Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 5 февраля 2016 г. N Ф09-12179/15 по делу N А60-17765/2015

Екатеринбург

05 февраля 2016 г.

Дело N А60-17765/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2016 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 февраля 2016 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Семеновой З.Г., Татариновой И.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бизнес Парк" (далее - общество, заявитель) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 17.07.2015 по делу N А60-17765/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2015 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества - Масленников Е.С. (доверенность от 22.12.2015);

администрации города Нижний Тагил (далее - администрация) - Адеев Д.П. (доверенность от 26.05.2014 N 01-01/3013).

Общество обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании недействительным решения администрации об отказе в заключении на новый срок (продлении срока) договора аренды от 04.05.2012 N 65в-2012 земельного участка с кадастровым номером 66:56:0601005:72, площадью 1308 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Нижний Тагил, Тагилстроевский р-н, в районе жилого дома N 46 по проспекту Уральскому, для строительства офисного центра, оформленного письмом главы города Нижний Тагил от 02.04.2015 N 01-01/1828; возложении на администрацию обязанности по принятию решения о продлении срока (заключении на новый срок) названного договора с заявителем.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление архитектуры и градостроительства администрации города Нижний Тагил (далее - управление архитектуры и градостроительства).

Решением суда от 17.07.2015 (судья Сергеева М.Л.) в удовлетворении требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2015 (судьи Макаров Т.В., Виноградова Л.Ф., Зеленина Т.Л.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит указанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что материалами дела подтверждается факт совершения им всех необходимых действий, направленных на использование арендуемого земельного участка по его целевому назначению. Кроме того, по мнению заявителя, судами не дана оценка доказательствам создания заинтересованным лицом препятствий в осуществлении законной деятельности общества по строительству объекта на арендуемом земельном участке. Судами не учтено, что договор аренды от 04.05.2012 N 65в-2012 заключен до вступления в действие Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 171-ФЗ), обращение о продлении данного договора направлено администрации 20.11.2014, в связи с чем нормы Земельного кодекса Российской Федерации подлежали применению в редакции, действовавшей до 01.03.2015. Общество считает, что судами ошибочно не применены положения ст. 10, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35, подп. 1 п. 2 ст. 45 Земельного кодекса Российской Федерации, не учтена правовая позиция, изложенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08.

В отзывах на кассационную жалобу администрация и управление архитектуры и градостроительства просят оставить оспариваемые судебные акты без изменения, считают их законными и обоснованными.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что постановлением главы администрации города Нижний Тагил от 23.04.2012 N 830 заявителю был предоставлен в аренду сроком на три года для строительства офисного центра земельный участок с кадастровым номером 66:56:0601005:72 площадью 1308 кв. м, расположенный по адресу: Свердловская обл., г. Нижний Тагил, в районе жилого дома N 46 по проспекту Уральскому в Тагилстроевском р-не города.

Между муниципальным образованием "город Нижний Тагил" (арендодатель) и обществом (арендатор) 04.05.2012 заключен договор аренды N 65в-2012, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду для строительства офисного центра земельный участок с кадастровым номером 66:56:0601005:72 площадью 1308 кв. м, расположенный по адресу: Свердловская обл., город Нижний Тагил, пр. Уральский, в районе жилого дома N 46 (п. 1.1 договора).

Данный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области 29.06.2012 под номером 66-66-02/115/2012-292.

Заявителю управлением архитектуры и градостроительства 10.11.2014 выдано разрешение на строительство N RU 66305000-324/14 сроком до 10.08.2015.

Управлением городским хозяйством администрации города Нижний Тагил дано согласование от 20.02.2015 N 20-01/334 на вырубку деревьев и насаждений, расположенных на арендованном обществом земельном участке.

В соответствии с п. 2.1 договора аренды он заключен на срок с 23.04.2012 по 23.04.2015.

Общество 20.11.2014 обратилось в администрацию с заявлением о продлении срока названного договора.

Администрация в письме от 02.04.2015 N 01-01/1828 отказала в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:56:0601005:72 на новый срок. При этом администрация указала на отсутствие у заявителя преимущественного права на заключение договора аренды без проведения торгов в соответствии со ст. 39.6, п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона N 171-ФЗ).

Общество, полагая, что данный отказ является незаконным, нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

В силу ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В силу п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 данного Кодекса).

Согласно п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

Таким образом, суды верно указали на то, что законом не установлена обязанность арендодателя заключить договор аренды на новый срок с арендатором, имеющим преимущественное перед другими лицами право.

С учетом того, что материалы дела не содержат доказательств передачи спорного земельного участка третьему лицу, суды пришли к верному выводу об отсутствии оснований для понуждения администрации к заключению договора аренды с обществом на новый срок.

Кроме того, обжалуемый отказ администрации в заключении договора аренды земельного участка от 04.05.2012 N 65в-2012 на новый срок является законным по следующим основаниям.

На дату окончания срока действия договора аренды от 04.05.2012 N 65в-2012 (23.04.2015) действовал Земельный кодекс Российской Федерации с изменениями, внесенными в него Федеральным законом N 171-ФЗ.

В силу положений п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона N 171-ФЗ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи.

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае, если договор аренды государственного или муниципального имущества в силу закона может быть заключен только на торгах, договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора. Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.

Таким образом, в случае заключения договора аренды по результатам торгов с иным лицом преимущественное право прежнего арендатора может быть реализовано с учетом разъяснений, данных в п. 2, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

На основании изложенного, спорный договор аренды не мог быть заключен сторонами на новый срок после окончания его действия без проведения торгов, как того требует истец. Преимущественное право общества на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:56:0601005:72 может быть реализовано только после проведения торгов на право заключения договора аренды.

Таким образом, отказ заинтересованного лица в заключении договора аренды на новый срок верно признан судами законным, не нарушающим права и законные интересы заявителя.

Довод общества, изложенный в кассационной жалобе о том, что к спорным правоотношениям не подлежат применению положения Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона N 171-ФЗ, в связи с тем, что договор аренды от 04.05.2012 N 65в-2012 заключен до вступления в действие данной редакции (01.03.2015), отклоняется. Договор аренды, заключенный с истцом, прекратил свое действие 23.04.2015. Следовательно, договор аренды на новый срок мог быть заключен в период действия Земельного кодекса Российской Федерации в новой редакции. В соответствии с п.1 ст.422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Совершение обществом действий, направленных на использование арендуемого земельного участка по его целевому назначению, не имеет парового значения при рассмотрении требований о признании незаконным отказа администрации в заключении договора аренды земельного участка на новый срок.

Ссылка заявителя на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, не принимается, так как в рамках данного дела рассмотрен вопрос, связанный с установлением правового режима земельного участка в период строительства, на котором расположен объект незавершенного строительства. При рассмотрении настоящего дела судами установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 66:56:0601005:72 отсутствуют завершенные либо незавершенные строительством объекты. Таким образом, настоящее дело имеет иные фактические обстоятельства, в связи с чем при его рассмотрении не может быть применена правовая позиция, изложенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08.

Довод общества о том, что администрацией созданы препятствия в осуществлении им законной деятельности по строительству объекта на арендуемом земельном участке, в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подтвержден представленными в материалы дела доказательствами, в связи с чем отклоняются ссылки заявителя на наличие признаков недобросовестности в действиях заинтересованного лица и положения ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 17.07.2015 по делу N А60-17765/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бизнес Парк" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.В. Сулейменова

Судьи

З.Г. Семенова И.А. Татаринова