Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 4 марта 2016 г. N Ф09-281/16 по делу N А60-13767/2015

Екатеринбург

04 марта 2016 г.

Дело N А60-13767/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 29 февраля 2016 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 марта 2016 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Татариновой И. А.,

судей Столярова А.А., Семеновой З.Г.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Зайнутдиновой Альфиры Раисовны (далее - предприниматель Зайнутдинова А.Р.) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 30.06.2015 по делу N А60-13767/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2015 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняла участие предприниматель Зайнутдинова А.Р.

Администрация города Екатеринбурга обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к предпринимателю Зайнутдиновой А.Р. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 12.12.2007 N 6-904 в сумме 116 785 руб. 64 коп., пеней в сумме 5889 руб. 12 коп., начисленной за период с 11.11.2014 по 31.12.2014.

Решением суда от 30.06.2015 (судья Григорьева С.Ю.) исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с предпринимателя Зайнутдиновой А.Р. в пользу Администрации города Екатеринбурга 62 044 руб. 93 коп., в том числе задолженность в сумме 59 097 руб. 82 коп., пени в сумме 2947 руб. 11 коп. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 03.11.2015 (судьи Семенов В.В., Дюкин В.Ю., Макаров Т.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Зайнутдинова А.Р. просит обжалуемые судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение судом норм материального права. Заявитель отмечает, что договор аренды земельного участка от 12.12.2007 N 6-904, представленный истцом в обоснование исковых требований, является незаключенным, поскольку не прошел государственную регистрацию в соответствии с п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 2 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

Кроме того, по мнению заявителя, учитывая, что регистрация 16.02.2009 права собственности на нежилое помещение за обществом с ограниченной ответственностью "Строй Гранд Исеть" произведена не в результате перехода права собственности от общества с ограниченной ответственностью "МЕГАЗ" или иного лица, следовательно, к обществу с ограниченной ответственностью "Строй Гранд Исеть" не могло перейти право аренды по договору аренды земельного участка от 12.12.2007 N 6-904 на основании п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, по мнению предпринимателя Зайнутдиновой А.Р., к ней не перешло право аренды по договору аренды земельного участка от 12.12.2007 N 6-904 в результате перехода права собственности на нежилое помещение по договору купли-продажи нежилого недвижимого имущества от 12.03.2009, заключенному между обществом с ограниченной "Строй Гранд Исеть" и ответчиком, в связи с отсутствием в любом объеме права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:0554 у общества с ограниченной ответственностью "Строй Гранд Исеть".

В силу ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено названным Кодексом.

Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в момент приобретения ответчиком права собственности на объект недвижимости), при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что между Администрацией города Екатеринбурга (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Строй Гранд Исеть" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 12.12.2007 N 6-904, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование сроком на 5 лет за плату земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:0554, площадью 3851 кв. м, расположенный по улице Машинной в городе Екатеринбурге.

Согласно п. 2.1.5 договора земельный участок предоставлен для строительства и дальнейшей эксплуатации 12-этажного здания административно-торгового назначения с подземной автостоянкой.

Договор аренды заключен на срок с 18.09.2006 по 17.09.2011, зарегистрирован в установленном порядке (регистрационная запись от 18.08.2008 N 66-66-01/458/2008-430).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 12.12.2007.

Согласно пункту 2.2.4 договора, арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 15-го числа последнего месяца квартала, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1 процента от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы.

Между обществом с ограниченной ответственностью "Строй Гранд Исеть" и предпринимателем Зайнутдиновой А.Р. 12.03.2009 заключен договор купли-продажи нежилого недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 62,8 кв. м, номер на поэтажном плане: 5 этаж - помещение N 14, кадастровый (условный) номер 66-66-01/038/2009-123, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Машинная, 42А, литер А.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 27.04.2009 N 66 АГ 639531 за ответчиком зарегистрировано право собственности на объект недвижимости (нежилое помещение площадью 62,8 кв. м), расположенный на указанном земельном участке, на основании договора купли-продажи нежилого недвижимого имущества от 12.03.2009.

Администрация города Екатеринбурга и общество с ограниченной ответственностью "МЕГАЗ" заключили дополнительное соглашение от 20.02.2013 N 1 к договору аренды земельного участка от 12.12.2007 N 6-904 (регистрационная запись от 18.08.2008 N 66-66-01/458/2008-430), которым внесли в преамбулу названного договора изменения, указав арендатором общество с ограниченной ответственностью "МЕГАЗ". Кроме того, названным дополнительным соглашением к договору аренды внесены изменения в его условия, в том числе договор дополнен пунктами 1.2, 7.4.

Ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Согласно расчету истца задолженность по арендной плате за период с апреля 2009 г. по декабрь 2014 г. составила 116 785 руб. 64 коп., размер пени за период с 11.11.2014 по 31.12.2014 составил 5889 руб. 12 коп.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о том, что материалами дела подтвержден факт перехода прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 12.12.2007 N 6-904 к предпринимателю Зайнутдиновой А.Р. с момента приобретения объекта недвижимости, а именно с 27.04.2009.

Учитывая изложенное и руководствуясь положениями п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11, п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, суды обоснованно признали, что у предпринимателя Зайнутдиновой А.Р. возникли обязательства по уплате арендных платежей на основании договора аренды земельного участка от 12.12.2007 N 6-904, поскольку при переходе к предпринимателю Зайнутдиновой А.Р. права собственности на объект недвижимого имущества предприниматель Зайнутдинова А.Р. в силу прямого указания закона приобрела право пользования земельным участком, на котором этот объект расположен, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник объекта, в связи с чем с момента государственной регистрации права собственности на нежилое помещение у нее возникла обязанность вносить плату за пользование земельным участком, на котором расположен объект недвижимого имущества.

Установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендный платы, отсутствие в материалах дела доказательств погашения задолженности, суд первой инстанции, учитывая заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о взыскании задолженности за период с апреля 2009 г. по март 2012 г., правомерно удовлетворил исковые требования частично, взыскав задолженность по арендной плате в сумме 59 097 руб. 82 коп., а также пени в сумме 2947 руб. 11 коп. за неисполнение обязательства по уплате арендных платежей.

Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объёме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела, и нормам действующего законодательства.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Кроме того, указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нормы материального права применены судами правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 30.06.2015 по делу N А60-13767/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Зайнутдиновой Альфиры Раисовны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.А. Татаринова

Судьи

А.А. Столяров З.Г. Семенова