Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 12 января 2016 г. N Ф09-9923/15 по делу N А60-16797/2015

Екатеринбург

12 января 2016 г.

Дело N А60-16797/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2016 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 января 2016 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А. А.,

судей Лазарева С. В., Смирнова А. Ю.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа Нижняя Салда на решение Арбитражного суда Свердловской области от 10.06.2015 по делу N А60-16797/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2015 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

администрации - Фоменко Н.В. (доверенность от 15.12.2015 N 11-340);

прокуратуры Свердловской области - Балакина Н.Н. (доверенность от 23.11.2015 N 8/2-15-15).

Заместитель прокурора Свердловской области (далее - прокурор) в порядке ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в интересах городского округа Нижняя Салда в лице администрации городского округа Нижняя Салда обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к администрации городского округа Нижняя Салда (далее - Администрация, первый ответчик), индивидуальному предпринимателю Зорихину Владимиру Викторовичу (далее - предприниматель Зорихин В.В., второй ответчик) о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи нежилого помещения от 01.06.2012, заключенного между Администрацией и предпринимателем Зорихиным В.В., применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возложения на предпринимателя Зорихина В.В. обязанности возвратить Администрации недвижимое имущество - помещение N 75 общей площадью 48,3 кв. м, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Нижняя Салда, ул. Ломоносова, 29, а на Администрацию - возвратить предпринимателю Зорихину В.В. денежные средства в размере 646 536 руб. 11 коп.

Решением суда от 10.06.2015 (судья Лутфурахманова Н.Я.) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2015 (судьи Семенов В.В., Макаров Т.В., Панькова Г.Л.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Администрация просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя, судами неверно истолкованы положения информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134). Как полагает Администрация, предприниматель Зорихин В.В. не осуществлял фактическую передачу нежилых помещений, так как договоры заключались без перерыва срока пользования помещения. Вместе с тем заявитель считает, что предприниматель Зорихин В.В. в период с 01.04.2006 по 01.06.2012 фактически пользовался нежилыми помещениями на основании заключенного договора аренды, добросовестно выполнял обязанности, предусмотренные договором аренды.

По мнению Администрации, законодательство не оговаривает сроков регистрации договоров аренды, а для предоставления преимущественного права выкупа важен сам факт регистрации договора аренды на момент подачи соответствующего заявления, а не дата проведения такой регистрации.

В отзыве на кассационную жалобу прокурор просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции на основании ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

При рассмотрении спора судами установлено, что между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем Зорихиным В.В. (арендатор) заключен договор аренды объекта недвижимости муниципальной собственности от 21.03.2006 N 3, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду муниципальное имущество: встроенные нежилые помещения на 1-м этаже жилого дома по адресу: г. Нижняя Салда, ул. Ломоносова, 29, общей площадью 50,8 кв. м. Срок аренды согласно указанному договору с 01.04.2006 по 01.04.2011.

Названный договор не был зарегистрирован в установленном порядке.

Администрацией и предпринимателем Зорихиным В.В. подписано соглашение от 01.03.2011 N 133 о расторжении договора аренды объекта недвижимости муниципальной собственности от 21.03.2006 N 3.

В последующем между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем Зорихиным В.В. (арендатор) заключен договор аренды объекта недвижимости муниципальной собственности от 01.03.2011 N 134, в соответствии с условиями которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду муниципальное имущество: встроенные нежилые помещения на 1-м этаже жилого дома по адресу: г. Нижняя Салда, ул. Ломоносова, 29, инвентарный N 1154\01\0075\47-00, общей площадью 50,8 кв. м. Срок аренды согласно указанному договору с 01.04.2011 по 30.06.2015.

Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи.

Дополнительным соглашением от 11.01.2012 N 180 стороны внесли изменения в договор аренды от 01.12.2011, касающиеся размера арендной платы, общей площади помещений.

Договор зарегистрирован в установленном порядке (регистрационная запись от 28.02.2012 N 66-66-22/008/2012-225).

Между Администрацией (продавец) и предпринимателем Зорихиным В.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи от 01.06.2012, в соответствии с условиями которого продавец продал, а покупатель купил в частную собственность нежилое помещение N 75 на первом этаже в жилом доме, расположенном по адресу: г. Нижняя Салда, ул. Ломоносова, 29, общей площадью 48,3 кв. м, инвентарный номер объекта - 1154\01\0075\47-00.

Рыночная стоимость объекта определена на основании отчета от 20.04.2012 N 043-12/2012-О1 "Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения" филиала "Верхнесалдинское бюро технической инвентаризации и регистрации недвижимости" СОГУП "Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" Свердловской области (пункт 3.1 договора) и составляет 1 070 300 руб.

В силу п. 3.2 договора цена продажи объекта по данному договору составляет 1 070 300 руб.

Согласно п. 3.3 договора на сумму 1 070 300 руб. покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на 5 лет на основании письменного заявления покупателя.

29.08.2012 Управлением Росреестра по Свердловской области зарегистрировано право собственности предпринимателя Зорихина В.В. на нежилое помещение N 75 на первом этаже в жилом доме, расположенном по адресу: г. Нижняя Салда, ул. Ломоносова, 29, общей площадью 48,3 кв. м.

Ссылаясь на то, что договор купли-продажи нежилого помещения не соответствует действующему законодательству, прокурор обратился в арбитражный суд с соответствующими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из следующего.

Согласно положениям ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В силу ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу названного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 названного Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 данного Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Федеральном Законе от 22.07.2008 N 159-ФЗ исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

В соответствии с п. 4, 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ничтожными в силу ч. 1 ст. 6 Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ являются договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных Федеральным Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ. На этом основании является ничтожной сделка купли-продажи недвижимого имущества, заключенная с арендатором, не отвечающим признакам, указанным в ст. 3 данного Закона. Лицами, заинтересованными в предъявлении требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признаются субъект Российской Федерации или муниципальное образование, в собственности которых находится недвижимое имущество, прокурор, государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое осуществило его отчуждение с нарушением требований, предусмотренных Законом.

Пунктом 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 разъяснено, что согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о том, что спорный договор аренды от 21.03.2006 N 3 для целей, предусмотренных Федеральным Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, является незаключенным, исходя из отсутствия государственной регистрации договора аренды от 21.03.2006 N 3 в установленном законом порядке.

Вместе с тем, суды указали, что незаключенный договор аренды не предоставляет арендатору преимущественное право на приобретение находящегося во владении недвижимого имущества.

Приняв во внимание, что ответчик не являлся надлежащим субъектом преимущественного права на приобретение спорного имущества, суды также указали, что совершенная сторонами сделка является ничтожной, поскольку спорный договор купли-продажи нежилого помещения от 01.06.2012 противоречит ст. 1, 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу о том, что предприниматель Зорихин В.В. не обладал преимущественным правом на выкуп помещения площадью 48,3 кв. м, так как владел им на основании договора аренды менее двух лет до вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили исковые требования в полном объеме.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют установленным фактическим обстоятельствам и действующему законодательству.

Доводы заявителя судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанции. По результатам оценки представленных в материалы дела доказательств суды первой и апелляционной инстанции указали, что ссылки заявителя подлежат отклонению в силу их несостоятельности и ошибочности толкования норм права.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, судами первой и апелляционной инстанций установлены правильно, им дана надлежащая правовая оценка, верно применены нормы материального права, регулирующие спорные отношения.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 10.06.2015 по делу N А60-16797/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу администрации городского округа Нижняя Салда - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.А.Столяров

Судьи

С.В.Лазарев А.Ю.Смирнов