Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 12 декабря 2016 г. N Ф09-10323/16 по делу N А07-4375/2016

Екатеринбург

12 декабря 2016 г.

Дело N А07-4375/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2016 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 декабря 2016 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Платоновой Е.А.,

судей Столярова А.А., Татариновой И.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Калининой Д.А., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Регион-Ресурс" (далее - общество "Регион-Ресурс") на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.06.2016 по делу N А07-4375/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2016 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Судебное заседание проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Башкортостан. Материальный носитель видеозаписи приобщен к материалам дела.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Регион-Ресурс" - Самсонова Е.В. (доверенность от 01.08.2016, паспорт);

Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление) - Шитова Е.А. (доверенность от 11.01.2016 N 16, паспорт).

Общество "Регион-Ресурс" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация) и Управлению о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка и понуждении Администрации заключить договор аренды земельного участка на новый срок.

Решением суда от 09.06.2016 (судья Вальшина М.Х.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2016 (судьи Соколова И.Ю., Карпачева М.И., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Регион-Ресурс" просит указанные судебные акты отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Заявитель указывает, что во исполнение пункта 3.2 договора аренды земельного участка от 10.05.2012 N 240-12 и на основании ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации общество "Регион-Ресурс" заблаговременно обратилось в адрес Администрации с заявлением о продлении данного договора сроком на три года. Однако Администрация в нарушение действующего законодательства приняла решение об отказе в продлении срока действия спорного договора. Заявитель отмечает, что данное решение Администрации было основано на нормах ст. 39.6, ст. 39. 8 Земельного Кодекса Российской Федерации, которые вступили в силу только с 01.03.2015, то есть на момент заключения договора и на дату принятия окончательного решения по вопросу продления срока действия договора аренды, данные статьи не действовали.

Общество "Регион-Ресурс" полагает, что суды не приняли во внимание, что у заявителя не имелось возможности начать строительство в силу бездействия Администрации, учитывая, что согласование градостроительного заключения в нарушение установленных сроков длилось два года. При этом, ссылаясь на п. 1, пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также п. 21 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 173 заявитель указывает на наличие у общества "Регион-Ресурс" права однократного предоставления в аренду земельного участка для завершения строительства объекта.

Общество "Регион-Ресурс" также выражает несогласие с выводом судов о том, что заявитель не использовал земельный участок по назначению, ввиду отсутствия доказательств осуществления каких либо строительных работ на земельном участке. Заявитель указывает, что земельный участок предоставлялся не только для строительства, но и для проектирования центра экологического туризма, представляющего собой сложный и длительный процесс.

При исследовании обстоятельств дела судами первой и апелляционной инстанций установлено следующее.

Между Управлением и обществом "Регион-Ресурс" был подписан договор аренды земельного участка от 10.05.2012 N 240-12, по условиям которого заявителю в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 02:55:050805:222 для проектирования и строительства центра экологического туризма на срок с 09.11.11 по 09.11.2014.

Аналогичные сведения о таком разрешенном использовании земельного участка приведены в кадастровом паспорте земельного участка.

Пунктом 3.2 договора аренды предусмотрена возможность продления договора по соглашению сторон. Согласно пункту 3.4 договора при намерении продлить договор аренды, арендатору необходимо уведомить об этом арендодателя не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора в письменном виде.

Общество "Регион-Ресурс" 15.04.2014 направило в адрес Администрации письмо о продлении договора аренды на 3 года, сообщив о ведении на земельном участке проектных работ.

Письмом от 12.08.2014 Управление сообщило обществу "Регион-Ресурс" о принятии Администрацией решения об оказании ему муниципальной услуги и подготовке проекта постановления.

В связи с тем, что окончательное решение по заявлению не было получено, заявитель повторно обращался в Администрацию с просьбой продлить договор аренды, что следует из представленных в материалы дела ответов Администрации и Управления от 01.10.15 и от 04.12.2015, которыми заявителю в продлении договора было отказано, в связи с отсутствием правовых оснований для предоставления земельного участка для целей строительства без проведения торгов и наличием у заявителя задолженности по арендной плате.

Полагая, что отказ в заключении договора аренды земельного участка для строительства на новый срок является незаконным, общество "Регион-Ресурс" обратилось в арбитражный суд с соответствующими требованиями.

Суд первой инстанции, установив нарушение заявителем сроков освоения земельных участков, отсутствие в материалах дела доказательств надлежащего использования заявителем земельного участка в период действия договора аренды, пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований. При этом суд первой инстанции не установил оснований для предоставления обществу "Регион-Ресурс" земельного участка без проведения торгов, предусмотренных подп. 1 - 30 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции установил, что оснований для их отмены не имеется.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200, ч. 2 и 3 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания законности оспариваемого решения лежит на соответствующем органе. Вместе с тем, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, бремя доказывания наличия факта нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя лежит на последнем.

В рассматриваемом случае такая совокупность условий для удовлетворения заявленных требований отсутствует.

Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 3.1 договора аренды земельного участка от 10.05.2012 N 2040-12 сторонами определен срок действия данного договора до 09.11.2014.

В силу ч. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Как установлено судами, условиями договора аренды земельного участка от 10.05.2012 N 2040-12 предусмотрено использование участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием - под проектирование и строительство центра экологического туризма.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

На основании п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент окончания срока действия договора - 09.11.2014 и обращения общества "Регион-Ресурс" за его продлением 15.04.2014) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу подп. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение 3-х лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

По смыслу приведенных положений обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

В силу положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/2008, от 18.09.2012 N 4464/2012).

Как установлено судами, земельный участок предоставлен для проектирования и строительства центра экологического туризма, однако доказательств, свидетельствующих о том, что общество своевременно приступило к его освоению в целях осуществления строительства, материалы дела не содержат.

Более того на основании оценки, представленных в материалы дела доказательств, суды установили, что в период с 2012 по 2014 были осуществлены лишь предварительные согласования и подготовка градостроительного заключения по условиям разработки документации по планировке территории. Разработка проектной документации и получение разрешения на строительство объектов недвижимого имущества не произведены.

При этом истец, приобретая права и обязанности арендатора по спорному договору аренды, мог и должен был оценить возможность освоения земельного участка в оставшийся до окончания действия договора аренды срок, а разрешение на строительство на момент приобретения заявителем права аренды не было выдано.

Как верно указано апелляционным судом, совокупность имеющихся в деле доказательств не позволяет сделать вывод о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение конечной цели договора - проектирование и строительства центра экологического туризма, и о том, что предоставленный в аренду земельный участок, начиная с 2011 года, был освоен.

Таким образом, оснований для продления договора аренды в силу положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации у Администрации не имелось.

Кроме того, в силу положений ст. 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу, что согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.07.2005 N 3440/05, 05.06.2012 N 17540/11, в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", между тем такие обстоятельства судами по настоящему делу не установлены.

При таких обстоятельствах отказ в продлении договора на новый срок обоснованно признан судами правомерным.

Довод заявителя на наличие у общества "Регион-Ресурс" права однократного приобретения в аренду земельного участка для завершения строительства объекта со ссылкой на п. 1, пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также п. 21 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 173, подлежит отклонению судом кассационной инстанции, ввиду его несостоятельности.

По результатам оценки акта осмотра и установления фактического использования земельного участка, составленного 31.05.2015 в рамках муниципального земельного контроля, суды установили, что строительство на спорном земельном участке не ведется и наличие в пределах данного земельного участка объекта незавершенного строительства, заявителем не подтверждено, пришли к выводу о том, что оснований, предусмотренных подп. 1 - 30 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для предоставления обществу "Регион - Ресурс" без проведения торгов земельного участка для строительства центра экологического туризма не имеется.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, основания для их непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судом фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нормы материального права применены судами правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.06.2016 по делу N А07-4375/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2016 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Регион-Ресурс" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.А. Платонова

Судьи

А.А. Столяров И.А. Татаринова