Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 10 июня 2016 г. N Ф09-5374/16 по делу N А60-44451/2015

Екатеринбург

10 июня 2016 г.

Дело N А60-44451/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2016 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 июня 2016 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Смирнова А.Ю.,

судей Сулейменовой Т.В., Семеновой З.Г.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Североуральского городского округа (далее - комитет) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2016 по делу N А60-44451/2015 Арбитражного суда Свердловской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

прокурора Свердловской области (далее - прокурор) - Балакина И.Н. (доверенность от 23.11.2015 N 8/2-15-15);

комитета - Котова Е.В. (доверенность от 01.06.2016), Криницына С.Г. (начальник).

Прокурор обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к комитету, индивидуальному предпринимателю Николаевой Ларисе Евгеньевне (далее - предприниматель Николаева Л.Е.) о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи имущества от 25.06.2015 N 13, заключенного между комитетом и предпринимателем Николаевой Л.Е., и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания предпринимателя Николаевой Л.Е. возвратить предмет купли-продажи комитету.

Решением суда от 08.12.2015 (судья Микушина Н.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2016 (судьи Семенов В.В., Жукова Т.М., Макаров Т.В.) решение суда отменено. Исковые требования удовлетворены: признан недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 25.06.2015 N 13, заключенный между комитетом и предпринимателем Николаевой Л.Е.; применены последствия недействительности ничтожной сделки об обязании предпринимателя Николаевой Л.Е. возвратить комитету недвижимое имущество - нежилое помещение общей площадью 71,2 кв. м, расположенное по адресу: Свердловская обл., г. Североуральск, п. Баяновка, ул. Ватутина, 4.

В кассационной жалобе комитет просит отменить постановление суда и оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на нарушение и неправильное применение апелляционным судом норм процессуального права, а также несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. В обоснование доводов кассационной жалобы комитет указывает, что предприниматель Николаева Л.Е. весь период действия договора аренды арендовала все помещения, входящие в нежилое помещение площадью 71,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Североуральск, пос. Баяновка, ул. Ватутина, 4, а дополнительное соглашение от 16.04.2015 к договору аренды N 120 было заключено с целью исправления технической ошибки, а не с целью предоставления предпринимателю дополнительных площадей. В связи с этим комитет полагает, что предприниматель Николаева Л.Е. обладает правом пользования нежилым помещением площадью 71,2 кв. м с момента заключения договора аренды в его первоначальной редакции - с 20.09.2010, а следовательно, преимущественным правом выкупа данного помещения. Кроме того, комитет отмечает, что в случае признания договора купли-продажи от 25.06.2015 N 13 недействительной (ничтожной) сделкой и применения последствий недействительности сделки предприниматель Николаева Л.Е. утрачивает преимущественное право на выкуп арендуемого имущества, чем нарушаются положения ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), так как невозможно разделить помещение площадью 71,2 кв. м и поставить на кадастровый учет два самостоятельных помещения: площадью 55,1 кв. м и 16,1 кв. м.

Как установлено судами и следует из материалов дела, комитетом (продавец) и предпринимателем Николаевой Л.Е. (покупатель) 25.06.2015 подписан договор купли-продажи имущества N 13, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя нежилое помещение, расположенное по адресу: Свердловская обл., г. Североуральск, пос. Баяновка, ул. Ватутина, 4, общей площадью 71,2 кв. м, кадастровый номер 66:60:0701003:397, которое принадлежит продавцу на праве муниципальной собственности на основании постановления главы администрации Свердловской области от 27.01.1994 N 26. В настоящее время имущество сдается в аренду покупателю на основании договора аренды нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности Североуральского городского округа, от 16.09.2010 N 120 (срок действия договора аренды - с 18.12.2010 по 19.09.2020). В пункте 2.1 договора указана цена договора - 163 700 руб. и порядок расчетов.

За покупателем 16.07.2015 зарегистрировано право собственности на переданное имущество.

Считая, что имущество, являющееся предметом купли-продажи, находилось в аренде менее двух лет и указанный договор заключен в нарушение п. 1 ст. 6 Законе N 159-ФЗ, прокурор обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что предприниматель Николаева Л.Е. соответствует требованиям, предъявляемым законодателем к покупателю, указанным в Законе N 159-ФЗ, в части всего объекта площадью 71,2 кв. м, при этом суд основывался на том, что фактически в аренде предпринимателя Николаевой Л.Е. всегда находились спорные помещения, включая холодный пристрой, и указание меньшей площади в договоре аренды было вызвано технической ошибкой при технической инвентаризации.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя требования прокурора о признании недействительным (ничтожным) договора купли - продажи имущества от 25.06.2015 N 13 и применении последствий недействительности ничтожной сделки, не согласился с выводом суда первой инстанции, что предприниматель Николаева Л.Е. соответствует требованиям, предъявляемым законодателем к покупателю, приведенным в Законе N 159-ФЗ, в части всего объекта площадью 71, 2 кв. м, и, руководствуясь п. 3.1, 3.2 Положения об аренде нежилых зданий, помещений, сооружений, находящихся в муниципальной собственности Североуральского городского округа, утвержденного решением Думы Североуральского городского округа от 29.11.2006 N 131 (действовавшего на момент заключения договора аренды), указал, что размер арендной платы зависит от площади помещений, а фактическое пользование холодным пристроем предпринимателем Николаевой Л.Е. не оплачивалось.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции полагает, что постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене в силу следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ч. 1 ст. 6 Закона N 159-ФЗ сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных данным Федеральным законом, ничтожны.

В соответствии с п. 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" ничтожными в силу ч. 1 ст. 6 названного Федерального закона являются договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных Законом N 159-ФЗ. На этом основании является ничтожной сделка купли-продажи недвижимого имущества, заключенная с арендатором, не отвечающим признакам, указанным в ст. 3 Закона.

Согласно ст. 3 Закона N 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости (далее - право на приобретение), при одновременном соблюдении следующих условий:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 указанного Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 названного Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При применении положений ст. 3 Закона N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации). Судам необходимо учитывать, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации) (подп. 1, 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Как установлено судом первой инстанции, комитетом и предпринимателем Николаевой Л.Е. 16.09.2010 подписан договор N 120, согласно которому арендодатель (комитет) передает, а арендатор (индивидуальный предприниматель) принимает в возмездное владение и хозяйственное пользование нежилое помещение общей площадью 55,1 кв. м, в том числе под торговлю 30 кв. м и под склад 25,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Североуральск, пос. Баяновка, ул. Ватутина, 4 (п. 1.1 договора). В пункте 1.3 договора указан срок действия с 20.09.2010 по 20.09.2020, договор зарегистрирован и сторонами не оспаривается.

В дальнейшем сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 27.12.2010, согласно которому в договор аренды внесены изменения: в п.1.1 договора аренды слова "нежилое помещение" заменены словами: "нежилое помещение N 1, находящееся на 1 этаже, по плану объекта".

На плане нежилого помещения указан пристрой, площадь которого не была включена в общую площадь нежилого помещения (55,1 кв. м), однако стороны в дополнительном соглашении от 27.12.2010 зафиксировали, что в аренду передан, в частности, и не учтенный в общей площади пристрой.

Впоследствии сторонами подписано дополнительное соглашение от 16.04.2015, которым сторонами внесены изменения в технические характеристики объекта, а именно: слова "55,1 кв. м, в том числе под торговлю 30.00 кв. м и под склад 25,1 кв. м" заменены словами "71,2 кв. м, в том числе под торговлю 30.00 кв. м и под склад 41,2 кв. м".

Исследовав и оценив в совокупности с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, в частности кадастровый паспорт спорного нежилого помещения, сведения из СОГУП "Североуральское Бюро технической инвентаризации недвижимости" от 19.11.2015 N 588 в соответствии с техническим паспортом, составленным по данным технической инвентаризации на 07.12.2004, суд первой инстанции установил наличие технической ошибки в техническом плане помещения, а также то, что договор аренды от 16.09.2010 заключен на основании данных, содержащихся в техническом паспорте по состоянию на 2014 год, в котором не учтен холодный пристрой (который был учтен при повторном учете в 2015 году, в результате чего увеличилась площадь объекта).

Судом первой инстанции также установлено, что фактически предприниматель Николаева Л.Е. в период с 16.09.2010 по 16.04.2015 (более двух лет) пользовалась помещениями общей площадью 71,2 кв. м, что подтверждается дополнительным соглашением от 27.12.2010 и дополнительным соглашением от 16.04.2015, которое подписано сторонами после выявления технической ошибки в кадастровом паспорте, более того, как следует из материалов дела и пояснений ответчиков, в арендованные помещения имеется единственный вход через спорный пристрой, что не оспаривается сторонами. Иными словами, нежилое помещение неделимо, следовательно, объект общей площадью 55,1 кв. м не может быть выделен для целей приватизации.

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что предприниматель Николаева Л.Е. соответствует требованиям, предъявляемым законодателем к покупателю, указанным в Законе N 159-ФЗ, в части всего объекта площадью 71,2 кв. м, и правомерно отказал в удовлетворении требований о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи имущества от 25.06.2015 N 13, заключенного между комитетом и предпринимателем Николаевой Л.Е., и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Между тем суд апелляционной инстанции, удовлетворяя требования о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи имущества от 25.06.2015 N 13, заключенного между комитетом и предпринимателем Николаевой Л.Е., и применении последствий недействительности ничтожной сделки, сослался на п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако не установил совокупность условий для признания оспариваемого договора купли-продажи недействительным.

Исходя из разъяснений п. 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" применительно к ст. 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделки, при совершении которых был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, являются ничтожными как посягающие на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (п. 1 ст. 336, ст. 383 Гражданского кодекса Российской Федерации), сделки о страховании противоправных интересов (ст. 928 Гражданского кодекса Российской Федерации). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Представители комитета в заседании суда кассационной инстанции подтвердили, что переданные в аренду, а затем и выкупленные помещения имеют значительную степень износа, предприниматель Николаева Л.Е. исполняет принятые на себя обязательства по договору купли-продажи, заявили, что не считают права муниципального образования нарушенными.

Учитывая все вышеизложенное, суд первой инстанции при оценке сложившихся обстоятельств верно исходил из отсутствия доказательств, подтверждающих нарушение публичных интересов и охраняемых законом интересов третьих лиц в результате заключения оспариваемого договора. Таким образом, у суда апелляционной инстанции не имелось законных оснований для удовлетворения исковых требований.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции считает, что решение суда является законным, его следует оставить в силе, постановление апелляционного суда подлежит отмене ввиду неправильного применения норм материального права.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2016 по делу N А60-44451/2015 отменить.

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 08.12.2015 по делу N А60-44451/2015 оставить в силе.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.Ю. Смирнов

Судьи

Т.В. Сулейменова З.Г. Семенова