Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25 мая 2016 г. N Ф09-4422/16 по делу N А47-1507/2015

Екатеринбург

25 мая 2016 г.

Дело N А47-1507/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2016 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 мая 2016 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Платоновой Е.А.,

судей Рябовой С.Э., Тороповой М.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Золотаревой Ирины Александровны (далее - предприниматель Золотарева И.А.) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 30.10.2015 по делу N А47-1507/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2016 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Общество с ограниченной ответственностью "Лайм-2" (далее - общество "Лайм-2") обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к предпринимателю Золотарева И.А. об обязании устранить препятствия в пользовании нежилым помещением и передаче помещения.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Кравченко Дмитрий Викторович (далее -Кравченко Д.В.).

Предпринимателю Золотарева И.А. обратилась со встречным иском к обществу "Лайм-2" о признании договора аренды нежилого помещения от 28.04.2012 N 4/12нц расторгнутым.

Решением суда от 30.10.2015 (судья Евдокимова Е.В.) исковые требования общества "Лайм-2" удовлетворены. В удовлетворении встречных исковых требований предпринимателя Золотаревой И.А. отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2016 (судьи Соколова И.Ю., Богдановская Г.Н., Ермолаева Л.П.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Золоторева И.А. просит указанные судебные акты отменить и направить на новое рассмотрение, ссылаясь на их незаконность, а также неправильное применение судами норм материального права и нарушение норм процессуального права. Заявитель указывает, что в ходе судебного разбирательства не было доказано ни одного факта свидетельствующего о том, что арендодатель совершал действия, препятствующие арендатору пользоваться арендованным помещением на условиях, установленных договором, и что не был обеспечен свободный круглогодичный доступ в указанное помещение сотрудников арендатора, на период действия договора. Предприниматель Золоторева И.А. считает, что общество "Лайм-2" имело возможность направить претензию заявителю, поскольку ему был известен адрес ее фактического проживания. Заявитель отмечает, что в ходе судебного разбирательства обществом "Лайм-2" не представлено доказательств выполнения требований заявителя о приведении в состояние помещения в котором общество "Лайм 2" согласилось продолжать отношения по договору. Предприниматель Золоторева И. А. указывает, что отношения по договору с обществом "Лайм-2" прекратились на основании направленного дополнительного соглашения от 23.12.2013, которое ответчик не подписал, в следствие чего, договор считался расторгнутым. Таким образом, она заключила договор с предпринимателем Кравченко Д.В.

Заявитель также отмечает, что в нарушение условий договора арендатор неоднократно нарушал условия оплаты арендной платы. Кроме того, предприниматель Золоторева И.А. считает, что судами неверно истолкован п. 7.4. договора аренды. При этом заявитель выражает несогласие с выводом судов о несоблюдении ей порядка расторжения договора.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Лайм-2" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции установил, что оснований для их отмены не имеется.

При исследовании обстоятельств дела судами первой и апелляционной инстанций установлено следующее.

Предпринимателю Золотаревой И.А. принадлежит на праве общей долевой собственности (1/2 доля в праве) здание магазина, назначение: нежилое, 3-этажный, (подземных этажей - 1 (подвал)), общей площадью 1 307, 2 кв. м, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Салмышская, 29 а, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 28.06.2012.

Между предпринимателем Золотаревой И.А. (арендодатель N 1),

от 16.03.2010 (арендодатель N 2) и обществом "Лайм-2" (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения от 28.04.2012 N 4/12-нц, по условиям которого арендодатель принял обязательство предоставить арендатору во временное пользование помещение размером 262,2 кв. м, расположенное на первом этаже нежилого здания по адресу: г. Оренбург, ул. Салмышская, 29 а для организации розничной торговли смешанными группами товаров, в том числе алкогольной продукцией (пункт 1.1 договора).

В пункте 2.1 договора аренды установлены обязанности арендодателя, в том числе не совершать действий, препятствующих арендатору пользоваться арендованным помещением на условиях, установленных настоящим договором; обеспечить свободный круглосуточный доступ в указанное помещение сотрудников арендатора на период действия договора. Срок договора аренды установлен в пункте 6.1 договора до 27.04.2018.

Согласно пункту 6.1 договора срок его действия определен на 6 лет с 28.04.2012 по 27.04.2018.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи 28.04.2012.

В соответствии с пунктом 4.1 договора за указанное нежилое помещение арендатор уплачивает арендодателю фиксированную арендную плату в размере 100 000 руб., которая начинает начисляться с момента пробития первого чека. После получения лицензии на алкоголь и освобождения прилегающей территории от нестационарных торговых объектов (силами арендодателя), но не позднее 01 июля 2012 года арендная плата начисляется в размере 200 000 руб. Арендодатель обязуется не сдавать прилегающую территорию для реализации групп товаров, находящихся в прямой конкуренции с товарами арендатора.

Стороны подписали дополнительное соглашение от 01.05.2013 к договору аренды, в котором изменили пункт 4.1 договора, изложив его в следующей редакции: "За указанное в пункте 1.1 договора нежилое помещение арендатор уплачивает арендодателю фиксированную арендную плату в размере 220 000 руб. в месяц. Арендная плата включает в себя плату за пользование помещением, земельным участком, электроснабжение, отопление, водоснабжение и иные коммунальные платежи, в том числе налоги и сборы, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации".

В переданном в аренду нежилом помещении 20.08.2013 произошло возгорание.

Стороны оформили дополнительное соглашение от 22.08.2013 о том, что в связи с проведением арендодателем ремонта в помещении, арендуемого

обществом "Лайм-2", арендная плата не начисляется и не уплачивается в период с 20.08.2013 до даты принятия арендатором помещения по акту приема-передачи после проведения арендодателем ремонта.

Впоследствии предприниматель Золотарева И.А. предложила обществу "Лайм-2" продолжить взаимоотношения по договору аренды нежилого помещения от 28.04.2012 N 4/12-нц на измененных условиях в связи с изменившимися обстоятельствами и проведенным ремонтом, а именно повысить арендную плату до 250 000 руб. в месяц, начиная с момента возобновления аренды по акту приема-передачи.

Письмом от 27.01.2014 общество "Лайм-2" сообщило о готовности продолжить сотрудничество на условиях, предусмотренных в дополнительном соглашении от 01.05.2013.

В ответ предприниматель Золотарева И.А. уведомила истца о досрочном расторжении договора, сославшись на отказ арендатора от повышения арендной платы и нарушение последним условий договора аренды, а именно передачу части арендуемого помещения в субаренду без согласия арендодателя, неисполнение обязанности по проведению текущего ремонта помещения и несвоевременное внесение арендной платы более двух раз.

Указав, что договор аренды нежилого помещения от 28.04.2012 N 4/12-нц не был расторгнут в установленном порядке и является действующим, при этом ремонтные работы были завершены в конце декабря 2013 года, однако до настоящего времени нежилое помещение не было передано арендатору, общество "Лайм-2" обратилось в арбитражный суд с соответствующими требованиями.

Ссылаясь на несвоевременное внесение арендной платы за ноябрь 2012 года, январь и май 2013 года, неисполнение обязанности по проведению текущего ремонта арендованного нежилого помещения, а также передачу нежилого помещения в субаренду без согласия арендодателя предприниматель Золотаревой И.А. обратилась в арбитражный суд со встречными исковыми требованиями.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды исходили из следующего.

В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды и размере арендной платы (п. 3 ст. 607, ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные сторонами доказательства, судами установлено, что сторонами определены и согласованы индивидуализирующие признаки объекта аренды и размер арендной платы. Названное в договоре имущество передано арендатору и принято последним без замечаний по акту приема-передачи. В материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства, свидетельствующие о наличии во взаимоотношениях сторон неопределенности относительно объекта, передаваемого в аренду по оспариваемому договору. При этом, руководствуясь п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также правовой позиции, изложенной в абз. 2 п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" суды указали, что анализируемый договор подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 24.05.2012.

Таким образом, не усмотрев признаков недействительности (ничтожности) договора аренды, а также установив, что арендодатель исполнил обязательства по договору, передав объект арендатору по акту приема-передачи от 28.04.2012, суды пришли к обоснованному выводу о том, что между истцом по первоначальному иску, приобретшим право аренды спорного нежилого помещения, и ответчиком по первоначальному иску существуют обязательственные отношения по аренде нежилого помещения.

Предметом первоначального иска общества "Лайм-2" являлось требование об устранении препятствий в пользовании арендованным нежилым помещением и их передачи, заявленное к арендодателю со ссылкой на положения ст. 304 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом апелляционной инстанции обоснованно отмечено, что обществом "Лайм 2" неверно определена квалификация правоотношений, полагая, что они регулируются вышеназванными нормами. Однако, руководствуясь ч. 1 ст. 133, ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указал, что арбитражный суд, с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска самостоятельно определяет характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению.

Приняв во внимание, и оценив представленные в материалы дела доказательства, в частности условия договора, дополнительное соглашение от 22.08.2013, письмо от 27.01.2014 N 56, претензию от 11.12.2014 N 50, суды установили, что в связи с произошедшим в арендованном помещении возгоранием, возникла необходимость проведения в указанном помещении ремонтных работ; принятое в аренду нежилое помещение выбыло из владения и пользования арендатора в связи с необходимостью проведения и на период выполнения ремонтных работ предпринимателем Золотаревой И.А., ввиду установленной дополнительным соглашением обязанности.

Установив, что 11.12.2014 претензия, направленная предпринимателю Золотаревой И.А. по адресу, указанному ею в договоре аренды, не была вручена адресату при причине истечения срока хранения почтовой корреспонденции, о чем работником почтовой связи сделаны отметки о неоднократных попытках вручения отправления, суды верно указали, что названное свидетельствует о том, что предприниматель Золотарева И.А. не проявила должной осмотрительности и не приняла мер к получению направленной по ее адресу корреспонденции, что является риском указанного лица.

При совокупности установленных обстоятельств, установив, что спорный договор от 28.04.2012 N 4/12-нц соответствует требованиям действующего законодательства; сторонами согласованы все существенные условия договора, соответственно праву арендатора на использование данного помещения корреспондирует обязанность арендодателя не совершать действий, препятствующих арендатору пользоваться арендованным помещением на условиях, установленных договором в период его действия, суды правомерно удовлетворили заявленные требования общества "Лайм-2" об обязании предпринимателя Золотаревой И.А. передать спорное помещение по акту приема-передачи.

Между тем в обоснование встречных исковых требований предприниматель Золотарева И.А. просила признать договор аренды расторгнутым.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучении ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 7.1 договора аренды установлено, что по требованию арендодателя договор может быть расторгнут в одностороннем порядке в случаях, если арендатор: умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние объекта аренды; при несвоевременном внесении арендной платы более двух раз подряд (с просрочкой более 10 рабочих дней). В случае досрочного расторжения в одностороннем порядке арендатором или арендодателем настоящего договора, сторона инициатор обязана письменно уведомить об этом арендодателя за два месяца до предполагаемого срока расторжения договора (пункт 7.4 договора).

Согласно ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Установив, что предпринимателем Золотаревой И.А. не был соблюден порядок расторжения договора, а именно в адрес общества "Лайм-2" не было направлено предложение о расторжении договора и не был получен отказ в расторжении договора, с учетом отсутствия документального подтверждения нарушений арендатором условий договора аренды нежилого помещения от 28.04.2012 N 4/12-нц, являющегося основанием для расторжения договора по инициативе арендодателя, оснований для удовлетворения встречного иска о признании указанного договора расторгнутым у судов не имелось.

Кроме того, руководствуясь п. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса, с учетом надлежащей оценки и исследования договора аренды от 28.04.2012 N 4/12-нц, в частности раздела 7, суды установили, что буквальное толкование условий договора не позволяет сделать вывод о наделении арендодателя правом на односторонний отказ от договора. При этом судами верно отмечено, что указание предпринимателя Золотаревой И.А. выраженное в письме от 18.12.2013 о том, что в случае непринятия измененных условий договора вышеназванное уведомление будет считаться датой уведомления о расторжении договора аренды, как и последующее информирование общества о расторжении договора с требованием осуществить возврат нежилых помещений по акту приема-передачи не свидетельствуют о прекращении договорных отношений сторон, поскольку у предпринимателя отсутствовали правовые основания для заявления отказа от договора в одностороннем порядке.

Обстоятельства настоящего дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством с учетом предмета заявленных требований, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 3, 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Доводы заявителя кассационной жалобы не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанций, подлежат отклонению, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм права и по существу сводятся к переоценке доказательств и сделанных на их основании выводов, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции в соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 05.03.2013 N 13031/12.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 30.10.2015 по делу N А47-1507/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2016 Арбитражный суд Оренбургской области

по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Золотаревой Ирины Александровны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.А. Платонова

Судьи

С.Э. Рябова М.В. Торопова