Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 2 декабря 2015 г. N Ф09-8641/15 по делу N А60-51343/2014

Екатеринбург

02 декабря 2015 г.

Дело N А60-51343/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2015 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 декабря 2015 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Артемьевой Н.А.,

судей Оденцовой Ю.А., Плетневой В.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Хайрулина Рустама Ильдусовича на определение Арбитражного суда Свердловской области от 13.07.2015 по делу N А60-51343/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2015 по тому же делу по заявлению Хайрулина Р.И. к закрытому акционерному обществу "ВОЮР" (далее - общество "ВОЮР", должник), обществу с ограниченной ответственностью "Виктория Инвест" (далее - общество "Виктория Инвест") о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, с участием третьих лиц: администрации г. Екатеринбурга, Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области, Колчиной Марины Владимировны, Кочергиной Марины Васильевны, Васькова Олега Игоревича, Оганесян Наталии Владимировны, Антониадес Эллины Александровны, Чепиковой Елены Владимировны, Васькова Дмитрия Игоревича, Рассохина Павла Вячеславовича, Скрипова Владимира Николаевича, Скурихина Андрея Леонидовича, в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) общества "ВОЮР".

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Хайрулина Р.И. - Каспирович А.А. (доверенность от 18.05.2015);

общества "Виктория Инвест" - Ураков В.Н. (доверенность от 01.04.2015);

конкурсного управляющего общества "ВОЮР" Копылова Алексей Владимировича - Сорочинский А.В. (доверенность от 30.10.2015).

Хайрулин Р.И. 08.04.2015 обратился в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании недействительным (ничтожным) договора субаренды земельного участка от 08.05.2014 N 1В/2014, заключенного между обществом "ВОЮР" и обществом "Виктория Инвест", и применении последствий недействительности сделки в виде возложения обязанности на общество "Виктория Инвест" вернуть обществу "ВОЮР" земельный участок с кадастровым номером 66:41:00 00 000:0393, площадью 36 270 кв. м, имеющий местоположение по кадастровому плану - в центральной части кадастрового района города Екатеринбург, квартал улиц Педагогическая - Гагарина - Вишневая - Мира.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 13.07.2015 (судья Кириченко А.В.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2015 (судьи Чепурченко О.Н., Мартемьянов В.И., Нилогова Т.С.) определение суда от 13.07.2015 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Хайрулин Р.И. просит определение суда первой инстанции от 13.07.2015 и постановление суда апелляционной инстанции от 17.09.2015 отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 37, 39, п. 3 ст. 43 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Заявитель жалобы указывает, что он является залогодержателем права аренды земельного участка, выделенного для строительства жилых домов; полагает, что обременение в виде права субаренды другой строительной организации уменьшает стоимость права аренды, чем нарушаются права залогодержателей. Хайрулин Р.И. также считает, что передача земельного участка в субаренду для строительства жилых домов обществу "Виктория Инвест" приведет к фактической утрате предмета залога, так как после ввода в эксплуатацию жилых домов, построенных обществом "Виктория Инвест" на земельном участке, право собственности на землю под жилыми домами перейдет к собственникам помещений в этих домах и право аренды на земельный участок фактически прекратится, то есть утратится предмет залога, что сделает невозможным обращение на него взыскания.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Виктория Инвест" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

Как следует из материалов дела, обществом "ВОЮР" и администрацией г. Екатеринбурга подписан договор аренды от 25.01.2007 земельного участка с кадастровым номером 66:41:00 00 000:0393, площадью 36 270 кв. м в квартале улиц Педагогическая - Гагарина - Вишневая - Мира для строительства комплекса жилых домов.

Между обществом "ВОЮР" (застройщик) и обществом с ограниченной ответственностью "Строительная компания "СУ-6" (участник) заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 31.08.2012 N 18-02-3Б.

По условиям указанного договора общество "ВОЮР" приняло на себя обязательства по строительству многоквартирного жилого дома (две секции 3-секционного жилого дома (N 1 по ГП) переменной этажности со встроенными офисными помещениями и ТСЖ на 1-2 этажах в секции 1А и встроенными помещениями магазина на 1 этаже секции 1Б - 1 пусковой комплекс, 1 очередь строительства, расположенные по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, Кировский район, квартал улиц Педагогическая - Гагарина - Вишневая - Мира, кадастровый номер земельного участка 66:41:00 00 000:0393) и, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного дома, по передаче участнику объекта долевого строительства трехкомнатной квартиры проектной площадью 97,93 кв. м, проектный N 3Б, расположенной на 2 этаже 18-этажной секции, а участник долевого строительства обязался оплатить указанную в договоре цену и принять объект от застройщика.

Договор долевого участия зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области 12.10.2012, номер регистрации 66-66-01/560/2012-351.

Между обществом с ограниченной ответственностью "Строительная компания "СУ-6" и Хайрулиным Р.И. заключен договор от 28.09.2012 уступки прав требований по договору участия в долевой строительстве от 31.08.2012 N 18-02-3Б, по условиям которого права и обязанности общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "СУ-6" по договору участия в долевом строительстве в полном объеме перешли к Хайрулину Р.И.

Данный договор зарегистрирован 26.10.2012.

Между обществом "ВОЮР" и обществом "Виктория Инвест" заключен договор субаренды от 08.05.2014 земельного участка с кадастровым номером 66:41:00 00 000:0393, площадью 36 270 кв. м в квартале улиц Педагогическая - Гагарина - Вишневая - Мира для строительства комплекса жилых домов.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 23.12.2014 принято к производству заявление общества "ВОЮР" о признании его несостоятельным (банкротом), возбуждено производство по делу.

Определением суда от 06.03.2015 в отношении общества "ВОЮР" введена процедура наблюдения с применением правил параграфа 7 главы 9 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) о банкротстве застройщиков; временным управляющим утвержден Копылов А.В.

Ссылаясь на то, что заключив договор субаренды, общество "ВОЮР" распорядилось правом аренды, которое находиться в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей) в обеспечение исполнения обязательств этого застройщика, без согласия залогодержателей, что является нарушением закона, Хайрулин Р.И. обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным (ничтожным) договора субаренды земельного участка от 08.05.2014 и применении последствий недействительности сделки.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из следующего.

На основании п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 того же Кодекса).

В соответствии с п. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

На основании п. 5 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В силу п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Согласно п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", залогодатель вправе отчуждать предмет залога только с согласия залогодержателя. В качестве одного из последствий нарушения этого правила статья 39 указанного Закона предусматривает право залогодержателя требовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" разъяснено следующее. Из положений п. 2 ст. 40 Закона об ипотеке следует, что действия по распоряжению заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя после заключения договора ипотеки (за исключением сделок по отчуждению заложенного имущества, а также последующих договоров об ипотеке, заключенных несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке), не могут быть оспорены последним. В то же время в силу прямого указания закона (статья 39, пункт 3 статьи 43 Закона об ипотеке) отдельные сделки с заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя, могут быть признаны недействительными по иску залогодержателя. Так, последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении, в случае если залогодержатель по предшествующему договору о залоге докажет, что оспариваемый им последующий договор об ипотеке нарушает его права и законные интересы.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом установленных обстоятельств, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о недоказанности заявителем оснований для признания договора субаренды земельного участка от 08.05.2014 недействительной (ничтожной) сделкой и нарушения оспариваемой сделкой его прав, в связи с чем правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.

Выводы судов соответствуют обстоятельствам дела и нормам права.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм права.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для изменения или отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Свердловской области от 13.07.2015 по делу N А60-51343/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.А. Артемьева

Судьи

Ю.А. Оденцова В.В. Плетнева