Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 9 декабря 2015 г. N Ф09-8285/15 по делу N А60-5017/2015

Екатеринбург

09 декабря 2015 г.

Дело N А60-5017/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2015 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 декабря 2015 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В.А.,

судей Татариновой И.А., Тороповой М.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации города Екатеринбурга на решение Арбитражного суда Свердловской области от 09.07.2015 по делу N А60-5017/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2015 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

администрации города Екатеринбурга (далее - Администрация) - Воропаев М.А. (доверенность от 23.12.2014 N 424/05/50.2-05);

общества с ограниченной ответственностью "Фонд Радомир" (далее - общество "Фонд Радомир") - Гордеев Н.В. (доверенность от 24.12.2014 N 5-ю).

Администрация обратилась в Арбитражный суд Свердловской области к обществу "Фонд Радомир" с исковым заявлением о взыскании долга в размере 1 450 698 руб. 37 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 15 247 руб. 97 коп. (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 09.07.2015 (судья Филиппова Н.Г.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2015 (судьи Савельева Н.М., Васева Е.Е., Васильева Е.В.) решение суда изменено в части, резолютивная часть решения изложена в следующей редакции: исковые требования Администрации удовлетворить в части, взыскать с общества "Фонд Радомир" в пользу Администрации неосновательное обогащение в виде сбережения платы за период с февраля 2012 года по январь 2015 года в сумме 235 118 руб. 55 коп., а также проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 2 372 руб. 08 коп.; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В кассационной жалобе Администрация просит указанные судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение ч. 1 ст. 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя, судом неправильно определен размер неосновательного обогащения общества "Фонд Радомир" исходя из площади помещений, переданных в аренду ответчику. Администрация считает, что при отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих использование земельного участка помимо ответчика третьими лицами, учитывая, что с момента передачи обществу "Фонд Радомир" объекта недвижимости к ответчику перешло право пользования земельным участком в целом, размер платы подлежит определению исходя из общей площади спорного земельного участка.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Фонд Радомир" просит оставить постановление суда апелляционной инстанции без изменения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и обществом "Фонд Радомир" (арендатор) заключен договор от 25.10.2010 N 39000270, в соответствии с условиями которого арендатору предоставлен объект муниципального нежилого фонда, отдельно-стоящее здание, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Уральская, 50А, литер Б, 1, 2 этаж, общей площадью 87,5 кв.м., для использования под производственное (мастерская сантехников), складское, аварийная служба, гараж (п. 1.1 договора).

Срок действия договора истек 30.10.2010 (п. 1.2 договора).

Между сторонами спора 09.01.2013 заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 39000433, по условиям которого общество "Фонд Радомир" приняло в аренду объект муниципального нежилого фонда, нежилое административное здание, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Уральская, 50А, литер Б, Б1, Б2, общей площадью 329,8 кв.м., для использования в целях размещения организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами (п. 1.1 договора).

Пунктом 1.2 договора срок его действия определен с 09.01.2013 до 08.01.2018.

Администрация, ссылаясь на то, что с момента заключения договоров аренды нежилых помещений муниципального нежилого фонда ответчик приобрел право пользования земельным участком с кадастровым номером 66:41:0702052:30, обратилась с требованием о взыскании с общества "Фонд Радомир" неосновательного обогащения в виде сбереженной арендной платы за фактическое пользование земельным участком в сумме 1 450 698 руб. 37 коп. и неустойки в сумме 15 247 руб. 97 коп.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что действующим законодательством закреплена норма, в соответствии с которой плата за пользование земельным участком под арендуемым зданием входит в плату за пользование этим зданием, иное должно быть прямо предусмотрено законом или договором. Установив, что договор не содержит условия о том, что арендная плата не включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором расположен объект аренды, суд пришел к выводу о том, что вопрос начисления и взыскания этой платы урегулирован договором, оснований для взыскания платы за пользование земельным участком, начисленной сверх платы за пользование арендуемым зданием, не имеется.

При этом, суд первой инстанции руководствовался п. 2 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

С учетом изложенного, суд отклонил как основанный на неверном толковании указанной нормы довод истца о том, что отсутствие в расчетах арендной платы за арендуемые помещения расчета платы за пользование землей следует оценивать как установление в договоре иного, отличного от общего правила, предусмотренного п. 2 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, порядка.

Изменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходил из того, что фактическое использование земельного участка в результате владения и пользования арендуемым зданием, расположенным на данном земельном участке, влечет возникновение у арендатора здания обязанности оплачивать такое использование в размере арендной платы.

При этом суд исходил из следующего.

Согласно подп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу п. 1 ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Применение ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации с учетом положений ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разъяснено в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 54 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога", согласно которого плательщиками земельного налога признаются лица, обладающие правом постоянного (бессрочного) пользования, которое зарегистрировано в ЕГРП или возникло до введения требования о государственной регистрации вещных прав, либо приобретено в порядке универсального правопреемства.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 N 12790/13 сформулирована правовая позиция о том, что в подобных случаях имеет место фактическое пользование земельным участком, поэтому правовым основанием для взыскания с фактических пользователей земельных участков неосновательно сбереженных ими денежных средств являются ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 35, 36, 65 Земельного кодекса Российской Федерации. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.06.2010 N 241/10 и от 15.11.2011 N 8251/11.

Таким образом, установив, что общество "Фонд Радомир" использует спорный земельный участок в связи с расположением на нем объекта недвижимости, принадлежащего ему на праве аренды, суд апелляционной инстанции правомерно признал ошибочным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания с ответчика неосновательного обогащения.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что поскольку в договоре аренды объекта муниципального нежилого фонда не содержится сведений о земельном участке, не определена необходимая для его использования площадь, неосновательное обогащение должно рассчитываться за фактическое землепользование под принадлежащим ответчику на праве аренды объектом недвижимости (2012 год - исходя из фактически арендуемой части помещения площадью 87,5 кв.м., с 2013 года по 1 января 2015 года - исходя из площади 329,8кв.м.).

Однако, при рассмотрении настоящего спора суды не учли следующего.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Статьей 652 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования (п. 1).

В соответствии с п. 2 ст. 652 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Как разъяснено в п. 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно ст. 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению. Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным. При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости. Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений п. 2 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, по общему правилу, если в договоре аренды недвижимого имущества не содержится условие об обязанности арендатора вносить платежи за пользование земельным участком сверх арендной платы за здание, то подразумевается, что плата за землю включена в плату за здание.

В то же время, если в договоре аренды здания, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не указано на обязанность арендатора дополнительно к сумме платы за здание оплачивать пользование землей, однако из условий договора следует, что обозначенная в нем арендная ставка включает только плату за пользование зданием (договорная ставка за пользование зданием соответствует нормативно установленной), арендатор обязан дополнительно вносить плату за земельный участок, так как при передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, плата за пользование как этой недвижимостью, так и земельным участком, на котором она находится, должна взиматься по ставкам арендной платы, установленным соответствующим органом власти.

Порядок определения арендной платы за использование муниципального имущества урегулирован Положением "О передаче в аренду объектов муниципального нежилого фонда МО город Екатеринбург", утвержденным решением Екатеринбургской городской Думы от 13.11.2007 N 72/48.

Суд первой инстанции, сославшись на то, что договоры аренды объекта муниципального нежилого фонда от 25.10.2010 N 3900270 и от 09.01.2013 не содержат условий о том, что предусмотренная договором арендная плата не включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором расположен объект аренды, расчеты арендной платы также не содержат данного условия, не исследовал порядок определения размера арендной платы за переданные по договору помещения.

В ходе судебного разбирательства между сторонами спора возникли разногласия касающиеся площади используемого обществом "Фонд Радомир" земельного участка.

Суд апелляционной инстанции установил, что договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 09.01.2013 N 39000433, не содержит сведений о земельном участке с кадастровым номером 66:41:0702052:30, площадь земельного участка, необходимая для использования здания, не определена, в техническом паспорте на здание отсутствует информация о площади земельного участка, необходимого для обслуживания здания. Судом приняты во внимание пояснения ответчика о том, что спорный земельный участок не ограничен в использовании со стороны третьих лиц (отсутствуют какие-либо ограждения территории), использование всей площади земельного участка ответчиком не осуществляется.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о недоказанности истцом использования ответчиком всего земельного участка с кадастровым номером 66:41:0702052:30 площадью 1142кв.м., и взыскал неосновательное обогащение пропорционально площади арендуемых обществом "Фонд Радомир" помещений.

Вместе с тем, из материалов дела видно, что ответчик является арендатором отдельно стоящего здания и единственным землепользователем сформированного земельного участка, на котором расположено данное здание и других строений не имеется. Согласно п. 2 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 Кодекса.

Из положений п. 3 ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Согласно п. 7 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Исходя из положений указанных норм площадь земельного участка, необходимого для использования зданий, принадлежавших ответчику, не может определяться в размере, равном площади этих зданий, поскольку земельный участок под объект недвижимости формируется исходя из площади, занятой объектом недвижимости и площади, необходимой для его использования (ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

Суд апелляционной инстанции, посчитав, что размер неосновательного обогащения подлежит определению пропорционально площади занимаемых ответчиком помещений, не применил п. 2 ст. 35 и п. 3 ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации и не исследовал обстоятельства имеющие значение для разрешения спора, а именно: в какой части ответчику перешло право пользования спорным земельным участком, занятым объектом муниципального нежилого фонда, расположенным по адресу: г. Екатеринбург, ул. Уральская, 50А. Суду применительно к предмету спора надлежало установить площадь земельного участка, фактически используемую обществом для осуществления права аренды.

Учитывая изложенное, поскольку выводы судов первой и апелляционной инстанции сделаны с нарушением норм материального права - п. 2 ст. 35 и п. 3 ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации, и не соответствуют установленным ими обстоятельствам, суд кассационной инстанции, руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дать надлежащую правовую оценку доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, с учетом требований, установленных ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Руководствуясь ст.ст. 286- 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 09.07.2015 по делу N А60-5017/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2015 по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.А. Купреенков

Судьи

И.А. Татаринова М.В. Торопова