Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 21 февраля 2017 г. N Ф09-57/17 по делу N А50-980/2016

Требование: о взыскании долга, затрат и пени, о взыскании пени, о взыскании стоимости неотделимых улучшений по договору аренды, по договору купли-продажи в отношении нежилых помещений

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе, решение суда первой инстанции оставлено в силе

Екатеринбург

21 февраля 2017 г.

Дело N А50-980/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2017 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 февраля 2017 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Семеновой З.Г.,

судей Смирнова А. Ю., Столярова А.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных отношений администрации города Перми (далее - Департамент) на решение Арбитражного суда Пермского края от 08.08.2016 по делу N А50-980/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2016 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи, организованной Арбитражным судом Пермского края, приняли участие представители:

Департамента - Сырцев М.С. (доверенность от 28.02.2016 N 108);

общества с ограниченной ответственностью "Нейромед" (далее - общество "Нейромед") - Пашиев А.А. (доверенность от 11.01.2016).

Общество "Нейромед" обратилось в Арбитражный суд Пермского края к Департаменту с требованием возложить на Департамент обязанность заключить с ним договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 379,0 кв. м, расположенных на первом этаже жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. Ленина, 102, по итоговой продажной цене 13 665 310 руб. 02 коп. с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений в размере 9 873 929 руб. 98 коп. на условиях п. 2.1 и приложения N 2 к договору в редакции истца, изложенных в протоколе разногласий от 17.12.2015, а также о взыскании расходов по оплате госпошлины в размере 6 000 руб. (с учетом уточненных исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 08.08.2016 (судья Батракова Ю.В.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2016 (судьи Гулякова Г.Н., Васильева Е.В., Савельева Н.М.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение.

Заявитель жалобы полагает, что в экспертном заключении, составленном по итогам судебной экспертизы, стоимость неотделимых улучшений определена только на основании фактически понесенных истцом затрат, без учета пользования истцом в течение длительного времени отремонтированным объектом. Поэтому выводы экспертов, по мнению Департамента, не соответствуют правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 25.12.2012 N 9785/12, согласно которой при применении ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) следует учитывать, что если арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, то при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

Кроме того, Департамент указывает на отсутствие в материалах дела согласованных проектов выполненных обществом "Нейромед" работ, в связи с чем считает необоснованной ссылку судов на наличие согласия ответчика на проведение капитального ремонта арендуемого помещения.

Общество "Нейромед" представило письменный мотивированный отзыв на кассационную жалобу Департамента, в котором, ссылаясь на необоснованность доводов заявителя, просит оставить принятые по делу судебные акты без изменения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Департаментом (арендодатель) и обществом "Нейромед" заключен договор аренды от 13.02.2013 N 2009-13Д (далее - договор аренды), в соответствии с которым арендатору передан объект муниципального недвижимого имущества в виде встроенных нежилых помещений на первом этаже семиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Ленина, 102, общей площадью 379 кв. м.

Согласно п. 3.2.4.3 договора аренды без письменного согласия арендодателя на объекте нельзя производить замену и установку дополнительного инженерного оборудования, перепланировку, переустройство, переоборудование, реконструкцию объекта, иные ремонтно-строительные работы, затрагивающие конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта.

Письмом от 17.07.2013 N СЭД-19-38-205 Департаментом дано согласие на проведение капитального ремонта в арендуемом обществом "Нейромед" объекте нежилого муниципального фонда при условии разработки проектно-сметной документации организацией, имеющей допуск СРО (саморегулируемая организация).

Общество "Нейромед" 27.08.2015 обратилось к Департаменту с заявкой о реализации преимущественного права выкупа объекта недвижимого имущества на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В ноябре 2015 года Департамент направил в адрес общества "Нейромед" проект договора купли-продажи (далее - договор купли-продажи) с указанием цены продажи объекта в размере 23 539 240 руб., определенной в соответствии с отчетом N 6736/1 об оценке рыночной стоимости объекта по состоянию на 23.10.2015, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Промпроект-оценка".

Истец 18.12.2015 направил в адрес ответчика письмо, в котором просил произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в размере 8 890 000 руб. в счет выкупной стоимости объекта, определенной в п. 2.1 договора купли-продажи, в размере 23 539 240 руб., в результате чего цена продажи объекта составила 14 649 240 руб., приложив протокол разногласий к п. 2.1 договора купли-продажи.

Письмом от 23.12.2015 N СЭД-19-38-249 Департамент отклонил представленный обществом "Нейромед" протокол разногласий к договору купли-продажи со ссылкой на то, что принятие условий, изложенных в данном протоколе разногласий, поставит истца в нарушение ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" в заведомо более выгодные условия.

Поскольку возникшие разногласия не были урегулированы, общество "Нейромед", полагая, что стоимость произведенных с согласия арендодателя улучшений арендованного имущества подлежит зачету в счет уплаты выкупной цены этого имущества, обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.

Определением от 21.04.2016 арбитражный суд первой инстанции по ходатайству Департамента на основании ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил судебную экспертизу, производство которой было поручено Общероссийскому общественному фонду "Центр качества строительства" (Пермское краевое отделение), на разрешение экспертам Шавшукову В.А., Водянину Р.В., Канину Р.В., Кривощекову А.А., Пермяковой М.В. были поставлены следующие вопросы: определить объем работ по производству неотделимых улучшений, выполненных обществом "Нейромед" в спорных нежилых помещениях, а также определить их стоимость по состоянию на 27.08.2015(на момент обращения с заявкой о выкупе спорного имущества).

В результате проведения судебной экспертизы экспертами установлена рыночная стоимость неотделимых улучшений, выполненных обществом "Нейромед", общей площадью 379 кв. м, в размере 9 873 929 руб. 98 коп. (экспертное заключение от 30.06.2016 N СТЭ-04-16).

Суд первой инстанции, обязывая Департамент заключить договор купли-продажи спорного недвижимого имущества по цене 13 665 310 руб. 02 коп., исходил из того, что стоимость неотделимых улучшений (9 873 929 руб. 98 коп.), выполненных истцом за свой счет с согласия арендодателя, установленная в ходе проведения судебной экспертизы, на основании ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ подлежит зачету в счет выкупной цены.

Суд апелляционной инстанции с выводами, изложенными в решении, согласился, признал их законными и обоснованными.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и действующему законодательству.

На основании ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулирует Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Частью 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив все представленные сторонами доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приняв во внимание наличие согласия Департамента на осуществление арендатором работ в арендуемых им помещениях, в результате чего появились неотделимые улучшения арендованного имущества, пришли к правомерному выводу о том, что их стоимость подлежит зачету в счет стоимости приобретаемого имущества.

Доводы заявителя о том, что в экспертном заключении от 30.06.2016 N СТЭ-04-16 определена сумма фактических затрат, понесенных истцом при ремонте арендуемого имущества, а не стоимость неотделимых улучшений, подлежит отклонению судом кассационной инстанции, поскольку из заключения экспертизы видно, что предметом оценки были именно неотделимые улучшения по состоянию на 27.08.2015, а не стоимость фактически выполненных работ.

Нарушений судами норм материального права при рассмотрении настоящего дела не допущено. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции также не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пермского края от 08.08.2016 по делу N А50-980/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2016 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента имущественных отношений администрации г. Перми- без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

З.Г. Семенова

Судьи

А.Ю. Смирнов А.А. Столяров