Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 7 декабря 2015 г. N Ф09-8926/15 по делу N А76-16328/2014

Екатеринбург

07 декабря 2015 г.

Дело N А76-16328/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2015 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 декабря 2015 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Семеновой З. Г.,

судей Тороповой М. В., Сулейменовой Т. В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Трубина Константина Владимировича (далее - предприниматель Трубин К.В.) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.06.2015 по делу N А76-16328/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2015 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Индивидуальный предприниматель Хлестов Александр Владимирович представил в Арбитражный суд Уральского округа ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его и представителя. Ходатайство судом удовлетворено на основании ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От предпринимателя Хлестова А. В. в электронном виде поступило ходатайство о приобщении к делу копии договора долгосрочной аренды торговых площадей от 01.09.2002 с отметкой о регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области. В силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в удовлетворении заявленного ходатайства отказано. Приложенные документы подлежат возвращению заявителю.

В судебном заседании приняли участие:

предприниматель Трубин К.В., представитель предпринимателя - Литвинова О.Е. (доверенность от 14.11.2014 N 74 АА 2271385).

Открытое акционерное общество "Сбербанк России" (далее - общество "Сбербанк России") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Стройсвязьурал 1" (далее - общество "Стройсвязьурал 1"), индивидуальному предпринимателю Хлестову Александру Владимировичу о признании незаключенным договора долгосрочной аренды торговых площадей от 01.09.2002.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: индивидуальный предприниматель Трубин Константин Владимирович (далее - предприниматель Трубин К.В.), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - управление).

Исковое заявление принято арбитражным судом к производству с присвоением делу N А76-16328/2014.

Предприниматель Трубин К.В. обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу "Стройсвязьурал 1", предпринимателю Хлестову А.В. о признании незаключенным договора долгосрочной аренды торговых площадей от 01.09.2002, выселении предпринимателя Хлестова А.В. из нежилого помещения N 16 общей площадью 66,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, пл. Революции, б/н, подвал.

Исковое заявление принято арбитражным судом к производству с присвоением делу N А76-29721/2014.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 17.02.2015 дела N А76-16328/2014 и N А76-29721/2014 объединены в одно производство, делу присвоен N А76-16328/2014.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 11.06.2015 производство по иску общества "Сбербанк России" о признании незаключенным договора аренды от 01.09.2002 прекращено на основании п. 4 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отказом общества "Сбербанк России" от исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением суда от 17.06.2015 (судья Кузьмин А.Г.) в удовлетворении требований предпринимателя Трубина К.В. отказано в полном объеме.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 20.08.2015 (судьи Пивоварова Л.В., Карпачева М.И., Соколова И.Ю.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Трубин К.В. просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неполное выяснение судами обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, и неправильное применение судами норм материального права.

Заявитель оспаривает выводы судов о том, что сторонами определен предмет договора аренды, ссылаясь на несоответствие в нумерации помещений, отраженных в договоре купли-продажи недвижимого имущества от 22.08.2014, в договоре аренды от 01.09.2002, дополнительном соглашении к договору аренды от 07.10.2003, что, по мнению заявителя, свидетельствует об отсутствии определенности в отношении предмета договора аренды.

Кроме того, заявитель не согласен с выводами судов о том, что на момент подписания протокола о результатах проведения торгов, предприниматель Трубин К.В. был ознакомлен с информацией об обременении передаваемого по договору купли-продажи нежилого помещения в виде аренды на основании договора от 01.09.2002, как не соответствующее фактическим обстоятельствам дела. Заявитель отмечает, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует запись о государственной регистрации обременения в виде долгосрочного договора аренды; на момент осмотра приобретаемого помещения арендатора в нем не имелось.

Предприниматель Трубин К.В. также указывает на нарушение судами положений ст. 170, 270, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полагая, что суды немотивированно отклонили его доводы о незаключенности договора долгосрочной аренды торговых площадей от 01.09.2002, имея в виду отсутствие разумности в приобретении недвижимого имущества, обремененного арендой, без уплаты арендных платежей.

Предприниматель Хлестов А.В. представил отзыв на кассационную жалобу, в котором просит в удовлетворении жалобы отказать, отмечая, что обстоятельства дела установлены судами полно и всесторонне, обжалуемые судебные акты являются законными и обоснованными.

Изучив доводы заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено следующее.

Между обществом с ограниченной ответственностью "Смеш-Инвест" (первоначальный кредитор) и предпринимателем Хлестовым А.В. (новый кредитор) 31.08.2002 заключен договор N 42 уступки права требования, по условиям которого первоначальный кредитор уступает, а новый кредитор принимает право требования задолженности с общества "Стройсвязьурал 1" на сумму 1 271 805 руб. 55 коп. по соглашению от 31.08.2002 N 41 (п. 1.1 договора).

Между обществом "Стройсвязьурал 1" (должник) и предпринимателем Хлестовым А.В. (кредитор) 31.08.2002 заключен договор новации N 4, предметом которого являлось полное прекращение обязательств должника по договору уступки права требования от 31.08.2002 N 42 путем замены первоначального обязательства должника на новое - предоставление в аренду торговой площади в подземном торгово-досуговом комплексе площадью 66,4 кв. м и зачет задолженности в сумме 1 271 805 руб. 55 коп. (п.1 договора).

Согласно акту взаиморасчетов к настоящему договору (приложение N 1) общая сумма задолженности должника перед кредитором по состоянию на 31.08.2002 составляла 1 271 805 руб. 55 коп. (п. 2.1 договора).

В соответствии с п. 2.1 договора новации подлежит сумма задолженности в следующем порядке: сумма задолженности в размере 1 271 805 руб. 55 коп. погашается путем предоставления кредитору в аренду торговой площади в подземном торгово-досуговом комплексе площадью 66,4 кв. м, сроком на 44 года 8 месяцев 20 дней на условиях зачета указанной суммы в счет арендной платы ежеквартально в размере 7109 руб. 38 коп. (п. 2.2 договора).

Должник обязуется одновременно с подписанием настоящего договора заключить с кредитором договор долгосрочной аренды торговых площадей в подземном торгово-досуговом комплексе, являющийся неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 3.1.1 договора); в течение трех дней с момента подписания указанного договора аренды передать кредитору по акту приема-передачи торговые площади (пункт 3.1.2 договора); ежеквартально зачислять сумму, указанную в пункте 2.2 настоящего договора, в счет арендной платы (пункт 3.1.3 договора).

Согласно п. 3.2.1 договора кредитор с момента подписания договора признает обязательства должника по договору уступки прав требования от 31.08.2002 N 42 прекращенными в сумме 1 271 805 руб. 55 коп.

Между обществом "Стройсвязьурал 1" (арендодатель) и предпринимателем Хлестовым А.В. (арендатор) 01.09.2002 подписан договор долгосрочной аренды торговых площадей.

Согласно п. 1.1 договора аренды арендодатель, являясь собственником подземного торгово-досугового комплекса, расположенного по адресу:

г. Челябинск, пл. Революции, передает, а арендатор принимает в долгосрочное пользование торговые площади, расположенные в указанном выше комплексе: павильон N 27 площадью 66,4 кв. м.

Арендная плата за пользование нежилым помещением площадью 66,4 кв. м за весь период аренды не подлежит изменению и устанавливается в размере 1 271 805 руб. 55 коп. (пункт 3.2 договора).

На основании п. 3.3 договора оплата за аренду производится путем зачета суммы задолженности по договору новации от 31.08.2002 N 4 ежеквартально в размере 7109 руб. 38 коп.

Договор действует 44 года 8 месяцев 20 дней с 01.09.2002 по 20.05.2047 (пункт 6.1 договора).

В пункте 7.1 договора указано, что он не подлежит государственной регистрации.

Судами установлено, что 01.09.2002 помещение передано предпринимателю Хлестову А.В. по акту приема-передачи, доказательства, подтверждающие государственную регистрацию названного договора аренды с учетом срока его действия, указанного в пункте 6.1 договора, в материалах дела отсутствуют.

Между обществом "Стройсвязьурал 1" (арендодатель) и предпринимателем Хлестовым А.В. (арендатор) 07.10.2003 подписано соглашение к договору аренды, по условиям которого стороны изложили п. 1.1 договора в следующей редакции: "арендодатель, являясь собственником подземного торгового комплекса, расположенного по адресу: г. Челябинск, пл. Революции, передает, а арендатор принимает в долгосрочное пользование торговые площади, расположенные в указанном выше комплексе: по плану Бюро технической инвентаризации павильон N 27, по плану торговых мест общества "Стройсвязьурал 1" - павильон N 25 площадью 66,4 кв. м".

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 01.10.2012 по делу N А76-13668/2012 в отношении общества "Стройсвязьурал 1" возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве).

По результатам проведения открытого аукциона в электронной форме по продаже имущества должника - общества "Стройсвязьурал 1", между предпринимателем Трубиным К.В. и обществом "Стройсвязьурал 1" в лице внешнего управляющего заключен договор от 22.08.2014 купли-продажи недвижимого имущества (приобретение за счет собственных средств).

Согласно п. 1 договора купли-продажи общество "Стройсвязьурал 1" (продавец) обязуется передать в собственность предпринимателя Трубина К.В. (покупатель), а покупатель принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями договора следующее недвижимое имущество: нежилое помещение N 16, назначение: нежилое, площадь: 66,4 кв. м, этаж: подвал, расположенное по адресу: г. Челябинск, пл. Революции, кадастровый (или условный) номер: 74:36:0407003:534, лот на электронной торговой площадке www.lot-online.ru - РАД-55194.

На основании указанного договора 08.09.2014 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности Трубина К.В. на помещение N 16, о чем свидетельствует штамп регистрационной надписи на договоре, а также свидетельство о государственной регистрации права от 08.09.2014 серии 74 АЕ N 145333.

Помещение передано предпринимателю Трубину К.В. по акту приема-передачи от 29.08.2014.

В договоре купли-продажи содержится оговорка о передаче спорного помещения на момент его заключения в аренду предпринимателю Хлестову А.В. по договору аренды от 01.09.2002 (абз. 3 п. 8 договора).

В акте приема-передачи от 29.08.2014 отражено, что на момент передачи в помещении находится торговое оборудование и товар, принадлежащие арендатору - предпринимателю Хлестову А.В.; ключи не передаются по причине нахождения их у арендатора; контрольный экземпляр ключей находится у администрации ПТК "Никитинский" для обеспечения доступа в случае аварийной ситуации.

Предприниматель Трубин А.В., ссылаясь на отсутствие у него на момент приобретения помещения информации о наличии договора долгосрочной аренды от 01.09.2002, заключенного между обществом "Стройсвязьурал 1" и предпринимателем Хлестовым А.В., и считая указанный договор незаключенным, обратился в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно правовой позиции, изложенной в п.14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в силу ст. 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", указано на то, что по общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации), если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации. Требование о государственной регистрации договора (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации) установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду.

Вместе с тем заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). В такой ситуации, согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, покупатель фактически выразил согласие и на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды, поэтому договор аренды сохраняет силу по правилам ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации и в подобном иске о выселении должно быть отказано.

При исследовании по правилам ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств, представленных в материалы настоящего дела, в том числе справки общества "Стройсвязьурал 1" от 14.11.2014, судами установлено, что предмет спорного договора аренды его сторонами определен, правомерно отклонив соответствующий довод предпринимателя Трубина А.В. При этом судами сделан вывод о том, что нежилое помещение N 16 общей площадью 66,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, пл. Революции, на схеме приложения N 1 к настоящей справке соответствует нежилому помещению N 25 на торговом плане нежилых помещений подземного торгового комплекса "Никитинский" на схеме приложения N 2 к настоящей справке, кроме того, судами установлено, что согласно плану подземного торгово-досугового комплекса, имеющемуся в техническом паспорте от 24.01.2007, имеется только одно помещение с площадью 66,4 кв. м, по расположению соответствующее помещению, указанному обществом "Стройсвязьурал 1" в справке от 14.11.2014 как спорное.

Кроме того, суды установили, что предпринимателем Хлестовым А.В. и обществом "Стройсвязьурал 1" условия договора аренды исполнялись в полном объеме, при этом стороны спорного договора аренды не заявляли о том, что предмет договора аренды ими не согласован.

Отклоняя довод заявителя об отсутствии информации о наличии долгосрочной аренды, судами указано, что в объявлениях о проведении торгов в печатных изданиях отмечено то обстоятельство, что лоты (в том числе N 10 по спорному помещению) обременены долгосрочной и краткосрочной арендой, аналогичная информация содержалась в объявлении о проведении торгов, опубликованном на соответствующем сайте в сети Интернет (т.3, л.д.127-130).

Также судами отмечено, что в абз. 3 п. 8 договора купли-продажи от 22.08.2014 изложено положение, согласно которому помещение на момент заключения настоящего договора передано в аренду предпринимателю Хлестову А.В. по договору аренды от 01.09.2002; в п. 3, 4 акта приема-передачи от 29.08.2014 помещения зафиксировано, что на момент передачи помещения в нем находится торговое оборудование и товар, который принадлежит арендатору; ключи не передаются, так как находятся у арендатора, осуществляющего свою деятельность в данном помещении.

Отметив, что конкурсная документация включает в себя проект договора купли-продажи имущества (приобретение за счет собственных средств), в п. 9 которого указано, что недвижимое имущество обременено арендой, суды правомерно признали, что действуя разумно и осмотрительно, предприниматель Трубинин К.В. мог ознакомиться с условиями спорного договора аренды, истребовав его текст у продавца - общества "Стройсвязьурал 1", однако истец таким правом не воспользовался.

Учитывая изложенное, суды обоснованно отклонили довод предпринимателя Трубина К.В. о том, что истец не был ознакомлен с информацией о том, что передаваемое по договору купли-продажи нежилое помещение обременено договором аренды от 01.09.2002.

При таких обстоятельствах следует признать, что суды обоснованно отказали в удовлетворении заявленных предпринимателем Трубиным К.В. требований.

Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.

Доводы предпринимателя Трубина К.В., изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для их переоценки у суда кассационной инстанции отсутствуют в силу требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нормы материального права применены судами правильно, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.06.2015 по делу N А76-16328/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Трубина Константина Владимировича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

З.Г.Семенова

Судьи

М.В.Торопова Т.В.Сулейменова