Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 12 мая 2016 г. N Ф09-1756/15 по делу N А76-7260/2014

Екатеринбург

12 мая 2016 г.

Дело N А76-7260/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2016 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 мая 2016 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Беляевой Н. Г.,

судей Сулейменовой Т. В., Тороповой М. В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации г. Магнитогорска Челябинской области (далее - Администрация, истец) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.09.2015 по делу N А76-6015/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2015 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Домострой" (далее - общество "Домострой", ответчик) - Штригуль Н.И. (доверенность N 01/11-2013).

Администрация обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу "Домострой" о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком за период с 16.02.2011 по 30.06.2013 в размере 4 221 934 руб. 34 коп. (с учетом уточнения исковых требований в порядке, установленном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 08.10.2014 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2014 решение Арбитражного суда Челябинской области от 08.10.2014 по делу N А76-6015/2014 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 22.04.2015 решение Арбитражного суда Челябинской области от 08.10.2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2014 по тому же делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 30.09.2015 (судья Мухлынина Л.Д.), исковые требования удовлетворены частично, с общества "Домострой" в пользу Администрации взыскано неосновательное обогащение за пользование земельным участком в размере 454 975 руб. 22 коп. В удовлетворении требований в остальной части отказано. Произведен поворот решения Арбитражного суда Челябинской области от 08.10.2014 по делу N А76-7260/2014 путем возврата Администрацией обществу "Домострой" неосновательного обогащения в размере 5 812 911 руб. 10 коп.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда (судьи Карпачева М.И., Богдановская Г.Н., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Администрация просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя, несмотря на то, что срок действия договора аренды земельного участка истек 15.02.2011, общество "Домострой" в период с 2011 по 2013 продолжало строительство на спорном земельном участке, без надлежащего оформления права на земельный участок. Как считает заявитель, в период с 2011 по 2013 год часть спорного земельного участка, не занятая объектами недвижимости, возводимыми ответчиком, иным лицам не передавалась, следовательно, возможность использования спорного земельного участка в указанный период времени была только у ответчика. Заявитель отмечает, что прекращение срока действия договора аренды, заключенного по результатам торгов, не является основанием для прекращения возложенных им на арендатора обязанностей и изменения арендной платы. По мнению Администрации, судами первой и апелляционной инстанции не дана правовая оценка заявлениям общества "Домострой", направленным в адрес Администрации, которые свидетельствуют о том, что после окончания срока действия договора аренды ответчик продолжал пользоваться земельным участком. Кроме того, Администрация считает, что судами первой и апелляционной инстанции неверно применены даты окончания начисления арендной платы, в связи с вводом в эксплуатацию жилых домов и первой государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме. Заявитель указывает, что судами применены не подлежащие применению ст. 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку после окончания срока действия договора N 4558 фактически договор аренды сторонами продолжал исполняться, так как земельный участок площадью 184 231,00 кв.м, был передан во владение арендатора и своевременно не возвращен Администрации.

При новом рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что Администрация являлась организатором аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:33:0314001:0014, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, 148 микрорайон, общей площадью 275 611,19 кв. м.

Согласно протоколу от 15.02.2007 аукцион признан несостоявшимся, поскольку число участников составило менее двух. Единственному участнику аукциона - обществу "Домострой" Администрацией предоставлено право на заключение договора аренды земельного участка по начальной цене аукциона.

Между Администрацией и обществом "Домострой" заключен договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 15.02.2007 N 6.

На основании протокола о результатах между сторонами заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 15.02.2007 N 4558

В соответствии с п. 1.1 данного договора Администрация (арендодатель) предоставляет, а общество "Домострой" (арендатор) принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:33:0314001:0014, согласно кадастровому плану земельного участка, находящийся по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, 148 микрорайон, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к названному договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 275 611,19 кв. м. Цель использования участка - комплексное освоение в целях жилищного строительства.

В силу п. 2.1 договора он заключен сроком до 15.02.2011 и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Условия данного договора распространяются на отношения, возникшие с 15.02.2007. Размер арендной платы за землю определяется в приложении к указанному договору, являющемся неотъемлемой частью договора (п. 3.1 договора).

В материалы дела представлены расчеты арендной платы за период действия договора аренды. Согласно п. 6.5 договора при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в надлежащем состоянии.

При этом надлежащим состоянием земельного участка признается такое его состояние, которое позволяет использование земельного участка в дальнейшем по назначению. В силу п. 8.2 договора земельный участок передан арендатору в состоянии, отвечающем требованиям его целевого использования. Арендатор принял участок, претензий к арендодателю не имеет.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Из информации, представленной сторонами, а также чертежей градостроительных планов земельных участков следует, что в период с 2009 года обществом "Домострой" на спорном земельном участке осуществлялось строительство многоквартирных жилых домов с поэтапным вводом домов в эксплуатацию.

Ссылаясь на то, что по истечении срока действия договора ответчик переданный в аренду земельный участок не возвратил и продолжал им пользоваться, Администрация обратилась в суд с соответствующим иском. При этом истцом при исчислении исковых требований учтено последовательное уменьшение площади земельного участка, предоставленного ответчику по указанному договору аренды, на площади земельных участков, определенных для эксплуатации соответствующих многоквартирных жилых домов.

При новом рассмотрении спора, удовлетворяя исковые требования частично, суды обеих инстанций исходили из того, что договор N 4558 был заключен в порядке проведения торгов на основании статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации и по истечении срока его действия не может быть квалифицирован как возобновленный на неопределенный срок. Указав, что истцом не представлено доказательств фактического пользования именно ответчиком земельным участком площадью 184 231 кв. м под спорными многоквартирными домами в спорный период с 16.02.2011 по 31.07.2013 при наличии в деле сведений о передаче помещений в многоквартирных домах участникам долевого строительства, а также прекращении обществом "Домострой" деятельности на участке после 20.12.2012, суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу, что у ответчика возникла обязанность по внесению арендной платы за земельный участок площадью 33 391 кв. м в период с 16.02.2011 по 20.12.2012. Суды произвели перерасчет платы за землю с учетом периодов ввода объектов в эксплуатацию, с применением удельных показателей кадастровой стоимости участка, ставки арендной платы и коэффициентов, примененных истцом при расчете, посчитав подлежащей взысканию сумму 454 975 руб. 22 коп. Учитывая, что отмененное судом кассационной инстанции решение арбитражного суда от 08.10.2014 по настоящему делу исполнено обществом 05.02.2015 путем перечисления денежных средств в размере 6 267 886 руб. 32 коп. по платежному поручению на счет службы судебных приставов, суд произвел поворот отмененного судебного акта.

Рассмотрев доводы, изложенные в кассационной жалобе, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции полагает, что оснований для отмены судебных актов не имеется.

В силу ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из разъяснений, изложенных в п.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2015 N 224-ФЗ "О защите конкуренции", ст.39.6-39.8 Земельного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Согласно разъяснениям, данным в п. 3 вышеназванного постановления, положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.

Из буквального толкования приведенных положений следует, что арендатор земельного участка вправе реализовать свое преимущественное право в порядке ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации путем перевода прав и обязанностей только по договору аренды земельного участка, заключенному на торгах, проводимых в форме аукциона.

Как правильно отмечено судом апелляционной инстанции, если договор аренды земельного участка оформлен после вступления в силу норм, предусматривающих обязательное проведение торгов на право заключения такого договора, последующее возобновление договорных отношений допускается только с соблюдением процедуры проведения торгов. Продление договора аренды земельного участка на новый срок в случаях, когда законом предусмотрена необходимость его предоставления в порядке торгов, противоречит положениям Земельного кодекса Российской Федерации, принципам эффективности процедур предоставления земельного участка, находящегося в публичной собственности, и сочетания интересов общества и законных интересов граждан (подп. 11 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 34 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, договор N 4558 был заключен сторонами в порядке проведения торгов на основании ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, таким образом, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно исходили из того, что по истечении срока своего действия (15.02.2011) договор аренды был прекращен и не мог быть квалифицирован как возобновленный на неопределенный срок.

Сведений о том, что спорный участок выставлялся истцом на торги, а также о том, что общество намеревалось реализовать свое преимущественное право на оформление арендных отношений в отношении этого участка, материалы дела не содержат.

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В силу п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации к покупателю здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость переходят также и права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего их собственника.

На основании п. 3 ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Как установлено судами, после истечения срока действия договора аренды N 4558, то есть после 15.02.2011, Администрацией обществу "Домострой" выданы разрешения на ввод в эксплуатацию семи жилых домов, в том числе от 30.08.2012 N 74-00525 (объект строительной площадью 5 123 кв. м), от 03.12.2011 за N 606 (объект строительной площадью 6 319 кв. м), от 11.11.2011 за N 560 (объект строительной площадью 4 723 кв. м), от 16.10.2012 за N 74-00675 (объект строительной площадью 4 766 кв. м), от 06.12.2012 за N 74-00715 (объект строительной площадью 4 213 кв. м), от 20.12.2012 за N 74-00847 (объект строительной площадью 4 842 кв. м). Общая строительная площадь объектов составила 33 391 кв.м.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав, представленной в материалы дела, право первого собственника спорных многоквартирных жилых домов зарегистрировано после того, как договор аренды между сторонами был прекращен в связи с истечением срока, на который он был заключен, и достижением сторонами цели договора, то есть исчерпания сторонами арендного правоотношения (15.02.2011).

Учитывая положения ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснения, содержащиеся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суды первой и апелляционной инстанции обоснованно указали, что земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства, принимая во внимание вышеуказанные нормы права и разъяснения, установив дату государственной регистрации права собственности на первое жилое помещение, расположенное в многоквартирных жилых домах, находящихся на спорном земельном участке, суды правомерно установили, что у общества возникла обязанность по внесению арендной платы за земельный участок площадью 33 391 кв. м в период с 16.02.2011 по 20.12.2012, произведя расчет используемой площади на основании сведений, содержащихся в градостроительных планах семи многоквартирных жилых домов, введенных в эксплуатацию на спорном земельном участке после прекращения действия договора аренды.

При этом суды обоснованно исходили из того, на истце лежит бремя доказывания факта пользования ответчиком земельным участком определенной площадью. Поскольку истцом в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не было представлено суду доказательств фактического пользования ответчиком земельным участком площадью 184 231 кв. м под спорными многоквартирными домами в спорный период с 16.02.2011 по 31.07.2013, суд первой инстанции обоснованно не принял за основу расчет истца, учитывавшего последовательное уменьшение площади земельного участка площадью 184 231 кв. м на площади земельных участков, определенных для эксплуатации соответствующих многоквартирных жилых домов.

Помимо этого, судом первой инстанции произведен перерасчет платы за землю с учетом периодов ввода объектов в эксплуатацию, с применением удельных показателей кадастровой стоимости участка, ставки арендной платы и коэффициентов, примененных истцом при расчете на основании решений Магнитогорского городского собрания депутатов от 25.06.2008 N 108,109, Постановления Правительства Челябинской области от 24.04.2008 N 284-ЗО "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области", Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена".

По расчету суда с общества "Домострой" в спорный период подлежала взысканию сумма 454 975 руб. 22 коп, факт пользования земельным участком площадью 33 391 кв. м ответчиком не оспорен. Доказательств обратного материалы дела не содержат.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что судами необоснованно применены положения ст. 1102 и 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклоняется судом кассационной инстанции, как основанное на неправильном толковании норм материального права с учетом вышеизложенного.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом первой и апелляционной инстанции норм права и сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. Суд кассационной инстанции полагает, что указания суда кассационной инстанции при направлении дела на новое рассмотрение судами выполнены, все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами первой и апелляционной инстанции установлены. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену обжалуемых судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.09.2015 по делу N А76-7260/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации г. Магнитогорска Челябинской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.Г. Беляева

Судьи

Т.В. Сулейменова М.В. Торопова