Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22 августа 2018 г. N Ф09-4615/18 по делу N А07-4419/2017

Екатеринбург

22 августа 2018 г.

Дело N А07-4419/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 августа 2018 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В. А.,

судей Беляевой Н.Г., Полуяктова А.С.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Спецавтоматика" (далее - общество "Спецавтоматика"); общества с ограниченной ответственностью "НСМУ-1" (далее - общество "НСМУ-1"); общества с ограниченной ответственностью "Спецтехстроймонтаж" (далее - общество "Спецтехстроймонтаж"); общества с ограниченной ответственностью "ЛИОН" (далее - общество "ЛИОН"), общества с ограниченной ответственностью ПСК "Каскад" (далее - общество ПСК "Каскад") на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.02.2018 по делу N А07-4419/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2018 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель Администрации сельского поселения Зубовский сельсовет Уфимского района Республики Башкортостан (далее - Администрация сельсовета) - Лаптева Н.В. (доверенность от 09.01.2017).

Ходатайство Администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан (далее - Администрация района, истец) о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителя, изложенное в отзыве на кассационную жалобу, судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено на основании ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Администрация района обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Интеграл" (далее - общество"Интеграл", ответчик), обществу с ограниченной ответственностью "Гранд" (далее - общество "Гранд", ответчик), обществу "Спецавтоматика", обществу с ограниченной ответственностью "Интеграл-Проект (далее - общество "Интеграл-Проект", ответчик), обществу с ограниченной ответственностью "Пегас" (далее - общество "Пегас", ответчик), обществу с ограниченной ответственностью "УралСтройМашКомплект" (далее - общество "УралСтройМашКомплект"; ответчик) с иском о досрочном расторжении договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности N 530-ЗУБ/11 от 29.12.2011; N 1451-ЗУБ/13 от 02.12.2013; N 1452-ЗУБ/13 от 02.12.2013; N 1453-ЗУБ/13 от 02.12.2013; N 1454-ЗУБ/13 от 02.12.2013; N 1455-ЗУБ/13 от 02.12.2013; N 1456-ЗУБ/13 от 02.12.2013; N 1457-ЗУБ/13 от 02.12.2013; N 1458-ЗУБ/13 от 02.12.2013; N 1459-ЗУБ/13 от 02.12.2013; N 1461-ЗУБ/13 от 02.12.2013; N 1462-ЗУБ/13 от 02.12.2013; N 1463-ЗУБ/13 от 02.12.2013; N 1464-ЗУБ/13 от 02.12.2013; N 1467-ЗУБ/13 от 02.12.2013; N 1468-ЗУБ/13 от 02.12.2013; N 1472-ЗУБ/13 от 02.12.2013; N 1475-ЗУБ/13 от 02.12.2013; N 1476-ЗУБ/13 от 02.12.2013; N 1477-ЗУБ/13 от 02.12.2013; N 1478-ЗУБ/13 от 02.12.2013; N 1485-ЗУБ/13 от 02.12.2013; N 1486-ЗУБ/13 от 02.12.2013; N 1489-ЗУБ/13 от 02.12.2013; N 1497-ЗУБ/13 от 02.12.2013; N 1500-ЗУБ/13 от 02.12.2013; N 1501-ЗУБ/13 от 02.12.2013; N 1525-ЗУБ/13 от 02.12.2013; N 1526-ЗУБ/13 от 02.12.2013; - об обязании общества "Гранд" вернуть администрации района в десятидневный срок после вступления в силу решения суда земельный участок с кадастровым номером 02:47:060201:1059, путем подписания акта приема-передачи земельного участка; - об обязании общества "Спецавтоматика" вернуть администрации района в десятидневный срок после вступления в силу решения суда земельный участок с кадастровым номером 02:47:060201:1055, путем подписания акта приема-передачи земельного участка; - об обязании общества "Интеграл- Проект" вернуть администрации района в десятидневный срок после вступления в силу решения суда земельные участки с кадастровыми номерами 02:47:060201:1069 и 02:47:060201:1071, путем подписания актов приема-передачи земельных участков; - об обязании общества "НСМУ-1" вернуть администрации района в десятидневный срок после вступления в силу решения суда земельный участок с кадастровым номером 02:47:060201:1077, путем подписания акта приема-передачи земельного участка; - об обязании общества Пегас" вернуть администрации района в десятидневный срок после вступления в силу решения суда земельный участок с кадастровым номером 02:47:060201:1041, путем подписания акта приема-передачи земельного участка; - об обязании общества "УралСтройМашКомплект" вернуть администрации района в десятидневный срок после вступления в силу решения суда земельные участки с кадастровыми номерами 02:47:060201:1018 и 02:47:060201:1019, путем подписания актов приема- передачи земельных участков; - об обязании общества "Интеграл" вернуть администрации района Уфимский район в десятидневный срок после вступления в силу решения суда земельные участки с кадастровыми номерами 02:47:060201:1035, 02:47:060201:875, 02:47:060201:854, 02:47:060201:1286, 02:47:060201:1287, 02:47:060201:1290, 02:47:060201:1291, 02:47:060201:1292, 02:47:060201:1043, 02:47:060201:1044, 02:47:060201:1045, 02:47:060201:1046, 02:47:060201:1047, 02:47:060201:1049, 02:47:060201:1048, 02:47:060201:1050, 02:47:060201:1051, 02:47:060201:1065, 02:47:060201:1064, 02:47:060201:1063, 02:47:060201:1062, 02:47:060201:1058, 02:47:060201:1067, 02:47:060201:1068, 02:47:060201:1085, 02:47:060201:1015, 02:47:060201:1174, 02:47:060201:1175, путем подписания актов приема- передачи земельных участков. (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены общество ПСК "Каскад", Администрация сельсовета, общество "Лион", Гайсин Р.К., Ахметзянова Э.А., общество "Спецтехстроймонтаж", Якупов Р.Р., Егорова Л.И., Шарипов Р.М., Пенескина И.А., Маганов Р.Р. Туктамышева Э.Д., Хафизов Д.Р.

Определением суда первой инстанции от 08.02.2018 в отдельное производство выделены следующие требования Администрации района: к обществу "Интеграл" о расторжении договоров аренды N 1456-ЗУБ/13 от 02.12.2013; N 1457-ЗУБ/13 от 02.12.2013 и об обязании возвратить земельные участки с кадастровыми номерами 02:47:060201:1049, 02:47:060201:1048; - к обществу "Гранд" о расторжении договора аренды N 1467-ЗУБ/13 от 02.12.2013 и об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 02:47:060201:1059; - к обществу "Интеграл-Проект" о расторжении договора аренды N 1477-ЗУБ/13 от 02.12.2013 и об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 02:47:060201:1067.

Решением суда от 10.02.2018 (судья Бобылёв М.П.) исковые требования Администрации района удовлетворены частично. Суд расторгнул договоры аренды земельных участков N 530-ЗУБ/11 от 29.12.2011; от 02.12.2013 N 1451-ЗУБ/13, N 1452-ЗУБ/13, N 1453-ЗУБ/13, N 1454-ЗУБ/13, N 1455- ЗУБ/13, N 1458-ЗУБ/13, N 1459- ЗУБ/13, N 1461-ЗУБ/13, N 1462- ЗУБ/13, N 1463-ЗУБ/13, N 1464- ЗУБ/13, N 1468-ЗУБ/13, N 1475-ЗУБ/13, N 1476-ЗУБ/13, N 1489- ЗУБ/13, N 1497-ЗУБ/13, N 1525- ЗУБ/13, N 1526-ЗУБ/13, и обязал общество "Интеграл" вернуть администрации района в десятидневный срок после вступления в силу решения суда земельные участки с кадастровыми номерами 02:47:060201:1035, 02:47:060201:875, 02:47:060201:854, 02:47:060201:1286, 02:47:060201:1287, 02:47:060201:1290, 02:47:060201:1291, 02:47:060201:1292, 02:47:060201:1043, 02:47:060201:1044, 02:47:060201:1045, 02:47:060201:1046, 02:47:060201:1047, 02:47:060201:1050, 02:47:060201:1051, 02:47:060201:1065, 02:47:060201:1064, 02:47:060201:1063, 02:47:060201:1062, 02:47:060201:1058, 02:47:060201:1067, 02:47:060201:1068, 02:47:060201:1085, 02:47:060201:1015, 02:47:060201:1174, 02:47:060201:1175, путем подписания актов приема-передачи земельных участков.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2018 (судьи Богдановская Г.Н., Ермолаева Л.П., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Спецавтоматика"; общество "НСМУ-1"; общество "Спецтехстроймонтаж"; общество "ЛИОН" общество; ответственностью ПСК "Каскад" просят решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить в части требований, которые удовлетворены судом, в указанной части принять новое решение об отказе в удовлетворении требований, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права. Как указывают заявители, фактически требования об истребовании земельных участков разрешены в отношении третьих лиц, которые ответчиками по данному делу не являются; судами не учтено, что обществом "Интеграл" по договору о передаче (уступки) прав и обязанностей арендатора обществу "Спецавтоматика", обществу "НСМУ-1", обществу ПСК "Каскад", обществу "Спецтехстроймонтаж", обществу "Лион", и фактической передаче указанным лицам земельных участков, о чем была уведомлен арендодатель, условия заключенных сделок содержали обязанности новых арендаторов по погашению задолженности по арендной плате перед арендодателем. По мнению заявителей, отсутствие государственной регистрации договоров перенайма не имеет правового значения в силу разъяснений, изложенных в п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и с учетом возникновения между сторонами фактических отношений по аренде и отсутствия истребуемых Администрацией района участков во владение общества "Интеграл". Заявители не согласны с выводами судов о нецелевом использовании земельных участков, поскольку договор аренды N 530-ЗУБ/11 заключен сроком до 19.12.2018, а срок аренды земельных участков для осуществления индивидуального жилищного строительства установлен в 10 лет, в силу чего в настоящее время сроки использования арендатором своих обязательств не истекли, при этом ответчиком принимались мер по освоению территории застройки, понесены существенные затраты. Кроме того, период проведения подготовительных работ для освоения земельного участка, не может включаться в срок использования земельного участка, а использование переданных по договорам аренды земельных участков не представлялось возможным в силу необходимости создания инфраструктуры для ведения строительства. Земельные участки переданы в соответствии с требованиями действующего законодательства и разрешенным использованием участков под индивидуальное жилищное строительство. Заявители отмечают, что все права, вытекающие из договора аренды, были переданы в счет оплаты за выполнение работы и в целях авансирования предстоящих работ по освоению территории субподрядным организациям: обществу "Спецавтоматика", обществу "НСМУ-1", обществу ПСК "Каскад", обществу "Спецтехстроймонтаж", обществу "Лион", у которых в течение длительного промежутка времени отсутствовала возможность использовать указанный земельный участок для целей, предусмотренных договором, по независящим от обществ причинам- в силу обременения в виде ареста. Заявители отмечают также, что истцом нарушены требования о досудебном урегулировании спора.

В отзыве на кассационную жалобу Администрация района просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

В объяснениях общество "Интеграл" полагает судебные акты отменить, кассационную жалобу удовлетворить, указывая, что требования о расторжении договора аренды, которое составляют конкурсную массу должника (общества "Интеграл") должны быть рассмотрены в рамках дела о банкротстве должника.

В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как установлено судами, на основании договора купли-продажи права на заключение договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 20.12.2011 N 06-ЗУБ между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации района (арендодатель) и обществом "Интеграл" (арендатор) заключен договор аренды от 29.12.2011 N 530- ЗУБ/11, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:47:0000000:915 общей площадью 633 534 кв.м., находящийся по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, с/с Зубовский, с.Зубово, для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства (т. 1 л.д. 102).

Согласно п. 2.1. договора аренды N 530-ЗУБ/11 от 29.12.2011 срок действия настоящего договора устанавливается с 20.12.2011 по 19.12.2018.

В соответствии с п. 4.3.2. договора N 530-ЗУБ/11 от 29.12.2011 арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам в пределах срока аренды.

На основании п. 4.4.2., п. 4.4.3. договора N 530-ЗУБ/11 от 29.12.2011 арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием; оплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.

Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случае, указанном в п. 4.1.1. договора (п. 6.2. договора N 530-ЗУБ/11 от 29.12.2011).

Согласно п. 4.1.1. N 530-ЗУБ/11 от 29.12.2011 договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае неподписания арендатором дополнительных расчетов к договору в соответствии с п. 3.3. и п. 3.4. договора и нарушения других условий договора.

Земельный участок, являющийся объектом договора аренды, передан арендатору по акту приема-передачи от 29.12.2011.

В силу принятия постановления Администрации поселения от 08.07.2013 N 54 "Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории в границах земельного участка с кадастровым номером 02:47:000000:915 в с. Зубово сельского поселения Зубовский сельсовет муниципального района Уфимский район", в площадь земельного участка с кадастровым номером 02:47:000000:915 внесены изменения: с 633 534 кв. м на 48 776 кв. м.

Согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости из земельного участка с кадастровым номером 02:47:0000000:915 образованы земельные участки: - 02:47:060201:1035 площадью 470 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства, - 02:47:060201:875 площадью 143 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства, - 02:47:060201:854 площадью 144 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства, - 02:47:060201:1286 площадью 34 963 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для комплексного освоения

в целях малоэтажного жилищного строительства, - 02:47:060201:1287 площадью 41 877 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства, - 02:47:060201:1290 площадью 104 469 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства, - 02:47:060201:1291 площадью 62 797 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства, - 02:47:060201:1292 площадью 4 181 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства.

Указанные земельные участки согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости являются объектами договора аренды N 530-ЗУБ/11 от 29.12.2011.

Между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации района (арендодатель) и обществом "Интеграл" (арендатор) заключены также договоры аренды: от 02.12.2013 N 1451-ЗУБ/13, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:47:060201:1043 площадью 1000 кв. м, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, с/с Зубовский, с.Зубово, квартал 5, литера 4, для индивидуального жилищного строительства; N 1451-ЗУБ/13, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:47:060201:1043 площадью 1000 кв. м, находящийся по тому же адресу, литера 4, для индивидуального жилищного строительства; N1452-ЗУБ/13, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:47:060201:1044 площадью 1000 кв. м, находящийся по тому же адресу для индивидуального жилищного строительства; N1453-ЗУБ/13, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:47:060201:1045 площадью 1000 кв. м, находящийся по тому же адресу, литера 6, для индивидуального жилищного строительства; N1454-ЗУБ/13, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:47:060201:1046 площадью 1000 кв. м, находящийся по тому же адресу, литера 7, для индивидуального жилищного строительства; N1455-ЗУБ/13, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:47:060201:1047 площадью 1000 кв.м., находящийся по тому же адресу, литера 8, для индивидуального жилищного строительства; N1456-ЗУБ/13, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:47:060201:1049 площадью 1000 кв. м, находящийся по тому же адресу, литера 9, для индивидуального жилищного строительства; N1457-ЗУБ/13, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:47:060201:1048 площадью 1000 кв. м, находящийся по тому же адресу, литера 10, для индивидуального жилищного строительства; N1458-ЗУБ/13, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:47:060201:1050 площадью 1000 кв.м., находящийся по тому же адресу, литера 11, для индивидуального жилищного строительства; N1459-ЗУБ/13, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:47:060201:1051 площадью 1000 кв.м., находящийся по тому же адресу, литера 12, для индивидуального жилищного строительства; N1461-ЗУБ/13, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:47:060201:1065 площадью 1049 кв. м, находящийся по тому же адресу, литера 14, для индивидуального жилищного строительства; N1462-ЗУБ/13, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:47:060201:1064 площадью 1000 кв. м, находящийся по тому же адресу, литера 15, для индивидуального жилищного строительства; аренды N1463-ЗУБ/13, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:47:060201:1063 площадью 1000 кв.м, находящийся по тому же адресу, литера 16 для индивидуального жилищного строительства; N1464-ЗУБ/13, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:47:060201:1062 площадью 1000 кв. м, находящийся по тому же адресу, литера 17, для индивидуального жилищного строительства; N1467-ЗУБ/13, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:47:060201:1059 площадью 1000 кв. м, находящийся по тому же адресу, литера 20, для индивидуального жилищного строительства; N1468-ЗУБ/13, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:47:060201:1058 площадью 1000 кв. м, находящийся по тому же адресу, литера 21, для индивидуального жилищного строительства; N1472-ЗУБ/13, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:47:060201:1055 площадью 1000 кв. м, находящийся по тому же адресу, литера 25, для индивидуального жилищного строительства; N1475-ЗУБ/13, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:47:060201:1067 площадью 1160 кв. м, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, с/с Зубовский, с.Зубово, квартал 6, литера 2, для индивидуального жилищного строительства; N1476-ЗУБ/13, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:47:060201:1068 площадью 1160 кв. м, находящийся по тому же адресу, литера 3, для индивидуального жилищного строительства; N1477-ЗУБ/13, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:47:060201:1069 площадью 1159 кв. м, находящийся по тому же адресу, литера 4, для индивидуального жилищного строительства; N1478-ЗУБ/13, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:47:060201:1071 площадью 1160 кв. м, находящийся по тому же адресу, литера 5, для индивидуального жилищного строительства; N1485-ЗУБ/13, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:47:060201:1077 площадью 1160 кв. м, находящийся по тому же адресу, литера 12, для индивидуального жилищного строительства; N1486-ЗУБ/13, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:47:060201:1077 площадью 1403 кв. м, находящийся по тому же адресу, литера 13, для индивидуального жилищного строительства; N1489-ЗУБ/13, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:47:060201:1085 площадью 1160 кв. м, находящийся по тому же адресу, литера 12, для индивидуального жилищного строительства; N1497-ЗУБ/13, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:47:060201:1015 площадью 1000 кв. м, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, с/с Зубовский, с.Зубово, квартал 7, литера 1, для индивидуального жилищного строительства; N1500-ЗУБ/13, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:47:060201:1018 площадью 1000

кв.м., находящийся по этому же адресу, литера 4, для индивидуального жилищного строительства; N 1501-ЗУБ/13, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:47:060201:1019 площадью 1000 кв. м, находящийся по тому же адресу, литера 5, для индивидуального жилищного строительства; N 1525-ЗУБ/13, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:47:060201:1174 площадью 970 кв. м, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, с/с Зубовский, с.Зубово, квартал 10, литера 5, для индивидуального жилищного строительства; N 1526-ЗУБ/13, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:47:060201:1175 площадью 1033 кв. м, находящийся по указанному адресу, литера 6, для индивидуального жилищного строительства.

Срок действия поименованных договоров устанавливается с 02.12.2013 по 01.12.2023 (п. 2.1 договоров).

Указанные земельные участки переданы арендатору по актам приема-передачи от 02.12.2013.

Содержание пунктов 4.3.2, 4.4.3, 6.2, 4.1.1 названных договоров аналогичны содержанию этих же пунктов договора от 29.12.2011 N 530-ЗУБ/11.

Права и обязанности арендатора по договорам аренды от 02.12.2013 N 1456-ЗУБ/13; N 1457-ЗУБ/13; N 1467-ЗУБ/13 ; N 1472-ЗУБ/13; N 1477-ЗУБ/13; N 1478-ЗУБ/13; N 1485-ЗУБ/13; N 1486-ЗУБ/13; N 1500-ЗУБ/13; N 1501-ЗУБ/13 обществом "Интеграл" переданы в порядке перенайма.

Согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости произведена государственная регистрация сделок по передаче прав и обязанностей по указанным договорам аренды: - в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:47:060201:1049 - в пользу общества "Электроматериалы", на основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося у государственной собственности от 26.03.2015 N 72/1/10-3, дата регистрации 05.12.2016 (т. 11 л.д. 18), - в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:47:060201:1048 - в пользу общества "Электроматериалы", на основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося у государственной собственности от 26.03.2015 N 72/2/10-3, дата регистрации 05.12.2016 (т. 11 л.д. 19), - в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:47:060201:1059 - в пользу общества "Гранд", на основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося у государственной собственности от 26.09.2016 N 159/10-3, дата регистрации 18.11.2016 (т. 11 л.д. 128), - в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:47:060201:1055 - в пользу общества "Спецавтоматика", на основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося у государственной собственности от 14.02.2017 N 200/10-3, дата регистрации 22.03.2017 (т. 11 л.д. 138), - в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:47:060201:1069 - в пользу общества "Интеграл-Проект", на основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося у государственной собственности от 01.06.2015 N 76а/10-3, дата регистрации 25.01.2017 (т. 11 л.д. 144), - в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:47:060201:1071 - в пользу общества "Интеграл-Проект", на основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося у государственной собственности от 01.06.2015 77а/10-3, дата регистрации 05.12.2016 (т. 11 л.д. 146), - в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:47:060201:1041 - в пользу общества "Пегас", на основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося у государственной собственности от 03.06.2015 N78а/10-3, дата регистрации 21.12.2016 (т. 11 л.д. 154), - в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:47:060201:1018 - в пользу общества "УралСтройМашКомплект", на основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося у государственной собственности от 29.05.2015 N 75а/10-3, дата регистрации 305.12.2016 (т. 11 л.д. 168), - в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:47:060201:1019 - в пользу общества "УралСтройМашКомплект", на основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося у государственной собственности от 29.05.2015 N 75б/10-3, дата регистрации 30.12.2016 (т. 11 л.д. 170), - в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:47:060201:1077 - в пользу общества "НСМУ-1", на основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося у государственной собственности от 14.02.2017 N 196/10-3, дата регистрации 14.03.2017 (т. 11 л.д. 152).

В отношении иных земельных участков согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу акционерного общества "Интеграл".

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.03.2017 по делу N А07-4419/2017 наложены обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии совершать регистрационные действия с отношении земельных участков с кадастровым номером 02:47:060201:1059, 02:47:060201:1055, 02:47:060201:1069, 02:47:060201:1071, 02:47:060201:1077, 02:47:060201:1041, 02:47:060201:1018, 02:47:060201:1019, 02:47:060201:1043, 02:47:060201:1044, 02:47:060201:1045, 02:47:060201:1046, 02:47:060201:1047, 02:47:060201:1049, 02:47:060201:1048, 02:47:060201:1050, 02:47:060201:1051, 02:47:060201:1065, 02:47:060201:1064, 02:47:060201:1063, 02:47:060201:1062, 02:47:060201:1058, 02:47:060201:1067, 02:47:060201:1068, 02:47:060201:1085, 02:47:060201:1015, 02:47:060201:1174, 02:47:060201:1175, (обеспечительные меры изложены в их актуальной редакции согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости с учетом последующей частичной отмены судом первой инстанции обеспечительных мер).

Администрацией района в адрес акционерного общества "Интеграл" направлена претензия от 19.10.2016, в которой изложено предложение арендатору о добровольном расторжении договоров аренды в связи с нарушением условий п. 4.4.2., 4.4.3 договоров аренды (т. 1 л.д. 72).

Неисполнение изложенных в претензии требований послужило основанием для обращения Администрации района в суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя требования о расторжении договоров аренды и освобождении земельных участков в обжалуемой части, суды исходили из следующего.

Действительность и заключенность договоров аренды сторонами не оспаривается.

На основании п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по

решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно абз. 4 п. 2 ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что

она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (ст. 619 ГК РФ).

В силу п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

По смыслу п. 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ установлен принцип целевого использования земель.

В силу п. 1 ст. 42 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно производить платежи за землю.

В силу ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными

правовыми актами.

Согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости, в отношении указанных земельных участков зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу акционерного общества "Интеграл".

Согласно п. 4.4.2., п. 4.4.3. вышеуказанных договоров аренды арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием; оплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что вид разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 02:47:060201:1043, 02:47:060201:1044, 02:47:060201:1045, 02:47:060201:1046, 02:47:060201:1047, 02:47:060201:1050, 02:47:060201:1051, 02:47:060201:1065, 02:47:060201:1064, 02:47:060201:1063, 02:47:060201:1062, 02:47:060201:1058, 02:47:060201:1067, 02:47:060201:1068, 02:47:060201:1085, 02:47:060201:1015, 02:47:060201:1175, 02:47:060201:1174, является "для индивидуального жилищного строительства", однако в соответствии с их разрешенным использованием не используются; доказательств погашения задолженности обществом "Интеграл" по арендной плате в общей сумме 2 161 763, 20 руб. материалы дела не содержат, при этом неоплата арендной платы носит систематический и длительный характер и пришли к обоснованному выводу о том, что обществом "Интеграл" как титульным правообладателем указанных земельных участков допущены существенные нарушения условий договоров аренды.

При таких обстоятельствах суды правомерно расторгли договоры аренды, и обязали ответчика возвратить земельные участков в порядке ст. 622 ГК РФ.

Судами обоснованно отклонен довод заявителей жалобы об отсутствии правовых оснований для возврата земельных участков, переданных в фактическое пользование на основании договоров о передаче прав и обязанностей обществу "Спецавтоматика", обществу "НСМУ-1", обществу ПСК "Каскад", обществу "Спецтехстроймонтаж", обществу "Лион".

В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п. 2 ст. 389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке,

требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 4 ст. 391 ГК РФ к форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в статье 389 настоящего Кодекса.

Как установлено судами в едином государственном реестра прав недвижимости не содержится сведений о государственной регистрации сделок передачи прав и обязанностей по договорам аренды N 1451-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1452-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1453-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1454-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1455-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1458- ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1459-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1461-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1462-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1463-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1464- ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1468-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1475-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1476-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1489-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1497- ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1525-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1526-ЗУБ/13 от 02.12.2013 в пользу общества "Спецавтоматика", общества "НСМУ-1", общества ПСК "Каскад", общества "Спецтехстроймонтаж", общества "Лион", арендатором земельных участков согласно сведениям реестра является общество "Интеграл".

Таким образом, названные лица не могут быть признаны титульными правообладателями земельных участков и действующими арендаторами по указанным договорам аренды, в силу чего у истца отсутствовала обязанность направления указанным лицам в порядке ст. 619 ГК РФ уведомления о расторжении договора.

Ссылки на фактическую передачу земельных участков в пользование указанных лиц не отменяет обязанности общества "Интеграл" как титульного арендатора участка обеспечить их возврат арендодателю в порядке ст. 622 ГК РФ.

Доводы заявителей о том, что срок освоения земельных участков согласно договорам аренды установлен до 02.12.2023, что позволяет арендатору

осуществить строительство на участке, подлежат отклонению.

Оценка степени нарушения арендатором обязанности по использованию арендованной вещи в соответствии с её назначением, определяется существенностью допущенного нарушения, которая в свою очередь определяется судом исходя из конкретных обстоятельств дела.

Судами установлено, что до формирования указанных земельных участков обществу "Интеграл" в границах той же территории был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:47:0000000:915 общей площадью 633 534 кв. м, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, с/с Зубовский, с.Зубово, с разрешенным использованием - "для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства" на основании договора аренды N 530-ЗУБ/11 от 29.12.2011 сроком действия с 20.12.2011 по 19.12.2018.

Договоры аренды N 1451-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1452-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1453-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1454-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1455- ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1458-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1459-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1461-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1462-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1463- ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1464-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1468-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1475-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1476-ЗУБ/13, N 1489- ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1497-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1525-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1526-ЗУБ/13 от 02.12.2013 также являются долгосрочными, и заключены на срок с 02.12.2013 по 01.12.2023.

Однако обществом длительное время не осуществляется использование территории, предоставленной для малоэтажной жилищной застройки.

При отсутствии доказательств надлежащего освоения земельных участков в течение предыдущих пяти лет действия договора аренды, к доводу о возможности их застройки в течение последующих пяти лет суд имел основание отннестись критически, с учетом нахождения общества "Интеграл" в процедуре банкротства.

Ссылки заявителей на то, что застройщиком приняты меры по освоению территории застройки: проведение проектных работ по проекту планировки и межевания территории, строительство магазина в целях создания инфраструктуры, работы по строительству наружных сетей водоснабжения, газоснабжения и электроснабжения, работы по строительству дорог, не принимаются, поскольку с учетом сроков действия договоров аренды указанные меры верно не признаны судами достаточными для оценки степени нарушения арендатором своих обязанностей по целевому использованию участков и степени нарушения прав арендодателя как существенных.

Иные доводы заявителей жалобы не опровергают выводов судов о наличии оснований для досрочного расторжения договора, по существу направлены на переоценку установленных судами обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, были предметом рассмотрения судов и им дана надлежащая правовая оценка.

Учитывая, что на момент рассмотрения спора в отношении должника не открыто конкурсное производство, требования правомерно рассмотрены в порядке искового производства. Кассационная жалоба внешним управляющим не подавалась.

Нормы материального права применены судами по отношению к установленным ими обстоятельствам правильно, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, исследованным в соответствии с требованиями, определенными ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения в обжалуемой части принятых по делу судебных актов, учитывая это

кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Поскольку заявителем кассационной жалобы судебные акты обжалуется только в части удовлетворения исковых требований, законность судебных актов в остальной части судом кассационной инстанции не проверяется, суд кассационной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.02.2018 по делу N А07-4419/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Спецавтоматика"; общества с ограниченной ответственностью "НСМУ-1"; общества с ограниченной ответственностью СПЕЦТЕХСТРОЙМОНТАЖ; общества с ограниченной ответственностью ЛИОН; общества с ограниченной ответственностью ПСК "Каскад" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.А. Купреенков

Судьи

Н.Г. Беляева А.С. Полуяктов