Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29 ноября 2016 г. N Ф09-1419/16 по делу N А76-14011/2015

Екатеринбург

29 ноября 2016 г.

Дело N А76-14011/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2016 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 ноября 2016 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Смирнова А. Ю.,

судей Тороповой М. В., Беляевой Н. Г.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.07.2016 по делу N А76-14011/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2016 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель Управления Росреестра - Усольцева О.С. (доверенность от 28.09.2015 N 247).

Акционерное общество "Российский Сельскохозяйственный банк" (далее - общество "Россельхозбанк) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Росреестра о признании незаконными отказов в государственной регистрации прекращения права собственности и государственной регистрации права собственности N 74/001/177/20015-19 и N 74/001/177/2015-21 на объект: квартиру, КН/УН: 74:36:0116006:632, расположенную по адресу: Россия, Челябинская область, г. Челябинск, ул. Сталеваров, д. 29, кв. 19; обязании осуществить перевод указанной квартиры в разряд нежилого помещения (с учетом уточнения требований, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Лученкова Елена Адольфовна.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 28.09.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2015 решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 14.03.2016 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 26.07.2016 (судья Мрез И.В.) заявленные требования удовлетворены. Признаны недействительными решения Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации, выраженные в сообщениях N 74/001/177/2015-19, N 74/001/177/2015-21. На Управление Росреестра возложена обязанность осуществить государственную регистрацию изменений в связи с переводом жилого помещения в нежилое, вносимых в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2016 (судьи Соколова И.Ю., Ермолаева Л.П., Карпачева М.И.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление Росреестра просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать.

Заявитель выражает несогласие с толкованием судами положений ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации, полагает, что названные положения содержат прямой императивный запрет на перевод жилого помещения в нежилое в случае наличия каких-либо обременений в отношении переводимого имущества.

Управление Росреестра ссылается на заявительный характер процедуры внесения изменений в ЕГРП в части технических характеристик, при этом отмечает, что у государственного регистратора отсутствовали основания для квалификации поданных на регистрацию документов в качестве заявления о внесений соответствующих изменений.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции установил, что оснований для их отмены не имеется.

При рассмотрении спора судами установлено, что между акционерным обществом "Россельхозбанк" (кредитор) и индивидуальным предпринимателем Лученковой Е.А. (заемщик) оформлен кредитный договор N 137808/0007 от 24.09.2013, по условиям которого кредитор обязуется предоставить заемщику денежные средства (кредит) в размере и на условиях договора, а заемщик обязуется возвратить полученные денежные средства и уплатить проценты за пользование кредитом в размере, в сроки и на условиях договора (п. 1.1 кредитного договора).

В соответствии с п. 2.1 кредитного договора (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 23.10.2013) заемщик обязуется использовать кредит на следующие цели: реконструкция помещения, закуп оборудования.

В обеспечение исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору между акционерным обществом "Россельхозбанк" (залогодержатель) и Лученковой Е.А. (залогодатель) заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) N 137808/0007-7.2 от 24.09.2013.

Согласно п. 3 договора предметом ипотеки является квартира, кадастровый номер 74:36:0116006:632, адрес (местоположение) объекта: Россия, Челябинская область, г. Челябинск, ул. Сталеваров, д. 29, кв. 19, площадь 64 кв. м.

Согласно п. 1.2 договора об ипотеке распоряжение имуществом, а равно обременение на него, в том числе последующий залог (ипотека), передача в аренду полностью или частично либо в безвозмездное срочное пользование, без предварительного письменного согласия не допускается.

Пунктом 6.18 кредитного договора (в редакции дополнительных соглашений от 09.02.2015 N 2, от 14.04.2015 N 3, от 18.05.2015 N 4) стороны кредитного договора установили, что заемщик обязуется в срок до 01.07.2015 предоставить кредитору актуальный кадастровый, технический паспорт указанного объекта недвижимости, свидетельство о государственной регистрации права, актуальный отчет об оценке.

07.04.2015 Лученкова Е.А. обратилась в Управление Росреестра с следующими заявлениями:

1) о государственной регистрации прекращения права собственности на квартиру, площадь 64 кв. м, кадастровый номер 74:36:0116006:632, расположенную по адресу: Россия, Челябинская область, г. Челябинск, ул. Сталеваров, д. 29, кв.19 (N 74/001/177/2015-19).

2) о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение площадью 63,9 кв. м., расположенное по адресу: Россия, Челябинская область, г. Челябинск, ул. Сталеваров, д. 29, пом. 3 (N 74/001/177/2015-21);

3) о государственной регистрации изменений в ЕГРП в части паспортных данных (N 74/001/177/2015-18);

На государственную регистрацию представлены следующие документы: кадастровый паспорт помещения от 25.03.2015; уведомление Администрации города Челябинска от 13.05.2013 N 656 о переводе жилого помещения в нежилое помещение, в соответствии с которым комиссия при Администрации города Челябинска по переводу жилых помещений в нежилые разрешает перевод квартиры N 19 в д. 29 по ул. Сталеваров в нежилое помещение; акт приемочной комиссии от 29.12.2014 N 762, подтверждающий завершение переустройства квартиры в нежилое помещение для размещения непродовольственного магазина; письмо акционерного общества "Россельхозбанк" от 06.02.2015, в котором оно не возражает против перевода помещения выступающего в качестве обеспечения по кредитному договору N 137808/0007 от 24.09.2013, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Сталеваров, д. 29, кв. 19, из статуса жилого в нежилое; договор мены от 19.08.2011, квитанции от 07.04.2015 NN r21 и r22, свидетельство о государственной регистрации права от 26.08.2011 N 532891, серия 74-АГ.

14.04.2015 Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию права собственности на нежилое помещение площадью 63,9 кв. м. и прекращения права собственности на квартиру, площадь 64 кв. м., кадастровый номер 74:36:0116006:632 (уведомления N 74/001/177/2015-19, 74/001/177/2015-21).

Основанием для приостановления государственной регистрации права собственности на нежилое помещение N 3 по адресу: г. Челябинск, ул. Сталеваров, 29 послужило то, что право на нежилое помещение N 3, площадью 63,9 кв. м., образованное в результате перепланировки из жилой квартиры N 19 по тому же адресу, не подлежит государственной регистрации, поскольку вносятся изменения в ЕГРП в части изменения характеристик объекта. Необходимо обратиться в Управление Росреестра с заявлением о внесении изменений в ЕГРП в части смены технических характеристик объекта недвижимости - квартиры N 19 по адресу: г. Челябинск, ул. Сталеваров, площадь 64 кв. м., в результате произведенной перепланировки, правомерность которой подтверждается актом приемочной комиссии N 762 от 29.12.2014. Регистрирующий орган также указал, что по документам, представленным на государственную регистрацию прекращения права собственности на квартиру N 19, в результате перепланировки которой образовано нежилое помещение, выявлены замечания, не позволяющие произвести государственную регистрацию внесения изменений в части смены технических характеристик и назначения помещения. В частности ввиду регистрации ипотеки в силу договора залога недвижимости N 137808/0007-7.2 от 24.09.2013 перевод указанной квартиры в разряд нежилого помещения будет возможен только после погашения зарегистрированных обременений (ч. 2 ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Также Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию прекращения права собственности на жилую квартиру, дополнительно указав, что государственная регистрация прекращения права на указанный объект недвижимого имущества не может быть проведена без государственной регистрации соответствующего права на объект, образованный из него.

В связи с тем, что замечания, указанные в уведомлениях о приостановлении государственной регистрации, Лученковой Е.А. устранены не были, 18.05.2015 Управление Росреестра отказало в проведении государственной регистрации прекращения права собственности на жилое помещение - квартиру N 19 и государственной регистрации права собственности на нежилое помещение N 3 на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), в связи с тем, что ему не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации для государственной регистрации прав (сообщения N 74/001/177/20015-19, N 74/001/177/2015-21).

Полагая, что такой отказ является незаконным, нарушающим права банка как залогодержателя, общество "Россельхозбанк" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования при новом рассмотрении дела, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно исходили из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону и иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (ч. 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Заявитель по смыслу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен доказать факт нарушения обжалуемыми актами, решениями, действиями (бездействием) своих прав и законных интересов.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ) государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Согласно абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

В соответствии с ч. 1 ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое допускается с учетом соблюдения требований названного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу ч. 2 ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Исходя из содержания данной нормы закона, одним из условий препятствующих переводу жилого помещения в нежилое, является наличие обременений в отношении переводимого помещения.

Одним из видов такого обременения является ипотека по договору о залоге недвижимого имущества.

Вместе с тем положения данной нормы в части запрета на перевод помещения из жилого в нежилое в связи с наличием обременений в отношении переводимого помещения, направлены на защиту прав и интересов лиц, в пользу которых установлено такое обременение и не могут быть истолкованы как препятствие в защите их прав и законных интересов.

Судами установлено, что в письме от 06.02.2015 акционерное общество "Россельхозбанка" не возражало против перевода помещения, выступающего в качестве обеспечения по кредитному договору N 137808/0007 от 24.09.2013, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Сталеваров, 29, кв.19 из статуса жилого в нежилое

Более того в рассматриваемой ситуации, акционерное общество "Россельхозбанк" (залогодержатель по договору) не только выразило согласие на перевод жилого помещения в нежилое, но и изначально при заключении кредитного договора с Лученковой Е.А. преследовало такую цель, то есть банк был и остается заинтересованным в переводе жилого помещения в нежилое.

При установленных обстоятельствах, обременение переводимого помещения правом залога не может рассматриваться в качестве безусловного препятствия для перевода, следовательно, требование регистрирующего органа о необходимости погашения имеющегося обременения, положенное в основу оспариваемых отказов, обоснованно признано судами первой и апелляционной инстанций незаконным.

Если лицо, в пользу которого установлено обременение объекта недвижимости, согласно на перевод такого объекта из жилого помещения в нежилое, то нельзя истолковывать положения ч. 2 ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации как основание для отказа в регистрации соответствующих изменений. Если стороны кредитного договора и договора об ипотеке исходили из того, что такой перевод соответствует их интересам и отсутствуют данные о нарушении прав и законных интересов других лиц, то государственная регистрация не должна использоваться как препятствие для реализации прав и законных интересов участников материально-правовых отношений.

Данная правовая позиция находится в соответствии с определением Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2001 N 154-О, в котором суд указал, что государственная регистрация не может подменять собой гражданско-правовой договор как основание возникновения, изменения и прекращения права, вторгаться в содержание договора. Суд определил государственную регистрацию - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призванную лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение определен в ч. 1 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой такой перевод помещения осуществляется органом местного самоуправления.

В соответствии с ч. 8 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, решение о переводе помещения является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в решении о переводе.

Согласно ч. 9 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации завершение переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

Судами установлено, что уведомлением N 656 от 13.05.2013 Администрация города Челябинска разрешила перевод квартиры в нежилое помещение; акт приемочной комиссии N 762 от 29.12.2014 подтверждает завершение переустройства квартиры в нежилое помещение для размещения непродовольственного магазина.

Согласно п. 68 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 23.12.2013 N 765, запись об изменениях используется для внесения в ЕГРП прав таких сведений, которые не влекут за собой прекращения или перехода права на объект недвижимого имущества, ограничения (обременения) права на него.

К таким сведениям относятся, в том числе, перемена фамилии, имени, отчества физического лица, изменение наименования юридического лица, изменение назначения объекта (например, при переводе жилого помещения в нежилое, изменении категории земельного участка), изменение объема выполненных строительно-монтажных работ (процент готовности) для объектов незавершенного строительства, изменение площади объекта в связи с ее уточнением в установленном порядке, в том числе при изменении порядка определения площади объекта, и т.п. (если запись подраздела I Единого государственного реестра прав в соответствии с п. 29 настоящих Правил содержит сведения об объекте, требующие изменения).

Таким образом, как верно указано судами, изменение в ЕГРП сведений о назначении спорного помещения с нежилого на жилое не влечет изменения или прекращения права собственности Лученковой Е.А. на такое помещение, в силу чего внесение таких изменений в ЕГРП не сопряжено с совершением регистрационных действий по прекращению права собственности и внесению записи о праве собственности на объект недвижимости с измененными техническими характеристиками и назначением.

Судами принято во внимание, что в оспариваемом отказе Управление Росреестра указало на необходимость обращения с заявлением о внесении изменений в ЕГРП в части смены технических характеристик объекта недвижимости - квартиры, в результате произведенной перепланировки, правомерность которой подтверждается актом приемочной комиссии N 762 от 29.12.2014.

Согласно п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ в подразделе 1 содержится описание каждого объекта недвижимого имущества в объеме сведений, определенных Правилами ведения ЕГРП. При этом сведения о характеристиках объекта недвижимого имущества, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, считаются сведениями подраздела 1 ЕГРП.

В соответствии с абз. 2 п. 10 ст. 33 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, если в связи с изменением сведений об объекте недвижимого имущества требуется внесение соответствующих изменений в подраздел 1 ЕГРП, уточненные сведения о таком объекте недвижимого имущества вносятся в ЕГРП без повторной регистрации на основании заявления правообладателя такого объекта недвижимого имущества или его представителя и прилагаемого кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества, содержащего новые сведения о таком объекте недвижимого имущества.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что положения п. 68 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о том, что изменение в ЕГРП сведений о назначении спорного помещения с нежилого на жилое не сопряжено с совершением регистрационных действий по прекращению права собственности, не исключают заявительного порядка совершения регистрационных действий по изменению сведений об объекте.

Противоположный вывод суда первой инстанции о том, что названные изменения подлежат внесению в государственный реестр без соответствующего заявления правообладателя, обоснованно подвергся критической оценке со стороны суда апелляционной инстанции, однако, как верно отмечено апелляционным судом, не привел к принятию неправильного судебного акта.

Исследовав и оценив по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, в том числе заявления Лученковой Е.А. от 07.04.2015 о государственной регистрации прекращения права собственности на квартиру, площадь 64 кв. м, кадастровый номер 74:36:0116006:632, расположенную по адресу: Россия, Челябинская область, г. Челябинск, ул. Сталеваров, д. 29, кв.19 (N 74/001/177/2015-19), о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение площадью 63,9 кв. м., расположенное по адресу: Россия, Челябинская область, г. Челябинск, ул. Сталеваров, д. 29, пом. 3 (N 74/001/177/2015-21), суд апелляционной инстанции правомерно указал, что с учетом того, что формирование заявления на совершение регистрационного действия производится сотрудником Управления, представленные на государственную регистрацию документы позволяют прийти к выводу о наличии волеизъявления Лученковой Е.А. на внесение измененных сведений об объекте недвижимого имущества, поэтому заявительный порядок следует считать соблюденным.

При таких обстоятельствах, вывод судов о признании оспариваемых отказов регистрирующего органа незаконными с возложением на последнего обязанности по внесению соответствующих изменений в ЕГРП, следует признать правильным.

Нормы материального права применены судами правильно, выводы судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Оснований для переоценки выводов судов, установленных по делу обстоятельств у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, выводов судов не опровергают, направлены на переоценку установленных фактических обстоятельств и имеющихся в деле доказательств и не свидетельствуют о нарушении судами первой и апелляционной инстанций норм материального права.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.07.2016 по делу

N А76-14011/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2016 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.Ю. Смирнов

Судьи

М.В. Торопова Н.Г. Беляева