Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 1 декабря 2015 г. N Ф09-9427/15 по делу N А60-14418/2015

Екатеринбург

01 декабря 2015 г.

Дело N А60-14418/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2015 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 декабря 2015 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Рябовой С.Э., Столярова А.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее - управление Росреестра) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2015 по делу N А60-14418/2015 Арбитражного суда Свердловской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

управления Росреестра - Токарева О.В. (доверенность от 02.03.2015);

закрытого акционерного общества "ЛСР. Недвижимость-Урал" (далее - общество, заявитель) - Фролова А.В. (доверенность от 01.02.2015).

Общество обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании недействительным сообщения управления Росреестра от 30.01.2015 N 66-66-01/533/2014-141,142 об отказе в государственной регистрации прекращения права аренды заявителя на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0303040:2, площадью 21 600 кв. м, расположенный в г. Екатеринбурге в квартале ул. Токарей-Татищева-Сухорукова-Нагорная; обязании внести в Единый государственный реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) запись о прекращении права аренды.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Екатеринбурга (далее - администрация), Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области.

Решением суда от 09.06.2015 (судья Ванин П.Б.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2015 (судьи Дюкин В.Ю., Зеленина Т.Л., Макаров Т.В.) решение суда отменено, требовании общества удовлетворены.

В кассационной жалобе управление Росреестра просит указанное постановление суда апелляционной инстанции отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции норм материального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела. Заявитель указывает, что в силу положений п. 1.1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон N 102-ФЗ), п. 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 N 82, регистрационная запись об ипотеке объекта долевого строительства погашается только в случае предоставления регистрирующему органу документа, подтверждающего передачу объектов долевого строительства всем участникам такого строительства. По мнению управления Росреестра, регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой в пользу участников долевого строительства, возможна после предоставления передаточных актов или иных документов о передаче объектов долевого строительства, на основании которых, при условии положительного заключения правовой экспертизы, осуществляется государственная регистрация права собственности всех участников долевого строительства на соответствующие объекты.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить оспариваемый судебный акты без изменения, считает его законным и обоснованным.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что на основании договора аренды земельного участка от 15.12.2002 N Т-244/1132 с учетом соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 10.06.2003, дополнительных соглашений от 03.11.2005 N 1, от 27.11.2006 N 2, администрацией (арендодатель) обществу (арендатор) передан земельный участок с кадастровым номером 66:41:0303040:2, площадью 21 600 кв. м, расположенный в г. Екатеринбурге в квартале ул. Токарей-Татищева-Сухорукова-Нагорная, с целевым использованием: под объект жилой застройки (многоэтажные жилые дома с нежилыми помещениями на первых этажах, подземными стоянками автомобилей).

Договор заключен на срок с 04.11.2002 по 03.11.2032; зарегистрирован в ЕГРП 18.12.2002, номер регистрации 66-01/01-556/2002-39.

Ссылаясь на то, что строительство жилых домов на названном земельном участке завершено, получены разрешения на ввод домов в эксплуатацию, общество 17.12.2014 обратилось в управление Росреестра с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении права аренды на данный земельный участок.

Регистрирующий орган сообщением от 30.01.2015 N 66-66-01/533/2014-141,142 отказал обществу в государственной регистрации прекращения права аренды в связи с тем, что государственная регистрация погашения записи об аренде возможна только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех видов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Полагая, что указанный отказ является незаконным, нарушает его права и законные интересы, общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемый отказ управления Росреестра является законным, так как возникновение права собственности у отдельных собственников жилых помещений на земельный участок, ранее представленный застройщику для строительства многоквартирного дома, не имеет определяющего значения при разрешении вопроса о прекращении права аренды земельного участка в том случае, если не представлены доказательства исполнения застройщиком своих обязательств перед всеми участниками долевого строительства.

Суд апелляционной инстанции обоснованно отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил требования общества по следующим основаниям.

В силу ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Заявитель по смыслу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен доказать факт нарушения обжалуемыми актами, решениями, действиями (бездействием) своих прав и законных интересов.

В силу положений п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки (п. 1 ст. 17 Федерального закона N 122-ФЗ).

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (п. 2 ст. 23 Федерального закона N 122-ФЗ).

Согласно п. 1 ст. 18 Федерального закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.

На основании п. 2 ст. 17 Федерального закона N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в п. 1 ст. 17 Закона, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 данного Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона N 122-ФЗ).

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11, исходя из положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона N 122-ФЗ, ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в п. 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а администрация утрачивает право на распоряжение им.

Таким образом, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и администрацией, должен считаться прекратившимся на основании ст. 413 Гражданского кодекса, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться к управлению с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.

С учетом этого, принимая во внимание, что на момент обращения общества в управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка, жилые дома, расположенные на данном участке, были введены в эксплуатацию, начала осуществляться государственная регистрация прав участников долевого строительства, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0303040:2 площадью 21 600 кв. м возникла общая долевая собственность, законных оснований для сохранения записи о несуществующей аренде в отношении этого участка не имеется.

При таких обстоятельствах, поскольку договор аренды спорного земельного участка от 15.12.2002 N Т-244/1132 в силу ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации прекратился, обществом на государственную регистрацию были представлены все необходимые документы, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии у управления Росреестра оснований для отказа в государственной регистрации прекращения права аренды общества на земельный участок, в связи с чем правомерно удовлетворил заявленные требования.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что в силу положений п. 1.1 ст. 25 Федерального закона N 102-ФЗ, п. 21 Инструкция об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства Юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 N 82, регистрационная запись об ипотеке объекта долевого строительства погашается только в случае предоставления регистрирующему органу документа, подтверждающего передачу объектов долевого строительства всем участникам такого строительства, отклоняется, так как указанный порядок подлежит применению до государственной регистрации права общей долевой собственности собственников квартир на общее имущество в многоквартирном доме.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2015 по делу N А60-14418/2015 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.В. Сулейменова

Судьи

С.Э. Рябова А.А. Столяров