Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 30 сентября 2016 г. N Ф09-8463/16 по делу N А60-22525/2015

Екатеринбург

30 сентября 2016 г.

Дело N А60-22525/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2016 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 сентября 2016 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Семеновой З. Г.,

судей Лазарева С. В., Купреенкова В. А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Каратеевой Татьяны Юльевны (далее - предприниматель Каратеева Т.Ю.) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2016 по делу N А60-22525/2015 Арбитражного суда Свердловской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие:

предприниматель Каратеева Т.Ю., представитель предпринимателя - Пак М.А. (доверенность от 01.08.2015).

Администрация города Екатеринбурга (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к предпринимателю Каратеевой Т.Ю. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 21.02.2007 N 3-979 в сумме 706 900 руб. 57 коп. за период с марта 2009 по март 2015; неустойки в сумме 19 086 руб. 31 коп., начисленной за период с 11.03.2015 по апрель 2015.

Решением суда первой инстанции от 15.01.2016 (судья Горбашова И.В.) исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя Каратеевой Т.Ю. в пользу администрации взыскано 196 004 руб. 24 коп. задолженности и 2 000 руб. неустойки. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2016 суд перешёл к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции; привлёк в порядке ст.51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Елеон" (далее - общество "Елеон").

Постановлением суда апелляционной инстанции от 27.05.2016 (судьи Жукова Т.М., Дюкин В.Ю., Полякова М.А.) решение суда отменено, исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с предпринимателя Каратеевой Т.Ю. в пользу администрации 593 169 руб. 96 коп., в том числе, долг в размере 577 575 руб. 41 коп. за период со второго квартала 2012 по март 2015., неустойку в размере 15 594 руб. 55 коп. за период с 11.03.2015 по 06.04.2015 В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе предприниматель Каратеева Т.Ю. просит отменить постановление апелляционного суда в части взыскания задолженности по арендным платежам за период с мая 2012 г. по декабрь 2013 г. включительно; применить ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшить размер неустойки с 0,1% до 0,03% в день в связи с ее явной несоразмерностью; размер пени определить за период с 24.03.15 по 06.04.15 в связи с отправкой 24.03.15 уведомления об арендных платежах.

Заявитель отмечает, что вступившими в законную силу судебными актами арбитражного суда с другого арендатора - общества "Елеон" за аналогичный период в пользу администрации уже взыскана арендная плата за пользование спорным земельным участком, в связи с чем полагает, что повторное взыскание с заявителя задолженности неправомерно в силу ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, заявитель, ссылаясь на п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагает, что администрация и предприниматель Каратеева Т.Ю. не состоят в правоотношениях по договору аренды, поскольку договор аренды ими заключен не был. Заявитель отмечает, что в силу абз. 2 п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", у ответчика возникло право пользования земельным участком, но арендные отношения не возникли.

По мнению заявителя, администрация не является надлежащим истцом по делу, поскольку полномочия по распоряжению земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено, принадлежат с 18.05.2013 Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области. Учитывая, что произошла замена обеих сторон договора аренды от 21.02.2007 N 3-979, он является недействующим.

Поскольку предприниматель Каратеева Т.Ю. не являлась стороной названного договора, она полагает, что обжалуемыми судебными актами нарушены ее права в связи с отсутствием у нее возможности оспорить условия договора аренды, в том числе в части размера неустойки, а также оценить правильность расчетов арендной платы, пеней.

Также заявитель не согласен с выводом суда апелляционной инстанции о том, что общество "Елеон" является недействующим юридическим лицом, так как им неправомерно сделана ссылка на определение арбитражного суда Краснодарского края от 10.07.2008, касающееся ООО "Елеон" с другим ИНН.

Законность постановления суда апелляционной инстанции проверена судом кассационной инстанции в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом и следует из материалов дела, между истцом и обществом "Елеон" 21.02.2007 заключен договор N 3-979 аренды земельного участка, кадастровый номер 66:41:0303095:0019, площадь 1743 кв.м, расположенного в г. Екатеринбурге по ул. Крауля, 9 (в соответствии с кадастровым планом участок находится примерно в 30 м по направлению на запад от ориентира: дом, расположенный за пределами участка; адрес ориентира: г. Екатеринбург, ул. Крауля, 9, в пределах границ, указанных в плане земельного участка, категория земель: "земли поселений, для строительства и дальнейшей эксплуатации административно-торгового здания с подземным паркингом").

Ссылаясь на приобретение предпринимателем Каратеевой Т.Ю. нежилых помещений в доме N 9 по ул. Крауля в г. Екатеринбурге (право собственности зарегистрировано 03.09.2009), находящихся на спорном земельном участке, в связи с чем к ней перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 21.02.2007 N 3-979, администрация обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с рассматриваемым иском.

Оценив фактические обстоятельства дела, суд первой инстанции, применив срок исковой давности к требованиям о взыскании задолженности за период с марта 2009 по май 2012, приняв во внимание вступившие в законную силу решения Арбитражного суда Свердловской области по делам N А60-16802/2012, N А60-4898/2014, в соответствии с которыми задолженность по арендной плате за земельный участок была взыскана с первоначального арендатора земельного участка - общества "Елеон" (в том числе за период с мая 2012 г. по декабрь 2013 г. в сумме 744 844 руб. 77 коп.), указав, что повторное взыскание задолженности и неустойки за 2012, 2013 г. с предпринимателя Каратеевой Т.Ю. является неправомерным, а также установив неисполнение ею обязанности по арендной плате за пользование земельным участком за период с января 2014 г. по март 2015 г., признал обоснованными требования администрации о взыскании с предпринимателя Каратеевой Т.Ю. задолженности в сумме 196 004 руб. 24 коп. за указанный период. Суд также установил размер неустойки, подлежащий взысканию, в сумме 5292, 12 руб., снизив ее до 2000 руб., применив положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, перейдя к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, в связи с непривлечением к участию в деле общества "Елеон", отменил решение суда и удовлетворил требования истца частично. При этом суд исходил из того, что с момента перехода к ответчику права собственности на объекты недвижимости, к нему перешло и право пользования земельным участком на том же праве, которое принадлежало продавцу недвижимости, то есть к нему перешло право аренды в соответствии с договором от 21.02.2007 N 3-979, том числе и обязанности по оплате пользования земельным участком и неустойки, предусмотренных этим договором. Установив, что оплата ответчиком в спорный период не производилась, однако по требованиям за период с марта 2009 г. по первый квартал 2012 г. пропущен истцом срок исковой давности, суд взыскал ее за период со второго квартала 2012 г. по март 2015 г. в сумме 577 575 руб. 41 коп., начислив пени в сумме 15 594 руб. 55 коп. за период с 11.03.2015 по 06.04.2015, отказав в применении ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Довод ответчика о том, что за период с мая 2012 по декабрь 2013 задолженность в сумме 744 844 руб.77 коп. взыскана с ООО "Елеон" на основании судебных актов, судом отклонена со ссылкой на наличие у него в силу закона обязанности по уплате за пользование земельным участком. При этом суд установил, что фактически обществом "Елеон" судебные акты не исполнены и на стороне истца неосновательное обогащение не возникло.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.

Одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 271 собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 настоящего Кодекса.

Как следует из разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в абз. 2 п. 14 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

По смыслу ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды) (п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Как следует из материалов дела, предпринимателю Каратеевой Т.Ю. на праве собственности (право собственности зарегистрировано 03.09.2009) принадлежит нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Крауля, 9.

Таким образом, предприниматель Каратеева Т.Ю. при переходе к ней права собственности на объект недвижимого имущества в силу прямого указания закона приобрела право пользования земельным участком, на котором этот объект расположен, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник объекта, в связи с чем у нее с момента государственной регистрации права собственности на нежилое помещение возникла обязанность вносить плату за пользование земельным участком, на котором расположен объект недвижимого имущества, на основании ранее заключенного договора от 21.02.2007 N 3-979 с обществом ООО "Елеон".

В материалах дела отсутствуют доказательства внесения ответчиком платы за пользование земельным участком, на котором расположен объект недвижимого имущества.

Порядок расчета арендной платы предпринимателем Каратеевой Т.Ю. в суде не оспаривался, контррасчет не представлен.

При таких обстоятельствах суд правомерно удовлетворил требование истца о взыскании с предпринимателя Каратеевой Т.Ю. 577 575 руб. 41 коп. задолженности в пределах срока исковой давности и 15 594 руб. 55 коп. неустойки.

Довод предпринимателя Каратеевой Т.Ю. о том, что вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Свердловской области по делам N А60-16802,2012, N А60-4898/2014, задолженность по арендной плате за спорный земельный участок взыскана с прежнего арендатора - общества "Елеон", в том числе за период с мая 2012 г. по декабрь 2013 г., в сумме 744 844 руб. 77 коп., за который взыскан долг по настоящему делу, в связи с чем оснований для взыскания с предпринимателя долга не имеется, судом кассационной инстанции отклоняется.

Как правильно указал суд апелляционной инстанции, взыскание арендной платы с общества "Елеон" решениями Арбитражного суда Свердловской области не свидетельствует о нарушении прав предпринимателя Каратеевой Т.Ю. как собственника объекта недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, за пользование которым у него в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, возникла обязанность вносить плату.

Кроме того, судом установлено, что арендная плата за спорный период с общества "Елеон" не была взыскана, что подтверждено постановлениями об окончании исполнительного производства от 21.10.2014, что свидетельствует об отсутствии факта неосновательного обогащения на стороне истца.

Ссылка заявителя на неверный, по его мнению, вывод суда апелляционной инстанции о том, что общество "Елеон" является недействующим юридическим лицом, судом кассационной инстанции во внимание не принимается, как не влияющая на результат рассмотрения данного спора и не являющаяся основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Довод заявителя о том, что администрация не является надлежащим истцом по делу, судом кассационной инстанции также не принимается, учитывая правовую позицию, изложенную в п. 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, согласно которой судам следует иметь в виду, что положения ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Утверждение заявителя о том, что предприниматель Каратеева Т.Ю. не являлась стороной договора аренды, в связи с чем обжалуемыми судебными актами нарушены ее права, поскольку у нее отсутствовала возможность оспорить условия договора аренды, в том числе в части размера неустойки, а также оценить правильность расчетов арендной платы, пеней судом кассационной инстанции также не принимается, учитывая следующее.

Согласно абз. 3 п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку в силу положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации у заявителя возникло право пользования земельным участком, к нему перешли права арендатора в силу названных норм, и, учитывая, что деятельность предпринимателя Каратеевой Т.Ю. является предпринимательской, осуществляемой на свой риск, приобретая недвижимость, она должна была оформить права на земельный участок, и как добросовестный участник гражданского оборота - ознакомиться с условиями договора, а в случае несогласия с ними - в установленном законом порядке оспорить положения такого договора.

Учитывая, что указанные обстоятельства не установлены, названный довод заявителя судом отклоняется.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства имеющее существенное значение для дела судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для иной оценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2016 по делу N А60-22525/2015 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Каратеевой Татьяны Юльевны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

З.Г.Семенова

Судьи

С.В.Лазарев В.А.Купреенков