Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 9 августа 2016 г. N Ф09-7099/16 по делу N А76-9581/2015

Екатеринбург

09 августа 2016 г.

Дело N А76-9581/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 02 августа 2016 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 августа 2016 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябовой С.Э.,

судей Смирнова А.Ю., Купреенкова В.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РегионПроект" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.02.2016 по делу N А76-9581/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2016 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "РегионПроект" - Диденко О.Ф. (доверенность от 21.01.2016).

Муниципальное образование Южноуральский городской округ в лице администрации Южноуральского городского округа (далее - Администрация) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "РегионПроект" (далее - общество "РегионПроект") о взыскании задолженности по арендной плате за период с 14.05.2014 по 26.02.2015 в размере 4 189 643 руб. 82 коп., штрафа за просрочку внесения арендной платы в сумме 474 330 руб. 16 коп., исчисленного за период с 16.06.2014 по 20.02.2015.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Энергоэффект" (далее - общество "Энергоэффект"), конкурсный управляющий Лавров А.А.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 11.02.2016 (судья Катульская И.К.) исковые требования удовлетворены частично, с общества "РегионПроект" в пользу Администрации взыскан основной долг за период с 14.05.2014 по 26.02.2015 в размере 4 189 643 руб. 82 коп., неустойка за просрочку внесения арендной платы в сумме 237 165 руб. 08 коп. за период с 16.06.2014 по 20.02.2015; в удовлетворении остальной части требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2016 (судьи Богдановская Г.Н., Карпачева М.И., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с судебными актами, общество "РегионПроект" обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять новый судебный акт, ссылаясь на неприменение норм Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих порядок исполнения обязательств из неосновательного обогащения, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя, у Администрации отсутствуют правовые основания требовать оплаты арендной платы в рамках договора аренды от 10.01.2013 N 1, поскольку договорные отношения по пользованию ответчиком земельным участком в связи с приобретением им расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства не были оформлены по вине истца, который уклонялся от заключения с обществом "РегионПроект" договора аренды либо соглашения о передаче прав и обязанностей по ранее заключенному договору аренды. В связи с чем заявитель полагает, что в отсутствие у него до заключения с ним договора аренды земельного участка от 27.02.2015 N 25 статуса арендатора земельного участка, взыскание платы за пользование участком возможно по нормам о неосновательном обогащении. Общество "РегионПроект" считает, что размер арендной платы, являясь регулируемой ценой, подлежит определению, исходя из действовавших в спорный период нормативных актов, определявших методику расчета арендной платы в размере 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка. Кроме того, заявитель полагает, что суды необоснованно отклонили его доводы о том, что оплата арендной платы была произведена обществом "РегионПроект" в полном объеме. Общество считает, что суды необоснованно признали внесенные им платежи в качестве оплаты задолженности прежнего арендатора, так как и Администрацией платежи ошибочно зачтены в счет оплаты задолженности по арендной платы за общество "Энергоэффект" в силу неправильного толкования указанного в платежных поручениях назначения платежа, при этом судами не принято во внимание, что общество "Энергоэффект" не возлагало обязанности по оплате своего долга перед истцом на ответчика. Судами также не учтено, что при рассмотрении дел NN А76-14781/2014 и А76-25558/2015 стороны признавали внесенным в качестве оплаты задолженности за общество "Энергоэффект" только один платеж на основании платежного поручения от 04.06.2014 N 16.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.

При рассмотрении спора судами установлено, что на основании протокола N 31 проведения открытого аукциона по извещению от 29.12.2012 N 231112/0104213/01 между муниципальным образованием Южноуральского городского округа (арендодатель) и обществом "Энергоэффект" (арендатор) заключен договор аренды (на предоставление земельных участков из земель населенных пунктов) от 10.01.2013 N 1, в соответствии с условиями которого арендатору предоставлен земельный участок, общей площадью 4 262 кв. м в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, для строительства 10-ти этажного жилого дома по адресу: Челябинская область, г. Южноуральск, ул. Сергея Буландо, 8, кадастровый номер 74:37:0209026:1031, категория земель: земли населенных пунктов (далее - спорный земельный участок; п. 1.1, 1.4 договора, акт приема-передачи от 10.01.2013).

Договор заключен сроком на три года и считается заключенным с момента его государственной регистрации (п. 2.1 договора аренды).

В силу п. 3.1 договора аренды размер арендной платы устанавливается по результатам аукциона и выплачивается ежеквартально, равными долями в течение трех лет.

В соответствии с п. 3.4 договора аренды арендатор обязался вносить арендную плату ежеквартально, равными долями до 15 марта, до 15 июня, до 15 сентября, до 15 декабря, в течение всего срока действия договора аренды.

В пункте 5.2 договора аренды его стороны установили, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю штраф из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В приложении N 1 к договору от 10.01.2013 N 1 (расчетные платежи за период с 10.01.2013 по 09.01.2016) стороны согласовали размер арендной платы. Сумма платежа в год согласно протокола N 31 проведения открытого аукциона от 29.12.2012 составила 5 316 587 руб. 50 коп., сумма за весь период с 10.01.2013 по 09.01.2016 составила 15 949 762 руб. 50 коп.

Договор аренды от 10.01.2013 N 1 зарегистрирован 07.02.2013, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 29.01.2015 N 74/001/005/2015-10114.

Между обществом "Энергоэффект" (продавец) и обществом "РегионПроект" (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 06.05.2014 N 1-НС/2014, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя объект - незавершенное строительством здание десятиэтажного четырехподъездного многоквартирного жилого дома общей площадью застройки 1300,2 кв. м, степень готовности - 15%, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Южноуральск, ул. Сергея Буландо, 8, а покупатель обязался принять объект и уплатить за него цену в размере и порядке, предусмотренных договором.

Согласно п. 2.2 договора купли-продажи покупателю одновременно с передачей права собственности на объект передается право аренды по договору от 10.01.2013 N 1 на спорный земельный участок.

По акту приема-передачи объекта незавершенного строительством от 06.05.2014 произведена передача вышеуказанного объекта обществу "РегионПроект".

Государственная регистрация перехода права собственности на незавершенное строительством здание десятиэтажного четырехподъездного многоквартирного жилого дома к обществу "РегионПроект" осуществлена 14.05.2014 (свидетельство о государственной регистрации права от 14.05.2014 серии 74АД N 820600).

Затем между муниципальным образованием Южноуральского городского округа (арендодатель) и обществом "РегионПроект" (арендатор) 27.02.2015 подписан договор аренды на предоставление земельных участков из земель населенных пунктов N 25, в соответствии с п. п. 1.1., 1.4, 3.1 которого арендодатель обязался предоставить арендатору спорный земельный участок в аренду за плату, а арендатор - принять земельный участок, использовать его по целевому назначению и уплачивать арендную плату в установленные сроки.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "РегионПроект" обязательств по своевременной уплате арендной платы по договору аренды земельного участка от 10.01.2013 N 1, что привело к образованию задолженности по арендной плате за период с 14.05.2014 по 26.02.2015 в размере 4 189 643 руб. 82 коп., Администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Частично удовлетворяя заявленные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что с момента перехода права собственности на объект незавершенного строительства к ответчику перешли права и обязанности арендатора земельного участка, на котором находится данный объект. Доводы ответчика об оплате заявленной им задолженности отклонены на том основании, что платежи были внесены ответчиком за третье лицо (общество "Энергоэффект") в порядке исполнения обязательства по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства от 06.05.2014, в силу чего правомерно зачтены истцом в счет задолженности третьего лица по арендной плате за предыдущий период. Размер взыскиваемой неустойки снижен по заявлению ответчика с учетом требования соразмерности последствию неисполнения денежного обязательства.

Рассмотрев доводы, изложенные в кассационной жалобе, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции полагает, что оснований для отмены судебных актов не имеется.

Одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

В силу норм п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

По смыслу ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды) (п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам, установленным в ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор аренды от 10.01.2013 N 1, по условиям которого спорный земельный участок предоставлен в целях строительства 10-ти этажного многоквартирного дома, договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 06.05.2014 N 1-НС/2014, на основании которого обществу "РегионПроект" перешло право собственности на объект незавершенный строительством, расположенный на спорном земельном участке, и передано право аренды по договору от 10.01.2013 N 1 на земельный участок, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства в силу прямого указания закона общество "РегионПроект" приобрело право пользования земельным участком, на котором этот объект расположен, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник объекта, в связи с чем у него с момента государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства возникла обязанность вносить плату за пользование земельным участком, на котором расположен объект недвижимого имущества, на основании договора аренды от 10.01.2013 N 1.

Проверив произведенный истцом с учетом площади используемого ответчиком земельного участка расчет долга по арендной плате, суды признали обоснованным требование Администрации о взыскании с общества "РегионПроект" задолженности в сумме 4 189 643 руб. 82 коп. за период с 14.05.2014 по 26.02.2015.

Отклоняя довод общества "РегионПроект" о том, что размер арендной платы за спорный период подлежит определению из расчета 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка, а не рыночной стоимости права аренды, суд апелляционной инстанции обоснованно, с учетом положений указанных норм материального права, исходил из того, что в данном случае должен применяться размер платы, установленный по результатам аукциона при заключении договора аренды от 10.01.2013 N 1.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что арендная плата за пользование спорным земельным участком внесена в полном объеме, однако суды первой и апелляционной инстанции неправомерно признали внесенные обществом "РегионПроект" платежи как оплату задолженности прежнего арендатора, также был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции.

Оценив представленные ответчиком в качестве доказательств внесения арендной платы за землю в счет будущих обязательств платежные поручения от 30.12.2014 N 435 и от 30.12.2014 N 434 на общую сумму 3 878 199 руб. 00 коп., а также платежное поручение от 04.06.2014 N 16, суд апелляционной инстанции установил, что из назначения платежа следует, что оплата производится по договору аренды от 10.01.2013 N 1 за общество "Энергоэффект".

Приняв во внимание условия п. 5.2.3 договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 06.05.2014 N 1-НС/2014, установив, что общество "Энергоэффект" письмом от 30.05.2014 обращалось к обществу "РегионПроект" с просьбой о внесении арендного платежа в сумме 500 000 руб. по договору аренды от 10.01.2013 N 1 в счет расчетов третьего лица и ответчика по договору от 06.05.2014 N 1-НС/2014, суды пришли к верному выводу о том, что оснований для зачисления Администрацией внесенных ответчиком платежей в счет погашения обязательств общества "РегионПроект" у истца не имелось.

Учитывая изложенное, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили заявленные требования Администрации о взыскании с общества "РегионПроект" задолженности в сумме 4 189 643 руб. 82 коп. за период с 14.05.2014 по 26.02.2015 в полном объеме, снизив на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации размер штрафных санкций до 237 165 руб. 08 коп. в целях соблюдения баланса прав сторон и принципа соразмерности неустойки последствиям неисполнения договорного обязательства.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что за спорный период обязательства общества "РегионПроект" подлежат определению по правилам, установленным в главе 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку договорные отношения по пользованию земельным участком в связи с приобретением ответчиком расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства не были оформлены по вине истца, который уклонялся от заключения договора аренды с ответчиком либо соглашения о передаче прав и обязанностей по ранее заключенному договору аренды, отклоняются судом кассационной инстанции, так как основаны на неверном толковании норм материального права. Указанные заявителем обстоятельства являлись предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства имеющее существенное значение для дела судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для иной оценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения, постановления арбитражного суда, не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.02.2016 по делу N А76-9581/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2016 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РегионПроект" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.Э. Рябова

Судьи

А.Ю. Смирнов В.А. Купреенков