Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 15 декабря 2015 г. N Ф09-8298/15 по делу N А07-22613/2014

Екатеринбург

15 декабря 2015 г.

Дело N А07-22613/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2015 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 декабря 2015 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Лазарева С.В., Рябовой С.Э.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Черкасова Вячеслава Александровича (далее - предприниматель, истец) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2015 по делу N А07-22613/2014 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

предпринимателя - Черкасова Л.Я. (доверенность от 27.10.2014);

администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан (далее - администрация, ответчик) - Петрунин С.Г. (доверенность от 07.12.2015 N 18/87).

Предприниматель обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к администрации об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи от 25.08.2014 N 15/2014, а именно: обязании ответчика зачесть стоимость неотделимых улучшений, пересмотреть стоимость выкупаемого имущества. Истец просил суд изложить п. 2.1.2 названного договора в следующей редакции: "Рыночная стоимость имущества в соответствии с отчетом N 75/14 об оценке, выполненном независимым оценщиком ИП Рядинской Т.Г. составленном 08.09.2014, составляет 4 702 000 (четыре миллиона семьсот две тысячи) рублей. Рыночная стоимость неотделимых улучшений составила 1 758 000 (один миллион семьсот пятьдесят восемь тысяч) рублей"; изложить п. 3.1 договора в следующей редакции: "Цена имущества без НДС по настоящему договору составляет 4 702 000 (четыре миллиона семьсот две тысячи) рублей, с учетом произведенного зачета подлежащая оплате выкупная цена имущества составляет 2 944 000 (два миллиона девятьсот сорок четыре тысячи) рублей. Внести соответствующие изменения в график платежей (приложение к договору)"; указать в разделе договора купли-продажи "Юридические адреса и реквизиты сторон" адрес покупателя "РБ, г. Кумертау ул. Горького д. 17 кв. 24" (с учетом принятого судом в порядке, предусмотренном положениями ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнения исковых требований).

Решением суда от 03.07.2015 (судья Саяхова А.М.) заявленные требования удовлетворены частично, на администрацию возложена обязанность зачесть стоимость неотделимых улучшений в сумме 2 256 006 руб. 54 коп. Договор от 25.08.2014 купли-продажи имущества (часть 1-го этажа 4-этажного жилого дома, номера на поэтажном плане N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11), литера А, общей площадью 162,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Кумертау, ул. Карла Маркса, д. 8 принят по спорным пунктам в следующей редакции: п. 2.1.2 "Рыночная стоимость имущества в соответствии с отчетом, выполненном экспертом ЗАО "Региональное бюро независимой экспертизы и оценки "Стандарт" Мурзахановой Я.Н. от 18.03.2015, составляет 5 018 000 (пять миллионов восемнадцать тысяч) рублей. Рыночная стоимость неотделимых улучшений составила 2 256 006 руб. (два миллиона двести пятьдесят шесть тысяч шесть) рублей 54 коп. засчитывается в счет оплаты приобретаемого объекта муниципального нежилого фонда"; п. 3.1 "Цена имущества без учета НДС составляет 5 018 000 (пять миллионов восемнадцать тысяч) рублей. Покупатель уплачивает продавцу цену с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений 2 761 994 руб. (два миллиона семьсот шестьдесят одна тысяча девятьсот девяноста четыре) рубля. Внести соответствующие изменения в график платежей (приложение к договору)"; в части указания в договоре "Юридические адреса и реквизиты сторон" адрес покупателя установлен "РБ, г. Кумертау, ул. Горького д. 17 кв. 24". В остальной части иска отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2015 (судьи Карпачева М.И., Соколова И.Ю., Суспицина Л.А.) решение суда изменено, резолютивная часть изложена в следующей редакции: "Исковые требования индивидуального предпринимателя Черкасова Вячеслава Александровича об урегулировании возникших разногласий при заключении договора от 25.08.2014 купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в собственности городского округа город Кумертау Республики Башкортостан и арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства (с условием о рассрочке оплаты) удовлетворить частично. Договор от 25.08.2014 купли-продажи имущества (часть 1-го этажа 4-этажного жилого дома, номера на поэтажном плане N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11), литер А, общей площадью 162, 5 кв. м, расположенные по адресу: г. Кумертау, ул. Карла Маркса, 8 принять по спорным пунктам в следующей редакции: пункт 2.1.2. изложить в следующей редакции: "Рыночная стоимость имущества в соответствии с отчетом, выполненном экспертом ЗАО "Региональное бюро независимой экспертизы и оценки "Стандарт" Мурзахановой Я.Н. от 18.03.2015, составляет 5 018 000 (пять миллионов восемнадцать тысяч) рублей. Пункт 3.1 договора изложить в следующей редакции: Цена имущества без учета НДС составляет 5 018 000 (пять миллионов восемнадцать тысяч) рублей. Внести соответствующие изменения в график платежей (приложение к договору). В части указания в договоре "Юридические адреса и реквизиты сторон" адрес покупателя читать "РБ, г. Кумертау, ул. Горького д. 17 кв. 24". В остальной части иска отказать".

В кассационной жалобе предприниматель просит постановление суда апелляционной инстанции от 15.09.2015 отменить, решение суда первой инстанции от 03.07.2015 оставить в силе, ссылаясь на то, что вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии согласия ответчика на выполнение неотделимых улучшений арендуемого объекта не соответствует материалам дела. Заявитель указывает, что администрацией утвержден градостроительный план земельного участка, на котором расположен спорный объект, выдано разрешение на реконструкцию, которая производилась на основании согласованного проекта, сметной документации, изготовленной производственным кооперативом "Проектировщик". Кроме того, истцом и ответчиком 24.10.2011 и 01.01.2012 заключены дополнительные соглашения к договору аренды на период проведения ремонта с 09.07.2011 согласно утвержденной проектно-сметной документации. Истец также указывает на то, что в имеющемся в материалах дела акте визуального обследования состояния строительных конструкций зданий и сооружений от 08.07.2011 N 2, составленном должностными лицами администрации, указано на возможность реконструкции спорного здания в соответствии с проектом, изготовленным производственный кооперативом "Проектровщик". По окончании реконструкции Главным архитектором администрации выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, заключено дополнительное соглашение к договору аренды, зарегистрировано право собственности администрации на отремонтированное помещение. При таких обстоятельствах, предприниматель считает, что суд апелляционной инстанции ошибочно не применил положения ст. 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации и пришел к неправомерному выводу о том, что спорная реконструкция произведена истцом без согласования с ответчиком. Таким образом, с учетом наличия доказательств, подтверждающих размер затрат на произведенные улучшения арендуемого имущества, истец полагает, что данные затраты подлежат зачету при выкупе объекта.

Кроме того, заявитель не согласен с выводом суда апелляционной инстанции о том, что выполненные им работы не являются необходимыми и направлены на создание условий работы в данном помещении, так как материалами дела подтверждено неудовлетворительное техническое состояние спорного помещения до реконструкции. Истец также указал, что в период проведения реконструкции уплачивал арендную плату в полном объеме, в связи с чем полагает необоснованной ссылку суда апелляционной инстанции на то, что стоимость неотделимых улучшений компенсирована арендатору путем освобождения от арендной платы.

Заявитель считает, что вывод суда первой инстанции о необходимости зачёта стоимости неотделимых улучшений в размере, определенном экспертизой соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12, так как произведенные неотделимые улучшения находятся в эксплуатации незначительное время, износу не подвержены, в связи с чем их рыночная стоимость верно определена экспертом в размере 2 256 006 py6. 54 коп.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит оспариваемое постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, считает его законным и обоснованным.

При разрешении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что в соответствии с договором о передаче объектов муниципального нежилого фонда, находящихся в муниципальной казне, в аренду без права выкупа от 01.03.2011 N 20 предприниматель является арендатором нежилых помещений бывшей вечерней школы 1960 года постройки (часть первого этажа многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Кумертау, ул. К. Маркса, д. 8) общей площадью 156,6 кв. м (номера помещений на поэтажном плане N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11). Помещения переданы для использования в целях торговли промтоварами.

Постановлением Главы администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан от 17.03.2011 N 355 утвержден градостроительный план земельного участка N 033020002007001/199 на реконструкцию нежилого помещения вечерней школы под магазин бытовой и компьютерной техники, расположенного по адресу: г. Кумертау ул. К. Маркса, д. 8.

Потребительским кооперативом "Проектировщик" разработаны рабочие чертежи реконструкции помещений бывшей вечерней школы в соответствии с Санитарными нормами и правилами 2.07.01-89, сметная документация N 11/025-01.

Комиссией в составе главного архитектора - начальника отдела архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан Ахметгалеева Д.Т., начальника отдела строительства администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан Выблова А.А., директора муниципального унитарного предприятия "Градостроитель" Гирш С.Р., главного инженера муниципального унитарного предприятия "Жилкомсервис" Абдулловой В.Ш., ведущего специалиста общества с ограниченной ответственностью "УК РЭУ N 2" Сайгафарова Ф.Ф. 08.07.2011 проведено визуальное обследование состояния строительных конструкций арендуемого помещения с целью выявления возможности перепланировки под магазин бытовой электроники.

По итогам проверки рекомендовано в кратчайшие сроки заложить проем в продольной стене жилого дома, при пробивке проема в поперечной стене работы вести в соответствии с проектной документацией. Факт составления данного акта подтвержден письмом заместителя главы администрации Кузина П.А. от 05.08.2011 N 50-3570.

Государственным унитарным предприятием "Башжилкоммунпроект" 12.09.2011 выдано заключение о техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций, износ определен в 30%, указано на необходимость проведения работ по реконструкции помещения согласно проекта на реконструкцию N 11/025-01-АС, выполненного потребительским кооперативом "Проектировщик".

Предпринимателю выдано разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства N RU033020002007001/632 в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Истцом и ответчиком 24.10.2011, 01.01.2012 подписаны дополнительные соглашения к вышеуказанному договору об освобождении от арендной платы на период проведения ремонта с 09.07.2011 согласно утвержденной проектно-сметной документации.

Предпринимателем и обществом с ограниченной ответственностью "Стройсервис" 20.06.2012 подписаны акты приемки законченного строительством объекта, акт о соответствии параметров объекта проектной документации, акт о соответствии требованиям технического регламента, акт о соответствии техническим условиям на подключение к инженерным сетям.

Главным архитектором Администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан выдано разрешение N RU033020002007001/36 на ввод объекта общей площадью 162,5 кв. м в эксплуатацию.

Истцом и ответчиком 01.10.2012 подписано дополнительное соглашение к договору аренды в связи с изменением площади арендуемого объекта.

Право собственности городского округа город Кумертау Республики Башкортостан на помещение первого этажа общей площадью 162,5 кв. м в здании по адресу: г. Кумертау, ул. К. Маркса, д. 8 зарегистрировано на основании разрешения на ввод в эксплуатацию N RU033020002007001/36, выдано свидетельство о государственной регистрации права от 03.10.2012 N 04 АГ 367772.

Предприниматель 31.03.2014 обратился в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого объекта, расположенного по адресу: г. Кумертау, ул. К. Маркса, д. 8, с зачетом стоимости произведённых неотделимых улучшений в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ)

На основании данного заявления администрацией подготовлен проект договора купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности городского округа город Кумертау Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (с условием о рассрочке оплаты) от 25.08.2014.

В соответствии с условиями указанного договора рыночная стоимость приватизируемого имущества, расположенного по адресу: г. Кумертау ул. К. Маркса, д. 8 определена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 01.08.2014 N 203, выполненным независимым оценщиком - обществом с ограниченной ответственностью "Башкомоценка" - 7 300 000 руб. без учета НДС (п.2.1.2 договора).

Письмом от 19.08.2014 администрация отказала предпринимателю зачесть произведенные им неотделимые улучшения в счет оплаты приобретаемого имущества ввиду отсутствия согласования их с собственником.

Предприниматель подписал договор купли-продажи от 25.08.2014 с протоколом разногласий и направил их администрации. Администрация, не согласилась с редакцией, предложенной предпринимателем, о чем сообщила ему в письме от 03.10.2014 N 30-1933.

Наличие названных разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу г. Кумертау, ул. Карла Маркса, д. 8, послужило предпринимателю поводом для обращения в арбитражный суд с соответствующим иском.

В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом N 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Согласно положениям п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (ст. 446 того же Кодекса).

Между сторонами настоящего спора возникли разногласия относительно стоимости нежилого помещения, выкупаемого истцом на основании положений Федерального закона N 159-ФЗ, а также наличия оснований для зачета стоимости произведенных истцом неотделимых улучшений спорных помещений.

Разрешая настоящий преддоговорный спор и удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции определил условие договора купли-продажи о выкупной цене на основании проведенной в ходе рассмотрения настоящего дела судебной экспертизы. Таким образом, рыночная стоимость имущества определена судом в размере 5 018 000 руб. Кроме того, суд, руководствуясь положениями ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 6 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ, зачел стоимость неотделимых улучшений в оплату приобретаемого истцом недвижимого имущества в размере 2 256 006 руб. 54 коп., исключив стоимость затрат по благоустройству прилегающей территории. При этом, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу о том, что реконструкция объекта произведена предпринимателем за свой счет и с согласия администрации.

Изменяя данное решение, суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции о необходимости установления рыночной стоимости спорного объекта, установленной в ходе проведения судебной экспертизы. Вместе с тем, суд апелляционной инстанции указал на отсутствие оснований для зачета стоимости неотделимых улучшений арендуемых помещений, произведенных предпринимателем, так как представленные в материалы дела документы свидетельствуют только о том, что администрация по обращению истца согласовала реконструкцию переданного предпринимателю в аренду помещения. Вместе с тем суд апелляционной инстанции счел, что доказательств согласования администрацией именно тех ремонтных работ, которые были выполнены предпринимателем в ходе реконструкции, их объема и стоимости, а также сведений об утверждении проектной документации, истцом в материалы дела не представлено.

Кроме того, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что материалами дела не подтверждается необходимость и разумность произведенных истцом работ, а также не подтверждается изменение действительной рыночной стоимости арендуемого объекта за счет выполненных работ по ремонту нежилого помещения, так как определенная экспертом стоимость неотделимых улучшений в отсутствие сведений о стоимости нежилого помещения до осуществления работ, которые истец полагает неотделимыми улучшениями, не дает представления об изменении рыночной стоимости нежилого помещения за счет выполненных работ.

Суд апелляционной инстанции с учетом временного освобождения предпринимателя от внесения арендной платы за пользование арендуемым объектом, а также предоставления ему соответствующей льготы (постановление администрации от 03.10.2011 N 1671 "О внесении дополнения в договор аренды от 01.03.2011 N 20", дополнительные соглашения от 24.10.2011, 01.01.2012) в период с 09.07.2011 по 25.06.2012 на общую сумму 527 627 руб. 49 коп., пришел к выводу об отсутствии оснований для уменьшения выкупной цены спорного помещения.

Оценив законность обжалуемого постановления суда апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции полагает его подлежащим отмене.

Положениями абз. 1 ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости и неотделимых улучшений арбитражным судом по ходатайству ответчика на основании ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была назначена судебная экспертиза. Определением суда от 02.03.2015 в связи неполнотой исследования была назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту закрытого акционерного общества "Региональное бюро независимой экспертизы и оценки "Стандарт" Мурзахановой Я.Н.

Согласно заключению эксперта от 30.03.2015 N 65/16.1-15 рыночная стоимость нежилых помещений часть 1-го этажа 4-х этажного жилого дома, (номера на поэтажном плане N1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11), литера А, общей площадью 162, 5 кв. м, расположенных по адресу: г. Кумертау, ул. Карла Маркса, д. 8, по состоянию на 31.03.2014 составляет 5 018 000 руб.; строительные работы, произведенные в указанных нежилых помещениях в соответствии с разрешением N 033020002007001/632, актом от 08.07.2012 и разрешением от 26.06.2012 являются неотделимыми улучшениями, стоимость которых с учетом сметной документации 11-025-01 по состоянию на 31.03.2014 составляет 2 349 911 руб. 54 коп.

Оценив указанное заключение, суды пришли к выводу о соответствии его требованиям действующего законодательства. Возражения ответчика по представленному заключению эксперта были проверены и отклонены судебными инстанциями как необоснованные.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно установили условие спорного договора о стоимости выкупаемого объекта в размере 5 018 000 руб.

Вместе с тем, отказывая в зачете стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого истцом недвижимого имущества, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что данные работы выполнены предпринимателем без согласия арендодателя, так как отсутствуют доказательства согласования с ним объема и стоимости работ, утверждения администрацией проектной документации.

Данный вывод суда апелляционной инстанции не может быть признан обоснованным, так как он противоречит обстоятельствам, установленным судами при рассмотрении настоящего дела.

В силу положений ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

В соответствии с ч. 6 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

При рассмотрении спора судами установлено, что по результатам рассмотрения обращения предпринимателя постановлением Главы администрации городского округа города Кумертау Республики Башкортостан от 17.03.2011 N 355 утвержден градостроительный план земельного участка на реконструкцию нежилого помещения вечерней школы под магазин бытовой и компьютерной техники, предпринимателем перед началом работ по результатам акта визуального обследования в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации было получено разрешение на строительство N RU033020002007001/632, заключение государственного унитарного предприятия "Башжилкоммунпроект" от 12.09.2011, администрацией принято постановление от 03.10.2011 N 1671, подписаны дополнительные соглашения к договору аренды об освобождении от арендной платы на период реконструкции и капитального ремонта, предпринимателем получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. При этом представителями администрации неоднократно указывалось на необходимость соблюдения проекта реконструкции, в подписанных сторонами дополнительных соглашениях от 24.10.2011 N 36, от 01.01.2012 N 17 к договору аренды от 01.03.2011 N 20 содержится ссылка на производство истцом работ согласно утвержденной проектно-сметной документации. По результатам осуществленной реконструкции объекта администрация на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию произвела государственную регистрацию права муниципальной собственности на арендуемые истцом помещения.

Согласно ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации (ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, выдавая предприятию разрешения на реконструкцию и ввод завершенного реконструкцией объекта в эксплуатацию, администрация не могла не знать об объеме и качественных характеристиках производимых арендатором работ, предусмотренных проектной документацией.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о производстве истцом неотделимых улучшений с согласия арендодателя.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12, в силу ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к названному Кодексу и подлежат применению к спорным отношениям. Согласно ч. 6 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Таким образом, положения Федерального закона N 159-ФЗ об уменьшении выкупной цены выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений носят императивный характер и не связывают обязанность органа местного самоуправления по зачету стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором, с иными обстоятельствами, кроме как проведения данных работ с согласия арендодателя.

Поэтому, предоставление истцу льгот по арендной плате не имеет правового значения при разрешении вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений в оплату выкупаемого объекта. Соответствующее соглашение достигнуто сторонами в рамках исполнения договора аренды от 01.03.2011 N 20 и устанавливает права и обязанности сторон по названному договору. Кроме того, из указанных соглашений не следует, что льгота была предоставлена с целью уменьшения в последующем размера компенсации стоимости неотделимых улучшений. Как пояснял истец, указанная льгота предоставлялась в связи с невозможностью использования помещений по предусмотренному в договоре назначению до их реконструкции.

Делая вывод о том, что стоимость капитальных работ уже была компенсирована предпринимателю в виде полного освобождения от арендной платы в сумме 527 627 руб. 49 коп., суд апелляционной инстанции не установил, соответствует ли указанной сумме стоимость этих работ.

С учетом изложенного, вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для зачета стоимости неотделимых улучшений в связи с временным освобождением предпринимателя от внесения арендной платы за пользование арендуемым объектом и предоставлением ему льгот по арендной плате не основан на нормах права и противоречат положениям ч.6 ст.5 Федерального закона N 159-ФЗ.

Ссылки суда апелляционной инстанции на недоказанность необходимости и разумности произведенных истцом работ, а также изменения действительной рыночной стоимости арендуемого объекта за счет выполненных работ по ремонту нежилого помещения, также противоречат материалам дела и установленным судами обстоятельствам.

Судами установлено, что истцом приняты в аренду помещения бывшей вечерней школы в здании 1960 года постройки. Согласно заключенному сторонами договору аренды от 01.03.2011 N 20 помещения переданы предпринимателю для использования в целях торговли промтоварами (п.1.1 договора).

Изменение функционального назначения арендуемого помещения (помещение вечерней школы переоборудовано под магазин), на что ссылается суд апелляционной инстанции в обоснование вывода о создании истцом условий для работы по своим запросам и представлениям об удобстве, соответствует цели использования помещения, предусмотренной в договоре аренды.

Кроме того, заключением о техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций Государственного унитарного предприятия "Башжилкоммунпроект" от 12.09.2011, актом визуального обследования состояния строительных конструкций зданий и сооружение от 08.07.2011 N 2, установлено неудовлетворительное состояние спорного имущества и необходимость его реконструкции в соответствии с проектной документацией. Доказательств, опровергающих указанное обстоятельство, в материалах дела не содержится.

Удовлетворяя требование о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет стоимости выкупаемого имущества, суд первой инстанции определил стоимость неотделимых улучшений в соответствии с выводами эксперта в заключении N 65/16.1-1. При этом возражения ответчика относительно указанного заключения о том, что стоимость неотделимых улучшений определена без учета их износа были отклонены на том основании, что согласно письменных пояснений и пояснений, данных в судебном заседании экспертом Мурзахановой Я.Н., за 18 месяцев эксплуатации неотделимых улучшений имущества не выявлено признаков его функционального и экономического устаревания, существенно влияющих на их стоимость.

Не принимая в качестве надлежащего доказательства стоимости неотделимых улучшений заключение эксперта N 65/16.1-1, суд апелляционной инстанции не обосновал, каким нормам и правилам, в том числе, регулирующим оценочную деятельность, не соответствует данное заключение в указанной части.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что оснований для отказа в удовлетворении требований предпринимателя о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной стоимости помещений не имелось, в связи с чем постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене, в связи с нарушением норм материального права (п. 2 ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании представленных в материалы дела доказательств, правильном применении норм материального права, в связи с чем решение суда первой инстанции следует оставить в силе.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2015 по делу N А07-22613/2014 Арбитражного суда Республики Башкортостан отменить.

Решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.07.2015 по делу N А07-22613/2014 оставить в силе.

Взыскать с администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан за счет казны городского округа город Кумертау в пользу индивидуального предпринимателя Черкасова Вячеслава Александровича 3000 рублей судебных расходов по кассационной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.В. Сулейменова

Судьи

С.В. Лазарев С.Э. Рябова