Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 17 ноября 2016 г. N Ф09-9031/16 по делу N А71-13576/2015

Екатеринбург

17 ноября 2016 г.

Дело N А71-13576/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2016 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 ноября 2016 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Тороповой М.В.,

судей Смирнова А.Ю., Купреенкова В.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 14.04.2016 по делу N А71-13576/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2016 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан (далее - ТУ ФАУГИ) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Эковата-Иж" (далее - общество "Эковата-ИЖ") о взыскании 1 867 266 руб. 67 коп. долга и 45 369 руб. 53 коп. пени по договору аренды N 14-56з от 30 сентября 2014 года земельного участка, находящегося в федеральной собственности.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Тихонов Сергей Владимирович и Орг Зоя Петровна.

Решением суда от 14.04.2016 (судья Конькова Е.В.) заявление удовлетворено частично, с общества "Эковата-Иж" в пользу ТУ ФАУГИ взыскано 302 800 руб. 00 коп. долга, 18 773 руб. 60 коп. пени, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2016 (судьи Макаров Т.В., Жукова Т.М., Полякова М.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ТУ ФАУГИ просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Заявитель жалобы, ссылаясь на п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 14 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума от 24.03.2005 N 11), полагает, что в силу указанных норм при продаже недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости, а не право аренды указанного земельного участка, в связи с чем считает, что у ответчика право аренды на спорный земельный участок возникло не с даты регистрации перехода права собственности на расположенные на нем объекты недвижимости к ответчику (18.03.2015), а с момента регистрации 18.06.2015 договора цессии (перенайма) от 19.05.2015 по договору аренды земельного участка от 30.09.2014 N 14-56з, заключенного между ответчиком и прежним арендатором земельного участка, в связи с чем арендная плата, по его мнению, подлежит взысканию с ответчика за период с 18.06.2015 по 10.09.2015, с учетом того, что по данным выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 30.11.2015 обременение земельного участка виде его аренды на основании договора от 30.09.2014 N 14-56з по-прежнему зарегистрировано в пользу ответчика. С учетом изложенного, заявитель полагает, что, несмотря на отчуждение ответчиком 29.06.2015 объектов недвижимости другому лицу, он является надлежащим арендатором земельного участка в заявленный истцом период - с 18.06.2015 по 10.09.2015. Кроме того, заявитель не согласен с произведенным судом расчетом неустойки, ссылаясь на то, что расчет не соответствует условиям договора аренды, произведен исходя из общего количества дней просрочки, без учета периодов начисления арендной платы (месяц).

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке, предусмотренном ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что на основании распоряжения от 30.09.2014 N 294-р по договору аренды от 30.09.2014 N 14-56з управление предоставило Кузьминой Гюзель Рашитовне в пользование земельный участок с кадастровым номером 16:50:190102:111, общей площадью 34292 кв. м, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. 1 Мая, под производственную территорию, на которой расположены следующие объекты недвижимости: здание для приготовления битумного клея, здание производственного назначения, здание сушки продукции, здание 589-зарядное аккумуляторов электропогрузчиков, сроком на 49 лет с момента государственной регистрации договора, которая была произведена 23.01.2015.

По условиям пунктов 3.1., 3.3. и приложения N 1 к договору аренды сумма ежемесячной арендной платы составляет 757 000 руб. и подлежит уплате до 10 числа месяца, следующего за расчетным.

Кузьмина Г.Р. 06.03.2015 продала расположенные на спорном земельном участке объекты недвижимого имущества обществу "Эковата-Иж".

Государственная регистрация перехода права собственности на указанное имущество произведена 18.03.2016 (свидетельства о государственной регистрации права серии 16-АМ N 585053, 585054, 585055, 585056).

Между Кузьминой Г.Р. и обществом "Эковата-Иж" 19.05.2015 заключен договор уступки прав требования (цессии), по условиям которого переданы права и обязанности арендатора по договору аренды от 30.09.2014 N 14-56з.

Сведения о новом арендаторе внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.06.2015.

Считая, что с указанного момента общество является надлежащим арендатором, ТУ ФАУГИ предъявило ему требование об уплате арендных платежей в общей сумме 1 867 266 руб. 67 коп. за период с 18.06.2015 по 10.09.2015 и пени в сумме 45 369 руб. 53 коп. по состоянию на 10.09.2015.

Уклонение ответчика от исполнений обязательств по внесению платы за использование земельным участком послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с требованием о взыскании указанного долга и неустойки.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что общество "Эковата-Иж" являлось собственником зданий, под эксплуатацию которых был предоставлен спорный земельный участок, с 18.03.2015 по 29.06.2015 и именно в этот период общество обязано было оплачивать пользование арендованным земельным участком на условиях договора аренды в силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 14 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11, в связи с чем представленный истцом расчет задолженности по арендной плате признан судами ошибочным. Кроме того, суды произвели перерасчет суммы пени в соответствии с условиями договора (п. 3), с учетом периода, когда ответчик являлся собственником расположенных на земельном участке объектов недвижимости.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в абз. 2 п. 14 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно разъяснениям, данным в п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Основываясь на положениях данных норм, суды верно указали, что, приобретая право собственности на недвижимое имущество, ответчик приобрел и право аренды на земельный участок, на котором данные объекты расположены и который был предоставлен для эксплуатации этих объектов.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, установленном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе свидетельства о государственной регистрации права от 18.03.2015 и от 30.06.2015, суды установили, что общество "Эковата-Иж" являлось собственником зданий, под эксплуатацию которых был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 16:50:190102:111, в период с 18.03.2015 по 29.06.2015, то есть с даты государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к ответчику и до даты регистрации перехода права собственности на данные объекты к другому покупателю - Тихонову С.В. по заключенному между ним и ответчиком договору купли-продажи от 23.03.2015, и, руководствуясь положениями вышеуказанных норм, пришли к верному выводу, что именно в этот период общество "Эковата-Иж" обязано было оплачивать пользование арендованным земельным участком на условиях договора аренды, признав ошибочным представленный истцом расчет задолженности по арендной плате за период с 18.06.2015 по 10.09.2015.

Поскольку, несмотря на предложение суда первой инстанции, исковые требования не были изменены, истец поддержал первоначально заявленный иск (письменные пояснения исх. N 04/1498 от 29.03.2016), учитывая, что в силу ч. 1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только истцу предоставляется право путем подачи ходатайства изменять предмет или основание иска, арбитражный суд не вправе выходить за пределы требований истца и самостоятельно изменять предмет или основание иска, в то же время стороны несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (п. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суды, установив отсутствие соответствующих платежей, правомерно взыскали с ответчика долг по арендной плате с 18.06.2015 (с даты, указанной истцом) по 29.06.2015 в размере 302 800 руб., с учетом положений вышеуказанных норм.

В силу п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Приняв во внимание условия пункта 3.3, 5.2 договора аренды, в том числе о сроках внесения арендной платы, учитывая период, когда ответчик являлся собственником расположенных на спорном земельном участке объектов недвижимости (в пределах заявленного истцом периода), а также даты окончания начисления пени, указанной истцом, суды пришли к верному выводу об удовлетворении исковых требований в части взыскания неустойки в сумме 18 773 руб. 60 коп. за период с 11.07.2015 по 10.09.2015.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, основаны на неправильном толковании приведенных норм права, были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанции и получили надлежащую правовую оценку, в связи с чем подлежат отклонению по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Ссылка заявителя на не соответствие произведенного судом расчета неустойки условиям договора аренды, противоречит материалам дела и содержанию обжалуемых судебных актов, в связи с чем также отклоняется судом кассационной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения, постановления арбитражного суда, не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 14.04.2016 по делу N А71-13576/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2016 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.В. Торопова

Судьи

А.Ю. Смирнов В.А. Купреенков