Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16 июня 2017 г. N Ф09-7387/16 по делу N А60-36815/2015

Екатеринбург

16 июня 2017 г.

Дело N А60-36815/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2017 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 июня 2017 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А. А.,

судей Семеновой З. Г., Полуяктова А. С.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сигма" на решение Арбитражного суда Свердловской области от 08.11.2016 по делу N А60-36815/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2017 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители общества с ограниченной ответственностью "Сигма" - Нифонтова Г.Н. (доверенность от 09.01.2017 N 03), Панкратова Н.С. (доверенность от 09.01.2017 N 01).

Администрация города Екатеринбурга (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сигма" (далее - общество "Сигма") о взыскании 2 098 676 руб. 34 коп. долга по арендной плате и 717 021 руб. 76 коп. пени за просрочку внесения арендной платы за период с 11.06.2015 по 06.05.2016 (с учетом уточнения исковых требований принятых судом первой инстанции в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражный суд Свердловской области от 24.11.2015 исковые требования удовлетворены частично, с общества "Сигма" в пользу Администрации взыскано 88 379 руб. 07 коп. долга и 84 282 руб. 97 коп. пени. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2016 решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 15.08.2016 решение Арбитражного суда Свердловской области от 24.11.2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2016 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Решением суда от 08.11.2016 (судья Сергеева М.Л.) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2017 (судьи Макаров Т.В., Жукова Т.М., Полякова М.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Сигма" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права.

Заявитель жалобы полагает, что в нарушение ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), суды не применили кадастровую стоимость, равную рыночной в размере 19 021 293 руб., установленную решением Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-18116/2014 от 24.06.2014 и внесенную в государственный кадастр недвижимости 08.08.2014 в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0605013:18. Считает необоснованным применение судами при расчете размера арендной платы кадастровой стоимости в размере 276 651 574 руб. 83 коп., установленной в отношении земельного участка кадастровым номером 66:41:0605013:0012. По мнению ответчика, кадастровая стоимость земельного участка, признанная решением Арбитражного суда Свердловской области от 24.06.2014 по делу NА60-18116/2014, может быть применена при расчете арендной платы за период с 08.08.2014 по 08.06.2015.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что за обществом "Сигма" зарегистрировано право собственности на здания административно-бытового и производственного назначения: здание цеха N 6 (литер D) площадью 8363,4 кв.м., здание насосной (литер N) площадью 46,8 кв.м, здание столярной мастерской (литер S) площадью 52,6 кв.м, здание в стадии разрушения (литер W) площадью застройки 18,3 кв.м, здание трансформаторной подстанции N 146 (литер X) площадью 64,3 кв.м по адресу: г. Екатеринбург, Сибирский тракт, 7 км, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 10.03.2015 N 66/001/006/2015-3528.

Ссылаясь на то, что ответчик является соарендатором земельного участка с кадастровым номером 66:41:0605013:0012, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, Сибирский тракт, 7 км, по договору от 02.04.2007 N 6-808 и имеет задолженность задолженности по арендной плате за период с апреля 2014 года по июнь 2015 года, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из следующего.

Одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как следует из разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в абз. 2 п. 14 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

По смыслу ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды) (п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что общество "Сигма" при переходе к нему права собственности на объекты недвижимости в силу прямого указания закона приобрело право пользования земельным участком с кадастровым номером 66:41:0605013:18 площадью 26529 кв.м., поставленным на кадастровый учет 28.09.2012, образованным из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0605013:0012, на котором эти объекты расположены в соответствующей части, в связи с чем, у него с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости возникла обязанность вносить плату за пользование земельным участком, на котором находится недвижимое имущество, на основании ранее заключенного договора аренды от 02.04.2007 N 6-808.

Судами также принят во внимание последующий выкуп ответчиком земельного участка с кадастровым номером 66:41:0605013:18 по договору от 13.05.2015 N В-258, право собственности зарегистрировано на земельный участок 08.06.2015.

При этом суды указали, что арендная плата подлежит исчислению исходя из площади земельного участка с кадастровым номером 66:41:0605013:18, образованного в результате раздела изначально арендованного по договору от 02.04.2007 N 6-808 земельного участка с кадастровым номером 66:41:0605013:0012, и с учетом пропорциональности доля ответчика в земельном участке с кадастровым номером 66:41:0605013:18 составляет 25 963,99 кв.м. и 14 694,42 кв. м с учетом данных об отчуждении части объектов.

Пунктом 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, на территории Свердловской области регламентирован постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области" (в ред. постановления от 27.12.2013 N1670-ПП), согласно которому арендная плата за пользование такими земельными участками определяется исходя из его кадастровой стоимости.

Согласно ст. 3 Закона об оценочной деятельности под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных ст. 24.149 настоящего Федерального закона.

Исходя из положений ст. 24.12 Закона об оценочной деятельности для определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (абз. 2 п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").

Из положений абз. 1, 2 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности также следует, что по завершении рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, направляет сведения о кадастровой стоимости в орган кадастрового учета, который в течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости осуществляет их внесение в государственный кадастр недвижимости.

По общему правилу, сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (абз. 3 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Исключения из данного правила предусмотрены в абз. 4, 5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности, согласно которым в случае исправления технической ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости о величине кадастровой стоимости сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений, содержавших техническую ошибку. В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 указанного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Таким образом, исходя из положений вышеуказанных норм, кадастровой стоимостью, подлежащей применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, является стоимость объекта недвижимости, определенная соответствующим органом в нормативно установленном порядке (одним из способов, предусмотренных ст. 3 Закона об оценочной деятельности), сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что согласно данным государственного кадастра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0605013:18 установлена в размере 276 651 574 руб. 83 коп.; документов, подтверждающих существование иной кадастровой стоимости земельного участка в указанный период времени, в том числе кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости, представляющей собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую сведения об иной кадастровой стоимости объекта, равно как установление для спорного земельного участка иной кадастровой стоимости одним из указанных в ст. 3 Закона об оценочной деятельности способов, в том числе по итогам рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости, или путем исправления технической (кадастровой) ошибки, в материалах дела не имеется.

Суд апелляционной инстанции также указал, что от способа установления кадастровой стоимости зависит, подлежат ли применению сведения о такой кадастровой стоимости для целей расчета арендной платы в спорный период времени.

Из положений п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), абз. 2 п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В силу ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно п. 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Суд апелляционной инстанции отметил, что оценка достоверности результатов определения кадастровой стоимости земельного участка производится в порядке, предусмотренном ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности и не входит в компетенцию арбитражного суда, кроме того, не является предметом оспаривания по рассматриваемому иску.

В силу ст. 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов обеспечения исполнения должником обязательства является взыскание неустойки (штрафа, пеней), по которой следует понимать определенную законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Установив факты ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы, отсутствия в материалах дела доказательств погашения задолженности, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили исковые требования, взыскав с общества Сигма" в пользу Администрации задолженность по арендной плате в сумме 2 098 676 руб. 34 коп., а также пени в сумме 717 021 руб. 76 коп., начисленные за неисполнение обязательства по уплате арендных платежей.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 08.11.2016 по делу N А60-36815/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сигма" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.А. Столяров

Судьи

З.Г. Семенова А.С. Полуяктов