Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 28 сентября 2017 г. N Ф09-3008/16 по делу N А50-15892/2015

Екатеринбург

28 сентября 2017 г.

Дело N А50-15892/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2017 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 сентября 2017 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В. А.,

судей Сулейменовой Т.В., Столярова А.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Сельскохозяйственного производственного кооператива по производству и реализации сельскохозяйственной продукции и племенных животных "Мотовилихинский" (далее - кооператив "Мотовилихинский") на решение Арбитражного суда Пермского края от 23.09.2016 по делу N А50-15892/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2017 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Кооператив "Мотовилихинский" обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к Департаменту земельных отношений администрации г. Перми (далее - Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский район, совхоз "Мотовилихинский", с кадастровым номером 59:01:0000000:738, общей площадью 2 822 344 кв. м, а именно просит изложить п. 2.1 договора купли-продажи N 0734-14р в следующей редакции, предложенной истцом: "Цена земельного участка составляет 101 604 000 руб." (с учетом уточнения заявленных требований, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 23.09.2017 (судья Ремяникова И.Е.) исковые требования удовлетворены. Преддоговорные разногласия урегулированы судом путем изложения п. 2.1 договора купли-продажи N 0734- 14р в следующей редакции "Цена земельного участка составляет 320 550 000 руб.".

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2016 ходатайство кооператива "Мотовилихинский" о назначении повторной оценочной экспертизы удовлетворено, по делу N А50-15892/2015 назначена повторная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту НП "Деловой союз судебных экспертиз" (г. Москва, ул. Б. Якиманка, 31, офис 32) Курепову Михаилу Михайловичу.

Определением суда от 11.04.2017 по делу N А50-15892/2015 назначена повторная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Пермской торгово-промышленной палаты Мармышу Сергею Борисовичу. Перед экспертом поставлен вопрос о размере рыночной стоимости земельного участка по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский район, совхоз "Мотовилихинский" с кадастровым номером 59:01:0000000:738 общей площадью 2822344 кв.м с учетом изломанности его границ, наличия охранных зон магистрального нефтепровода "Каменный Лог-Пермь", газопровода ГЗУ- ТЭЦ-6", газопроводов высокого давления, ВЛ 110 кВ Голованы_Россохинская, ВЛ 110 кВ Пермь-Владимирская, ВЛ 35 кВ Голованы-Река, ограничений, связанных с установлением зоны "Природно-рекреационная зона. Зона городских лесов. ГЛ" по состоянию на 02.09.2013.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2017 (судьи Полякова М.А., Дюкин В.А., Скромова Ю.В.) решение суда изменено. Резолютивная часть изложена в следующей редакции: "Урегулировать преддоговорные разногласия, возникшие между Департаментом и кооперативом "Мотовилихинский" при заключении договора

купли-продажи земельного участка по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский район, совхоз "Мотовилихинский" с кадастровым номером 59:01:0000000:738 общей площадью 2 822 344 кв. м, а именно, изложить п. 2.1 договора купли- продажи N 0734-14р в следующей редакции: "Цена земельного участка составляет 328 429 000 рублей".

В кассационной жалобе кооператив "Мотовилихинский" просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора, изложить п. 2.1 договора купли-продажи N 0734-14р в следующей редакции, предложенной истцом: "Цена земельного участка составляет 106 892 000 руб.". Заявитель полагает, что судами при определении цены спорного земельного участка необоснованно не применен п. 3.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, в соответствии с которым сельскохозяйственная организация, имеющая земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, вправе приобрести земельный участок по льготной цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 15% его кадастровой стоимости; отмечает, что спорный земельный участок предназначен для сельскохозяйственного производства. Кооператив "Мотовилихинский" считает, что обстоятельства того, что с заявлением истец обратился после 01.02.2012, не имеет правового значения, поскольку указанные положения применимы к правоотношениям по выкупу земельного участка в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования после 01.01.2012. По мнению заявителя, материалами дела доказан факт использования кооперативом "Мотовилихинский" земельного участка по целевому назначению для производства сельскохозяйственной продукции. Как полагает истец, судебные акты по делу NА50-3520/2015 не имеют преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора. Кооператив "Мотовилихинский" указывает, что суды неправомерно не приняли во внимание результаты экспертиз, в которых рыночная стоимость земельного участка определена как сумма стоимости его контуров, не соответствующих по видам разрешенного использования виду разрешенного использования спорного земельного участка; полагает, что при определении рыночной стоимости земельного участка должно учитываться только разрешенное использование земельного участка, существовавшее на дату подачи заявления. Истец указывает, что применение экспертом при производстве экспертизы видов разрешенного использования и аналогов, не соответствующих разрешенному использованию спорного земельного участка, недопустимо и не соответствует Федеральным стандартами оценки N 1, 7.

В отзыве на кассационную жалобу Департамент просит постановление апелляционного суда оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

При рассмотрении спора судами установлено, что 02.09.2013 кооператив "Мотовилихинский" обратился в Департамент земельных отношений администрации города Перми с заявлением о переоформлении права бессрочного (постоянного) пользования на земельный участок с кадастровым номером 59:01:0000000:738.

Департаментом издано распоряжение N 2384 от 26.09.2013 "О переоформлении права кооператива "Мотовилихинский" постоянного (бессрочного) пользования земель" совхозу "Мотовилихинский" на право собственности земельного участка с кадастровым номером 59:01:0000000:738, общей площадью 2 822 344 кв. м, расположенного по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский район, совхоз "Мотовилихинский" за плату по рыночной стоимости.

Департаментом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка.

Обществом с ограниченной ответственностью "Аксерли" подготовлен отчет об оценке от 24.10.2013 N 1502 с положительным заключением саморегулируемой организации оценщиков от 28.10.2013. Согласно названному отчету рыночная стоимость земельного участка составила 101 604 000 руб.

Затем в целях устранения недостатков обществом с ограниченной ответственностью "Аксерли" подготовлен отчет об оценке от 28.11.2013 N 1502, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составила 107 249 000 руб.

В целях устранения возникших разногласий между Департаментом и обществом с ограниченной ответственностью "Аксерли" подготовлен отчет об оценке от 24.01.2014 N 1502 с положительным экспертным заключением саморегулируемой организации оценщиков. При составлении указанного отчета оценщиком использованы сравнительный и доходный подходы, а также применены объекты-аналоги, расположенные на территории Пермского района г. Перми. Согласно названному отчету рыночная стоимость земельного участка составила 106 892 000 руб.

В связи с возникшими разногласиями Департамент обратился в суд.

В рамках рассмотрения спора судом была назначена судебная экспертиза, в

результате которой получено заключение судебного эксперта от 26.06.2014 N 217-1/14, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составила 101 604 000 руб., а отчет об оценке от 24.01.2014 N 1502 признан соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Письмом от 15.12.2014 Департамент направил в адрес кооператива "Мотовилихинский" подписанный проект договора купли-продажи испрашиваемого земельного участка N 0734-14р б/д. В соответствии с п. 2.1 договора цена земельного участка составляет 762 557 274 руб.

Кооператив "Мотовилихинский", не согласившись со стоимостью земельного участка, направил в адрес Департамента протокол разногласий, в соответствии с которым просил п. 2.1 договора изложить в следующей редакции: "Цена земельного участка составляет 106 892 000 руб. 00 коп.". В связи с тем, что данная рыночная стоимость определена в отчете общества "Аксерли", который в свою очередь признан соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Департамент письмом от 10.02.2015 N И-21-01-09-1893 отклонил представленный кооперативом "Мотовилихинский" протокол разногласий.

Недостижение сторонами договора соглашения по условиям договора о выкупной цене имущества явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования об урегулировании возникших между истцом и ответчиком разногласий при заключении договора купли- продажи недвижимого имущества, суд первой инстанции исходил из необходимости установления стоимости испрашиваемого земельного участка в сумме 320 550 000 руб., определенной по результатам судебной экспертизы, выполненной экспертами Митюшкиной Е.Н. и Баландиным А.М., по состоянию на дату подачи заявления о выкупе.

Изменяя решение суда, и устанавливая стоимость испрашиваемого земельного участка в сумме 328 429 000 руб., апелляционный суд исходил из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Исходя из положений ст. 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и его цене.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность в соответствии с правилами ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в ред., подлежащей применению при рассмотрении настоящего спора).

В соответствии с п. 3.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137- ФЗ в случае, если на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта (за исключением территорий субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и предназначенном для ведения сельскохозяйственного производства, отсутствуют здания или сооружения и такой земельный участок предоставлен сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения, указанные лица вправе приобрести земельный участок в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 15 % его кадастровой стоимости.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи и совокупности, суды пришли к выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 59:01:0000000:738 не используется кооперативом "Мотовилихинский" для целей, связанных с сельскохозяйственным производством, участок не обрабатывается.

Судами учтены судебные акты, имеющие в силу ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора по делу А50-3520/2015, которыми установлено, что земельный участок с кадастровым номером 59:01:0000000:738 не является участком, предназначенным для сельскохозяйственного производства, поскольку исходя из установленных территориальных зон только зона СХ предназначена для выращивания сельхозпродукции открытым способом и выделена для обеспечения правовых условий сохранения сельскохозяйственных угодий, предотвращения их занятия другими видами деятельности, площадь части земельного участка находящейся в данной зоне составляет всего 7 % от общей площади земельного участка. В остальных территориальных зонах ведение сельскохозяйственной деятельности не допускается.

Учитывая изложенное, суды обосновано отклонили представленные истцом в качестве доказательств ведения истцом сельскохозяйственной деятельности сведения о сборе урожая сельскохозяйственных культур (форма N 2-фермер) по состоянию на 20.11.2015, на 09.09.2016, справку о выручке от 12.09.2016, договоры оказания услуг по заготовке кормов на спорном земельном участке от 01.04.2015 и 01.04.2016, заключенные с обществом "Уралагро", сведения о наличии зерноуборочного комбайна, комбайна кормоуборочного самоходного, а также выписку из реестра получателей государственной поддержки сельскохозяйственного производства на 2016 год (ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, правильным является вывод судов об отсутствии у истца права на приобретение земельного участка по льготной цене.

При отсутствии оснований для установления льготной цены выкупная цена земельных участков, в том числе и при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования участками, должна определяться исходя из рыночной стоимости участков.

Подпунктом 1.1 п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (здесь и далее в ред., действующей на момент спорных отношений) предусмотрено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.

Согласно подп. 1.2 п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации цена земельных участков, указанных в п. 1.1 настоящей статьи, не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.12.2010 N 8155/10 действующее законодательство не устанавливает специальных правил определения цены для случаев переоформления права постоянного бессрочного пользования на незастроенный земельный участок, такой земельный участок подлежит приобретению по рыночной цене.

В силу ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации.

Согласно абз. 2 ст. 3 названного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства.

Как следует из материалов дела, в соответствии с проектом договора купли-продажи земельного участка цена земельного участка определена в размере 762 557 274 руб. (п. 2.1 проекта договора), истец просит установить цену земельного участка равной 106 892 000 руб., определенной в отчете об оценке общества с ограниченной ответственностью "Аксерли".

Судом апелляционной инстанции не принято заключение экспертов Митюшкиной Е.Н. и Баландина А.М., в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:01:0000000:738 определена в размере 326 920 000 руб., на основании которого суд первой инстанции определил стоимость спорного земельного участка, поскольку в заключении экспертов допущена методологическая неточность, экспертами ошибочно использована таблица поправочных корректировок на масштабный фактор для земель; для расчетов методологически необходимо использовать таблицу для земель в пределах города, эксперты ошибочно использовали таблицу с корректировками для земель в пределах области. При исправлении указанного методологического недочета окончательная величина рыночной стоимости спорного земельного участка составит 320 550 000 руб.

Установив, что выявленные ошибки в экспертном заключении могут свидетельствовать о наличии сомнений в обоснованности заключения эксперта, апелляционным судом назначена повторная судебная экспертиза, производство которой было поручено эксперту Пермской торгово-промышленной палаты Мармышу С.Б., согласно заключению которого рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 02.09.2013 составила 328 429 000 руб.

Делая вывод о необходимости установления рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 02.09.2013 на основании заключения эксперта Пермской торгово-промышленной палаты в размере 328 429 000 руб. суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что поскольку земельный участок с кадастровым номером 59:01:0000000:738 является совокупностью 150 земельных участков, большая часть которых не имеет общих границ, расположенных в территориальных зонах, не предназначенных для ведения сельскохозяйственной деятельности (Ж-3, Ж-4,Ж-5, Р-2, Р-6), что не препятствует землепользователю инициировать изменение вида разрешенного использования земельных участков в соответствии с разрешенным использованием, установленным для соответствующей территориальной зоны; применение экспертом при производстве экспертизы видов разрешенного использования и аналогов, не соответствующих разрешенному использованию спорного земельного участка, является допустимым и соответствует законодательству в области оценочной деятельности, ФСО N 7, поскольку в основе такого подхода лежит необходимость оценки рыночной стоимости недвижимости исходя из анализа наиболее эффективного использования.

При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

Принимая во внимание, что решением Пермского краевого суда от 30.11.2016 по делу N 3а-230-2016 отменено решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 13.09.2016 N 591, в соответствии с которым кадастровая стоимость земельный участок с кадастровым номером 59:01:0000000:738 установлена равной 874 594 822 руб. по состоянию на 17.01.2014, суд апелляционной инстанции правомерно изменил решение суда первой инстанции и урегулировал возникшие при заключении договора разногласия, переданные на рассмотрения суда, путем изложения п. 2.1 договора купли-продажи N 0734-14р в следующей редакции: "Цена земельного участка составляет 328 429 000 рублей".

Довод истца о несогласии с выводами эксперта Пермской торгово-промышленной палаты отклоняется.

Судом дана оценка заключению эксперта на предмет его достоверности, достаточности и взаимной связи с иными доказательствам в соответствии со ст. 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и названное заключение на основании такой оценки признано судом полным, достоверным и обоснованным.

Довод кооператива "Мотовилихинский" о необходимости установления рыночной стоимости земельного участка на основании оценочного отчета ООО "Аксерли", являлся предметом исследования судов и отклонен как необоснованный, независимо от выводов суда, изложенных в решении по делу N А50-2789/2014 о соответствии этого отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Судами установлено, что указанный отчет не устанавливает цену земельного участка на дату подачи истцом заявления о выкупе земельного участка - 02.09.2013, в связи с чем не может быть использован для установления цены земельного участка при его выкупе.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке доказательств и сделанных судом на их основании выводов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2017 по делу N А50-15892/2015 Арбитражного суда Пермского края оставить без изменения, кассационную жалобу Сельскохозяйственного производственного кооператива по производству и реализации сельскохозяйственной продукции и племенных животных "Мотовилихинский" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.А. Купреенков

Судьи

Т.В.Сулейменова А.А.Столяров