договор N 66 аренды земельного участка с кадастровым номером 56:37:0106064:26, который предназначен для размещения площадки по торговле стройматериалами (п. 1.1 договора). Срок действия договора с 26.07.2012 по 25.07.2017 (п. 2.1 договора). Размер и условия внесения арендной платы указаны в п. 4.1-4.5 договора. При этом согласно п. 3.1 договор одновременно является актом приёма-передачи земельного участка.

В приложении N 2 к договору аренды от 26.07.2012 N 66 сторонами данной сделки согласован расчёт размера арендной платы.

Договор аренды от 26.07.2012 N 66 зарегистрирован в установленном законом порядке 10.10.2012, что подтверждается соответствующим штампом Управления Росреестра по Оренбургской области.

18 сентября 2013 года Бернгардт В.В. (арендатор) и Ломовой Н.А. (новый арендатор) подписано соглашение о передаче прав и обязанностей в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:37:0106064:26, предоставленного по договору аренды от 26.07.2012 N 66.

Соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка Ломовой Н.А. зарегистрировано Управлением Росреестра по Оренбургской области 30.09.2013.

Ломова Н.А. 07.04.2014 обратилась в администрацию муниципального образования "город Бугуруслан" с заявлением о предоставлении выписки из решения Совета депутатов об утверждении правил землепользования и застройки с указанием зоны расположения и видов разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером 56:37:0106064:26.

В ответ на заявление Ломовой Н.А. Комитетом 22.04.2014, со ссылкой на ст. 20 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", издано распоряжение N 174-з о наделении Евсеевой Г.Б. полномочиями на проведение государственного кадастрового учёта изменений объекта недвижимости с кадастровым номером 56:37:0106064:26.

В письме от 25.04.2014 N 03-18/Л-176 первый заместитель главы администрации муниципального образования "город Бугуруслан" Кабанов И.И. сообщил Ломовой Н.А. следующее: согласно правилам землепользования и застройки муниципального образования, утверждённым решением Совета депутатов от 24.12.2010 N 38, земельный участок с кадастровым номером 56:37:0106064:26 отнесён к зоне озеленения санитарно-защитного назначения. Основные виды разрешённого использования: зелёные насаждения, лесополосы специального назначения; гаражи, площадки, стоянки и сооружения для хранения транспорта.

В письме от 08.05.2014 N 03-18/Л-236 начальник отдела архитектуры, градостроительства и строительной политики администрации муниципального образования "город Бугуруслан" Кузнецов С.Н. сообщил Ломовой Н.А. следующее: согласно правилам землепользования и застройки, утверждённым решением Совета депутатов от 24.12.2010 N 38, земельный участок с кадастровым номером 56:37:0106064:26 имеет вид основного разрешённого использования - для размещения гаражей.

В конце апреля - начале мая 2014 года Евсеева Г.Б. обратилась в кадастровую палату с заявлением об изменении вида разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером 56:37:0106064:26.

К заявлению приложены решение от 24.12.2010 N 38, распоряжение от 22.04.2014 N 174-з, письмо (ответ) от 25.04.2014, сообщение от 08.05.2014 N 03-18/Л-236.

Комитетом, действующим от имени администрации муниципального образования "город Бугуруслан", и Ломовой Н.А. 01.07.2014 подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 26.07.2012 N 66. Стороны уточнили местоположение земельного участка (указали "Пилюгинское шоссе, 3 "и"), а также изменили вид разрешённого использования (указали "для размещения гаражей"). Данное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

Дополнительным соглашением от 26.07.2012 N 66, подписанным Комитетом от лица и в интересах администрации муниципального образования "город Бугуруслан" арендодатель изменил (уменьшил) размер арендной платы за период с 01.01.2014 по 31.12.2014.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 17.09.2014 N 56/14-422387 земельный участок с кадастровым номером 56:37:0106064:26 имеет иной вид разрешённого использования, а именно "для размещения гаражей". Местоположение: Оренбургская область, г. Бугуруслан, Пилюгинское шоссе, 3 "и". Кадастровая стоимость земельного участка указана в размере 567 220 рублей. В особых отметках указано, что изменения внесены на основании постановления от 18.06.2014 N 788-п.

В сентябре 2014 года Комитет обратился в кадастровую палату с письмом, в котором просил разъяснить, на основании какого документа изменены ранее внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о виде разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером 56:37:0106064:26.

Ответ на обращение Комитета дан кадастровой палатой в письме от 10.10.2014 N 6873/х.

Полагая, что орган кадастрового учёта неправомерно изменил вид разрешённого использования и, соответственно, размер кадастровой стоимости земельного участка, Комитет обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из правомерности действий ответчика, поскольку Комитет не подтвердил, что сведения об изменении вида разрешённого использования земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости на основании заявлений неуполномоченных лиц, не представил доказательств того, что документы, послужившие основанием для внесения изменений, отменены либо оспорены.

Выводы судов являются правильными, соответствуют материалам дела и нормам действующего законодательства.

Споры, связанные с определением вида разрешённого использования и кадастровой стоимости земельных участков, затрагивают интересы их правообладателей не только в сфере налоговых и земельных отношений, но и в сфере гражданского оборота. Поэтому такие споры подлежат рассмотрению по общим правилам искового производства даже в тех случаях, когда они возникли в связи с действиями органов кадастрового учета. Аналогичная правовая позиция приведена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 12651/11, от 03.06.2014 N 818/14.

Государственным кадастровым учётом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определённой вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных данным Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе (ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ).

В государственный кадастр недвижимости в качестве дополнительных подлежат внесению следующие сведения о земельном участке: категория земель, к которой отнесён земельный участок (п. 13); разрешённое использование (п. 14 ч. 2 ст. 7 Закона N 221-ФЗ).

Постановка на учёт и снятие с учёта объекта недвижимости, а также кадастровый учет в связи с изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в п. 7, 13-20, 25-29 ч. 2 ст. 7 названного Федерального закона сведений (учёт изменений объекта недвижимости), кадастровый учёт в связи с изменением сведений, указанных в п. 9 ч. 2 ст. 7 названного Федерального закона (учёт части объекта недвижимости), или сведений, указанных в п. 21 ч. 2 ст. 7 данного Федерального закона (учёт адреса правообладателя), осуществляются, если иное не установлено названным Федеральным законом, на основании заявления о кадастровом учёте и необходимых в соответствии с данным Федеральным законом для осуществления такого учёта документов, представленных заявителем или представленных в порядке межведомственного информационного взаимодействия. Форма указанного заявления устанавливается органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений (ч. 2 ст. 16 Закона N 221-ФЗ).

С заявлениями об учёте изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве (ч. 3 ст. 20 Закона N 221-ФЗ).

Если иное не следует из данного Федерального закона, необходимые для кадастрового учёта документы представляются заявителем вместе с заявлением. Необходимыми для кадастрового учёта изменений документами являются: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (пункт 5); копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости (пункт 6); копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешённое использование земельного участка (при кадастровом учёте земельного участка в связи с изменением указанных в п. 14 ч. 2 ст. 7 Закона N 221-ФЗ сведений), - запрашивается органом кадастрового учёта в порядке, установленном ч. 8 ст. 15 названного Федерального закона (п. 9 ч. 1 ст. 22 Закона N 221-ФЗ).

То есть, в силу Закона N 221-ФЗ арендатор государственного (муниципального) земельного участка, переданного в аренду публично-правовым образованием на срок свыше 5 лет, имеет право обратиться в орган кадастрового учёта с заявлением об изменении отдельных характеристик такого земельного участка.

С заявлением об изменении сведений в государственном кадастре недвижимости вправе также обратиться уполномоченный представитель собственника земельного участка, то есть представитель соответствующего органа власти.

Судами установлено, что в рассматриваемой ситуации сведения государственного кадастра недвижимости о виде разрешённого использования и кадастровой стоимости земельного участка изменены на основании заявления физического лица, уполномоченного на совершение соответствующих действий отраслевым (функциональным) органом администрации муниципального образования "город Бугуруслан". Так, 22.04.2014 Комитет издал распоряжение N 174-з о наделении Евсеевой Г.Б. полномочиями на проведение государственного кадастрового учёта изменений объекта недвижимости с кадастровым номером 56:37:0106064:26.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13 даны следующие разъяснения относительно практики применения норм материального права при разрешении вопроса об изменении вида разрешённого использования земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности и переданного в аренду частному лицу.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешённого использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешённого использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Арендатор, так же как и арендодатель земельного участка, не вправе изменять договор в одностороннем порядке.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели предусмотрено условиями договора, в том числе и посредством изменения вида разрешённого использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Таким образом, при наличии действующего договора аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, в отсутствие соответствующего договорного регулирования (в пунктах основного договора либо путём подписания дополнительных соглашений) ни арендатор, ни арендодатель не вправе в одностороннем порядке изменять вид разрешённого использования земельного участка.

Как установлено судами, из текста договора аренды от 26.07.2012 N 66 следует, что земельный участок с кадастровым номером 56:37:0106064:26 может быть использован арендатором для размещения площадки по торговле стройматериалами (п. 1.1).

Условий о том, что арендатор либо арендодатель вправе изменить вид использования земельного участка в одностороннем порядке (ст. 1, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), текст договора не содержит.

Дополнительным соглашением к договору аренды от 26.07.2012 N 66, подписанным Комитетом (истцом) и Ломовой Н.А. (третьим лицом) и зарегистрированным в установленном порядке, стороны изменили вид разрешённого использования с "для размещения площадки по торговле стройматериалами" на "для размещения гаражей".

В связи с этим суды пришли к обоснованным выводам, что данное обстоятельство наряду с распоряжением от 22.04.2014 N 174-з свидетельствует о согласовании сторонами нового вида разрешённого использования земельного участка и намерении арендодателя внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости.

Поскольку изменение вида разрешённого использования земельного участка соответствует волеизъявлению арендодателя и права Комитета оспариваемыми действиями Кадастровой палаты не нарушены, судами правомерно отказано в удовлетворении заявленных исковых требований.

Довод Комитета об отсутствии оснований для внесения в кадастр недвижимости сведений о разрешенном использовании спорного земельного участка при отсутствии муниципального правового акта - постановления Администрации муниципального образования "город Бугуруслан" подлежит отклонению. Как верно указано судом апелляционной инстанции со ссылкой на ч. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которой установлено, что основные и вспомогательные виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования, в связи с чем данное правило не означает, что органы государственной власти (местного самоуправления) в принципе лишены права требовать изменения вида разрешённого использования земельного участка, а также не предполагает возможность изменения такой характеристики земельного участка исключительно на основании правового акта органа власти.

Иные доводы Комитета, изложенные в кассационной жалобе, сводятся к несогласию с произведенной судами первой и апелляционной инстанций оценкой имеющихся в материалах дела доказательств.

Суды первой и апелляционной инстанций рассмотрели заявленные требования с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства в порядке, предусмотренном арбитражно-процессуальным законодательством.

При этом в соответствии с нормами ст. 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в полномочия суда кассационной инстанции не входят установление обстоятельств, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, а также переоценка доказательств, которым уже была дана оценка судами нижестоящих инстанций (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 N 13031/12).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования "город Бугуруслан" - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 12.05.2015 по делу N А47-11422/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования "город Бугуруслан" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.В. Лазарев

Судьи

А.А. Столяров Т.В. Сулейменова