Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 7 марта 2017 г. N Ф09-1163/17 по делу N А60-38661/2016

Екатеринбург

07 марта 2017 г.

Дело N А60-38661/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2017 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 марта 2017 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Семеновой З.Г.,

судей Платоновой Е.А., Тороповой М.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу комитета по управлению имуществом Березовского городского округа (далее - Комитет) на определение Арбитражного суда Свердловской области от 11.11.2016 об оставлении искового заявления без рассмотрения по делу N А60-38661/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2017 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Комитета - Ксенофонтов С.В. (доверенность от 25.05.2016 N 14);

общества с ограниченной ответственностью "Спортивные проекты" (далее - общество "Спортивные проекты") - Бурмашенко М.Ю. (доверенность от 15.12.2014).

Комитет обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "Спортивные проекты" о расторжении договора от 29.05.2014 N 8061 аренды земельного участка, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Березовский, ул. Брусницына, 7, площадью 4 053 кв. м, с кадастровым номером 66:35:0105002:2155 и о возложении на ответчика обязанности передать истцу по акту приема-передачи данный земельный участок в течение 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 11.11.2016 (судья Италмасова Е.Г.) исковое заявление Комитета оставлено без рассмотрения в связи с несоблюдением претензионного порядка урегулирования спора (п. 2 ч. 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2017 (судьи Дюкин В.Ю., Жукова Т.М., Полякова М.А.) определение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Комитет обратился с кассационной жалобой, в которой просит определение и постановление отменить и направить дело в суд первой инстанции для рассмотрения по существу.

Ссылаясь на неправильное применение судами ч. 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявитель указывает на соблюдение им претензионного порядка урегулирования спора, так как письмом от 21.03.2016 N 593 он уведомил общество "Спортивные проекты" о расторжении договора и необходимости возврата земельного участка Комитету до 01.05.2016 в связи с его неиспользованием обществом в течение трех лет, что предусмотрено п. 7.2.5 спорного договора и подп. 1 п. 2 ст. 45 Земельного кодекса Российской Федерации. Также данное уведомление содержит предупреждение о том, что в случае неисполнения предъявленных требований, Комитет обратится в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением. По мнению заявителя жалобы, уведомление является надлежащим доказательством, подтверждающим соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и обществом "Спортивные проекты" заключен договор аренды от 29.05.2014 N 806/1 (далее - договор) земельного участка, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Березовский, ул. Брусницына, 7, площадью 4 053 кв. м, с кадастровым номером 66:35:0105002:2155, вид разрешенного использования: "для размещения объекта физкультуры и спорта".

В силу п. 1.2 участок должен использоваться арендатором исключительно в соответствии с установленным для него целевым назначением и разрешенным использованием.

Неиспользование арендатором участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства в указанных целях в течение трех лет, может являться основанием для расторжения договора (п. 7.2.5 договора).

Обращаясь в арбитражный суд с иском о расторжении договора в связи с неиспользованием спорного земельного участка в течение трех лет, истец указывал, что между Комитетом и Бадретдиновым Анатолием Рашидовичем были заключены договоры аренды от 11.03.2013 N 676/1, 677/1 земельных участков площадью 809 кв. м, кадастровый номер: 66:35:0105002:1674 и площадью 3 244 кв. м, кадастровый номер: 66:35:0105002:1675, расположенных по адресу: Свердловская область, г. Березовский, ул. Брусницына, 7, участок N 1 и 2 соответственно. Впоследствии на основании постановления администрации Березовского городского округа от 03.03.2014 N 98 указанные земельные участки объединены в один общей площадью 4 053 кв. м, с кадастровым номером 66:35:0105002:2155 (спорный земельный участок). В соответствии с соглашением о перемене лиц в обязательстве 23.09.2013 Бадретдиновым Анатолием Рашидовичем были уступлены права и обязанности по договорам аренды от 11.03.2013 N 676/1, 677/1 обществу "Спортивные проекты". Ссылаясь на указанные обстоятельства и полагая, что трехлетний срок для освоения спорного земельного участка истек в марте 2016 года, истец в соответствии со ст. 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, направил в адрес общества "Спортивные проекты" уведомление от 21.03.2016 N 593 о расторжении договора аренды от 29.05.2014 N 806/1 с требованием о возврате спорного земельного участка Комитету.

21.04.2016 ответчиком было направлено возражение на уведомление о расторжении договора с обоснованием освоения земельного участка в течение всего срока действия договора.

В отзыве на исковое заявление ответчик указал, что Комитет должен был достоверно установить, что земельный участок, предоставленный для строительства, в указанных целях не используется, определить объем и сроки проведения работ по освоению земельного участка и направить в его адрес письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.

Суд первой инстанции, оставляя исковое заявление без рассмотрения в соответствии с ч. 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходил из того, что направление уведомления от 21.03.2016 N 593 не может являться доказательством соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, так как согласно п.2 ст.452, ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации). Только после того, как арендатор не устранит соответствующее нарушение, и не даст свое согласие на расторжение договора, арендодатель вправе обратиться в суд.

Суд апелляционной инстанции с выводами, изложенными в определении, согласился, признал их законными и обоснованными.

При этом судами не учтено следующее.

В силу п. 2 ч. 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования спора понимается одна из форм защиты гражданских прав, которая заключается в попытке урегулирования спорных вопросов непосредственно между предполагаемым кредитором и должником по обязательству до передачи дела в арбитражный суд.

Согласно п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В силу п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п.3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 статьи 452 Кодекса) (п. 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В п. 30 указанного информационного письма определено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сказано, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из изложенного, применение положений ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно в случае неисполнения арендатором обязательственных правоотношений, например, по вопросам оплаты арендных платежей, и когда такие нарушения являются существенными.

Как видно из искового заявления Комитета, он обратился с требованием о расторжении договора на основании подп.1 п. 2 ст. 45 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 7.2.5 спорного договора аренды.

В силу 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Согласно п.1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством; наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, в частности, при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Исходя из п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендодатель имеет безусловное право на односторонний отказ от исполнения настоящего договора и его расторжение во внесудебном порядке на основании п.3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе в случае неиспользования арендатором земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет (п. 7.2.5 договора).

В силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучении ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как усматривается из материалов дела, письмом от 21.03.2016 N 593 истец уведомил ответчика о расторжении договора аренды на основании п. 7.2.5 договора в связи с неиспользованием земельного участка, предоставленного для строительства, и предъявил требование о возврате спорного участка, предупредив об обращении в суд в случае неисполнения требования о возврате участка до 01.05.2016.

Поскольку 21.04.2016 ответчик отказался от расторжения договора и исполнения требования о возврате земельного участка, учитывая положения подп.1 п.2 ст. 45 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 7.2.5 договора, в соответствии с которыми арендатору предоставлено право на расторжение договора аренды в случае его неиспользования, указанное уведомление следует признать надлежащим доказательством соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

Исходя из того, что претензионный порядок соблюден, у суда первой инстанции отсутствовали основания для оставления искового заявления без рассмотрения.

Обоснованность заявленного требования о расторжении договора и возврате спорного участка истцу по основаниям, изложенным в исковом заявлении, подлежат оценке судом первой инстанции при рассмотрении дела по существу.

При таких обстоятельствах определение суда первой инстанции об оставлении заявления без рассмотрения подлежит отмене на основании ч. 1, 3 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неправильным применением норм процессуального права, дело - направлению на рассмотрение в суд первой инстанции в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 287 названного Кодекса.

Руководствуясь ст. 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Свердловской области от 11.11.2016 по делу N А60-38661/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2017 по тому же делу отменить.

Дело направить на рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

З.Г. Семенова

Судьи

Е.А. Платонова М.В. Торопова