Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 21 мая 2018 г. N Ф09-1550/18 по делу N А76-15248/2017

Екатеринбург

21 мая 2018 г.

Дело N А76-15248/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 мая 2018 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Тороповой М.В.,

судей Беляевой Н.Г., Полуяктова А.С.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЧЕЛС" на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2018 по делу N А76-15248/2017 Арбитражного суда Челябинской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители: общества с ограниченной ответственностью "ЧЕЛС" - Ощепкова С.Н. (доверенность от 01.12.2017).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ЧЕЛС" (далее - общество "ЧЕЛС", ответчик) о взыскании задолженности по договору краткосрочной аренды от 16.06.2010 УЗ N 001003- К-2010 за период с 04.10.2012 по 31.03.2017 в размере 1 865 829 руб. 63 коп., пени за период с 01.01.2013 по 31.03.2017 в размере 4 695 879 руб., с продолжением начисления неустойки, начисленной на сумму задолженности в размере 1 865 829 руб. 63 коп., за период с 01.04.2017 по день фактической уплаты долга из расчета 0,3 % от суммы недоимки за каждый день просрочки.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Дагал" (далее - общество "Дагал", третье лицо).

Решением суда от 10.10.2017 (судья Мухлынина Л.Д.) исковые требования удовлетворены частично: суд взыскал с ответчика в пользу истца неосновательное обогащение в размере 1 190 167 руб. 17 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2018 (судьи Пивоварова Л.В., Румянцев А.А., Суспицина Л.А.) решение суда изменено, резолютивная часть решения изложена в следующей редакции: "Исковые требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска к обществу с ограниченной ответственностью "ЧЕЛС" удовлетворить частично. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЧЕЛС" в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска задолженность по договору краткосрочной аренды от 16.06.2010 УЗ N 001003-К-2010 за период с 01.04.2014 по 31.03.2017 в размере 1 190 169 руб. 17 коп., пени за период с 01.07.2014 по 31.03.2017 в размере 2 018 831 руб., всего 3 209 000 руб. 17 коп., продолжить начисление неустойки на сумму задолженности в размере 1 190 169 руб. 17 коп. с 01.04.2017 по день фактической уплаты долга из расчета 0,3 % от суммы недоимки за каждый день просрочки. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать".

В кассационной жалобе общество "ЧЕЛС" просит указанный судебный акт отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Заявитель жалобы, указав на правовую позицию, изложенную в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", а также на то, что договор купли-продажи земельного участка от 21.03.2017 N 12310-6/3ем в установленном порядке не зарегистрирован, полагает, что арендатором по договору аренды от 16.06.2010 УЗ N 001003- К-2010 продолжает оставаться общество "Дагал", в связи с чем взысканную с него сумму считает неосновательным обогащением, а не долгом по арендной плате, и полагает взыскание с него суммы неустойки безосновательным и неправомерным.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке, предусмотренном ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что между Комитетом (арендодатель) и обществом "Дагал" (арендатор) 16.06.2010 подписан договор краткосрочной аренды земельного участка УЗ N 001003-К-2010, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях настоящего договора краткосрочной аренды земельный участок площадью 1499 кв. м с кадастровым номером 74:36:0317005:77, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Гагарина, в Ленинском районе, из земель населенных пунктов (общественно-деловая зона), для строительства центра по обслуживанию населения с торговыми площадями (п. 1.1, 1.2 договора)

Договор заключен на срок до 07.05.2013 (п. 1.5 договора).

За арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату ежеквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом (п. 2.2 договора).

За нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,3 % от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства (п. 6.3 договора).

Земельный участок передан арендатору 16.06.2010 по акту приема-передачи.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 01.07.2010, о чем свидетельствуют уведомление о государственной регистрации договора аренды от 02.07.2010 N 21175 и выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.05.2017 N 74/001/018/2017-32302.

Земельный участок площадью 1499 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Челябинская обл., г. Челябинск, Ленинский р-н, ул. Гагарина, был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 13.11.2009 с кадастровым номером 74:36:0317005:77, с разрешенным использованием: для эксплуатации нежилого здания (центр по обслуживанию населения с торговыми площадями), что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 06.04.2015 N 7400/101/15-292369.

Между обществом "Дагал" (инвестор-1) и обществом "ЧЕЛС" (инвестор-2) 08.07.2012 подписан договор инвестирования строительства объекта недвижимости, по условиям которого стороны обязались направить денежные средства на строительство двухэтажного центра по обслуживанию населения с торговыми площадями в порядке долевого участия (п. 1.1 договора).

В силу п. 1.2.1 договора инвестор-1 в качестве взноса в совместную деятельность сторон вносит неимущественные права на возведение объекта, а также итоги своей деятельности на подготовительной и проектной стадии строительства, в том числе, акт выбора земельного участка N 002482-03-2009, договор краткосрочной аренды от 16.06.2010 УЗ N 001003-К-2010.

За вышеуказанный взнос в совместную деятельность сторон инвестор-1 получает 1 % в денежном выражении от окончательной стоимости строительства объекта (п. 1.3 договора).

По результатам инвестиционной деятельности инвестор-2 получает 100 % объекта (п. 1.4 договора).

Согласно п. 2.1 договора инвестор-2 за свою долю в объекте перечисляет денежные средства инвестору-1 по мере необходимости денежных средств для строительства объекта.

В силу п. 3.2 договора инвестор-1 принимает на себя следующие обязательства, среди прочего: контролировать ход работ по строительству объекта и обеспечить его сдачу в эксплуатацию.

Право собственности общества "ЧЕЛС" на нежилое здание площадью 382,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Гагарина, 1б зарегистрировано 04.10.2012, основание регистрации -договор инвестирования строительства.

Ссылаясь на то, что с 04.10.2012 по 31.03.2017 ответчик, пользуясь земельным участком площадью 1499 кв. м, не вносил за него арендную плату, Комитет обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Частично удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции квалифицировал взыскиваемую сумму как неосновательное обогащение на стороне ответчика, возникшее в связи с фактическим пользованием им спорным земельным участком, мотивировав тем, что обязательным условием для возникновения на стороне покупателя объекта недвижимости права аренды земельного участка является обязательный переход права собственности на объект недвижимости в результате оформления сделки купли-продажи, между тем в рассматриваемой ситуации арендатор земельного участка никогда не обладал правом собственности на построенный на участке объект. Поскольку право пользования спорным земельным участком возникло у ответчика не в силу ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания неустойки ввиду отсутствия между сторонами договорных отношений.

Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом пропущен срок исковой давности по требованиям за период с 04.10.2012 по 31.03.2014.

Отменяя решение суда первой инстанции и частично удовлетворяя заявленные требования, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (подп. 7 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (действовала в момент приобретения ответчиком здания автосалона) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 указанной статьи).

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" также разъяснено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Из изложенного, среди прочего, следует, что при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды.

Как установлено судом объект, для строительства которого изначально по договору аренды от 16.06.2010 УЗ N 001003-К-2010 земельный участок был предоставлен первому арендатору - обществу "Дагал", был построен и введен в эксплуатацию в 2012 году.

Поскольку ни закон, ни договор аренды земельного участка от 16.06.2010 УЗ N 001003-К-2010 не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором находятся объект недвижимости, после завершения строительства, то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

Указанное соответствует правовой позиции, приведенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 N 305-ЭС15-16772, включенном в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016.

В названном определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 N 305-ЭС15-16772 также отмечено, что в случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений, в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

С учетом вышеизложенного суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что когда в результате реализации ответчиком и третьим лицом заключенного ими 02.07.2012 договора инвестирования строительства объекта недвижимости первоначальное право собственности на весь возведенный объект возникло у общества "ЧЕЛС", к последнему с момента возникновения права собственности на возведенный объект перешли права арендатора по спорному договору аренды в силу прямого указания закона.

Указанный подход соответствует принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом также принято во внимание, что ни ответчик, ни третье лицо не возражают против взыскания арбитражным судом первой инстанции платы за пользование земельным участком именно с общества "ЧЕЛС" как с собственника расположенного на участке объекта недвижимости, а не с общества "Дагал".

Кроме того, с учетом разъяснений, приведенных в п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", а также содержания заключенного ответчиком и третьим лицом договора от 02.07.2012 инвестирования строительства объекта недвижимости, арбитражный суд апелляционной инстанции обоснованно квалифицировал его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Как верно отмечено судом, приведенный подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости.

Поскольку доказательства расторжения спорного договора в установленном порядке в материалах дела отсутствуют, обращение "Дагал" к Комитету с заявлением о расторжении договора аренды имело место в 2013 году, когда арендатором по договору с учетом указанного ранее уже стало общество "ЧЕЛС", спор относительно площади земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенного на нем здания, между сторонами в настоящее время отсутствует, суд обоснованно сделал вывод о продолжении действия договора аренды и после завершения строительства.

Учитывая, что после окончания срока действия договора аренды стороны не возражали против продолжения арендных отношений, иное из материалов дела не следует, суд правомерно признал договор аренды возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Приданных обстоятельствах, руководствуясь положениями вышеуказанных норм и правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 29.03.2016 N 305-ЭС15-16772, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованно квалифицировал взыскиваемую сумму платы за пользование земельным участком в качестве задолженности по арендной плате по договору аренды от 16.06.2010 УЗ N 001003-К-2010.

В силу подп. 2 п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена.

Согласно п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абз. 2 п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, её компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В п. 19 названного постановления также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

Расчет арендной платы истцом произведен в соответствии с Законом Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участок, государственная собственность на которые не разграничена", а также решением Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N 32/7 "Об арендной плате за землю на территории города Челябинска".

На основании вышеизложенного, учитывая нарушение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей по договору аренды от 16.06.2010 УЗ N 001003-К-2010, а также пропуск истцом срока исковой данности по требованиям за период с 04.10.2012 по 31.03.2014, о применении которого заявлено ответчиком в суде первой инстанции, суды пришли к правильному выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендным платежам за период с 01.04.2014 по 31.03.2017 в размере 1 190 169 руб. 17 коп.

Установив факт несвоевременного исполнения названного обязательства, руководствуясь положениями ст. 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 6.3 договора, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил требования Комитета о взыскании неустойки в части, в сумме 2 018 831 руб., приняв во внимание применение исковой давности по части требований о взыскании основного долга.

Учитывая разъяснения, изложенные в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", согласно которым по смыслу ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ), суд также правомерно удовлетворил требование истца о последующем начислении неустойки на сумму задолженности, начиная с 01.04.2017 по день фактической уплаты долга, из расчета 0,3% от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Доводы заявителя кассационной жалобы основаны на неправильном толковании указанных норм материального права, без учета сложившейся практики их применения, в том числе правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 29.03.2016 N 305-ЭС15-16772, в п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2016, в связи с чем подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, апелляционным судом установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального и материального права, которые могли бы повлечь изменение или отмену судебного акта в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2018 по делу N А76-15248/2017 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЧЕЛС" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.В. Торопова

Судьи

Н.Г. Беляева А.С. Полуяктов